Остров all inclusive. Разрушающийся форт в Кронштадте хотят превратить в элитный рекреационный кластер

6-й Северный форт в Кронштадте «продают» на Avito. Предприниматель, получивший его по программе «Аренда за рубль», теперь ищет инвесторов, чтобы превратить в рекреационный кластер с яхт-клубом, вертолетной площадкой и бомбоубежищем.

Объявления о продаже участка 7,6 га на территории 6-го Северного форта в Кронштадте, а также здания 5 тыс. кв. м на том же участке появились на сайте объявлений Avito в конце сентября. Описания почти идентичны, в обоих цена вопроса — 185 млн рублей.

Сообщается, что объект недвижимости «рассматривался как комплекс для развлечений и отдыха и яхт-клуб». Причем одно из объявлений позиционирует его как «инвестиционный проект «Частный остров» для отдыха в формате аll inclusive». В другом приводятся данные по толщине стен, кровли и глубине подвала. «Идеальное бомбоубежище!!!!!!!» — отмечается в сообщении (пунктуация сохранена. — Прим. ред.).

Остров накануне

Как сообщил «Фонтанке» представитель продавца Александр Рассохин, речь идет не столько о продаже, сколько о привлечении инвесторов. 6-й Северный форт был взят в аренду на 49 лет у Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИПИК), подведомственного Министерству культуры, по программе «Аренда за рубль». Торги в начале 2022 года выиграл ИП Демьян Пестов, сообщил его представитель. «Арендовали в этом году до начала спецоперации. Своих средств треть, задача — привлечь две трети», — сказал Александр Рассохин.

Согласно презентации, весь проект оценивается в 1,2 млрд рублей. Сумма, указанная в объявлении, — это лишь начальные вложения на проектные и изыскательские работы, пояснил Александр Рассохин. Весь проект планируется реализовать за три года, срок окупаемости составит 8–9 лет.

Общая площадь форта, расположенного на искусственном острове, — 67 тыс. кв. м, площадь застройки — 32 тыс. кв. м, помещений — 13 тыс. кв. м. В отреставрированных зданиях форта планируется разместить гостиницу, ресторан, спа-комплекс, стендап-клуб, а также оборудовать пляж, бассейн, зону для рыбалки, причал, яхт-клуб с мариной и вертолетную площадку. По оценкам, остров all inclusive будет приносить более 1 млн рублей в сутки, а в год более 400 млн рублей — при заполняемости 25–50 %.

Контакты Демьяна Пестова его представитель не предоставил. «Сам не общается, человек серьезный», — отметил Александр Рассохин. Однако представитель арендатора подчеркнул, что даже в нынешних реалиях инициаторы проекта считают его реалистичным. В качестве ближайших аналогов он привел «Новую Голландию», курорт «Охта парк», а также турецкие отели «всё включено». Впрочем, команда готова обсуждать и альтернативные концепции. «Рассматривается два варианта: один — комплекс для отдыха и развлечений, второй — под медицину, спа-комплекс, где люди смогут подлечиться», — сказал он. Из описания на Avito следует, что территория форта также может использоваться для проведения мероприятий любого масштаба — свадебных торжеств и корпоративов, гастрономических фестивалей и развлекательных шоу, выставок и мастер-классов. «Это место, свободное от предрассудков и открытое всем новым веяниям», — говорится в объявлениях.

По данным СПАРК, Демьян Пестов является учредителем созданной в 2021 году компании «Реновация Девелопмент». По словам Александра Рассохина, именно эта компания будет заниматься превращением форта в рекреационный кластер. Сам Демьян Пестов — собственник нескольких домов, которые выкупил под реконструкцию, уточнил его представитель. К примеру, ранее сообщалось, что в 2022 году он выкупил дом Гордзялковских на улице Ивана Черных, 27. Сейчас там идет капитальный ремонт. Объявление о «продаже» этого дома за 85 млн рублей ранее разместил на Avito тот же Александр Рассохин. Сам он, по данным СПАРК, является директором и совладельцем нескольких фирм, работающих в сфере недвижимости и консалтинга.

Заброшенное наследие

Северный форт № 6 был построен в период Крымской войны в середине XIX века фортификатором Эдуардом Тотлебеном и перестроен через десятилетие Константином Зверевым. В годы Великой Отечественной форт входил в систему противовоздушной обороны Кронштадта, а после войны был полигоном для испытания морских комплексов и систем. В 1990 году вошел в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО, в 2001-м признан памятником архитектуры федерального значения.

В 2016 году ОАО «Гидроприбор» прекратило здесь свою деятельность, форт передали в управление АУИПИК. Однако на объект культурного наследия не было оформлено охранное обязательство — документ, который закрепляет за собственником или арендатором необходимость содержать и заботиться о сохранности. В результате форт лишился ограды, пушек и знаменитого парового крана, изготовленного на заводе Чарльза Берда. Гранитные основания орудий, служивших столбами ограды, тоже были выкорчеваны. Позднее полиция Кронштадта отыскала пушки: воры не сумели унести добычу, скинув ее в Финский залив. На острове поселили сторожа.

Как говорится на сайте АУИПИК, форт признан объектом культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии, и включен в программу «Аренда за 1 рубль». По условиям такого договора, арендатор обязан провести работы по сохранению объекта в течение семи лет со дня подписания акта приема-передачи.

Не все форты одинаково успешны

Дать новую жизнь фортам Кронштадта за последние годы пытались несколько инвесторов. Пока самым успешным проектом выглядит туристический кластер «Остров фортов» в Кронштадте, который взялась курировать дочь министра обороны Ксения Шойгу. Общий объем инвестиций оценивался от 40 до 60 млрд рублей. В основном это средства инвесторов, а также федеральное финансирование, однако у города запросили поддержку в виде транспортной инфраструктуры. С 2020 по 2022 год запущено три очереди. Сама реставрация кронштадтских фортов Кроншлот, Пётр Первый и Император Александр Первый должна завершиться к 2025 году.

Форт Константин у Петербурга арендует ОАО «Третий парк», которое развивает его как культурно-туристический центр и яхт-клуб. В 2013 году там появился международный пункт пропуска для яхт, но дальнейшие планы по его расширению были заморожены из-за санкций.

АУИПИК по программе «Аренда за рубль» искал хозяев для еще нескольких фортов. Однако арендаторы пока не смогли реализовать инвестпроекты и не прочь переуступить объекты. Так, в 2020 году на том же Avito появилось объявление о переуступке права аренды форта Тотлебен. Компания «Каскад», арендовавшая его у АУИПИК, готова была расстаться с ним за 13 млн рублей.

Проект по превращению в рекреационный кластер 6-го Северного форта в нынешних реалиях выглядит утопичным, считает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP. «Первое, что бросается в глаза, — сложность логистики. Люди привыкли добираться на транспорте или своем автомобиле, а тут надо переплывать. Это ограничивает количество потенциальных посетителей», — говорит он. Удастся ли построить всё задуманное, будет зависеть от конкретных охранных обязательств. В любом случае их наличие может снизить интерес инвесторов и массового спроса точно не будет, отмечает эксперт.

«Фонтанка» адресовала АУИПИК вопрос о том, какие именно обязательства по сохранению оставшегося культурного наследия в 6-м Северном форту есть у арендатора, но на момент публикации ответ не получила.

Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»