Все как у людей. Жители элитного жилкомплекса в Репино не могут решить проблемы с УК

Элитный жилой комплекс иногда живет, как самый обычный «экономкласс»: головная боль та же — недовольство работой управляющей компании и тернистый путь ее замены. В ЖК «Кантеле» в Курортном районе проживают далеко не рядовые горожане. Тем не менее жалобы на неубранный снег, сосульки и сомнительное благоустройство там вполне рядовые. От большинства ситуаций история отличается тем, что деньги с обитателей просят за благоустройство городской земли, а управляющая компания вроде как не совсем и управляющая.

Жилой комплекс «Кантеле» находится в курортном поселке Репино. 38 таунхаусов бизнес-класса расположились совсем рядом с берегом Финского залива — место, прямо скажем, не для всех. «Фонтанка» нашла несколько объявлений о продаже таунхаусов в «Кантеле» — за 174 кв. метра просят около 60 миллионов рублей. Кто владеет этими домами? Например, несколько чиновников из Смольного, заместитель прокурора, экс-замглавы района Петербурга, депутат Госдумы и бизнесмены. Мы бы могли назвать фамилии, но закон о персональных данных играет против.

«Пробовал жить за границей, не зашло. Вернулся в родные пенаты. Взял отличное жильё здесь. Дорого, но оно того стоит», — делится впечатлениями некий аноним на сайте по продаже и аренде жилья. Не можем утверждать, что отзыв писал реальный человек, но целевая аудитория по этим строчкам явно угадывается.

О том, что здесь уже несколько лет идет война с УК, можно догадаться, заглянув на отзывы к поселку на «Яндекс.Картах». «Отвратительная управляющая компания. Снег с крыш не убирают, крыши текут, жильцам ничего не предлагают. На дорожках гололед», — возмущается полный тезка экс-главы комитета по труду и занятости населения Петербурга Павел Панкратов. Не очень довольна «Кантеле» и пользовательница «Яндекса», подписавшаяся как Марина Зверева (так же зовут и замгендиректора завода ЛОМО). Она пишет просто: «Поселок без понтов».

По словам представителя управляющей компании ООО «УК «Кантеле» (хотя мнения жителей и самого юрлица, управляет ли компания ЖК, расходятся) в мировых и районных судах сейчас рассматривается сорок три иска к собственникам на сумму почти три миллиона рублей (2 904 842,18). В компании добавили, что эта задолженность сформирована «не более чем 1% собственников, которые системно и осознанно нарушают платежную дисциплину».

Как утверждают жители, собрать кворум на общем собрании собственников УК «Кантеле» не удалось ни разу. Аналогичный итог и у последней попытки, которую компания сделала в августе-сентябре. «Кворум по текущему ОСС немного не собрали, будем корректировать вместе с жителями повестку и делать новое собрание. Это единственный цивилизованный способ решения вопросов», — рассказали «Фонтанке» в компании. Представитель УК пояснил, что на повестку выносились вопросы по тарифам и по земле.

Советник председателя комитета по строительству Петербурга Елена Чеготова судится с управляющей компанией «Кантеле» с 2019 года. Как считает УК, чиновница задолжала более полумиллиона рублей. У Чеготовой, которая живет в поселке с 2015 года, своя правда: говорит, что платит она исправно, но по городским тарифам. По 8 тыс. за ЖКХ (эту сумму насчитывает УК) жительница поселка платить не готова из-за качества услуг. Принципиальных вопросов несколько: уборка территории, охрана, протечки в крышах и постепенное «разрушение» поселка бизнес-класса.

УК «Кантеле», названная по аналогии с самим поселком, досталась жильцам «по наследству» от застройщика. Как объяснила «Фонтанке» Чеготова, во время выдачи ключей всех покупателей обязывали подписывать договор на управление имуществом с «Кантеле».

ООО «УК «Кантеле», согласно данным СПАРК, было создано в 2013 году и принадлежит Ирине Медведевой, которая является совладелицей ООО «ГК ЦДС».

«С первого же года встал вопрос о качестве обслуживания. Зимой с уборкой такой … караул, что к соседям отказывались приезжать педиатры, массажисты. Горы снега были реально выше домиков. Соседи, которые с утра катают друг друга на тросах — это классика. Один раз УК уведомила, что почистит всем крыши… Кому-то побили машины, мне сломали хвойники на участке. В «Кантеле» решили, что это будет стоит 9 тыс. рублей с квартиры. Откуда такая сумма, никто не объяснил», — рассказывает Чеготова.

Сейчас, как она утверждает, никакого действующего договора с «Кантеле» у нее нет. После получения квитанции от УК Чеготова пересчитывает сумму: за водоснабжение и водоотведение она платит по счетчику, за уборку территории — по городскому тарифу, за вывоз мусора — целиком, а за охрану — по «среднему» городскому ценнику: «УК сейчас выставляет 8200 рублей просто за то, что она есть. Вся коммуналка сверху, то есть реально получается 17–18 тысяч. У меня с учетом коммунальных услуг, а также того, что я плачу по тарифам, выходит где-то 10–12 тысяч». Чиновница уверяет: она платила бы и ту сумму, которую просит «Кантеле». На обслуживание бизнес-класса не претендует и ждет выполнения «обычных» обязанностей УК.

Имеющая дом в поселке депутат Госдумы и олимпийская чемпионка Светлана Журова рассказала «Фонтанке», что получает от УК квитанцию за обслуживание на аналогичную сумму: около 8 тыс. рублей. В «Кантеле» она заехала в мае. «Я там почти не живу, поэтому за газ и свет [выходит] очень мало. Наверное, когда буду жить, будет по-другому все. Знаю, что 8 тыс. было за охрану, воду, все входило туда. Я жила в загородном доме и могу сказать, что эти траты адекватны тем, которые были в доме», — уточнила Журова.

Одна из главных претензий жильцов касается охраны. Вот, что про нее рассказывает Чеготова: «Охрана стоит 2100 рублей. Умножьте на 236 [квитанций]. У нас охрана должна быть во фраках, с галстуками и по щелчку, извините, за пивом ездить. Они говорят, что есть тревожная кнопка, но уже несколько домов в поселке обнесли, был даже один поджог. Камеры по периметру периодически отказывают. Это не охрана, а просто консьержи. Единственная польза: можно позвонить из дома со словами «квартира такая-то, пустите машину с номером таким-то». При этом никто не проверяет, какое отношение ты к этой квартире имеешь и с какого телефона звонишь».

Вторая болевая точка — уборка территории поселка. Жалобы на неубранный снег, сосульки на крышах и протечки в «Кантеле» встречаются на портале «Наш Санкт-Петербург». В ответе районная администрация напоминает, что ЖК — не многоквартирный дом, а дома блокированной застройки, и деятельность юрлиц, с которыми заключаются договоры на обслуживание таких домов, не подлежит лицензированию.

«Управляющая организация, как субъект жилищных правоотношений, осуществляет свою деятельность в отношении многоквартирных домов на основании лицензии, выданной в установленном порядке. Иные юридические лица, выполняющие работы по содержанию принадлежащего собственникам жилого дома имущества, а также обеспечивающие эксплуатацию и ремонт подающих сетей на основании договоров с владельцами жилых домов блокированной постройки, управляющими организациями не являются», — говорится в пояснении чиновников. Если кратко, то УК в данном случае не является управляющей компанией в привычном обитателям многоквартирных домов смысле.

15 августа Чеготовой и еще нескольким жильцам «Кантеле» грозили перекрыть канализацию из-за долгов. Юридически канализационный отвод считается частью внутренних сетей дома и изначально передавался под ответственность тому, кто принимал квартиру. К действиям УК пока не перешла. Кроме того, жильцы утверждают, что некоторым поступали звонки от неизвестных коллекторов.

Как рассказал представитель одного из собственников, ситуация в конфликте между жильцами и управляющей компании сложилась патовая, в том числе и с формальной точки зрения. Дело в том, что земля, на которой стоит жилой комплекс, принадлежит городу. Ранее застройщик получил ее в аренду, однако договор впоследствии был расторгнут.

«Большой вопрос: а чье это теперь хозяйство? Непонятно. Но управляющая компания говорит: «Ухаживаем за всем этим в ваших интересах». Доходит до смешного. Нам говорят: мы покрасили бетонные мачты освещения, ухаживали за туями, вы должны за это заплатить. На городской земле! Уборка снега — это чистый анекдот. Если это городская земля, я обращаюсь в администрацию Курортного района, чтобы включили участок в так называемую уборочную территорию. Администрация говорит: мы со следующего года, возможно, включим. С УК у нас идеологические разногласия. Они, видимо, искренне полагают, что должны следить за всем, что находится в границах периметра ЖК. Но на самом деле никаких оснований для этого нет. И уж если они что-то делают, то должны спрашивать об этом жильцов. Из-за этого, собственно, и конфликт», — говорит он.

По информации собеседника, изгнание компании затруднено тем, что среди собственников есть люди, имеющие отношение к застройщику, и, по его мнению, они всегда будут голосовать за управление от застройщика. С другой стороны, УК не может взыскать с неплательщиков деньги за содержание городской земли.

Представитель собственника ссылается на постановление Конституционного суда № 55 по делу гражданки Малковой от 28 декабря 2021 года. Оно касается взимания платы управляющей компанией за содержание имущества общего пользования в коттеджном поселке. КС постановил, что в отсутствие регулирующего законодательства, нормы, диктующие правила управления многоквартирным домом, могут применяться по аналогии не в полной мере, а оценка видов и объем услуг УК, как и размер взыскиваемой за них платы, должны оцениваться с точки зрения их необходимости, разумности и адекватности рыночной стоимости.

Информацию о проживании собственников, связанных с компанией-застройщиком, подтверждают и другие жильцы. Также они подтвердили свое недовольство требованием оплаты за обслуживание городской земли и сложности с проездом машины скорой помощи зимой. Впрочем, сложности были и у рядовых обитателей, застрявшие автомобили, рассказывают жильцы, выталкивали всем поселком.

«Это то же самое, если бы они сейчас пришли убирать Дворцовую площадь и требовали бы с соседних домов за это оплату», — описывает ситуацию одна из собственниц, Виктория. Она также рассказала, что зимой (которая, как мы помним, порождала не один снежный коллапс в Петербурге) жильцы сами скидывались на трактор, чтобы расчистить дороги.

При этом в случае с ЖК «Кантеле» с 1 марта 2022 года появились четкие нормы: в каждом корпусе есть несколько секций, каждую из них надо рассматривать в качестве отдельного жилого дома. Получается, что корпус — это рядом стоящие жилые дома. Это, в свою очередь, открывает путь к оформлению прав на землю.

Как рассказали «Фонтанке» в управляющей компании, договоры на предоставление услуг в «Кантеле» не заключены менее чем с 10% собственников. Компания объясняет этот факт сменой собственников.

В перечне предоставляемых услуг, кроме охраны, обслуживания инженерных систем и содержания водозаборной станции, услуги по содержанию территории (покраска забора, покос травы, озеленение, уборка территории, полив территории — летом, уборка и вывоз снега, посыпка реагентами — зимой). Фактически речь идет об обслуживании городской земли, что не отрицают в компании.

На вопрос, действительно ли жильцам угрожали заварить канализацию, в фирме ответили: «ООО «УК «Кантеле» проводит все необходимые и законные способы взыскания задолженности и мотивации к оплате задолженности. Собственников регулярно уведомляют об их задолженности (с ответственными собственниками заключаются соглашения о реструктуризации). Далее проходит судебная процедура взыскания долгов (судебный приказ, исковое производство, судебные приставы). Также в комплексе работ с должниками к злостным неплательщикам применяются меры ограничения коммунальной услуги по водоотведению».

В настоящее время компания проводит общее собрание собственников ЖК, чтобы уполномочить ООО «УК «Кантеле» для заключения нового договора аренды земельного участка.

В свою очередь, у самих жильцов, похоже, другие планы. Так как ЖК расположен на двух земельных участках, в марте 2022 года были учреждены два товарищества собственников недвижимости: ТСН «Зеленогорское 12» и «Зеленогорское 8».

Как рассказал председатель первого, Владислав Дуглеров, сейчас в ТСН вступили 60 из 211 собственников. Глава второго, Дмитрий Приймаков, — что из 34 домовладений вступила половина. Планы обоих ТСН схожи: разобраться, какие по законодательству существуют возможности для оформления прав на землю, какие права и обязанности это накладывает на жильцов, и поставить решение земельного вопроса на голосование.

В ТСН управляющую компанию предпочитают называть «подрядчиком». «У нас нет никаких революционных планов кого-то отстранять, мы вынуждены были самостоятельно разобраться с ситуацией, потому что находились в правовом вакууме. Не может быть такого, что на территории города находятся жилые дома, которые не находятся под управлением. Ту форму, которую предлагало ООО, — заключение индивидуальных договоров с неким подрядчиком. Это как заключить договор с сантехником или с электриком, то есть это не управление домами», — высказал свою точку зрения Дмитрий. Не было единого центра управления, поэтому стояла задача его организовать. «Для нашего поселка единственный способ — это создать товарищество собственников недвижимости», — объясняет он, добавив, что уже после этого ТСН может ставить на голосование вопрос о заключении договора с управляющей компанией, не обязательно с «Кантеле».

«Лет пять назад еще не было мысли создать ТСН, мы просто хотели, чтобы в нашем поселке оказывались нормально услуги», — добавляет Дуглеров. По его словам, от жителей звучали пожелания облагородить детские и спортивные площадки и территорию в целом, но в итоге все эти улучшения были сделаны после предписания прокуратуры. «Мы даже не можем пожаловаться на них в ГЖИ (Государственную жилищную инспекцию. — Прим. ред.), потому что они как бы и не управляющая компания, — добавляет Владислав. — У нас не было задачи отнять чужие деньги. Мы — собственники, мы просто хотим жить в хорошем поселке, и мы хотим голосовать за то, что нам нужно. Вопрос не в том, чтобы сделать квитанции дешевле, а в качестве».

Алина Ампелонская, Ирина Корбат,

«Фонтанка.ру»