Место силы. Почему чиновники не дают вводить в эксплуатацию «Вагнер-центр»

«Фонтанка» выяснила, в чем претензии чиновников, которые так и не дали добро на ввод в эксплуатацию торжественно открытого в начале ноября «Вагнер-центра». Дело не в ошибках при строительстве или проектировании или стремлении бюрократов строить козни. Но бизнес-центр оказался на почти 6,5 тыс. кв. м больше, чем планировалось.

О том, что проблема в согласовании связана с несоответствием реально построенных квадратных метров и тех, что прописаны в соглашении инвестора с КИО, говорил и сам Евгений Пригожин. Его слова цитировал телеграм-канал пресс-службы бизнесмена 10 ноября.

Однако суть этих несоответствий раскрыта не была. Чтобы понять масштаб проблемы, «Фонтанка» подняла старые документы: начиная еще со времен Валентины Матвиенко, и те, что составлялись при губернаторах Полтавченко и Беглове. Часть из них в открытом доступе, часть, как, например, инвестсоглашение, — нет. Однако, если сопоставить все данные, можно высчитать до десятой доли квадратного метра, насколько больше стал бизнес-центр.

Чтобы не раскрывать источники данных, можно обратиться, к примеру, к Публичной кадастровой карте, на которой зафиксирована проектная площадь недостроенного, по состоянию на 2018 год, здания — 43 215,2 кв. м. Это заложенная в проект цифра, которая должна была фигурировать в инвестсоглашении в 2019 году.

Если же взглянуть на объявление о сдаче в аренду площадей, которые появились одновременно с торжественным открытием «Вагнер-центра», общая площадь там указана уже 49 791 кв. м. То есть разница составляет 6 578,8 кв. м. В реальности же, по некоторым данным, она может быть еще на тысячу квадратных метров больше.

Все, что касается коммерческих отношений между КИО и инвесторами, как правило, остается в тайне. «Фонтанка» спросила у тех, кто в курсе. Они подтвердили: мы все правильно посчитали. Но как дальше будет складываться эта ситуация, сказать никто не берется.

«В отказе приведено необоснованное и незаконное основание. Служба Госстройнадзора ссылается на несоответствие площади построенного объекта условиям договора аренды земельного участка. Договором предусмотрена возможность изменения площади объекта, при условии платы за такое увеличение. АО «Ритейл» произвело выплату за превышение площади в казну города в полном размере в порядке и в сроки, установленные договором. Все обязательства инвестором выполнены, — передает слова предпринимателя телеграм-канал пресс-службы Пригожина. — Более того, в июле было получено заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, прошедшей экспертизу и на основании которой было выдано разрешение на строительство».

Нетрудно заметить, что этот пост разительно отличается по стилистике от соседних — там, где Евгений Пригожин говорит о боевых действиях, предателях и высшей справедливости. Говоря по-простому, он переходит на язык бюрократический. Потому что именно на этом языке говорят те, кто дает разрешения на строительство.

«Случайно промахнуться» на 6,5 тысяч кв. м невозможно, уверены эксперты рынка. В принципе, допускается отклонение от первоначальных параметров, но они не должны превышать 5% от общего объема, объясняет генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Увеличение же сразу на 15% наверняка стало следствием внесения изменений в проект. «Такое нередко встречается на рынке девелопмента Петербурга. Если идти обычным путем, то процесс согласования таких корректировок составит лишь несколько месяцев, — объясняет эксперт. — Кроме того, если объект возводится на арендованной у города земле, в рамках инвестсоглашения должен будет пропорционально вырасти и размер инвестплатежа».

Видимо, именно о таком увеличении платежа и говорил Евгений Пригожин. Однако в силу неких обстоятельств процедура согласования не была доведена до конца, и теперь застройщик — АО «Ритейл» — вынужден требовать от чиновников исполнения своих желаний в суде. Исковое заявление к Госстройнадзору зарегистрировано в петербургском арбитраже 10 ноября.

О причастности этой компании к бизнес-империи Евгения Пригожина совсем недавно приходилось говорить лишь как о предположении. Ни учредитель, Екатерина Старикова, ни гендиректор, Владимир Каляев, внешне не казались очевидным образом связанными с Пригожиным. Однако за день до того, как тот публично обозначил свою позицию по скандалу с вводом в эксплуатацию центра, в ЕГРЮЛ появилась запись о том, что Пригожин Евгений Викторович получил право «действовать без доверенности независимо от других лиц» — на правах директора АО «Ритейл».

Открытие «Вагнер-центра» напомнило о том, что, как бы ни были пассионарны его учредители, за пределами СВО они, как и все смертные, вынуждены жить в мире бюрократии.

История участка, где в начале ноября открылся «Вагнер-центр», очень поучительна с точки зрения девелопмента. Пока в медиапространстве вокруг формального разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта гремят и сверкают громы и молнии, люди с хорошей памятью вообще не удивляются происходящему.

Кровь и почва

Выросшие за последнее десятилетие как грибы вдоль Дальневосточного проспекта жилые дома появились на месте огромного, скажем так, пустыря. Эта местность официально выпала из хозяйственного ведения в 1970-х гг. А до того ее использовали для складирования золы с ТЭЦ-2 на Новгородской улице. Никак иначе эту местность не использовали с послевоенных времен. После того, как крупнейшую на тот момент теплоцентраль города начали переводить на газ, актуальность золоотвала пропала — как минимум он перестал расти.

Его законсервировали по всем правилам инженерной науки, превратив в своеобразный и узнаваемый 10-метровый холм, а вернее будет сказать, плато площадью 40 га. Спустя какое-то время сверху террикона разрешили строить гаражи — никак иначе в мирных целях использовать эту территорию все еще было нельзя. Тысячи автомобилистов осваивали окрестности, как могли, — площадка обросла кучами мусора, туда стали свозить и отжившие свой век железнодорожные шпалы, и нефтехимические отходы, и чего только там ни было.

Лишь спустя 30 лет после консервации за счет применения новых технологий рекультивации появилась возможность возврата этого участка в хозяйственный оборот. В 2011 году компания «Мегамейд» получила подряд стоимостью 2,4 млрд рублей на ликвидацию золоотвала. Конкурс этот начал готовиться еще при Валентине Матвиенко. По итогам работ миллионы кубометров загрязненной почвы были вывезены, нестабильный обводненный грунт был укреплен, и началось масштабное жилое строительство. Сперва — для городских социальных программ, а затем и обычное коммерческое.

Примерно к этому же времени относится и появление проекта огромного, доминантного для района, бизнес-центра. Разрешение на его строительство было выдано еще в 2009 году — структуры группы «Росстройинвест» задумали построить там 30-этажный комплекс, стилизованный под морской лайнер. Архитектурный дизайн был представлен в 2012 году, по инвестдоговору строители перечисляли в бюджет 51 млн рублей. Кроме того, выходя на стройплощадку, инвестор пообещал передать городу под социальные учреждения 2,5 тыс. кв. м (из общей площади в 43 тыс. кв. м). Такая благотворительность не смогла ускорить проект.

Сперва ввод в эксплуатацию МФЦ «Морская столица» был отложен до 2015 года. Тогда же анонсировалась возможность превратить его в комплекс апартаментов, но идея не прижилась. В 2017 году разрешение было продлено до 2019-го. По новому соглашению с городом РСТИ должен был дополнительно перечислить в казну 103 млн рублей, правда, передать под госнужды планировалось уже всего 400 кв. м.

Эти отсрочки были обусловлены, в том числе, необходимостью пересмотра проекта. Дело в том, что первоначальный вариант оказался заметно выше разрешенного высотным регламентом. При общей разрешенной в том районе высоте в 90 метров 29-этажный (и плюс огромная мачта сверху) «морской лайнер» архитекторы видели высотой 120 метров. Градсовет тогда решительно выступил против, и проект пришлось переделывать на ходу.

Однако и 90 метров оказались условным ограничением. Во всех последних сообщениях в СМИ о высоте здания речь шла о 23 этажах. А сейчас «Вагнер-центр» позиционируется как 24-этажный, и это тоже может стать камнем преткновения при получении разрешительных документов.

Уже в конце 2018 года он был зарегистрирован в Росреестре как объект незавершенного строительства с кадастровой стоимостью 1,3 млрд рублей. Собственник — все те же структуры холдинга «Росстройинвест» (РСТИ). Его председатель правления Игорь Креславский в январе 2020 года занял пост главы комитета по строительству. А в декабре 2019 года была закрыта сделка по продаже недостроя. Новым владельцем стало малоизвестное на рынке АО «Ритейл». Именно его сейчас упоминает Евгений Пригожин в своих комментариях об отказе Госстройнадзора выдать разрешение на ввод в эксплуатацию уже торжественно открытого «Вагнер-центра», который внезапно оказался на один этаж выше и на 6,5 тыс. кв. м шире, чем предполагалось ранее.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру».