Дорогие квартиры и низкие ставки: почему жилье не становится доступным

Ипотека, субсидированная застройщиками, обеспечила спрос в летние месяцы. Они бы и не прочь отказаться от низких ставок, но покупатели иначе «не вывозят» требования банков: слишком высокие цены на квартиры и не такие высокие зарплаты не позволяют взять кредит даже по субсидированной государством ставке в 7 %.

Как обстояла летом ситуация на рынке недвижимости, обсудили на круглом столе «Фонтанки» и портала «ТТ Финанс» застройщики, представители банков и эксперты рынка.

Спрос на волоске

По итогам 8 месяцев 2022 года в Петербурге было сдано 2 млн 320 тыс. кв. м жилья — это примерно на 16 % больше, чем за аналогичный период прошлого года, рассказал генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Впрочем, он подчеркнул, что ввод жилья — процесс неравномерный: в прошлом году, например, довольно много объектов было введено в конце декабря.

— Без сомнения, к концу года застройщики введут рекомендованные Минстроем для Петербурга 3,4 млн кв. м жилья, — говорит Белоусов. — Однако спрос не радует: в среднем по России он упал примерно на 50 %, хотя эта цифра напрямую не коснулась городов-миллионников. В то же время снижение спроса есть и в Петербурге, но пока его удается купировать за счет льготной ипотеки и субсидированной ставки, что позволяет сохранять маржинальность компаниям.

Депутат Законодательного собрания Петербурга Дмитрий Панов сообщил, что портфель долевого строительства по всей стране на сегодняшний день составляет 95,5 млн кв. м. Если в IV квартале 2021 года было подано более 1 млн заявок на разрешение на строительство, то теперь их количество сократилось до 655 тыс. «Это означает, что девелоперы не горят желанием развивать жилищное строительство, — пояснил он. — С учетом того, что только в городах-миллионниках рентабельность девелоперского бизнеса превышает 10 %, а в других городах она составляет единицы, мы рискуем, что только в миллионниках и будет строиться жилье. Это грозит дальнейшей миграцией, но нам ведь надо, чтобы развивалась вся страна, а не локальные точки».

По словам Дмитрия Панова, пока все мероприятия по стимуляции спроса приводили только к росту цен. «Еще недавно стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге на границах с Ленобластью составляла около 120 тыс. рублей в проектах комфорт-класса, сейчас — 180–200 тыс. рублей, — рассказывает он. — Еще лет 12 назад на Крестовском можно было купить квартиру по 180 тыс. рублей за кв. м, а сейчас цена 650 тыс. рублей за метр вызывает удивление даже у очень зажиточных людей». Одним из факторов удорожания жилья являются «аппетиты» лендлордов: если раньше они просили 17–20 тыс. рублей за каждый квадратный метр улучшений, то сейчас стоимость доходит до 60–70 тыс. рублей. При этом зарплаты людей в 4–6 раз за это время не выросли.

Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отметила, что только 28,4 % сделок с апреля по август 2022 года прошли без использования различных акций и скидок. Так, более половины покупок с ипотекой проходят с субсидированием ставки застройщиком. По итогам августа в компании количество сделок выросло в 3 раза по сравнению с маем, который оказался наиболее провальным. При этом никаких предпосылок для снижения цены нет — например, невозможно заранее закупить стройматериалы и где-то их складировать: из-за этого только вырастут издержки на складирование, а многие материалы просто могут испортиться. В результате увеличения себестоимости цена квадратного метра с декабря 2020 года до августа 2022 поднялась на 40 %. «Колоссальный рост произошел не из-за жадности застройщиков, а потому что выросла себестоимость, — подчеркнула она. — Без работы со спросом рынок не выйдет из этой ситуации, поэтому нам надо наращивать аудиторию».

Светлана Денисова также рассказала, что помимо субсидированной ипотеки сейчас пользуются популярностью рассрочки: покупатель платит первоначальный взнос, затем — по 30 тыс. в месяц до завершения строительства. За это время он может продать имеющееся жилье или взять ипотеку, но сокращая срок и экономя на процентах. По ее словам, особенно это пользуется спросом у семей, которые улучшают жилищные условия.

Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова считает, что говорить о росте продаж сейчас — это выдавать желаемое за действительное. Даже для самых оптимистичных наблюдателей на самом деле очевидно падение рынка.

— К сожалению, всё, что делалось за последние годы под девизом «пусть жилье будет доступным», в итоге оборачивалось увеличением цены для конечного потребителя до неподъемных величин, — отметила Калашникова. — Когда в 2019 году состоялся переход на проектное финансирование, чтобы защитить интересы покупателей, себестоимость строительства выросла. Мы все время забываем, что цена квадратного метра тоже является базовым интересом покупателя. Если к этому добавить увеличение цен на строительные материалы и социальную нагрузку на девелопера, то станет понятно, что нам просто некуда двигаться по цене: сегодня маржинальность наших проектов и так невелика.

По ее словам, система эскроу создавалась при стабильной экономике и относительно невысокой инфляции, — по сути, это депонирование денег на долгий срок, и в состоянии высокой турбулентности вряд ли оно целесообразно. Поэтому если вести речь о поддержке строителей, то надо не только снижать ставки по ипотеке, но и по проектному финансированию, а также дать возможность строителям поэтапно раскрывать эскроу-счета, не дожидаясь передачи ключей, заключила Надежда Калашникова.

Она отметила, что сейчас надо говорить не только о покупательной способности, но и о готовности: люди замерли и многие вообще никуда не несут деньги — ни в банк, ни тем более в ипотеку на 30 лет, не зная, что будет завтра. Замерли и девелоперы: «Мы планировали анонсировать три новых проекта на юге города, но пока просчитываем варианты — и большинство девелоперов делает то же самое», — говорит Надежда Калашникова. Она также отметила, что текущая ситуация усиливает тренд, когда более молодые покупатели не хотят длительных обязательств и серьезных тяжелых покупок, чтобы не ограничивать себя при смене жизненных обстоятельств. Поэтому стоит ожидать развития коливингов — маленьких жилых пространств с большими общими зонами.

Директор по продажам компании Полис Яна Вирченко рассказала, что летом каждый месяц происходил рост объемов продаж.

— Сравнивать начало года и текущий период не совсем корректно, потому что январь-март были сильно оживленными, к тому же у нас были старты продаж новых проектов, — говорит она. — Но если брать показатели прошлого года, то в течение пары месяцев мы рассчитываем восстановить их процентов на 80 — при условии, что сохранится льготная ипотека на следующий год и не поднимется ставка. Если ее отменят, то, конечно, рынок провалится. Также на ситуацию может повлиять субсидированная ипотека, которой сейчас больше половины от всех ипотечных сделок.

По словам Яны Вирченко, компания начала давать небольшие скидки в апреле, чтобы стимулировать спрос, и каждый месяц стремится эту скидку сокращать.

— Без скидки клиенты готовы покупать те объекты, которые находятся в высокой стадии готовности, — пояснила она. — Например, у нас есть проект в Приморском районе со сроками сдачи в следующем году, но с высоким темпом строительства, где мы уже занимаемся благоустройством территории. И по нему провалов особо не было с апреля по текущий месяц, хотя никаких скидок мы на него не даем, используем только субсидированную ставку. А вот новый, который мы запустили в феврале, продавать сложнее, хотя там мы тоже наращиваем темпы строительства и уже видим ощутимую разницу в спросе.

Тормозит продажи новостроек ситуация на вторичном рынке, т.к. продать что-то почти невозможно, а снижать цены продавцы также не готовы: нужно выставлять квартиру сильно ниже рынка, чтобы она быстро ушла. «Доля клиентов, которые готовы купить стройку, если продадут имеющуюся у них квартиру, — около 30 %, — говорит Яна Вирченко. — Мы пытаемся работать с такими клиентами, но мало что удается реализовать. Ставки по ипотеке на вторичном рынке остаются высокими, и покупателя найти крайне сложно».

Она отметила, что снижение ставок на вторичное жилье стимулировало бы и инвесторов: сейчас они не видят смысла покупать квартиры, которые потом нельзя будет продать и заработать на этом.

По словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, ситуация с продажами различается в зависимости от класса жилья. Так, в комфорт-классе главную роль сыграла субсидированная ставка, несмотря на удорожание квартиры для конечного потребителя, — доля ипотеки в продажах компании в жилых проектах комфорт класса достигла 85 %.

— Статистика Росреестра говорит о том, что в среднем по Петербургу в июле продажи выросли на 30% к июню, а августе — на 11 % относительно июля, — рассказал он. — У нас по проекту комфорт-класса Friends в Приморском районе такие же показатели, и сентябрь демонстрирует положительную динамику. При этом растет и цена — по мере повышения строительной готовности и вымывания товарных запасов.

А вот в сегменте премиальной недвижимости все достаточно стабильно, она не претерпела каких-либо изменений:

— По нашему проекту «Северная корона» на Петроградской стороне мы не увидели резкого падения спроса, но наблюдаем сезонность: все состоятельные покупатели пропадают на летний период, снижают деловую активность. Спрос обычно начинает восстанавливаться с сентября, но в этом году в августе мы уже увидели достаточно неплохой прирост относительно июля, — отмечает Сергей Софронов.

Доля ипотеки в этом сегменте близка к нулю, несмотря на возможность комбо-ипотеки, по которой покупатели могут взять кредит размером более 12 млн рублей по ставке, равной ипотеке с господдержкой. Более востребованы рассрочки — их доля достигает 80 % сделок.

По апартаментам продажи идут не так активно, как в сегменте комфорт-класса, говорит Сергей Софронов. Доля ипотеки при этом выросла с 13 % в июне до 40 % в августе — на них не распространяются госпрограммы, но компании субсидирует их до уровня ипотеки с господдержкой. Спрос здесь, в отличие от жилья, чисто инвестиционный. Так как в портфеле ГК ПСК есть готовые апартаменты и те, которые сдаются до конца года, ипотечные заемщики могут в достаточно сжатые сроки начать перекрывать ипотечный платеж платежом по аренде.

Банковская история

О росте ипотечного кредитования говорят и банки.

— В июне был колоссальный скачок к маю — в 2,4 раза, но мы, конечно, не сравниваем с предыдущими годами или февралем-мартом, — говорит Ирина Петрова, управляющий директор группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург». — Дальше тоже был рост, но замедляющимися темпами. Так, в июле было плюс 14 % к июню, в августе — плюс 11 % к июлю, а на сентябрь мы ожидаем плюс 8 % к августу.

Стоимость среднего чека ипотечного кредита выросла с 4 млн рублей в первом квартале до 4,6 млн рублей во втором, а в третьем средняя сумма сделки — 5 млн рублей.

— У нас здесь не сыграло роли субсидирование, так как мы работаем по модели без удорожания залога, но немного повлияла айти-ипотека, которая расширила одобренную сумму возможной сделки, а клиенты в эту программу зашли с понятным официальным доходом и трудоустройством и перспективами по возврату кредита, — пояснила она.

Ирина Петрова подтвердила, что во втором и третьем кварталах произошло колоссальное падение вторичного рынка в силу объективных причин: по ставке 20 % мало кто из клиентов рисковал заходить в ипотеку. Сейчас по этому банку она от 9,6 % «В структуре сделок вторичный рынок составил всего 30 %, сейчас он идет немного в плюс: в июле уже 36 %, в августе — 39 %, — комментирует она. — Если смотреть по заявкам, то процент еще больше, но клиенты так оперативно на сделку не выходят, как на первичном рынке».

Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова согласилась, что ипотека на вторичном рынке составляет около 30 % от объема портфеля банка. «Сейчас такое изобилие программ с субсидированием, что люди чаще хотят купить новое жилье. Тем более что на рынке есть предложения, где можно будет въехать почти сразу, — пояснила она. — На вторичном рынке при этом вырос спрос на загородные дома». По первичному рынку в Абсолют Банке также отмечают рост спроса в течение лета, несмотря на нестабильную ставку.

— Банки и застройщики стали искать для себя пути решения проблемы, и главным из них стало субсидирование ставки: банк выдает кредит под минимальный процент, а застройщик платит комиссионное вознаграждение, — объяснила Мария Батталова. — Такие ставки достигают от 0,1 % до 1 %, что позволило нам нарастить обороты и выдать более 1 млрд рублей ипотеки за этот квартал.

Ипотека — это дорого

Даже льготная ипотека под 7 % годовых, которую субсидирует государство, сегодня недоступна большинству людей — констатируют застройщики.

— Для нас стабилизация продаж — это понижение непосредственно льготной ипотеки на 1–2 пункта, — говорит Яна Вирченко. — Думаю, если бы государство еще снизило ставку, то продажи были бы лучше, чем сейчас.

С другой стороны, плюсом сегодняшней ситуации стало увеличение лимита: в феврале ставка была 6 %, но максимальная сумма кредита — 3 млн рублей, а сейчас 7 % и 12 млн рублей соответственно. «У клиентов, которые не купили квартиру в феврале, т. к. ждали увеличения лимита, о чем давно ходили слухи, сейчас больше возможностей, т. к. они могут купить квартиру не под 9 %, а под 7 %», — пояснила она.

Но самый рабочий инструмент, безусловно, — ипотека, субсидированная застройщиками.

— У нас доля таких сделок перевалила за 60 %, а доля ипотеки в целом — 95 % сделок, — говорит Яна Вирченко. — Большое количество клиентов с минимальным первоначальным взносом, которые готовы платить совсем небольшие платежи, а ставки от 0,01 % позволяют предложить подходящий вариант. Также велик поток клиентов без первоначального взноса, которые хотят приобрести свое жилье. Тут ситуация куда сложнее: для такого клиента более жесткие критерии для одобрения ипотеки, и многие под них не попадают. Клиентов со 100 % деньгами у нас почти нет: многие хранят деньги в банках, в валюте или же уже давно приобрели недвижимость и не видят смысла ее менять.

По словам Светланы Денисовой, у них в августе нашелся всего один такой покупатель.

Сергей Софронов говорит, что в сегменте сервисных апартаментов некоторые инвесторы вместо того, чтобы купить один объект за 5 млн рублей, вкладывают эту сумму в несколько апартаментов в качестве первоначального взноса, на остаток берут ипотеку, которую гасят арендными платежами. Это возможность сформировать свой собственный надежный «пенсионный фонд».

Конечно, ставка в 1 или даже 0,1 % дается не просто так: чтобы банк одобрил такую ставку, застройщик платит комиссию, которая в той или иной мере ложится на плечи покупателя.

— Мы увеличиваем стоимость на определенный процент, в зависимости от банка, суммы кредита и процентной ставки, — рассказывает Яна Вирченко. — Клиенты нормально на это смотрят — лишь бы платить ежемесячный платеж пониже, например, 15 тыс. рублей на 30 лет за однокомнатную квартиру.

— Субсидированная ставка дает возможность не только минимизировать ежемесячный платеж и тем самым комфортно выплачивать ипотеку, — объясняет Светлана Денисова. — Она в принципе позволяет воспользоваться ипотечным кредитом, так как покупатели не тянут полный платеж. Покупательская аудитория сократилась настолько, что застройщик вынужден субсидировать даже льготную ставку по ипотеке, чтобы получить минимальный уровень спроса.

Она отметила: тот факт, что более 60 % сделок проводится с субсидированием ставки, говорит о том, что без сохранения льготной ипотеки застройщики не смогут выводить в продажу новые проекты.

— Люди смотрят не на конечную стоимость квартиры, а на комфортный ежемесячный платеж, — поясняет Сергей Софронов. — Сделки с увеличением цены квартиры и ипотечной ставкой в 0,1 % на весь период кредитования не предполагают какого-то инвестиционного спроса, поэтому структура предложения тоже меняется. Мы все меньше продаем студий и «инвестиционных» однушек и все больше 2–3-комнатных квартир, за которые люди готовы платить ипотеку 30 лет.

— Да, мы тоже субсидируем ставку. Мера эта скорее вынужденная — таким образом мы пытаемся активизировать покупательский спрос, — говорит Надежда Калашникова. — Сейчас мы можем предложить ставку под 0,01 %, несколько увеличив при этом базовую стоимость квартиры. Но этот вариант отлично подходит для тех, кто имеет стабильный доход и готов платить долго, но комфортными платежами. И мы видим, что такое предложение весьма востребовано сейчас.

Она подчеркнула, что поскольку все объекты компании находятся в обжитых городских локациях и уже либо введены в эксплуатацию, либо находятся в завершающей стадии, то больше половины продаж — это инвестиционные квартиры.

Удорожание квартиры при выдаче субсидированного кредита не нравится на самом деле никому, а не только Центробанку, который в очередной раз обратил внимание на очень низкие ставки.

— Эта история никому не нравится, ни нам, ни банкам, — соглашается Светлана Денисова. — Ведь у банка в залоге квартира, которая переоценена на 3–4 млн рублей, у регулятора, естественно, возникают вопросы к банкам. Но это одновременно и сигнал для Центробанка: они думают, что государственную программу субсидирования можно свернуть безболезненно, — так вот, это не получится. Это приведет к колоссальным последствиям, краху.

Ирина Петрова подтвердила, что 93 % сделок по ипотеке на первичном рынке — это госпрограммы, в том числе семейная, льготная и айти.

— Субсидирование у нас отличается от основного рынка и занимает не более 40 % от выдачи, — рассказала она. — Мы сконцентрировались на партнерах, которые размещают у нас эскроу-счета и пользуются нашим проектным финансированием, поэтому субсидирование идет в связке корпоративного и розничного блока без удорожания для клиента стоимости объекта и только на время строительства. Такая ипотека интересна и застройщикам, так как не предполагает удорожания.

Для компаний, у которых нет эскроу-счетов, банк также предлагает субсидированные программы. Сейчас уже запущены проекты, нацеленные на субсидирование ипотеки на коммерческие объекты и апартаменты.

Мария Батталова считает, что даже если квартиры продаются с удорожанием, то это происходит на старте, а за время строительства цена в новостройке растет, поэтому квартира окупится все равно через какое-то время.

Что будет

Увеличить аудиторию покупателей можно только при сохранении льготной ипотеки — причем, желательно, со снижением ставок. Это позволит отказаться, в том числе, от субсидирования — как того хочет Центробанк. Пока же потенциальные покупатели не готовы, например, менять стратегию: многие по-прежнему хранят деньги на счетах, несмотря на снижение ставок по вкладам.

— Поскольку официальная инфляция в текущий момент близка к нулю, а ставки по вкладам находятся на уровне 6 %, держать деньги на вкладах в краткосрочной перспективе все равно выгодно, — говорит Сергей Софронов. — А самый большой плюс вклада в его ликвидности: деньги можно снять в любой момент. Инвестиции в недвижимость менее ликвидны, т.к. требуется более длительное время на выход из актива, но более надежны и доходны.

— Мы ожидали: когда закончатся 3-месячные вклады, значительная часть клиентов перейдет из накоплений в инвестирование через ипотеку в недвижимость. Но отклик по этому сегменту незначительный, — соглашается Ирина Петрова. — Большинство клиентов не готовы переходить в другую стратегию.

— Вкладчики делятся на две категории. Один из них составляют люди пожилого возраста: они ежемесячно получают проценты и живут на них, поэтому не могут себе позволить вложить их в недвижимость, — говорит Мария Батталова. — И есть более молодые заемщики, которые могут так инвестировать.

По ее словам, 50 % из тех, кто забирает вклады, отвечают, что планируют вложить ее в покупку недвижимости — возможно, рассчитывая заработать, т.к. в Петербурге есть куда расти.

— Более 90 % вкладов — менее 200 тыс. рублей, — напоминает Светлана Денисова, — а цена недвижимости у нас такова, что такой вклад все равно не поможет для первоначального взноса. Поэтому это изначально были напрасные ожидания.

Денис Кириллов, инвестиционный директор АО «КМ ТРЕЙД», отметил, что сейчас в стране всего 4 точки развития: Москва, Петербург, Юг (Краснодар и Ростов-на-Дону) и Калининград, но популярность последнего сильно уменьшилась за полгода.

При этом Светлана Денисова уверена, что жилье все равно будет востребовано:

— Это базовая потребность человека: как бы мода ни менялась, все равно большая часть населения продолжает покупать жилье в рамках консервативной стратегии. Субсидированная ставка дает меньше нагрузку, чем аренда. Например, платеж по однокомнатной квартире в месяц — 16,5 тыс. рублей, таких цен в аренду не найдешь. Главное — скопить первоначальный взнос. Поэтому нужен диалог с властью. А мнение, что в декабре льготную ипотеку можно будет отменить — необоснованно. При отсутствии с 2014 года роста реальной платежеспособности рынок функционировать не сможет.

Алексей Белоусов считает, что помимо снижения ставок по ипотеке строительной отрасли необходима поддержка и другого рода:

— Вспомните 2008 год: тогда правительство пошло на то, чтобы отложить налоговые выплаты в бюджет города до конца года. Кроме того, были снижены все взносы в городскую инфраструктуру, и все наши монополисты готовили объекты по плану без предварительных платежей от застройщиков. Что сейчас может сделать город? В первую очередь, изменить сроки ввода объектов социальной инфраструктуры, которые строятся за счет инвесторов. В соглашениях написано: построили первый корпус, постройте детский сад, построили второй — постройте школу. И при этом все понимают, что эти учреждения будут загружены с учетом реального проживания детей на 30 %, зато городу придется по полной нести затраты на содержание этих объектов. Если бы действительно отодвинуть сроки ввода — это очень помогло бы застройщикам.

Дмитрий Панов и вовсе отметил, что по социальным объектам, которые возводят сами застройщики, сейчас самое время просить субсидии у федерального центра — чтобы строить их всё-таки за государственный счет. По его словам, также нужно использовать интерес, который проявляют строительные компании КНР к рынку недвижимости России. Они готовы создавать совместные предприятия, и это может решить проблему как нехватки рабочей силы, так и поставок оборудования и материалов.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»