Ниже некуда: субсидированные ставки от застройщиков стали главным стимулом продаж в июле

Петербургские застройщики говорят о том, что покупатели жилья активизировались к середине лета, несмотря на традиционное летнее затишье. «Объединение строителей СПб» опросило ведущие компании города, чтобы узнать, как обстоит ситуация с продажами, удалось ли наладить взаимодействие с поставщиками и появится ли больше новых проектов во втором полугодии.

Отогрелись под летним солнцем

Если обычно лето считается периодом затишья на рынке новостроек, но в этом году вообще все не так, как обычно. И после провальных апреля и мая в июне и июле наблюдается активность в продажах.

«Продажи июля продолжают июньский тренд на рост активности рынка, — отмечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Пока что наша компания идет в полном соответствии с планом реализации, утвержденным в начале года».

«В целом июль 2022 года был неплохим для нашей компании, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Мы реализовали недвижимости примерно на 1,2 млрд рублей. Основными драйверами продаж стали жилой квартал NEWПИТЕР в пос. Новоселье и жилой комплекс «Листва» в Выборгском районе Петербурга. Оба объекта активно строятся, часть корпусов в ЖК NEWПИТЕР, а также ЖК «Листва» планируется ввести в эксплуатацию уже в следующем году».

В ситуации неопределённости в приоритете у клиентов остаются объекты в высокой стадии готовности, отметил Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG.

«Продажи «Главстрой Санкт-Петербург» в июле увеличились более чем на четверть в сравнении с июнем, — отметил Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — Основная позитивная динамика с точки зрения спроса наблюдается в сегменте двухкомнатных квартир в двух ключевых объектах компании».

По его словам, в краткосрочной перспективе интерес к приобретению многокомнатного жилья (двух- и небольших трехкомнатных квартир) будет сохраняться. Далее, в течение трех-четырех месяцев начнет расти и спрос на студии, который был в значительной степени удовлетворен в марте. «Однокомнатные квартиры остаются очень востребованными на рынке в целом, хотя в продажах «Главстрой Санкт-Петербург» в июле продажи двухкомнатных были даже выше», — дополнил он.

Неочевидное снижение

Последние изменения ставок — как на уровне ЦБ, так и на уровне самих банков — должны благотворно сказаться на рынке недвижимости.

«По июлю делать выводы еще рано, да и ключевую ставку снизили всего несколько дней назад, рынок пока не успел среагировать на этот фактор, — считает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI. — Однако, безусловно, снижение ставки на первичном рынке помогает удерживать уровень спроса. Так, по проектам нашей компании мы видим стабильный рост доли ипотечных сделок: например, в жилом комплексе Ultra City во втором квартале 2022 г. она составляла 78%, а в июле достигла уже 90%».

Помимо повышения доступности ипотеки одним из основных итогов снижения ключевой ставки должно стать оживления рынка вторичной недвижимости, отмечает Елена Петропавловская.

«Снижение ставки благоприятно воспринимается рынком, однако для масс-маркета субсидированная ипотека остаётся основным драйвером продаж, — подтверждает Павел Евсюков. — В новых проектах застройщики сразу предлагают диапазон из нескольких цен, в том числе учитывающих льготные ставки. Наиболее популярные предложения: 0,1% и 1,99%. За счёт этого стоимость квадратного метра автоматически повышается». Однако в текущей ситуации на первое место выходит не цена приобретения, а размер ежемесячного платежа, подчеркнул он.

Сергей Степанов подтверждает, что в июле текущего года ипотека также продолжает оставаться основным вариантом приобретения жилья на первичном рынке недвижимости: «Общая доля ипотеки в текущем году по нашей компании составила 65%. Однако с появлением ипотеки для IT-специалистов стоит отметить перераспределение в рамках ипотечных программ».

Сергей Терентьев также говорит, что последнее изменение ключевой ставки пока не отразилось на первичном рынке недвижимости. «В первую очередь оно затронет вторичный рынок, и через него скажется на сегменте новостроек, — поясняет он. — Безусловно, снижение ставки можно только приветствовать. Каждые дополнительные 0,5–1%, на которые банки смогут снизить ставку по ипотеке для вторичного рынка, дадут дополнительный прирост сделок и на первичном рынке. Насколько сильным будет это влияние — достаточно сложно судить, но прирост активности вероятен».

Ни вверх, ни вниз

При этом ожидать снижения цен на недвижимость не стоит, хотя рост замедлился — отмечают все участники рынка.

«Ценообразование на первичном рынке строительства складывается из целого ряда факторов, в том числе немалую роль играет степень готовности объекта — чем больше стадия готовности дома, тем выше цена квадратного метра, — поясняет Сергей Степанов. — В настоящее время мы наблюдаем выход на плато по ценам на рынке новостроек. Как будет складываться ситуация в дальнейшем, покажет время».

«В целом по рынку рост цен существенно замедлился, в отдельных проектах мы наблюдаем корректировку цен — как в большую, так и в меньшую сторону, — отмечает Елена Петропавловская, — Это в большей степени связано со структурными изменениями товарного запаса».

Сергей Терентьев напоминает, что у застройщиков не исчезли обязательства перед банками по повышению цены продажи по мере роста строительной готовности. «Каким бы ни был рынок, в договорах о проектном финансировании заложено определенное поступательное увеличение стоимости, — говорит он. — Да и ситуация, когда более готовый объект стоит дороже, чем дом на более раннем этапе строительства, — это классика жанра». По словам Сергея Терентьева, такое положение дел сохранится, по крайней мере, еще в среднесрочной перспективе — в ЦДС в последние 2–3 месяца цены на квартиры выросли в пределах 3%.

На низком старте

Вывод новых проектов на рынок продолжается, хотя часть застройщиков и перенесли старты на осень.

«Темпы строительства у застройщиков, которые давно и надежно работают на рынке, остаются прежними, — отметили в пресс-службе Группы «Эталон». — Мы продолжаем выводить в продажу новые проекты». Так, в июле компания открыла продажи в новом петербургском проекте — жилом комплексе бизнес-класса Domino Premium, расположенном в Приморском районе, недалеко от станции метро «Чёрная речка», всего здесь построят 21,5 тыс. кв. м.

Объединение «Строительный трест» в мае вывело на рынок свой новый проект — жилой комплекс бизнес-класса «Наука» в Калининском районе города. «Сейчас ряд застройщиков приостановили вывод на рынок своих объектов, и ждать появления осенью большого количества новых проектов, думаю, преждевременно», — считает Сергей Степанов.

«Большинство девелоперов ведут достаточно аккуратную политику — не торопятся выводить объекты на рынок сразу после получения разрешения на строительство, предварительно тщательно изучают спрос, выводят ограниченный товарный запас, — рассказала Елена Петропавловская. — Так что сейчас динамика спроса и предложения сбалансированы». По ее словам, если в деловой осенний сезон спрос действительно вырастет, предложение также начнет активнее пополняться — запас у застройщиков есть. Так, сама Группа RBI в ближайшее время готовит к выводу в продажу новый проект бизнес-класса на Миргородской улице.

Сергей Терентьев говорит, что выход в продажу новых объектов осенью 2022 года зависит от большого числа факторов. «Основной из них — наличие спроса. Если у застройщиков будет уверенность, что новые объекты окажутся востребованы, они, безусловно, откроют в них продажи, — поясняет он. — В случае если спрос останется на текущем уровне, то активный вывод новых проектов в продажу маловероятен. Но некоторые премьеры будут в любом случае. Так, наша компания планирует вывести в продажу несколько новых корпусов в уже реализуемых ЖК».

«Мы ожидаем, что осенью спрос в сегменте масс-маркета городской и пригородной агломераций будет расти на 15–20% в месяц по сравнению с текущими объемами при условии отсутствия экономических и политических потрясений», — считает Владислав Фадеев.

Не так много импорта

При этом строительство уже запущенных в продажу жилых комплексов продолжается без перебоев, говорят застройщики. Строительный рынок сумел наладить логистику в сложных условиях.

«На сегменте масс-маркет эти трудности отразились в меньшей степени, — отметил Сергей Терентьев. — Подавляющее большинство наших поставщиков — это отечественные производители. Да, периодически возникают те или иные сложности, но все они решаемы, и речь не идет о тотальном дефиците и срыве поставок. Также мы видим тенденцию на снижение стоимости ряда стройматериалов или как минимум прекращение роста цен на них».

Иван Донкин, директор департамента заказчика, инвестиционно-строительный холдинг AAG, добавляет: «Что касается взаимодействия с поставщиками, то на данный момент логистические цепочки на 85% выстроились. Паника прошла. Сроки поставок увеличились, но они уже стабильные и понятные. При этом мы по-прежнему ведем работу по подбору аналогов строительных материалов и поиску новых поставщиков».

Сергей Степанов говорит, что рынок строительных материалов не был жёстко завязан на импортные позиции. «Основная часть производится в России, исключение составляли высокотехнологичное лифтовое оборудование, вентиляционное и насосное оборудование и пр., — рассказал он. — Однако сейчас уже сформированы новые логистические цепочки, существуют как европейские альтернативы, так и вендоры из Азии. Ситуация, связанная с поставщиками, никак не повлияла на сроки реализации наших проектов».