Нужно внимательно считать: как изменился подход к инвестициям в недвижимость в новых условиях

Низкий горизонт планирования уменьшил количество эффективных инструментов для инвестирования, в частности, уменьшив доверие к фондовому рынку и валюте. Интерес к недвижимости после провала в апреле-мае, напротив, вырос после снижения ставок по ипотеке. Инвесторов привлекает то, что у них в любом случае останутся «бетонные метры» — от рисков недостроя покупателей постарались защитить законом об эскроу-счетах.

Какие форматы недвижимости пользуются спросом и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В зоне высокой турбулентности, в которой все находятся с конца февраля, большинство инвесторов не готовы к решительным шагам и выбирают по степени риска.

— Как ни крути, самым надежным вариантом в такие сложные времена всегда была недвижимость, — считает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». — Но не любая, а такая, которая может быстро принести доход и капитализация которой растет. Мы возвращаемся в период, когда популярны были небольшие квартиры с отделкой у метро — ничего нового не придумано.

Она отметила, что спрос на такие квартиры вырос. В принципе на рынке видно оживление, т.к. ключевая ставка понизилась, а застройщики активно субсидируют ставки по ипотеке со своей стороны. При этом доходность по вкладам, которая в марте достигала 20%, уже снизилась, а предсказать, что будет дальше на фондовом или валютном рынке, — невозможно.

— Сейчас большинство инвестиционных инструментов очень волатильны, включая ценные бумаги, криптовалюту, даже облигации и иностранную валюту, — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — Недвижимость же остается привлекательным активом, чтобы, как минимум, сохранить денежные средства, а может, и заработать. С точки зрения частных инвесторов наиболее доступны квартиры и апартаменты на стадии строительства.

По словам Софронова, сейчас в этих сегментах рынка примерно одинаковый порог входа. Уже нельзя сказать, что апартаменты стоят дешевле квартир — если брать объекты равной площади в одном месте. Он отметил, что апартаменты предлагают больше различных сервисов от управляющей компании, а также более развитую инфраструктуру: бассейн, коворкинг, рестораны — все то, чего нет в жилых домах. За счет этого сдача их в аренду может приносить больше дохода.

Еще один тренд, который появился в Москве чуть раньше, а теперь достиг и петербургского рынка, — это продажа бизнес-центров небольшими лотами.

— Это чуть менее доступно, чем инвестиции в квартиры и апартаменты, но может быть так же интересно для потенциального инвестора, если проект имеет хорошую управляющую компанию и находится в удачной деловой локации, — пояснил Софронов.

Что касается в целом коммерческой недвижимости — например, стрит-ретейла, — это требует большего вложения средств и некоторого опыта, т.к. нужно учитывать и трафик, и место, и характеристики самого помещения.

Ну и, наконец, актив, подходящий только для профессиональных инвесторов, — это целые здания, а также земля, участки под застройку. И еще совсем недавно начали появляться на рынке инвестирования (не только в Петербурге, но и в России) в целом закрытые паевые инвестиционные фонды в недвижимости (ЗПИФН).

— Можно приобрести небольшой пай в фонде, который владеет каким-то объектом недвижимости и распределяет доход либо от арендной ставки в активах, где он владеет, либо от роста стоимости этой недвижимости, — объяснил Сергей Софронов. — Потенциально это неплохая возможность для коллективных инвестиций в недвижимость с небольшим порогом входа.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева отметила, что выбор инструмента зависит от изначальных возможностей инвестора:

— Кто-то хочет сохранить денежные средства — их больше интересует стабильный рентный доход, который может предоставить сегмент апартаментов. Есть «транжиры», которые не умеют откладывать, — мы предлагаем им приумножить капитал за счет инвестиций в недвижимость. Из-за инфляции покупательская способность снижается, а недвижимость остается фактически единственным инструментом, который позволяет копить. С теми, кто хочет нарастить капитал, мы используем спекулятивный метод «купи-продай». Раньше в этом сегменте превалировали жилые проекты, но, я думаю, сейчас подключится и загородная недвижимость, и апартаменты, потому что спрос растет, а предложение сокращается.

Интерес к сегменту вырос благодаря привлекательным рассрочкам — особенно в бизнес-классе — и субсидированным ставкам по ипотеке вплоть до 0,1%.

— С одной стороны, это возможность почти бесплатно получить деньги, но нужно хорошо считать. При таких ставках некоторые застройщики слишком завышают стоимость квартир, и вся доходность может быть «съедена», — рассказала Катерина Соболева. — Надо хорошо понимать срок инвестирования и выхода из инвестиций: подумать о выходе на входе, так сказать.

— Желание инвестировать выросло по сравнению с апрелем-маем, мы это видим по жилой недвижимости, апартаментам и коммерческой недвижимости, — говорит Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп». — На положительный тренд влияют и отрицательные факторы: на фондовом рынке часть акций вовсе заморожены и воспользоваться ими можно будет неизвестно когда. С валютных накоплений берется комиссия — 1% в месяц, так можно потерять до 12% в год. Поэтому в России большое количество людей инвестирует в недвижимость: те, у кого есть необходимость переехать или сдавать в аренду, покупают квартиры с небольшим чеком, а кто хочет получать пассивный доход от сдачи и никакого участия в этом не принимать — апартаменты

По его словам, ставки доходности по коммерческой недвижимости могут быть 8–12%.

Перепродавать или сдавать

Возможность получить рентный доход является преимуществом при покупке инвестиционного объекта, при этом всегда сохраняется возможность его перепродать.

— Плюс инвестиций в недвижимость в том, что и само тело актива растет в цене, в отличие от акций, депозитов или валюты, — отметил Сергей Софронов. — Допустим, у вас есть 1000 акций — это и останется 1000 акций, которые могут приносить больше или меньше дивидендов. Не меняется и тело депозитов. А сама недвижимость растет в цене на этапе инвестиционной фазы от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию.

Правда, по его словам, после перехода на эскроу-счета с каждым годом и даже месяцем наблюдается сокращение разрыва в цене на разных этапах стройки.

— Раньше любой инвестор от котлована до ввода в эксплуатацию зарабатывал 30–50%, — продолжил Сергей Софронов. — Но сейчас стройку финансирует банк, и эта разница сократилась, т.к. нет такой привязки к поступлению денежных средств от дольщиков.

Одновременно, как отмечают эксперты, растет такой класс как рантье, которые приобретают недвижимость, чтобы сдавать в аренду и получать доход. По словам Софронова, как правило, это оптовые покупки в разных объектах с целью диверсифицировать риски — такие инвесторы как раз становятся бенефициарами как роста стоимости самой недвижимости, так и сдачи ее в аренду. Но если раньше они скупали студии в Девяткино на котловане, то сейчас больше интереса к апартаментам, которые можно сдавать уже в ближайшее время.

Сергей Софронов привел в пример два апарт-отеля компании «ПСК» в Кировском районе: Putilov Avenir и Kirovsky Avenir, где прогнозируемая доходность составляет 8–9% в год или около 350–400 тыс. рублей, если сейчас приобрести апартамент за 4,9–5,3 млн рублей. По его словам, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет около 3–4% в год с учетом более низкой стоимости аренды и высокой цены приобретения.

Что касается переуступок, то сейчас перепродать объект на стадии строительства стало сложнее, т.к. только застройщики предлагают субсидированные ставки, а из госпрограмм по переуступке можно воспользоваться только семейной ипотекой.

— Спекулятивных инвесторов будет становиться все меньше и меньше, — подтверждает Дмитрий Макаров, — в том числе потому, что стоимость уже достигла некоего предела за предыдущие бурные годы роста. Плюс банки по условиям проектного финансирования «толкают» застройщиков стартовать с ценами выше, чем раньше.

По его словам, основная часть покупателей все же рассчитывает больше сохранить сбережения в недвижимости за счет защиты от недостроя с помощью проектного финансирования, а дальше получать 3–5% годовых от сдачи квартиры в аренду, пока она не понадобится, например, детям. Те же инвесторы, которые раньше вкладывались в квартиры под сдачу в аренду как в средство дохода, сейчас переориентируются на апартаменты — там доходность выше, а все заботы берет на себя управляющая компания.

— Формально первички после введения эскроу-счетов уже не существует, — комментирует Надежда Калашникова. — И заработать на разнице в цене котлована и сдачи в эксплуатацию так, как раньше, уже не получится. Поэтому большинство инвесторов выбирают стратегию сдачи в аренду.

Что касается последнего способа, то с точки зрения дохода есть плюсы у апартаментов, но частные инвесторы иногда предпочитают покупать именно квартиры, где можно прописаться и жить, если понадобится. Кроме того, в хорошем месте такое жилье может пользоваться спросом не меньше, чем апартаменты на длительный срок, отметила Надежда Калашникова.

Если говорить о субсидированных ставках по ипотеке — такой вариант подходит тем, кому необходим небольшой ежемесячный платеж на длительный срок. А для инвестирования на короткий срок с уже имеющимися средствами лучше выбрать другие варианты.

Катерина Соболева рассказывает, что для каждого запроса инвестора найдется свой инструмент. Например, если нужно сохранить капитал, то работает программа гарантированного дохода.

«При цене входа в готовый проект 5,9 млн рублей УК заключает договор аренды на 43 тыс. рублей в месяц на 3 года — фактически она снимает этот апартамент у инвестора, — объясняет механизм Катерина Соболева. — Что касается стратегии «купи-продай», то тут хорошо работает программа обратного выкупа, когда мы обещаем выкупить объект через год с доходностью 10%. Инвестору при этом не надо будет искать покупателя, даже если рынок встанет».

Что касается доходности стратегии «купи-продай», то Катерина Соболева уверена: заработать можно, но нужно иначе выбирать объект:

— Раньше мы заходили на котловане и выходили на этапе ввода в эксплуатацию — так можно было купить и продать любой стабильный объект. Сейчас надо смотреть больше на развитие территории и точки притяжения, которые возникают вокруг. Причем лучше, чтобы это был класс «комфорт плюс». Например, в Приморском районе квартиры стоимостью 1,3 млн рублей сейчас продаются примерно за 6 млн рублей — в первую очередь, из-за развития района. Нужно тщательно анализировать концепцию проекта. Сейчас даже в элитной недвижимости меняется подход, площади становятся меньше, и эти тренды надо учитывать.

Рискованное дело

Полностью безрисковых инвестиций не бывает, но большей части неприятностей можно сегодня избежать, если внимательно анализировать и считать.

Так, по словам Дмитрия Макарова, благодаря эскроу-счетам и переходу на проектное финансирование, вряд ли кто-то в Петербурге останется без самого объекта недвижимости — в отличие, например, от акций. Но если взять, например, редевелопмент, где заключается не договор долевого участия по 214-ФЗ, а предварительный договор купли-продажи, то тут есть риск банкротства компании, которое не позволит довести объект до финала.

— Здесь рисков много, но и доходность выше — можно получить до 30%, — комментирует Макаров. — Схема простая: чем выше доходность, тем выше риски; чем ниже риски — тем меньше доход.

В случае с апартаментами, например, есть риск, что УК не справится со своими обязательствами и не покажет доходность, на которую ориентировали клиента при покупке. Доход может снизиться и по вине внешних факторов — если люди будут меньше путешествовать или будет перенасыщение рынка, считает он. По коммерческой недвижимости и ЗПИФН — аналогичная история, если ставки аренды будут ниже.

— В жилищном строительстве сейчас риски минимизированы, поскольку есть эскроу-счета, где деньги депонируются на весь срок строительства, — подтвердила Надежда Калашникова. — Покупатели могут за средства не переживать, а застройщики заинтересованы, чтобы объект достроился как можно скорее. Но если есть желание минимизировать риски вовсе до нулевой отметки, то стоит покупать жилье готовое или на завершающей стадии строительства. При этом вы также сможете воспользоваться льготными программами ипотеки и скидками от застройщика.

— Риски есть всегда, но недвижимость, наверное, единственный инструмент, который имеет под собой физическое начало — те самые квадратные бетонные метры или земельный участок, — отметила Катерина Соболева. — И если нет вероятности потерять право собственности с юридической точки зрения, то это достаточно безрисковый инструмент. Но надо считать! Когда инвестор покупает, не изучив ставки аренды в данной локации, а просто надеясь, что рентный доход будет покрывать ипотечные платежи, то может получиться не совсем удачно. Но это минимальный риск, т.к. в основном все считают.

Сергей Софронов отметил, что раньше в недвижимости самым большим был риск недостроя, но он практически полностью нивелирован переходом на эскроу-счета. Лишь иногда появляются сообщения по поводу проблемных объектов как шлейф прошлого периода.

Что касается риска по доходности апартаментов, то он напомнил, что они конкурируют не только с гостиничным рынком, но и с рынком жилой аренды. И смешанный вид аренды позволяет лавировать — в высокий сезон, когда приезжает много туристов, апартаменты востребованы на краткосрочной основе, а зимой больше переходят на долгосрочную. «Цивилизованное арендное жилье у нас только начинает развиваться, поэтому емкость рынка тут едва ли чем-то ограничена», — подчеркнул Сергей Софронов.

Интересное предложение

Спрос на недвижимость будет сохраняться, в том числе инвестиционный, уверена Катерина Соболева:

— С 1992 года в рублевом эквиваленте стоимость недвижимости выросла почти в 150 раз. И перспективы есть — все зависит от спроса. Конечно, рост будет не во всех городах — там, где развивается туризм, есть приток населения для работы или обучения. Если посмотреть на мировые столицы — Нью-Йорк или Париж, — то там купить недвижимость в городской черте может только класс намного выше среднего. Так что нам еще есть куда расти. И я думаю, что подъем чуть выше инфляции будет продолжаться в ближайшие два года в крупных городах. Причем Петербург считаю более востребованным, чем Москву.

Дмитрий Макаров полагает, что в ближайшем будущем на рынок могут выйти новые или модифицированные виды недвижимости:

— Например, туристическая, которая будет находиться на берегу залива, озер, поскольку развивается внутренний туризм, и есть недостаток современных объектов. Они могут приносить доход даже выше, чем апартаменты в городе. Для тех, кто более консервативен, — это дома престарелых либо студенческие общежития, где будет постоянный доход.

При этом будет происходить постепенное перетекание инвесторов в новые форматы.

Сергей Софронов скептически смотрит на появление новых видов:

— Пока мы не видим на рынке ярких идей для инвестирования — в любом случае, они не рассчитаны на массовых инвесторов. Для подавляющего большинства достаточно того, что есть, — это квартиры, апартаменты, небольшой стрит-ретейл, возможно, офисная недвижимость, если она выживет в текущем моменте. Может, появятся успешные кейсы в ЗПИФ.

По словам Надежды Калашниковой, в текущей мировой ситуации будет развиваться как внутренний туризм, так и внутренняя трудовая миграция, а именно большие города становятся точками притяжения рабочей силы в кризисный период. Поэтому будущее она видит за форматом коливинга — современного общежития с маленькими собственными юнитами и большими шеринговыми зонами, коворкингами. Пока таких проектов на рынке единицы.

Что касается традиционных форматов, то их привлекательность будет зависеть от места: вокруг центра и в центре недвижимость будет дорожать — этот тренд неизбежен.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»