Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко — о строительном аспекте «новой реновации»

В интервью «Фонтанке» вице-губернатор Николай Линченко рассказал, какие этапы предстоит пройти до старта КРТ, на каком из них жители могут отказаться от участия в программе и осторожно обходил вопрос о возможной корректировке нашумевшего закона.

— В какие сроки оценивается реализация программы и когда планируете начать? Понятно, что всё очень индивидуально, но есть ли понимание, сколько будет времени занимать реновация одной территории КРТ?

— Пока планов по старту КРТ жилой застройки у Санкт-Петербурга нет. И ни одна территория сегодня не включена в комплексное развитие территорий жилой застройки. Чтобы развивать данное направление, сегодня прорабатываются все подзаконные акты, чтобы в принципе определить, какие территории можно рассматривать в части запуска КРТ жилой застройки. Отфиксированы они по регламенту должны быть в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), то есть втором уровне градостроительной документации после Генерального плана. Поэтому любые дискуссии, что существует некий список адресов, являются просто фейком.

— Давайте четко проговорим, какие именно дома могут попасть в КРТ. Всё-таки 1957–1970 годов постройки? Не проектирования?

— Панельные дома 1957–1970 годов постройки. На Васильевском острове раскидывали листовки и в кирпичных, и в девятиэтажках. Хорошо, что районное звено быстро отреагировало, разъяснили горожанам. Я отдельно попросил главу района посмотреть по реестру. Говорит: ну нет у нас на балансе такого рода дома — панельной хрущевки. То есть даже гипотетически на основании этого критерия ни одна территория Васильевского острова не может даже при желании включаться в КРТ.

— Вы говорите, что пока сроки неизвестны. Но есть определенная работа, которая предстоит до того, как инвестор уже сможет войти в КРТ. Принятие нормативных актов, корректировка ПЗЗ. Вы можете описать процесс подробнее, который предстоит пройти до?

— На сегодняшнем этапе у нас был принят в декабре 2020 года федеральный закон, который по сути распространил возможность применения КРТ жилой застройки на всю страну. Дальше все регионы приняли свои законы. Более того, мы одни из последних приняли свой региональный закон.

Далее мы должны разработать и утвердить подзаконные акты.

Справка-список подзаконных актов для закона о КРТ жилой застройки:

— порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам реализации решения о КРТ жилой застройки, в том числе определить уполномоченный орган на подготовку проекта решения правительства;
— определить границы территории, в отношении которой может быть принято решение о КРТ жилой застройки;
— форма плана мероприятий по КРТ жилой застройки;
— порядок согласования плана мероприятий;
— внести изменения в положение о Комиссии по КРТ Санкт-Петербурга в части дополнения полномочиями по вопросам КРТ жилой застройки;
— внести изменения в ПЗЗ в части установления территории, в границах которой планируется комплексное развитие жилой застройки.

После этого на основании аргументированных предложений градостроительного потенциала, оценки возможностей преобразования той или иной территории рассматривать возможность отражения в ПЗЗ той или иной локации как потенциально возможной для реализации данного направления. Повторюсь, на сегодняшнем этапе таких предложений и обращений нет. Готовящаяся в настоящее время корректировка ПЗЗ направлена на приведение в соответствие с изменениями Генплана — это важный аспект.

Дальше по схеме идем. Вот у нас ПЗЗ, которые должны обозначить территорию. После этого в границах определенного квартала публично принимается решение. И вот когда решение о проекте КРТ опубликовано, в начале КРТ жилой застройки конкретного квартала включается норма в части спроса по позиции горожан. Далее есть 90 дней на проведение общего собрания, чтобы проголосовал каждый конкретный житель. И здесь закон выгодно отличается, потому что наниматель сам за себя голосует со своей долей наравне с собственниками.

Люди, понимая на этапе голосования, что «да, хотим», двумя третями голосов должны это решение одобрить. Мы понимаем, что в целом в пределах квартала картина складывается. Из фактуры согласных складывается возможность, на основании чего можно разработать полноценный договор, документ градостроительного преобразования, а это в пределах квартала, — проект планировки квартала, который позволяет реализовать инициативу. Разрабатывается проект планировки (ППТ), который точно так же, как и предыдущие этапы, проходит общественное обсуждение. Люди видят, что там планируется делать. Причем этот ППТ в части соответствия нормативам градпроектирования тоже обязан соответствовать на 100 % по обеспеченности нормативам.

Во время обсуждения ППТ жители на него смотрят и говорят: «Слушайте, не то, не хотим». И до момента утверждения правительством ППТ на этом этапе треть может проголосовать за исключение их дома из проекта КРТ даже там, где первоначально они голосовали за.

— То есть до утверждения ППТ у жителей будет время еще раз провести ОСС?

— Конечно.

— А это будет как-то закреплено в подзаконных актах?

— Так это сейчас в законе оговаривается. Это право в том числе вытекает из федерального законодательства. То есть две трети если за, если против одна треть. И возможность выхода даже при первоначальном «да» до момента утверждения ППТ конкретного квартала.

Если же жители согласны с разработанным ППТ, начинаем двигаться дальше. У нас появилась граддокументация, на основании этого начинает готовиться проект договора с четкой этапностью, перечнем мероприятий по реализации этого ППТ, зонами ответственности, разграничением ответственности публичного образования, потенциального инвестора. Это как раз будет прописано в порядке взаимодействия. Детализация в проекте договора не имеет границ. И вот этот проект договора коллегиального согласия уже является предметом проведения открытых торгов по выбору участника.

— То есть инвестор будет выбираться на основании торгов?

— Да. Искать инвесторов будут только на этом этапе: кого устраивает вот с такими обременениями конкретная территория и списком того, что надо сделать.

— Так куда тех жителей, кто согласился переехать?

— Федеральный законодатель ограничил границы территорией поселения. Особенность субъекта Санкт-Петербурга, что у нас поселение в пределах административных границ города. Соответственно, когда будет конкретика, будет и детализация, может быть, меньше. Потому что, к примеру, у нас границы районов по улице идут. У нас квартал может рядом стоять, стартовое пятно рядом, но район уже другой. Глупость записать себе норму, которая не позволит потом реализовать задумку или конкретную инициативу.

— Как будет рассчитываться размер возмещения?

— Про кадастровую стоимость — это фейк. Исключительно рыночная. Более того, оговорено сразу федеральным законодателем, что учитывается всё: и местоположение, и качественные характеристики, неотъемлемые улучшения конкретного вторичного объекта решения (ремонт), сам переезд, временный наем жилья. Если даже у тебя не первое жилье или ты официально сдавал — упущенная выгода, тоже отдельный критерий рыночной оценки. То есть поступает полный расчет.

— Кто будет заниматься этой оценкой, город? И кто будет это оплачивать: город, инвестор, сами жители?

— Нет, жители не будут за это платить, сразу могу сказать. Объемная позиция по балансу территории, по балансу находящихся на ней объектов, она уже есть. А дальше формализация оценки на стадии, когда уже будет инвестор. Скорее всего, именно плательщиком по выполнению оценки может быть инвестор. Но это пока, предварительно. Это будет отфиксировано в порядке взаимодействия. Кто будет заниматься оценкой: у нас федеральный законодатель очень четко отрегулировал закон о рыночной деятельности, существует тарификация деятельности рыночных оценщиков, всех, кто производит рыночную оценку, у них же там подтверждение любой рыночной оценки проходит через саморегулируемую организацию, в которую входит этот оценщик. В этом плане нарабатываемая практика по оценке и спорам о ее размере не только в Санкт-Петербурге, в целом по стране находится на стороне жителя.

— Вы говорили, что инвестору самому выгодно селить переселенцев в свои дома по соседству. Почему?

— Инвесторы сразу заинтересованы в гарантированных якорных потребителях по сути своего конечного продукта. То есть людей, которые изъявляют желание остаться, инвестор к себе затягивает в свои дома. Сегодня жилое строительство финансируется через счета эскроу, причем по сути стройка ведется по банковскому сопровождению на основании банковского кредита. Стоимость этого кредита напрямую зависит от собранных средств на счета эскроу с первоначальных продаж. Поэтому, к примеру, 30 % физически необходимы, это подушка, чтобы у застройщика стоимость привлеченных кредитных средств была практически нулевой. И он их сразу якорит, при этом дальше не зависит от стоимости кредитного ресурса и спокойно ведет свою деятельность. И это уже практикой доказано, это прямо видно по статистике.

— Вы сказали, что рассматривается вариант, что оплачивать оценку издержек людей в доме, попавшем в КРТ, будет инвестор. Получается, что сначала инвестор выигрывает торги, и только потом ему предстоит оценить свои затраты и прибыль. Кота в мешке выигрывает. Или я не права? Найдутся ли интересанты на такие условия?

— Вот вопрос. Мы пока с вами обсуждаем нюансы предстоящей реализации подзаконных актов, которые сегодня находятся в стадии разработки. Там будем детально прописано: что, как, почему, но — каждый конкретный договор, уверяю, для каждой конкретной территории будет иметь массу особенностей. Жизнь всегда богаче с точки зрения нюансов. Можно любую законодательную рамку или норму заложить. Поэтому мы оговорим основные направления, костяк, так скажем, скелет, мышцы на него. Макияж в договоре будем наводить уже с участием жителей.

— Кто будет сторонами этого договора — только город и инвестор или жители тоже?

— Основной договор по результатам торгов будет заключаться между городом и инвестором.

— Вы рассказывали про этапы и говорили, что будет разрабатываться документация по градостроительному потенциалу. Кто ее будет разрабатывать?

— Градпотенциал как документация — это проект планировки территории. ППТ, скорее всего, будет готовить НИПЦ Генплана.

— Закон о КРТ, фейки там или не фейки, город взбудоражил...

— Я вижу сразу, где были попытки, хотя нет критических вопросов в части потенциала для разного рода активности. Так вот, скажу, на фоне общего волнения человек 10–20 на Васильевском острове выходили… Приехали представители районной администрации, всё объяснили — всё, больше люди там не выходят. А есть районы, где люди продолжают методично выходить с протестами. Причем зачастую в целях сбора персональных личных данных с понятной задачей...

— А какая понятная задача-то?

— Ну, у нас сегодня пытаются заполучить личные данные горожан, населения для попыток использования этих данных в том числе в разного рода предвыборных кампаниях.

— То есть вы связываете с политическими процессами?

— Я абсолютно не исключаю этой связи, потому что уже есть несколько фактов из районного звена. Есть в переписке во «ВКонтакте» обращения, что «вроде пришли, нас там собирали в одном месте, говорят, ну вы же пришли подписаться, вы же категорически против». «Да против чего?» — «Да против реновации вообще». Потом берут у людей паспортные данные, прописку, регистрацию, ФИО, контактный телефон. После этого начинаются звонки: «Вас же точно обманут — лучше продайте свою квартиру нам сейчас в полцены».

— Это к вам поступали такие обращения?

— Да, поступают, на страничку во «ВКонтакте», в администрациях говорят.

— Как вы считаете, нуждается ли закон о КРТ в корректировке, если да, то планирует ли Смольный выступать с такой инициативой?

— Я не исключаю возможности корректировок как федерального, регионального законодательства, так и полноценную доработку документов общественного согласия, чтобы это принималось всеми участниками процесса происходящего.

— По инициативе Александра Бельского был создан некий общественный штаб. Туда должны войти чиновники, депутаты, представители от районов, которые в теории могут попасть в КРТ. И он нам сказал, что функция этого штаба — это мониторинг ситуации и функция медиатора между населением и чиновниками. Напрашивается вопрос: почему депутаты начинают исполнять эту функцию, неужели чиновники сами не могут найти контакт с населением?

— У нас чиновники, насколько кажется мне, уже максимально открытые. Мы контакт только наращиваем. Помимо публичных страничек, встреч, приема граждан, причем у нас здесь не только отраслевые органы исполнительной власти, но и районные администрации, где эти волнения уже были, где у кого на территории в принципе есть дома данной категории постройки. Они точно так же в полях на местах взаимодействуют, общаются с людьми. Отдельное спасибо депутатскому корпусу, в том числе и за поддержку. И в работе этого штаба принимать участие будут как представители органов отраслевых комитетов, так и представители территорий, у которых такого рода объекты находятся на территории.

— Вы сами войдете в этот штаб?

— Конечно, мы вместе будем проводить ряд заседаний.

— То есть планируете участвовать?

— По мере необходимости.

— В интервью «Фонтанке» заслуженный архитектор России Владимир Линов сказал, что он считает идею реконструкции хрущевок актуальной.

— По технико-технологическим характеристикам панельная хрущевка немодернизируема. Кирпичная — еще можно что-то делать, реконструкцию, там есть вариации преобразования. В «панели» их нет от слова совсем.

— Власти говорят, что цель КРТ, если говорить глобально, — это улучшение качества жизни горожан, правильно? Но это же не только квадратные метры, это и качество «зеленки», которая окружает, социнфраструктуры, транспортной, близость метро, магазины — в общем, много всего. Чем плотнее население, тем некомфортнее, с одной стороны, а с другой, у людей, которым предстоит переезд, нет никаких гарантий, что их комплексное качество жизни как минимум не ухудшится, а как максимум — улучшится. Что вы могли бы ответить на эти опасения?

— ППТ 100 % соответствует нормативам градостроительного проектирования, нормам озеленения, количеству социальных объектов, парковок, по всему-всему. Среднегородская плотность населения больше, чем в кварталах первых массовых серий, — это факт. Но и обеспеченность там не соответствует сегодняшним требованиям нормативно-градостроительного проектирования. Конечно, плотность увеличивается, иначе не складывается градостроительный потенциал, но при этом качественно преобразовывается среда и в части самих объектов жилищного строительства, и всех сопутствующих объектов, в том числе социальной и транспортной инфраструктуры, парковок и всего остального. И «зеленка», ЗНОП локализована. Не так, как сейчас, — самосевные тополя между пятиэтажками, над корневой системой которых на газонах припарковано несметное количество автотранспорта.

— 21 июля директор управления инвестиций Анна Исакова заявила, что закон о комплексном развитии территорий решает «проблему последнего жильца» для действующих договоров развития застроенных территорий, то есть по «старой реновации» (22 квартала сейчас в аренде у ООО «СПб Реновация»). Действительно ли планируется применение норм КРТ к действующим договорам РЗТ?

— Смотрите. У нас норма 494-го федерального закона прямо отдельно прописана для договоров РЗТ. Механизм применения заложен. Но сразу могу сказать, что на территорию РЗТ КРТ жилой застройки мы не накладываем, и это невозможно.

— Город рассматривает применение к РЗТ такого механизма или нет?

— Город рассматривает применение в части прямой нормы, она влобовую написана в федеральном законе.

— То есть отмена пункта про последнего жильца? То есть теперь один не желающий выехать товарищ...

— …не должен стать камнем преткновения с точки зрения графика выполнения работ.

— Когда разрабатывался наш рамочный городской законопроект, были ли какие-то консультации и совещания с бизнесом, которые могли бы потом потенциально стать инвесторами?

— Нет.

— Вы можете очертить потенциальный круг инвесторов, кто они? Крупные компании или небольшие застройщики?

— На данном этапе — нет. Круг мы пока не очерчиваем.

Беседовала Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»