Счет на проценты: первичный рынок выигрывает в ипотеке, вторичный — в цене

Вечный спор между первичным и вторичным рынком сегодня чаще всего решается способом оплаты: если надо брать ипотеку, то ставки по новостройкам сейчас более привлекательны — в первую очередь, благодаря госпрограммам. В остальном же выбор по-прежнему зависит от множества факторов: от любви к определенному району до заботы об ауре помещений.

Какие преимущества есть у первички и вторички, каковы особенности приобретения жилья и риски в том и ином случае — обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В неопределенном времени

Сегодня на рынке новостроек, как это ни странно, сложился баланс спроса и предложения.

— Застройщики с осторожностью выводят сегодня новые проекты — в основном идет плановая работа по достройке начатого, продажа уже готового жилья, поэтому избытка предложения нет, — рассказывает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Нет и массового желания купить что-то или срочно вложить деньги, которые оказались свободными, как это было в марте. Не зная, что делать, все тогда побежали приобретать объекты, которые, как им казалось, будут приносить доход либо станут надежным вкладом и помогут в будущем вернуть средства. Сейчас произошла определенная стабилизация, и, я думаю, до конца года кардинально уже ничего не изменится.

Он выразил надежду, что с сентября рынок выйдет из «застоя», и застройщики будут более активно предлагать рынку новые объекты. Покупатели, в свою очередь, к осени смогут уже более спокойно думать о далекой перспективе.

— На текущий момент объем предложения в Петербурге на первичном рынке — около 43 тыс. шт., включая квартиры и апартаменты, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — За последние месяцы наблюдается рост этого объема, который связан с выходом тех проектов, которые были ожидаемы, плюс с раскрытием товарных запасов в тех, которые уже были ранее представлены.

При этом критичного роста предложения не наблюдается, а большое снижение спроса было, особенно в апреле и в мае — эти месяцы оказались самыми низкими точками продаж на рынке первичной недвижимости.

— В мае в Петербурге было реализовано всего 1700 объектов, что на 60% меньше, чем в мае прошлого года, — продолжил Сергей Софронов. — Да, все мы увидели высокие продажи в марте, когда был ажиотажный спрос: люди пытались пристроить накопления в такой понятный актив, как недвижимость, — даже без потребности жить в этой квартире. В большинстве своем это был инвестиционный спрос — возможность зафиксировать невысокие на тот момент ставки по ипотеке или купить то, что пока еще не подорожало.

Если говорить про вторичку, то ситуация была значительно хуже — в первую очередь, из-за высокой ставки по ипотеке, которая не субсидировалась государством. Как только ключевая ставка ЦБ начала снижаться — начал оживать и спрос.

— На вторичном рынке продавцы готовы на большие дисконты, если им необходимо срочно продать объект, — поясняет Сергей Софронов. — На рынке первичной недвижимости застройщики себе такого позволить не могут, потому что есть финансовые модели, утвержденные банком, есть себестоимость строительства, ниже которой нельзя ставить цену.

По его словам, с июня объем продаж стал расти, но лето — традиционно самый низкий сезон на рынке недвижимости, поэтому оживление ожидается все-таки к осени.

Что касается новых объектов, то процесс их вывода на рынок не очень быстрый, скорее даже инерционный: для этого нужно 1–2 года в зависимости от готовности земельного участка и проектной документации.

— События, которые оказывают влияние на рынок с марта, не могут моментально сказаться на выводе новых объектов, — считает Софронов. — Эффект мы увидим через какое-то время. Застройщики пока наблюдают снижение спроса, ориентируются на него, и в перспективе объектов будет меньше. Может возникнуть дефицит предложения, как в 2020 году, когда вывод новинок затормозил переход на эскроу-счета, а спрос вырос из-за снижения ставок по ипотеке.

Как отмечает основатель агентства недвижимости Town78 Елена Бойко, в отличие от застройщиков агентства работают как на первичном, так и на вторичном рынке, предлагая то, что нужно клиенту.

— С июня мы наблюдаем оживление спроса, — говорит она, — ведь если на первичном рынке в апреле-мае еще что-то происходило, то вторичный вообще стоял. С июня он начал оживать, но, в основном, за счет тех, кто продает квартиру, чтобы тут же купить что-то новое.

При этом продавцы уже не так хотят идти на большие скидки, т.к. видят цены на первичном рынке и не хотят опускать планку ниже. «Предложений по продаже на вторичном рынке значительно больше, чем на первичном, а покупателей — меньше», — резюмировала Елена Бойко.

По ее словам, есть две основные причины, по которым люди не покупают сейчас жилье. Одни убеждены, что рынок перегрет и цены будут снижаться. Вторые — переживают о личной платежеспособности на долгое время.

— На первичном рынке спрос медленно начал подниматься вверх после весеннего падения, а продажи в июне стартовали в 13 комплексах и еще ряде проектов, где были запущены вторые очереди, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Однако мы по-прежнему наблюдаем рынок покупателя — сейчас застройщики вступают в битву за клиентов, предлагая различные скидки и акции.

На вторичном рынке, по его словам, ситуация сложнее: объем сделок существенно сократился. В отличие от новостроек, там нет выгодных условий и предложений.

— Собственники квартир не хотят снижать цены, которые уже объективно упали где-то на 15%, покупатели не хотят брать объекты по завышенной стоимости, — поясняет он. — При этом вторичный рынок выступает драйвером первичного — ведь, как известно, многие продают квартиру, чтобы приобрести более комфортное жилье в новостройке.

Готовы платить

Вопрос цены квартиры в текущих условиях приобретает иное значение, чем раньше. В первую очередь, по словам Елены Бойко, надо смотреть на способ оплаты: 100% «живыми» деньгами или ипотека, а если кредит — то насколько велик первый взнос. Тогда уже можно понять, какую недвижимость смотреть.

— Если у человека есть вся сумма на квартиру или большой первый взнос, то однозначно смотрим вторичный рынок, — поясняет она. — Если же первый взнос небольшой — а сделок со 100-процентной оплатой сейчас вообще мало — то люди берут ипотеку на первичном. Потому что на вторичном нужно иметь минимум 20% первого взноса. Если человек собирается гасить ипотеку в течение 5–7 лет, то можно обращаться на вторичный рынок, если смотрит на 30-летнюю перспективу, то тогда мы уменьшаем платеж в 3–4 раза и рассматриваем первичный рынок независимо от стоимости квартиры.

Нужно отметить, что ставки на вторичном рынке в среднем сейчас 9,7–10,5%, а после снижения ключевой ставки ЦБ могут еще снизиться.

— Ставка не выше, чем 2 года назад, но сильно изменились цены и сама ситуация — люди не понимают, что будет дальше, — говорит Елена Бойко.

Еще один вариант покупки квартиры — переуступка прав на строящееся жилье, когда квартира приобретается не у застройщика, а у того, кто раньше заключил ДДУ.

— Переуступки люди всегда продают дешевле, чем застройщик, т.к. должна быть какая-то выгода для клиента, так что 5–10% разницы — это привычная практика, — поясняет Сергей Софронов. — Но на эти квартиры не действуют различные спецпредложения — в частности, субсидирование ставок застройщиком.

Если говорить о стоимости — как о средней температуре по больнице, — то, в среднем, разница между первичкой и вторичкой составляет около 20%. Новостройки дороже. «Но как вторичку мы рассматриваем абсолютно все, что построено до 2020 года, — отмечает Сергей Софронов. — Это и старые советские пятиэтажки, которые находятся далеко от метро (самое дешевое, что можно найти в Петербурге и его пригородах). И есть вторичка новая, которая была сдана в 2020-х годах, — она сопоставима по цене с первичным рынком».

— Первичная недвижимость стоит, в основном, дороже идентичных вариантов на рынке вторичного жилья, — соглашается Ян Фельдман. — Однако нужно учитывать расположение, метраж, планировку и состояние объекта, а также условия сделки. По этим параметрам сейчас зачастую выигрывают новостройки. Ипотеку на них можно взять под 0,1%, сократить размер первоначального взноса и ежемесячного платежа до комфортных значений, а также получить скидку от застройщика.

— На данный момент средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 215,8 тысяч рублей, на вторичке этот показатель равняется 200,6 тысячам, но это средний показатель, — уточняет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Понятно, что жилье в центре и где-нибудь в Купчино стоит по-разному. Также и в новостройках: премиальный сегмент в исторических районах может достигать 500 тысяч за квадрат, а в объектах стандартного класса на городских окраинах его можно найти по цене менее 200 тысяч. Это, как правило, базовая цена, от которой считают процент по ипотеке. Сейчас, когда субсидированная государством ставка снизилась практически до показателей начала года, а застройщики к этим государственным льготам добавили свои, ежемесячный платеж при 0,1% по кредиту может составить сумму, вполне сопоставимую с ежемесячным арендным платежом. А в некоторых случаях даже с коммунальными платежами. Что даже в условиях общей неопределенности может быть вполне комфортным для большинства заемщиков. Поэтому в Л1 мы видим определенное оживление покупательского спроса, особенно на готовые квартиры в ЖК «Поэт» и «Шекспир», на которые еще действует субсидированная ставка. Сегодня это возможность без каких-либо рисков приобрести уже готовое жилье по минимальному кредитному проценту.

По словам Сергея Софронова, инструменты покупки оказывают влияние на ее конечную стоимость. Например, кто-то хочет иметь возможность приобрести в рассрочку — и застройщик может дать такой инструмент. А на рынке вторичной недвижимости никакой рассрочки нет. Основную же массу жилья в масс-маркете люди приобретают в ипотеку, и доля таких сделок доходит до 90%. При этом на рынке первичной недвижимости есть дополнительные инструменты: ипотека с господдержкой, семейная, для айти-специалистов — плюс застройщики самостоятельно субсидируют ипотечные ставки. «Мы тоже субсидируем, и по одному из проектов у нас есть возможность приобрести под ставку 0,1% на весь период кредитования, — отметил Сергей Софронов. — Квартира будет дороже, чем при 100% оплаты или обычной ипотеке, но размер ежемесячного платежа будет в 2 раза меньше».

Что касается цен, то пока нет объективных причин, которые позволили бы предсказать снижение цены на первичном рынке.

— Застройщики активно ищут пути восстановления логистических цепочек — даже не они, а поставщики стройматериалов, которые не могут поставить те самые товары, которые до этого привозили из Европы, — пояснил Алексей Белоусов. — Пожарные сигнализации и прочие слаботочные системы в основном везли именно оттуда. Заменить их даже китайскими быстро не получится, да и не все может быть замещено сразу. И это немного задерживает стройку. Плюс новая логистика требует больших затрат, а значит, все будет дорожать. Так или иначе, цена на первичном рынке будет расти.

Елена Бойко подчеркнула, что сейчас очень часто покупка и на первичном, и на вторичном рынке зависит от продаж вторичной недвижимости или от переуступок жилья, которое приобрели в начале льготного кредитования — это было уже 2 года назад. «Все тогда стали инвесторами, потом все радовались, что выросла стоимость квартиры, — говорит она. — Но оказалось — все совсем не так. Сейчас переуступки идут очень тяжело, а сэкономить на ставке на вторичном рынке никак нельзя — шли разговоры о субсидировании, но ни к чему не пришли».

А вот на первичном рынке, по словам Елены Бойко, важно правильно считать выгоду — у застройщиков много разных программ в сотрудничестве с различными банками: надо учитывать и временные интервалы 20–30 лет, и первый взнос, и стоимость квартиры по-разному считается в зависимости от программы. «То есть одну и ту же квартиру можно купить 5–10 способами, и выгода будет разная, плюс программы все время меняются», — пояснила она.

— Условия по ипотеке на первичку существенно выгоднее, — подтверждает Надежда Калашникова. — Госпрограммы: льготная, семейная, IT-ипотека рассчитаны именно на покупку квартир в новостройках. Ведь их цель — не только сделать жилье доступнее для граждан, но и поддержать строительную отрасль. Сейчас ставки на вторичку в среднем составляют около 10% годовых. На меньшее могут рассчитывать только зарплатные клиенты банков. И то скидка исчисляется десятыми долями процента. Первичку же можно приобрести по ставке 7 и менее процентов — в зависимости от программы. Более того, существуют совместные программы банков и застройщиков, позволяющие приобрести квартиру в ипотеку с субсидированной ставкой. Например, в проектах Компании Л1 на данный момент она составляет от 3,1% по программе господдержки и от 2,3% — по семейной ипотеке. Но то, что сейчас банки снижают ставки на кредитование вторички, безусловно, хороший сигнал для застройщиков и для рынка в целом. Ведь многие покупатели не покупают квартиры в новостройках именно потому, что не могут продать из-за высоких процентов по кредиту старые квартиры.

При этом застройщики вряд ли долго смогут за свой счет субсидировать ипотеку под 0,1%, считает Сергей Cофронов:

— Все кроется в финансовой модели проекта: хоть квартира и дорожает, все затраты на субсидирование включаются в коммерческие затраты, а они ограничены кредитным договором с банком. Пересогласовать лимиты крайне сложно, поэтому мы сильно ограничены по периоду субсидирования. Не хотелось бы нагнетать ажиотаж, но, скорее всего, эти программы не будут действовать очень долго. По мере восстановления спроса их будут постепенно выводить с рынка.

Но есть и другие способы сэкономить на ипотеке, напоминает Ян Фельдман:

— Самый известный и распространенный — это рефинансирование или реструктуризация ипотеки. Она подойдет тем, кто уже выплатил определенную часть кредита либо стал подходить под определенную госпрограмму (например, ипотека для семей с детьми). Также можно оформить страхование жизни заемщика — у большинства банков это дает скидку на 1–2,5 п.п.; оформить кредит в банке, на карту которого вам приходит зарплата от работодателя (т.н. зарплатные клиенты); быть моложе 35 лет и в браке (скидка по программе «Молодая семья»); оплатить электронную регистрацию сделки и увеличить размер первоначального взноса или суммы кредита.

Размышления у парадной

Не только вторичка, но и новостройки бывают разные. Но, в целом, рынок первичной недвижимости предлагает более «продвинутые» варианты, уверен Сергей Софронов:

— Даже жилье, сданное 5 лет назад, морально устаревает: по планировочным решениям, по фасадам, дворам. Еще 5 лет назад двор без машин — это было уникальное преимущество проекта, которое сильно выделялось на рынке. Сейчас этим не удивишь никого даже в сегменте комфорт-класса. Повсеместное распространение получили использование современных материалов, элементов умного дома, айпи-телефония. Мы предлагаем такие решения, как многоступенчатая очистка воды, можно открывать дверь со смартфона. В более дорогих проектах можно, выходя из дома, нажать на кнопку IP-домофона — и лифт подъедет.

— Планировки в новых домах отвечают современным требованиям: они функциональны и эргономичны, — рассказывает Надежда Калашникова о преимуществах новостроек. — Сейчас в пределах одного дома можно найти десятки вариантов решений: и студии, и евроформат, и стандартные планировки, и квартиры со свободной планировкой — на любой вкус. Нередко проектом предусмотрены гардеробные комнаты или ниши под встраиваемую мебель. Кроме того, это новые лифты, дворы без машин, новые инженерные коммуникации. Вторичка же этим похвастаться не может. Достаточно посмотреть на дом — и уже понятно, что ждет внутри. Хрущевки, брежневки, «корабли», 137-е и другие серии — везде квартиры будут определенного типа.

То же касается и МОПов. В большинстве новостроек предусмотрены места для хранения колясок и спортивного инвентаря, можно найти детские уголки. В проектах высокого ценового сегмента встречаются просторные лобби, общественные зоны, где можно провести переговоры или просто отдохнуть, отмечает Калашникова. Дома советской постройки и даже возведенные в 90-х годах всего этого лишены. Поэтому коляски и велосипеды приходится поднимать в квартиру или пытаться приткнуть где-то на лестничной площадке.

— Плюс к этому у большинства старых домов изношенные коммуникации: капитальный ремонт сделан не везде даже в старом фонде, а ведь тем же сталинкам и хрущевкам уже более 60 лет! — говорит она.

— Безусловно, дворы в новостройках могут похвастаться более креативными и современными решениями в части зонирования, дизайна детских и спортивных площадок, а также уровнем безопасности, — говорит Ян Фельдман. — В новых комплексах люди получают больше возможностей для активного и спокойного отдыха: здесь есть игровые площадки, арт-объекты, декоративные мостики, скамейки, беседки. Кроме того, сейчас уже must-have концепция «двор без машин», в рамках которой можно избежать запаркованных автомобилей на внутренней территории, что делает ее безопаснее, удобнее и приятнее с эстетической точки зрения. Полузакрытая форма дворов и правильное расположение зданий на участке также создают ощущение приватности и позволяют избегать присутствия «чужаков» на территории.

— Принципиальное отличие качества современных проектов — покупатель в новостройке чувствует себя как дома не только в квартире, но и в окружающей его среде. Это двор, общественные зоны, квартальная концепция, коммерческая и более современная социальная инфраструктура, гармония застройки с окружающей средой, — говорит Сергей Софронов. — На вторичном рынке персональный комфорт очень часто заканчивается за пределами двери в квартиру.

— В основном, покупатели делятся на 2 лагеря: более консервативные идут за вторичкой — и неважно, что там, может быть, будет запах в подъезде, но зато школа в шаговой доступности, — делится опытом Елена Бойко. — А кому-то важно жить в новом доме, где до него никто не жил и ходить в новую школу с бассейном. Однозначной тенденции нет, но, в любом случае, мнение людей исходит из их финансовых возможностей. Если человек может позволить себе больше, то выбирает чаще новое.

Она подтвердила, что за последние 5 лет застройщики из-за конкуренции сильно развили придомовые территории, подземные паркинги, убрали машины из дворов. «На вторичном рынке есть точечные дома с хорошей УК, где дому 15–20 лет, но там идеальная чистота и порядок, но таких вариантов меньше. В первичном рынке — таких вариантов больше в доступе», — отметила Елена Бойко, подчеркнув: отдельной строкой можно выделить тех, кто любит старый фонд и хочет жить только в центре города.

— Существенное преимущество в плане благоустройства старых кварталов — это обилие зелени, — считает Надежда Калашникова. — Да, на территории новостроек тоже высаживают деревья и декоративные растения, но растут они не быстро. Лет через 10–15 эта разница будет не так заметна.

— На вторичке зачастую не будет современных площадок для игр и отдыха, дворы открытые, часто маленькие и запаркованы машинами, — продолжил Ян Фельдман. — Ландшафтного дизайна и каких-то дополнительных элементов в благоустройстве территории тоже ожидать не стоит, как и наличия камер. Однако из плюсов там можно выделить озелененность — в сложившейся застройке часто много деревьев, лужаек, клумб и кустарников. Также часто прямо во дворах располагаются детские сады.

В обжитых районах есть вся необходимая инфраструктура — магазины, аптеки, кафе, поликлиники, почта и др. Однако порой все эти объекты находятся в состоянии «ниже среднего» — давно не было ремонта, нет пандусов, они неудобно расположены и спланированы. То есть, они могут быть не приспособлены к современным стандартам жизни.

— Да, пока что темпы строительства жилых домов и социальных объектов до конца не синхронизированы, но застройщики к моменту заселения первых очередей стараются наполнить коммерческие помещения нужной инфраструктурой, — отмечает Ян Фельдман. — За счет ее разнообразия мы можем закрывать потребности людей в общении, работе, досуге, получении новых знаний. Фитнес-центры, библиотеки, коворкинги, клубы по интересам, уличный формат торговли вместо крупных ТРК, который позволит удобно заниматься шопингом, не выезжая за пределы своего квартала или района, — вот сегодняшний запрос потребителей.

Надежда Калашникова соглашается с тем, что в большинстве новых районов инфраструктура не поспевает за строительством жилья:

— Сейчас ситуация стала улучшаться, но все равно места массовой застройки испытывают дефицит школ, поликлиник, детских садов. В этом плане обжитые районы несравненно лучше. Поэтому при покупке квартир в новостройках стоит отдавать предпочтение не КОТам, а точечным проектам в районах со сложившейся инфраструктурой. Например, жилой квартал от Компании Л1 находится на проспекте Просвещения. Рядом — 6 школ, 8 детских садов, взрослая и детская поликлиники, спортивные комплексы, магазины.

Сергей Софронов отметил, что застройщики, хотя стало сложнее с поставками материалов, все равно стараются выполнить обещания перед клиентами и предложить более качественный продукт, т.к. конкуренция заставляет удерживать планку.

— В тех проектах, маржинальность которых позволяет через параллельный импорт привезти европейские лифты, застройщики, скорее всего, выполнят обязательства и поставят именно то оборудование, которое и обещали покупателям, — говорит Алексей Белоусов. — Тем, кто строит в более дешевом сегменте и не может удорожать стройку, придется ограничиться аналогами, которые находятся в ценовом диапазоне, согласованном с банком. Девелоперы будут выходить из положения по-разному, но элитного жилья это фактически не коснется, а массового — непременно.

Он также рассказал, что Национальное объединение строителей подготовило каталог продукции импортозамещения, который насчитывает больше семисот позиций.

— Это то, на что можно заменить недостающие материалы и оборудование и что имеет похожие характеристики, — говорит Белоусов. — Работа ведется постоянно, и эти цепочки будут восстановлены или выстроены заново. Я надеюсь, что большинство позиций мы сможем восстановить. Безусловно, за 2–3 года мы вряд ли сможем сделать свое производство сложных механизмов, но что-то более простое будет создаваться в ближайшее время.

Куда бежать

Сейчас нет четкого разделения на рынке, что «все люди, переезжающие из регионов, покупают вторичку» или «детям все покупают студии в новостройках», отмечает Елена Бойко. В любом случае все упирается в деньги и в способ оплаты. По ее словам, есть только один универсальный совет — считать деньги и рассматривать весь рынок.

— Мы не делим клиентов по возрасту, половому признаку или роду деятельности, — говорит Ян Фельдман. — В то же время есть несколько характеристик, которые свойственны нашим клиентам: они не консервативны — готовы к переезду в более удаленные от центра локации. В основном, это семейные люди (в наших домах очень мало студий), они ценят комфорт и склонны к эмпатии — выстраиванию добрососедских отношений.

— Принципиальной разницы между покупателями первички и вторички нет. Особенно после введения проектного финансирования и эскроу-счетов. Если раньше цена «на котловане» могла существенно отличаться от цены готового жилья, то сейчас, когда деньги покупателей все равно депонируются на весь срок строительства, эта разница почти нивелировалась. Мотив «купить подешевле» практически исчез из покупательской парадигмы первичного рынка, — считает Надежда Калашникова. — Вторичку чаще выбирают те, кому нужно сразу переехать из одной квартиры в другую. Или те, кому необходима определенная локация, где просто нет новостроек.

По мнению Сергея Софронова, все зависит от ситуации покупателя:

— Если есть задача, купить и переехать прямо сейчас, то можно рассматривать вторичку, хотя и на первичке может быть более интересный вариант с точки зрения бюджета или самой квартиры, в ожидании которой можно снимать жилье или апартаменты. Дальше все упирается в финансовые возможности. Если качество продукта одинаково, то нужно смотреть на способы приобретения. Если покупателю недоступна ипотека, но он может платить рассрочку, то ему дорога на первичный рынок. Если нужна ипотека — то на первичке тоже больше возможностей. Стоимость ежемесячного платежа будет меньше.

Кроме того, эксперт отмечает, что первичный рынок стал более цивилизован в последние годы, появились гарантии, которые дают банки и государство по схеме с эскроу-счетами. «Тщательно изучайте проекты застройщика, смотрите, что строили ранее, выдерживали ли сроки, каково на качество уже реализованных проектов», — посоветовал Софронов.

Алексей Белоусов подтвердил, что в Петербурге за последние полгода-год не появилось новых проблемных объектов. Тем более, что сейчас сроки строительства разрешили продлевать без штрафных санкций. Но в других регионах России количество домов, которые сдаются с задержкой в два и более квартала, выросло вдвое. «В крупных городах большинство застройщиков чувствуют себя уверенно, и вряд ли их ждут проблемы», — отметил он.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»