Архитектор рассказал, как не сносить, а реконструировать хрущевки в Петербурге. И даже остаться в плюсе

Идея реконструкции хрущевок не нова, ее обсуждают, по крайней мере, последние 20 лет. И тем не менее такая альтернатива сносу всё еще является жизнеспособной и более того, даже немного прибыльной. Доцент Государственного архитектурно-строительного университета, член Градостроительного совета Петербурга, заслуженный архитектор России Владимир Линов изучает тему реконструкции таких домов последние десять лет. В интервью «Фонтанке» он рассказал, чем и как заменить нашумевшую идею снести дома и застроить всё заново.

— Как вы считаете, в Петербурге сегодня идея реконструкции хрущевок всё еще актуальна?

— Абсолютно актуальна. Есть экономические нюансы, которые, возможно, могут потребовать дополнительного финансирования города, а возможно, и нет. Но в целом сама идея реконструкции без расселения с такого рода застройкой абсолютно жизнеспособна.

— Можно ли сегодня прикинуть, сколько будет стоить реконструкция хрущевки в зависимости от того, в каком состоянии она находится?

— Во-первых, таких окончательных расчетов нет. Но есть предварительные расчеты с оценкой, которая очень интересует бизнесменов: а будет ли это вообще рентабельно? Эти предварительные расчеты у меня есть. И они показывают, что рентабельность будет примерно 10–15 %.

— Что представляет собой рентабельная реконструкция?

— Это надстройка на два этажа и расходы на нее, а также ремонт всего дома: замена инженерных сетей, строительство лифтов, утепление фасада и так далее. Очень важно, что все работы могут вестись без расселения жителей. Им, конечно, придётся потерпеть и жить на стройке некоторое время, но оно того стоит. Ведь они улучшат свою недвижимость и повысят её стоимость. Эти расходы окупаются продажей квартир на двух новых этажах, и еще остается небольшая прибыль. Когда мы консультировались с застройщиками, они говорили, что прибыль очень маленькая, неустойчивая. То есть такого рода экономика их не очень интересовала.

— Надстройка двух этажей — единственный способ рентабельной реконструкции?

— Существует еще и другой способ реконструкции — он называется «фламинго» и заключается в том, что у существующего пятиэтажного дома ставятся длинные колонны. И на эти колонны сверху, как мост, строятся уже не два, а пять этажей. При точных экономических расчетах может оказаться, что этот способ еще рентабельнее. Фламинго опробован в Москве. Там есть такие примеры.

— Рентабельность сохраняется даже с учетом последнего роста цен на стройматериалы?

— Это были доэпидемные расчеты. Наверное, 2018 год. Сейчас это надо считать заново, учитывая, во-первых, рост цен на работы и материалы, а во-вторых, и рост цен на квартиры. Какой общий баланс, я, конечно, сейчас сказать не могу. Но общий вывод о рентабельности — думаю, он остается.

— Но мы не берем аварийные хрущевки?

— Конечно, не берем. Аварийные тут ни при чем. Их надо сносить, здесь нет других вариантов.

— Если убрать за скобки аварийные хрущевки, из неаварийных какие имеет смысл реконструировать?

— Имеет смысл реконструировать дома в том состоянии, в котором находится абсолютное большинство таких зданий. У них плохие наружные стены с дырками. У них совершенно проржавевшие трубы водопровода и канализации, у них протекают крыши и так далее. При этом они имеют достаточную прочность, то есть не собираются обвалиться.

— Можно прикинуть процент годных к реконструкции хрущевок в городе?

— Тут я могу сказать только очень приблизительно, что процентов 80–90 вполне разумно таким образом реконструировать, и это может быть вполне рентабельно. Пока у нас такая оценка.

— Если реконструировать хрущевку с надстройкой двух этажей, сколько лет эксплуатации это еще добавит дому?

— Сто. Ну хотите, 150 можно написать. У этих домов нет проблемы, о которой часто говорят, что они вот-вот упадут, что они были рассчитаны на 30 лет и так далее. Это абсолютно некомпетентное мнение. Эта постройка не рассчитывается на 30 лет. Когда их строили, все расчеты конструкторов были на абсолютную прочность конструкций в целом. Кроме каких-то ситуаций с браком, когда возникает аварийность конструкций, все остальные могут стоять еще сто лет.

— Откуда тогда возник этот миф?

— Не знаю. Это журналисты придумали. Понимаете, тут возможна какая-то путаница, которая произошла еще в 60-е годы. То есть, например, есть срок эксплуатации отдельных инженерных систем. Трубы водопровода, канализации и газа — у них точно есть нормативный срок эксплуатации, и как раз через 30 лет их нужно менять. Может, этот срок был кем-то интерпретирован как срок жизни всего дома. Может быть еще вариант, но это мои предположения, что какие-то руководящие органы где-то в своих декларативных документах написали, что, дескать, граждане, поживите 50 лет, а потом наступит коммунизм, как известно, и вы переедете в другие дома. Но нам при исследовании этого вопроса не удалось найти технический документ, где было бы написано, что эти дома рассчитаны на 30 или 50 лет жизни.

— Сколько времени занимает реконструкция одного дома?

— Каждый дом можно полностью отремонтировать с надстройкой двух или пяти этажей в течение года.

— Как вы считаете, может ли идея реконструкции хрущевок стать альтернативой идее расселения и сноса хотя бы частично?

— Абсолютно согласен.

— Получается, что любая рентабельная реконструкция — это уплотнительная застройка.

— Да, это в любом случае уплотнительная реконструкция, даже если мы уплотняем на два этажа. Нам нужно достроить блоки детских садов и школ. И это мы в своих расчетах учитывали. Это как раз средства, которые мог бы вложить город. Чтобы не частный застройщик платил за расширение детских садов и школ, а город. Это нормально.

— За это время градостроительные нормативы тоже меняются, нормативы по зеленым насаждениям, по детским учреждениям. Возможно ли сегодня с соблюдением всех нормативов реконструировать таким образом целый квартал, или некоторые дома всё равно придется снести? Ведь места-то больше не стало.

— Знаете, может быть такая ситуация. Но это будет значительно меньший снос по объемам, чем реконструкция с полным сносом. Однако это уже нужно рассматривать конкретные планировочные решения квартала, удастся или нет выполнить все современные нормы. Речь может идти о двух вещах: о нормах по зелени и по участкам детских садов и школ.

— И машино-мест?

— По машино-местам, как ни странно, в меньшей степени, потому что при реконструкции можно строить небольшие по площади, но высокие, многоэтажные паркинги. Но тоже они всё-таки занимают какую-то землю. И поэтому может оказаться, что для соблюдения нормативов придется какой-то один дом в квартале снести. Но это вопросы конкретного проекта. У нас в ГАСУ был магистрант, а потом аспирант Дмитрий Иванов, который написал об этом диссертацию. Он взял конкретный квартал на Ленинском проспекте и все эти варианты проработал. Потом сделал экономические расчеты. У него получилась рентабельность, по-моему, 15 %.

— По вашему мнению, раз бизнес такая реконструкция не очень интересовала, город мог бы на себя взять ее или у города нет таких структур, мощностей, компетенций?

— У города нет собственных подрядных организаций. После начала реформы город от этого избавился, всё приватизировал. Но город нанимает строительные организации, ставит перед ними задачи. Поэтому в качестве заказчика или даже застройщика город вполне может выступать. Мировая практика показывает, что для этого город, как правило, должен создать специальную организационную структуру — агентство по реконструкции территории. И эта структура будет выступать в качестве городского заказчика, нанимать подрядчиков, проектировщиков, на первом этапе исследователей, чтобы понять, в каком состоянии каждый конкретный дом. Это всё может быть организовано из городского бюджета.

Беседовала Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»