Плюсы и минусы рынка новостроек: в Петербурге и Ленобласти за июль купили 5063 квартиры, что на 37% меньше прошлого года

За июль в новостройках Петербурга и Ленобласти купили чуть больше 5 000 квартир, тогда как в июле прошлого года — около 8 000. Но по сравнению с апрелем и маем активность на рынке выросла, снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке оживило обычно тихое летнее время.

Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и по Ленобласти подсчитали для «Фонтанки», сколько сделок с недвижимостью было заключено в соседних регионах. Количество договоров долевого участия, заключенных в июле 2022 года, сократилось в целом по Петербургу и Ленобласти на 37 % относительно июля 2021 года. При этом в Петербурге купили 3 766 квартир, что на 42 % меньше уровня прошлого года, в Ленобласти снижение составило всего 13 %, заключено 1 297 ДДУ.

По итогам 7 месяцев показатели на первичном рынке в Ленобласти и вовсе превышают уровень 2021 года, пусть и ненамного, на 5 %: в 2022-м продали 12 618 квартир, а в прошлом году — 11 990. В Петербурге ситуация отличается — здесь за 7 месяцев заключено на 11 % меньше ДДУ, чем годом ранее. В абсолютном выражении это 39 456 договоров.

Часть спроса ушла в Ленобласть по экономическим причинам, считает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

— Эта тенденция не новая, но более заметно проявляется на фоне экономических колебаний, — отмечает он. — В Ленобласти квадратный метр дешевле. И основной объем продаж приходится на прилегающие к Петербургу территории, рядом с КАД или на сравнительно небольшом удалении от неё. То есть это покупки квартир людьми, которые в подавляющем большинстве случаев работают в Петербурге.

— Платежеспособность у покупателей сократилась, а в области стоимость квартир ниже, чем в городе, — соглашается директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Вирченко. — Те, кто берут недвижимость в ипотеку, руководствуются комфортным ежемесячным платежом. По области при субсидированной ипотеке платежи 10–15 тысяч рублей, а по городу — 25–30 тысяч. К тому же в области идет плотная застройка, в частности микрорайона Мурино, где инфраструктура уже готова и в пешей доступности есть метро.

Если для сравнения посмотреть на вторичный рынок, т. е. на все зарегистрированные права, то в Ленобласти количество сделок сократилось на 15 %, в Петербурге — на 30 %. Общие данные по ипотеке тоже не радуют — в области за 7 месяцев зарегистрировано на 20 % меньше сделок, в городе — на 24 %.

При этом, как отметили в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, после майского спада показатели с мая по июль демонстрируют позитивную динамику и рост регистрационных действий, хотя летние месяцы, как правило, характеризуются сезонным спадом объема регистрационных действий. И действительно, количество сделок с каждым месяцем растет. Так, в Петербурге в мае было заключено 2 902 ДДУ, в июне — 2 979, а в июле, как упоминалось выше, — 3 766.

— Летом мы зафиксировали оживление спроса после мая, который был самым печальным месяцем для застройщиков, — комментирует Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Рост продаж объясняется дешевой ипотекой и очень привлекательными программами субсидирования от застройщиков. В результате «КВС» в июне даже перевыполнила план продаж. В июле спрос также был на неплохом уровне.

— По итогам июля 2022 года мы отметили продолжение курса восстановления покупательской активности, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Число сделок ежемесячно растет начиная с июня. Сохраняется позитивный тренд на восстановление спроса, тенденция будет продолжаться и далее.

По словам Ольги Трошевой, помимо удобных ипотечных программ и субсидирования ставок застройщиками, сыграло роль и появление новых жилых комплексов в продаже: «За июль 2022 года на рынок было выведено порядка 257 тысяч новых «квадратов». Те застройщики, которые выводили в продажу новые проекты, по результатам месяца зафиксировали рост объема продаж».

В компаниях разницу в продажах между прошлым и нынешним годом объясняют не только спросом, но и предложением.

По словам Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости Группы ЦДС, для корректного сравнения необходимо сопоставлять аналогичные вещи, а в июле 2021 года объем предложения в компании был несколько выше, чем в июле 2022 года.

— Если сравнивать объемы продаж в похожих объектах, то на текущий момент они несколько ниже уровня прошлого года, — отмечает он. — Но необходимо понимать, что застройщик действует в рамках плана продаж, а не продает всё, что может в данный момент. Можно за полгода продать все квартиры в доме, который будет строиться три года, но вряд ли кто-то из застройщиков так поступает. Наши планы продаж на июль 2021 года и июль 2022 года полностью выполнены. Разница лишь в том, что в прошлом году достичь плановых показателей было легче в связи с более высоким уровнем спроса.

— Действительно, июль по результатам лучше, чем предыдущие три месяца, но хуже июля 2021, — рассказывает Яна Вирченко. — Это связано, прежде всего, с тем, что рынок не восстановился после скачка ставок апреля 2022-го, но положительная динамика уже есть. Она же подтверждается успехами в августе. Результаты июля этого года были ожидаемы, мы вышли на те цифры, которые запланировали.

Что касается итогов продаж в июле непосредственно в компании, то Сергей Софронов отметил, что продажи комфорт-класса в плюсе на 46 % по сравнению с июнем, а апартаментов — на 60 %. «Интерес покупателей поддерживается в том числе субсидированной ипотекой под 0,1 %, — комментирует он. — Сейчас доля продаж в ипотеку недвижимости комфорт-класса подавляющая, что в целом коррелирует с положением дел на рынке». А вот премиальная недвижимость такой динамикой похвастать не может — не сезон. И если в «комфорте» август обещает быть не менее успешным, чем июль, а возможно, и более, то в элитном сегменте спрос начнет расти осенью, считает Сергей Софронов.

К осени большинство застройщиков ждут традиционного роста спроса.

— В августе мы видим приток региональных клиентов, а осень обычно более активная по спросу, чем лето, к тому же летом все в отпусках, — комментирует Яна Вирченко. — Динамика спроса также зависит от стабилизации экономики, снижения ставок по ипотечным продуктам, цен на недвижимость и товарной линейки.

По словам Анжелики Альшаевой, уровень покупательской активности будет также зависеть от ситуации на рынке труда и уровня занятости населения. Рекордов, впрочем, не ожидается, говорит Сергей Софронов, рынок будет восстанавливаться постепенно.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»