Это были наши кладовки! Петербуржцы спорят с городом за то, что всегда считали своим

Помещения, которыми жители дома на Тюшина уже больше полувека пользуются как общими кладовками, перешли в собственность города и были проданы. Теперь там, судя по подготовке к ремонту, могут появиться студии-апартаменты, а жильцы готовят исковое в суд. «Фонтанка» рассказывает, как это произошло и как горожане могут обезопасить свои общедомовые кладовки, подвалы и чердаки от такой участи.

В конце июня жильцы дома № 20, лит. Е, по улице Тюшина обнаружили, что замки на общедомовых кладовках срезаны, а в помещениях начали сновать неизвестные. Когда стали выяснять подробности, стало известно, что по документам — это нежилые помещения, которые успели перекочевать в собственность Петербурга, а некоторые — обрести нового собственника по итогам продажи.

Новые замки

Как рассказала одна из жительниц дома Анастасия, речь идет о пяти кладовках. На стандартные помещения подобного функционала они не похожи хотя бы тем, что имеют окна. У старожилов дома удалось узнать примерную историю: когда-то до войны в этих помещениях жили люди. После 1945 года жильцы оттуда выехали. Рассказать о причине такого решения теперь уже некому, но с тех пор жители использовали площади под общие кладовки, что на тот момент было жизненно необходимо: дом был одной большой коммуналкой, с местом для хранения вещей была напряженка. В какой момент у помещений появились собственные кадастровые номера, жителям пока установить не удалось.

«Кладовки» имеют нежилое назначение и номера 2-Н. 3-Н, 4-Н, 5-Н и 6-Н. Площади — от 8,4 до 8,7 кв. м. «У нас есть выписки из Росреестра на все помещения. На три из них в ноябре 2021 года было оформлено право собственности Петербурга. Для нас это стало сюрпризом. Я не получала ни объявлений, ни писем. Нас никто не извещал. Мы об этом узнали сейчас, когда вдруг просто начали приходить люди без опознавательных знаков и взламывать наши кладовки, это было около трех недель назад. Предположим, нами было бы незаконно занято имущество, и город вправе себе это забрать. Они не имеют права взламывать, а должны идти в суд с иском и требовать, чтобы мы освободили эти помещения. Никаких других законных способов не существует», — уверена собеседница. Только потом выяснилось, что одному из обитателей пришло-таки уведомление с требованием освободить помещение.

По словам жителей, неизвестные просто пришли, взломали кладовки и повесили свои замки. Имущество жильцов не трогали. Обитатели дома в ответ вновь повесили собственные замки и на всякий случай забрали вещи. А также вызвали полицию. Кто именно является новым собственником, в Росреестре пока не отображено. Попытки проследить историю с кладовками привели к сохранившимся еще анонсам торгов, в том числе и на площадке Российского аукционного дома.

Звонки жильцов в управляющую компанию результата не дали: в ЖКС № 2 Центрального района развели руками и заявили, что вообще не в курсе происходящего. «Фонтанке» там сказали примерно то же самое, плюс что они не могут давать комментарии.

Жильцы вызвали мастера для замены кода на домофоне, чтобы по парадной не шастали чужие. В ответ во всей парадной начало гаснуть электричество. Собеседники редакции из числа жильцов в логике коммунальной войны уверены: это было сделано, чтобы вообще выключить домофон из уравнения.

Сейчас в комнатах начался ремонт: в некоторых уже поменяли двери, оконные заполнения на стеклопакеты. Диалог с рабочими всё еще не клеится. Но похоже на подготовку к превращению кладовок в студии.

Жильцы обратились в межведомственную комиссию и комитет имущественных отношений, а также в прокуратуру, Следственный комитет и МВД. Кроме того, запрос в прокуратуру направил и депутат ЗакСа Борис Вишневский. Он указывает, что эти нежилые помещения не имеют отдельного входа, только через парадную, которая является общим имуществом собственников дома.

Жители, в случае если не удастся решить вопрос миром, готовят обращение в суд. Они считают, что всё указывает на общедомовой характер помещений, в том числе и на момент первой приватизации в доме.

Что говорит Смольный

«Право государственной собственности на них было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в судебном порядке не оспорено. На основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020–1 объекты были учтены в составе казны Санкт-Петербурга и не выбывали из её состава (до приватизации)», — говорят в КИО.

Чиновники напомнили, что для решения подобных споров есть специальная комиссия. И сослались на определение Конституционного суда РФ, согласно которому в многоквартирном доме могут быть «иные нежилые помещения», предназначенные для самостоятельного использования и не являющиеся общим имуществом многоквартирного дома.

Вспомнили и позицию Высшего арбитражного суда — постановление от 02.03.2010 № 13391/09. Оно говорит, что для определения правового режима помещений имеет значение предназначение и использование по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме. А это устанавливается по результатам исследования проектной и иной технической документации, а также учётных данных, содержащихся в архиве организации технической инвентаризации.

В комитете утверждают, что, по архивным данным ГБУ «ГУИОН», в период, включающий дату приватизации первой квартиры в этом доме, три спорных помещения «имели самостоятельное, не связанное с обслуживанием всего дома, использование (склад)».

«Технологическое оборудование (теплоцентры, водопроводные узлы, элеваторные узлы, приборы учёта), предназначенное для обслуживания всего дома, в границах этих помещений отсутствует», — заявили в КИО. Добавив, что в 2021 году комиссия приняла решение о невозможности отнесения помещений к общедомовому имуществу.

По закону и на практике

«С одной стороны, хотелось бы всё объявить общедомовыми объектами. С другой, бывают такие объекты, которые всегда использовались в качестве магазина либо склада находящегося рядом предприятия, но не были оформлены в госсобственность. И такие объекты государство имеет право оформить в свою собственность. Другое дело, когда государство пытается получить в собственность подвалы, где находятся инженерные коммуникации, помещения, где располагались колясочные. Таким образом, выходит спор, относится ли конкретный объект к общему имуществу либо же нет. И все эти споры зачастую должны доводиться до суда», — рассказывает юрист, руководитель организации потребителей «Справедливость» Николай Тямшанский.

Эксперт напоминает о разграничении госсобственности на разные объекты — например, постановление Верховного совета от 27 декабря 1991 года № 3020–1, в котором говорится, что в муниципальную собственность передаются объекты жилищного фонда. С другой стороны, есть Гражданский и Жилищный кодексы, в которых говорится, что в случае если речь идет об отчуждении долевой собственности, необходимо согласие 100 % собственников.

«Получается, что с момента появления первого частного собственника, чтобы государство оформило свою собственность на какой-либо объект общего имущества, необходимо согласие и частных собственников. Которое, конечно, получить невозможно. Тем более спустя столько лет, когда в доме есть полсотни владельцев», — констатирует эксперт.

В Петербурге есть комиссия, которая занимается такими вопросами: она может вернуть в общедомовую собственность объект, который уже находится в государственной, если есть достаточные основания. Официальное название длинное, коротко ее называют комиссией по возврату общедомового имущества. В ней сидят представители жилищного комитета, комитета имущественных отношений, жилинспекции и общественности.

«Фонтанка» рассказывала, как эта комиссия несколько лет назад тормознула аукционы города на чердаки и подвалы, чтобы уточнить — свое ли город решил выставить на торги. Тогда в общедомовую собственность вернули почти 700 помещений всего за полгода. Однако затем таких показателей уже не было, говорит эксперт.

С судами в Петербурге практика довольно печальная. Люди периодически туда обращаются, чтобы суд решил: было ли помещение общедомовым имуществом, и если не было, имело ли право государство признавать его своей собственностью?

«У нас есть отличные решения в Москве, что в том случае, если на момент приватизации первого помещения имелись признаки общедомового имущества, нельзя передавать государству такие объекты, — отмечает собеседник. — В Петербурге практика складывается по-другому, хотя люди не просто так подают в суд, а с предварительными консультациями».

За последний год подано примерно 25 исков. Выиграно только три. И это еще не самый худший результат. Три года назад у истцов было ноль выигрышей. Эксперт считает, жильцам имеет смысл искать счастья в суде, если спорный объект точно был общедомовым и существуют документы, которые это подтверждают. Если они отсутствуют, шансов на победу крайне немного.

Юрист предположил, что суды будут руководствоваться примерно такой логикой: когда-то была большая квартира, в которой все помещения были госсобственностью. Потом отдельные помещения в этой квартире были приватизированы. И неприватизированными остались спорные помещения. Естественно, правом собственности на эти объекты будет обладать государство, если они не эксплуатировались для каких-то нужд для всего дома — например, не были кладовкой или колясочной. «Но если документов нет, то я бы не рекомендовал тратить деньги на суды, так как шансов мало», — подчеркивает собеседник.

Аргумент, что жители платили управляющей компании за обслуживание этих помещений, будет для суда всего лишь косвенным. В первую очередь смотреть будут на изначальное предназначение площадей. И бремя доказывания лежит на истце. Будут также запрошены документы в ГУИОНе.

Если у жильцов в доме есть общая кладовка, хороший чердак, подвал, но статус этих помещений им неизвестен, существует способ обезопасить себя от ситуации, в которую попали жители дома на Тюшина.

«Гарантией того, что у вас не украдут ваш подвал или чердак, является факт регистрации этого объекта недвижимости в качестве общего имущества многоквартирного дома», — говорит Тямшанский. Такие примеры уже были: перспективные подвалы удавалось оформить как общедомовое имущество.

Ирина Корбат,

«Фонтанка.ру»