Островок для богатых: сколько элитного жилья строят и продают в Петербурге

Если покупателями жилья в массмаркете часто движет необходимость в новом жилье, то этого не скажешь о квартирах элитного сегмента — их покупают в том числе и ради статуса. Элитных объектов всегда строилось немного, однако и этот потенциал городских территорий постепенно исчерпывается.

По данным аналитиков Yard Group, в Петербурге сейчас реализуется всего три участка общей площадью менее пяти гектаров, подходящих для строительства элитного жилья. Аналитики называют это «ничтожным» показателем, вынуждающим премиальных застройщиков искать выход — переориентироваться на реконструкцию исторических зданий, делать свой продукт более массовым, много и долго работать с документами и т.д.

Эти три участка расположены в Центральном и Петроградском районах, в частности на Петровской косе, Левашовском проспекте и Евгеньевской улице. Еще три перспективные площадки, общей площадью 9,1 га, не выставленные на продажу, находятся в не очень подходящих для сегмента локациях, но имеют потенциал для застройки в случае перевода зон.

По данным «Петербургской Недвижимости», в третьем квартале 2022 года в Петербурге в классе «элита» было реализовано 17 тыс. кв. м жилья. За квартал продажи увеличились на 62%. Основной спрос в этом сегменте сейчас сосредоточен в Петроградском районе, на который приходится 65% продаж, в частности — в ЖК на Петровском острове.

Как подсчитали в NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg), по итогам третьего квартала в свободном предложении на рынке элитной жилой недвижимости сейчас 123 тыс. кв. м. Лидер по объему — неизменно Петроградский район, на который приходилось 88% всех свободных площадей. В третьем квартале наметилась тенденция к восстановлению спроса, но ему еще далеко до показателей первого квартала.

В целом же продажи за 9 месяцев текущего года значительно сократились относительного того же прошлогоднего периода — на 27% в кв. м. и на 16% в квартирах — сказался низкий спрос во втором квартале.

По данным Консалтингового центра, средняя цена по классу «элита» в Петербурге на 1 октября этого года зафиксировалась на уровне 509 тыс. рублей за квадратный метр, что на 16% выше уровня начала года. В Петроградском районе цена составляет 522 тыс. рублей, на Петровском острове — 435 тыс. рублей, дешевле всего в Василеостровском районе — 395 тыс. рублей за кв. м, но там же отмечается и самый большой рост с начала года — плюс 25%.

В целом по рынку средневзвешенный бюджет сделки составил около 65 млн руб., отмечают в NF Group, это меньше показателя второго квартала на 8%. На это повлияло снижение средневзвешенной цены, причем тенденция началась кварталом ранее. Причину видят в снижении цен предложения в некоторых объектах Адмиралтейского и Петроградского районов. Для сохранения уровня спроса девелоперы будут вынуждены вести сдержанную политику ценообразования, а новые проекты все больше будут подвержены продуктовому расслоению: объекты клубного формата и крупные объекты с упрощенным продуктом в хороших локациях, говорится в отчете компании.

По мнению Анзора Берсирова, заместителя генерального директора по развитию объединения «Строительный трест», сейчас перспективы элитного сегмента довольно туманны.

— В октябре произошла стагнация продаж, и этот сегмент пострадал в том числе, — говорит он. — Это связано с тем, что у покупателей данного класса нет острой необходимости приобретать жильё и менять свои жилищные условия, поскольку у них есть возможность подождать. Кроме этого, часть покупателей уехала. Если говорить про локации для строительства элитного жилья, то это, прежде всего, центр города. Но я также считаю, что элитное жилье в большей степени зависит от эксплуатационных характеристик самого дома. Построить элитный проект, если его технические и эксплуатационные характеристики будут соответствовать элитному дому, можно практически в любой локации, в том числе и той, которая сейчас подвержена редевелопменту. У нас в городе есть примеры, где в спальных районах строят и продают элитные дома.

За три квартала 2022 года на рынок вышло 105 тыс. кв. м нового предложения — это семь жилых комплексов, или 1,3 тыс. квартир, что на 17% выше показателя аналогичного периода прошлого года в расчете на квадратные метры и на 8% больше, если считать в квартирах.

— Пополнение новым предложением в классе «элита» имеет нерегулярный характер в отличие от других классов недвижимости, — отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Предложение в классе по-прежнему максимально сосредоточено в Петроградском районе — это Петровский остров, Петроградская сторона, точечные объекты на Крестовском острове. Также новые проекты выходят и в других локациях исторического центра, например, девелопер Setl Group в июле вывел на рынок проект премиум-класса Imperial Club на Васильевском острове.

Несмотря на ситуацию, девелоперы по-прежнему проявляют интерес к элите — например, в отношении участков бывших промышленных предприятий, а также объектов реконструкции в центральных локациях города: Центральный, Адмиралтейский, Петроградский районы, — отметила Ольга Трошева. По ее словам, предложение премиального рынка недвижимости пополняется нерегулярно, а уникальные объекты — это и вовсе единичные старты.

Сейчас ряд элитных проектов имеют разрешительную документацию и после тщательной проработки финансовой модели могут выйти на рынок в 2023 году, уточнила эксперт.

Статистика показывает, что многие потенциальные покупатели элитного жилья в России переместились за рубеж, в частности в Турцию, где продолжают интересоваться этим сегментом. По данным Golden Brown Group, в третьем квартале 2022 года спрос среди россиян на покупку премиальной и элитной недвижимости в Бодруме вырос на 40% по сравнению с апрелем−июнем. Аналитики разделили таких покупателей на две категории: любители активного отдыха, которым важна пешая доступность набережной и яхтенной марины, и семьи с детьми, предпочитающие закрытые виллы с собственными пляжами и всей инфраструктурой. Средний бюджет сделок с апартаментами высокой ценовой категории в Бодруме составляет 2 млн евро.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»