Плата за терпение. Задержка сдачи апартаментов обернулась огромными неустойками для застройщика

Покупатели апартаментов в лофт-проекте Docklands на набережной Макарова отсудили у строителей несколько десятков миллионов рублей неустойки за задержку сдачи комплекса.

Спасением для застройщика пока является мораторий, введенный еще в коронавирус. К тому времени, как он закончится, застройщик обещает выполнить все обязательства.

К сегодняшнему дню дольщики уже отсудили у застройщика — ООО «Уральская» — около 30 млн рублей неустоек, штрафов и компенсаций морального вреда. Несколько десятков исков все еще в производстве, то есть сумма эта еще вырастет.

Доказывать, что строители не выполнили свои обязательства, не составляет труда — срок сдачи четко прописан в договорах. К примеру, за задержку с 1 октября до 28 марта Василеостровский суд насчитал одному из истцов неустойку в 928 тысяч рублей. Это за «юнит» стоимостью 11 миллионов. Плюс еще 200 тысяч штрафа.

Отсрочка выплаты неустоек заработала с 3 апреля 2020 года. Не так давно правительство РФ продлило его до 30 июня 2023 года. Согласно постановлению, речь идет про неустойки, на выплату которых могут претендовать дольщики, купившие недвижимость «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».

Подавать в суды иски и выигрывать их мораторий покупателям апартов не мешает. Юрист Сергей Гайдеек, который выступал в суде в качестве представителя одного из дольщиков, подтвердил: хотя офисно-гостиничный (по документам) комплекс Docklands юридически не является жильем, мораторий распространяется и на него. «Несмотря на то что истцом приобретены апартаменты в гостинично-офисном центре, доказательств того, что данный объект приобретался истцом в коммерческих целях, не имеется, а потому на истца распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300–1 "О защите прав потребителей"», — принял решение суд в одном из процессов дольщиков Docklands.

Однако взыскивать неустойки с застройщика приставы сейчас не могут. «Не имеет значения, апарт-отель или нет. Все выплаты приостановлены. Суд может вынести решение, выдать исполнительный лист, но выплаты все будут только с июля 2023 года. Выносить решение не запрещено — взыскивать потом запрещено. Подавать их (исполнительные листы. — Прим. ред.) можно, но пристав их не исполняет. Он может исполнить только в части морального вреда и в части судебных расходов — на это мораторий не распространяется. Поэтому они принимают листы», — пояснил юрист.

Глава Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов подтвердил, что под мораторий подпадает все, что приобретается по договорам долевого участия. Эксперт пояснил, что мораторий был введен в интересах обеих сторон: и дольщиков, и застройщиков. Ведь обязанность выплачивать отдельным лицам неустойки вытаскивает средства из процесса строительства и разрушает надежды более терпеливых покупателей поскорее получить ключи.

В Петербурге за последние несколько лет истории с проблемными жилыми стройками и апартаментами вышли из новостной повестки. Разве что всплывает старый сериал с группой компаний «Норманн» — и то уже на этапе суда по уголовному делу о мошенничестве. Истории, скажем так, менее трагичные, но от этого не менее затратные для покупателей — про задержки со сдачей жилья и апартаментов, — еще мелькают.

На набережной Макарова на финальную стадию вышел проект второй очереди лофт-квартала Docklands (первую очередь сдали еще в январе 2018 года). Речь идет о четырех корпусах: Club, Family, Vasilieevsky и Smart. Застройщиком всех четырех выступает компания «Уральская», ей, по данным СПАРК, владеет Татьяна Нилова, а возглавляет бывшая совладелица Татьяна Шашина.

Первое разрешение на строительство компания получила в мае 2014 года, затем в 2016-м и в 2018-м действие разрешения продлевалось. Лишь в январе 2022 года объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Сейчас в корпусах проходит внутренняя отделка помещений.

По договорам долевого участия «Уральская» должна была ввести вторую очередь до 12 декабря 2020 года и до 20 марта 2021 года передать ключи покупателям. У части дольщиков в договорах значится другой дедлайн передачи — уже июнь или сентябрь 2021 года.

Однако более половины дольщиков до сих пор не получили свою недвижимость. По данным компании, всего дольщиков 463 человека, из них 180 — те, кто согласился принять апартаменты досрочно, не дожидаясь завершения отделки.

Остальные шлют жалобы в Минстрой, ГЖИ, прокуратуру и даже президенту. Кроме того, дольщики через суды массово взыскивают неустойку за просрочку. Например, в Василеостровском районном суде к застройщику было подано более полусотни исков. По информации Татьяны Шашиной, по тем дольщикам, которые обращались в суды, выиграли и уже получили исполнительные листы, сейчас накопилась неустойка в размере около 30 млн рублей.

Дольщики теряются в догадках, когда получат наконец свои «юниты» (квартирами и жильем их юридически называть нельзя), и прислали в редакцию фото, как помещения выглядят в настоящее время изнутри. «Фонтанка» прогулялась по комплексу и убедилась, что фото соответствуют действительности.

По словам дольщиков, некоторые покупали недвижимость в Docklands с инвестиционными целями — под сдачу в аренду, а кто-то — чтобы жить там. Последний вариант планировала и Лариса, квартиру специально искали видовую. Покупали в виде «коробки». «Я выбирала недвижимость, которая будет введена и которую, грубо говоря, надо будет подождать 3–4 месяца и можно приступать к ремонту», — рассказывает она. По ее словам, в сентябре ее пригласили на приемку. В подтверждение она предоставила редакции письмо с приглашением приехать. Прибыв, петербурженка обнаружила, что помещение выглядит, мягко говоря, далеким от этой стадии. «Пригласили, приехала, а у меня — два дверных проема в квартиру, потому что изначально неправильно сделали вход, — добавляет Лариса. — До самого низа незаделанные стояки, цементный пол».

По словам другой дольщицы, Луизы, менеджеры якобы настаивали на приемке недвижимости досрочно. В компании эти претензии отвергают, поясняя, что не имеют ни права, ни возможности заставлять дольщиков делать это.

Ожидающие завершения работ покупатели заявили, что застройщик не называет конкретных сроков завершения, а предыдущее устное обещание — доделать все в ноябре — компания не выполнила.

Однако проблема с дольщиками есть, признает Татьяна Шашина. «Мы делаем всё возможное, чтобы решить вопросы, которые возникают у каждого. Стараемся встречаться лично, разговаривать. В процессе общения находим взаимопонимание, учитывая ситуацию, в которой мы все вместе оказались. Объект мы доделаем в соответствии с проектом, как и обещали, — пояснила гендиректор компании-застройщика. — Мы стояли перед выбором: закончить всё быстро, но из того, что было на рынке, либо все-таки подобрать материалы, максимально похожие по виду и качеству на запланированные изначально. Поиск альтернатив требует времени и больших затрат, поэтому сроки выполнения работ затянулись. К сожалению, ситуацию на рынке нельзя назвать стабильной. Однако мы прилагаем все силы, чтобы ускорить процесс, насколько это возможно».

«Мы действительно задержали сроки ввода и несколько раз продлевали разрешение на строительство, но мы достроили объект. За время стройки мы столкнулись с пандемией, испытывали проблемы с подрядчиками и поставками материалов. Тем не менее мы всё сделали именно так, как обещали, не изменив ни один элемент. Все импортные комплектующие были закуплены. Конечно, без просрочки не обошлось, но за неё мы несём ответственность перед каждым дольщиком по закону. Дольщики взыскивают неустойки за каждый просроченный день, суммы продолжают накапливаться», — говорит Шашина.

Аркадий Буравой, один из инвесторов объекта, озвучил ситуацию со сроками завершения работ: «Мы видим оживление рынка, спрос постепенно растёт. Как только пойдут продажи, мы достаточно быстро всё доделаем: нужно около 4 месяцев». Он уточнил, что компания, кроме оставшихся апартаментов, продаёт также и два земельных участка.

Инвестор поясняет: обычно отделка МОП выполняется после завершения финишных работ в апартаментах. «Как показывает практика, в процессе доставки материалов могут быть повреждены многие элементы интерьера. Несмотря на это, мы приняли решение сделать максимальный объем работ, на который сейчас есть ресурсы: смонтируем потолки, выполним работы по отделке в местах общего пользования. Если какие-то повреждения в МОП будут, мы устраним их по гарантии. Надеемся, это покажет серьёзность наших намерений довести все работы на объекте до конца, — пояснил Буравой. — Люди беспокоятся, что объем большой и сроки снова затянутся. Да, визуально это выглядит масштабно, но на самом деле все основные дорогостоящие и длительные по монтажу работы уже выполнены. А на оставшиеся много средств не потребуется».

«По опыту на прежних объектах, во время ремонтных работ, в том числе и силами собственников, было очень много повреждений на стенах и потолках. Чтобы этого избежать, было принято решение временно не устанавливать элементы, находящиеся в зоне риска. Однако все они уже закуплены и складированы на объекте на первых этажах. То же самое со светильниками — они в наличии, установить их не составляет труда, но повредить, к сожалению, можно быстро», — поясняет Шашина.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»