Работай, квартира! Как выбрать жилье для инвестиций

Недвижимость — актив, который может приносить доход. Какой — зависит от выбранной вами стратегии. Например, пассивный доход — это сдача в аренду. Здесь два пути: долгосрочная, которая может давать доходность до 5-7% годовых, либо посуточная. Последняя сейчас очень популярна, так как прирост может доходить до 30% в год. Но она требует больше сил, вложений, времени. Если вы работаете, то вряд ли сможете ежедневно заниматься общением с клиентами. Придется искать управляющую компанию, чтобы делегировать ей эти полномочия. И, соответственно, платить комиссию.

Вторая стратегия — перепродажа купленной квартиры. Это разовое, но крупное получение прибыли. Здесь мы говорим о возможной доходности от 15% годовых.

Так как рост стоимости квартир на первичном рынке за последние два года составил до 60%, без ипотеки вряд ли можно обойтись. На текущий момент первоначальный взнос большинства кредитных программ составляет от 15% — это примерно 600-700 тысяч рублей. С такой суммой на руках можно искать объект для вложения средств. Долг выплачивается при продаже недвижимости: у банков, как правило, нет мораториев на досрочное погашение.

В первую очередь необходимо определиться со стратегией. Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, нужно искать жилой комплекс ближе к метро, с готовой инфраструктурой рядом. Таких вариантов у партнеров «Петербургской Недвижимости» на сегодняшний день десятки.

Если же вы имеете в виду дальнейшую перепродажу, то стоит смотреть на перспективу района и объекта. Дом должен набрать максимальную доходность за период строительства. Например, сейчас специалисты советуют будущим инвесторам присмотреться к ЖК «Дворцовый фасад» от Setl Group в Стрельне, который недавно выведен в продажу. Сдача первой очереди намечена на II кв. 2025 года*. Это интересный вариант для вложения средств: место активно развивается, здесь реализуют сразу несколько девелоперских проектов.

Маленькая квартира — более ходовая на рынке: меньше вложений и, как правило, ее проще продать. По опыту специалистов «Петербургской Недвижимости», самый популярный продукт в регионе — студии площадью 24-25 квадратных метров. Востребованы и небольшие однокомнатные квартиры.

Это связано, прежде всего, с двумя факторами. Во-первых, Петербург — студенческий город. Спрос на малогабаритное жилье у поступающих в наши вузы из других регионов стабилен. Кроме того, сохраняется тенденция на перевод из Москвы штаб-квартир крупнейших госкомпаний и частных корпораций. Это также влечет за собой рост спроса на жилую недвижимость для сотрудников.

Продолжая разговор о трендах, стоит сказать: в целом в обеих столицах наблюдается устойчивый курс на снижение площади квартир, а значит, и чека. Многие застройщики по этой причине, например, отказываются от балконов и лоджий.

И для сдачи, и тем более для перепродажи эксперты «Петербургской Недвижимости» рекомендуют варианты с отделкой. Около 80% сделок совершаются с учетом ипотеки: у вашего будущего покупателя, скорее всего, просто не будет средств на ремонт. Ведь привести в порядок даже небольшую квартиру-студию сегодня в среднем стоит от 700 тысяч и выше.

Сегодня — на старте продаж, то есть, в тот момент, когда застройщик выводит в продажу первые квартиры по минимальной цене. Совершая покупку на стадии котлована, можно рассчитывать на большую доходность и более короткий срок окупаемости, если речь про сдачу в аренду.

Как отслеживать старты, спросите вы? Можно следить за анонсами на специализированных сайтах. Но есть и более простой путь: работать с «Петербургской Недвижимостью» и получать всю актуальную информацию от своего менеджера.

Большинство сделок сегодня совершаются с применением эскроу-счетов: застройщик не получает деньги до того момента, как выполнит свои обязательства перед дольщиками. Гарантом для покупателя здесь выступает государство, которое эту схему разработало и предложило. Поэтому сегодня будущие владельцы недвижимости защищены как никогда.

Начинать продажу лучше за 3 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. К этому моменту квартир у самого застройщика практически не остается, а вот рекламная поддержка проекта достаточно высока.

Если вы купили квартиру в ипотеку, то раз в год будете оформлять страхование жизни и здоровья. В случае перепродажи заплатите налог на прибыль: 13% с разницы между стоимостью квартиры при покупке и продаже. Чаще всего эту сумму закладывают в итоговую стоимость квартиры.

Бояться дополнительных расходов не стоит: например, «Петербургская Недвижимость» предлагает специальные условия постоянным клиентам — скидку 3% на встречную покупку**. Она компенсирует возможные траты, если уж таковые будут.

По опыту экспертов, каждый четвертый запрос на покупку жилья в офисах крупного петербургского брокера идет от инвесторов. Для них в компании выстроена удобная система единого окна. Специалисты подбирают инвестиционный портфель и в дальнейшем предоставляют клиентам подробный отчет: данные о текущей доходности, анализ роста стоимости квартиры на рынке, прогноз доходности и т. д. Они же помогают реализовать актив. Система выстроена так, чтобы сделать инвестиции в недвижимость более простым и доступным для петербуржцев инструментом.

Выбрать квартиру в ЖК «Дворцовый фасад» для инвестирования можно здесь.

^{Реклама, ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», www.pn.ru}

^{*ЖК «Дворцовый фасад» — застройщик: ООО «СЗ СЭТЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф}

^{**Подробнее об условиях и процедуре читайте на сайте.}