Докатились. Платить по ипотеке в Петербурге стало вдвое дороже, чем арендовать жилье

Что дешевле — арендовать квартиру в Петербурге или выплачивать ипотечный кредит за аналогичный метраж? «Фонтанка» подсчитала и прослезилась: приличную однушку можно снять за 24 тысячи рублей, а средний платеж по ипотеке за квартиру на вторичном рынке обойдется вдвое больше. Эта ситуация полностью выбивает экономическую основу из-под еще недавно популярной инвестиционной схемы «Купить в ипотеку и выплачивать ее за счет арендной платы». «Фонтанка» попыталась рассчитать, при каких условиях покупать квартиру в ипотеку все же выгоднее, чем снимать.

Как считали

Для расчетов мы взяли среднюю стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в приличных районах города и среднюю ставку аренды. Рассчитывая ежемесячный платеж по ипотеке, опирались на статистические данные Центробанка РФ о среднем сроке кредита, в течение которого заемщики предполагают его погасить, и усредненной ставке по нему. Данные актуальны конкретно для Петербурга по состоянию на октябрь 2022 года.

Что там с платежом по ипотеке

Картина, которая складывалась на рынке ипотечного кредитования в Петербурге в течение этого года, динамикой напоминает малярийную лихорадку. Равномерный рост среднего размера кредита, наблюдавшийся с июля прошлого года до февраля текущего, прервали драматические перипетии на финансовом рынке страны. Лишь спустя пару месяцев, в мае, наметился новый рост.

Говорить о среднем размере ипотечного платежа — дело неблагодарное. В принципе, ЦБ такую статистику ведет, но только в масштабах страны. В октябре эта цифра составляла 26,4 тысячи рублей в месяц за квартиру на вторичном рынке — на 13 % больше, чем год назад. Но в разрезе регионов такой цифры нет, а бездумно переносить федеральные данные на Петербург — неправильно. Например, средний размер ипотеки в стране — 3,04 млн рублей, а у нас — 5,29 миллиона. Так что редакции пришлось что-то изобретать и опираться на косвенные данные, которые имеются в распоряжении.

Ежемесячный платеж напрямую зависит не только от срока и процента по кредиту, но и, в первую очередь, от первоначального взноса. В большинстве случаев речь идет о стоимости «старой» квартиры, которая продается именно под этот самый первый взнос. Поскольку квартиры на продажу у всех очень разные, определить средний размер первоначального взноса не представляется возможным. Однако, как говорят чиновники «для целей данной статьи», это и не столь важно, ведь Центробанк ведет статистику именно среднего размера кредита — который покупатели вынуждены брать, чтобы оплатить «новую» квартиру.

Если еще в феврале заемщики легко могли себе позволить взять взаймы у банка в среднем 4,87 миллиона рублей, то, начиная с марта, стремительный рост учетной ставки ЦБ заставил их быть осмотрительнее — в апреле средний размер кредита упал до 4,08 миллиона, и робко подрос к маю — до 4,23 миллиона. Еще нагляднее обвалился объем ипотечного кредитования: с 23,35 млрд рублей в декабре до 2,67 миллиарда в мае. С июня температура по больничке снова поползла вверх — к сентябрю средний размер одного кредита достиг невиданных за полтора года значений — 5,29 миллиона рублей. Рекордно растянулся и срок, в течение которого граждане намеревались пользоваться заемными средствами: 297,5 месяцев в сентябре текущего года против 252,5 месяцев прошлого, ну или на три года с хвостиком, если так нагляднее.

Газпромбанк готов предоставить свои деньги не дешевле, чем за 10,3 % годовых, Сбербанк и ВТБ — от 10,4 %, банк Санкт-Петербург отдает под 10,8 %, Альфа-банк — под 11,79 %.

Прибегаем к помощи кредитного онлайн-калькулятора, и получаем, что при сумме кредита в 5,290 миллиона рублей, выданного на 297 месяцев, и ставке 10,4 % годовых, ежемесячный платеж по кредиту составит 49,7 тысяч рублей. Именно эту цифру условно можно считать усредненным платежом по ипотеке, которая была выдана за последнее время в Петербурге, и на которую можно претендовать в обозримом будущем.

Купить однокомнатную квартиру за 5,290 миллиона в центре города вряд ли получится, максимум — сверхкомпактные студии. И не факт, что на них дадут ипотеку. Зато подходящий по цене вариант — 31 квадрат с косметическим ремонтом нашелся в панельном доме на Проспекте Науки, что в 20 минутах ходьбы от «Академической».

За эту же цену можно купить однушку площадью побольше, в 45 квадратов, в «человейнике» в Шушарах и смириться со скромностью отделки.

В любом случае, ипотеки с нулевым взносом сейчас практически нет, и вам неизбежно придется сколько-то докладывать из своих сбережений.

Во что выльется аренда

На фоне спецоперации на Украине, рынок аренды квартир испытывает не лучшие времена. После объявления частичной мобилизации, когда из страны хлынули потенциальные арендаторы, владельцы жилья стали снижать арендные ставки, в некоторых случаях падение составило до 20 %.

В центре Петроградского района просторную однокомнатную с евроремонтом площадью в 55 квадратов в доме на Большой Зелениной можно снять за 45 тысяч рублей. Такой же ежемесячный платеж будет, если на ее покупку вам будет не хватать 4,8 миллиона рублей. Больше 24 лет вы будете платить, как за аренду, а в конце сможете уже назвать ее своим семейным гнездом и завещать внукам. Если вам будет не хватать больше, уже имеет смысл прикинуть, стоит ли овчинка выделки. Ведь брать у банка вы будете те самые 4,8 миллиона, а отдавать, с учетом процентов, — 8,6 миллиона. Не будем забывать и про обязательное страхование самой квартиры и вашей жизни — это стандартное требование банков, которое существенно увеличит ежемесячные расходы и снизит привлекательность идеи ипотеки.

Еще одну нестыдную однушку с евроремонтом площадью в 42 квадрата в ЖК «Царская столица» на Кременчугской в Центральном районе можно сейчас снять за 40 тысяч рублей в месяц. Еще 15 сентября владелец надеялся получать за нее 55 тысяч рублей ежемесячно, а в итоге снизил запросы на треть. И пока еще не сдал. Чтобы купить в ипотеку такую квартиру было выгоднее, чем арендовать, надо (при рассчитанных Центробанком усредненных 297 месяцах срока и средних 10,4 % годовых) брать кредит не более чем на 4,2 миллиона рублей. При этом надо отдельно отметить, что переплата при таком огромном сроке кредита составит 7,5 миллиона рублей — почти вдвое больше, чем вы будете брать у банка.

Не менее ухоженную однушку в 39 квадратов на Достоевского сдают в аренду за 37 тысяч рублей. Выгода в ее покупке может случиться, только если в кредит брать не более 3,9 млн рублей.

В Адмиралтейском районе однушку площадью в 49 квадратных метров в старом фонде на набережной канала Грибоедова отдают за 34,5 тысячи рублей. Брать у банка на покупку такой больше, чем 3,7 миллиона рублей, пока кажется неразумным.

Если евроотделка — не самоцель, то в соседнем доме на той же набережной Грибоедова однокомнатную в 39 квадратов можно снять за 28 тысяч, причем с августа владелец уступил по цене 4 тысячи рублей (-13 %). Если брать на покупку такой квартиры больше 2,9 млн рублей, выгода уже кажется неочевидной. Тем более, что по факту за 24 года вы отдадите банку все 5,2 миллиона.

Квартиру в доме 1901 года постройки на Красносельской улице площадью в 33 квадратных метра, пусть и не такую роскошную в отделке как предыдущую, владельцы готовы сдать за 24 тысячи. В данном случае максимально «выгодный» размер ипотеки составит в пределах 2,5 миллионов.

Так или иначе, концепция «инвестиционных» квартир в сложившейся на рынке Петербурга жилья ситуации становится крайне сомнительной. Еще пару лет назад можно было с минимальными вложениями, а то и практически бесплатно (если речь шла об ипотеке с нулевым взносом, крайне редким в наши дни зверем) купить в ипотеку квартиру и сдавать ее в аренду, получая в месяц примерно столько же, сколько надо было платить банку. И выходило, что за вашу квартиру расплачивались арендаторы.

Теперь же из-за колоссального роста цен на жилье платежи по ипотеке резко выросли. А стоимость аренды, наоборот, падает. Заработать деньги на схеме «ипотека+аренда» стало, мягко говоря, проблематично. В лучшем случае, удастся отбить лишь часть платежа за квартиру, которую вы, условно, берете для своих детей, а не для того, чтобы жить в ней здесь и сейчас. Через 24 года, на которые, в среднем, сейчас растягивается ипотека, новорожденные сегодня младенцы как раз окончат институт и начнут жить самостоятельно.

Денис Лебедев, Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»