В ожидании отмены: что будет с ипотекой, если господдержку не продлят на 2023 год

Главная интрига декабря для строительного рынка и покупателей жилья: продлят власти или нет программу ипотеки с господдержкой. Программа была запущена в начале пандемии, продлевалась несколько раз, условия корректировались: менялась ставка и предельный лимит кредита. Но велика вероятность, что после 31 декабря 2022 года ее не будут продлевать — об этом уже заявляли в Минфине.

Программа ипотеки с господдержкой была запущена в апреле 2020 года — как мера поддержки рынка новостроек во время пандемии. Изначально ставка составляла 6,5 %, затем выросла до 7 %, а в марте 2022 года на фоне роста ключевой ставки — аж до 12 %, но позже ее снизили до 9 %, а потом — и снова до 7 % в июне 2022 года. При этом верхний порог кредита составляет сейчас для столичного региона, а также для Петербурга и Ленобласти 12 млн рублей, а для остальных регионов — 6 млн рублей. В середине ноября замглавы Минфина Алексей Моисеев высказал мнение, что льготную ипотеку продлевать не надо. В то же время Совет Федерации рекомендовал правительству продлить программу льготной ипотеки на новостройки. Декабрь близится к середине, а ясности у строителей так и нет — понятно, что если никаких решений сделано не будет, то льготную ипотеку просто прекратят выдавать с 1 января 2023 года. Семейную ипотеку, доступную семьям, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года, напротив, продлили до 1 июля 2024 года.

Вместе с «Объединением строителей СПб» мы опросили ведущих застройщиков, чтобы узнать, что думают застройщики о возможной отмене главной программы господдержки ипотеки.

Все в кредит

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в октябре 2022 года доля ипотечных сделок в целом по первичному рынку составила рекордные 93 %. «Основная часть таких сделок пришлась на ипотеку с господдержкой — 72 %, семейная ипотека заняла долю в 18 %, — сообщила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Доля субсидированных программ в октябре снизилась до 17 % — во многом за счет стремительного роста популярности траншевой ипотеки, чей показатель составил 38 %, а в структуре продаж объектов Setl Group — 48 %».

— По нашим предварительным данным, в ноябре практически 100 % сделок в объектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» прошли с помощью ипотеки, из них 72 % — по программам господдержки, — комментирует Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). — При этом доля семейной ипотеки составила почти треть — 27 %, а с помощью субсидированной ипотеки был приобретен 81 % кредитных квартир.

Она отмечает, что возможности покупки квартиры сегодня напрямую зависят от доступности ипотечных кредитов, ставок кредитования и размера ежемесячного платежа — сейчас это обеспечивается за счет льготной ипотеки и программ по субсидированию от застройщиков. Аналогичная ситуация складывается практически во всех строительных компаниях.

— Сейчас практически все квартиры на первичном рынке приобретаются с использованием кредитных средств, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Около 20 % клиентов оформляют субсидированную семейную ипотеку, а все остальные — субсидированную ипотеку с господдержкой.

— За последние полгода (если смотреть сделки с апреля-мая по ноябрь) только 11 % клиентов у нас покупает без ипотеки за свои средства. 89 % покупок — это ипотека, — отмечает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI. — Из них 34 % — это государственные программы, а 55 % приходится на субсидированные ставки от застройщика.

— Сейчас около 90 % всех продаж в нашей компании осуществляется с помощью ипотечных программ, — подтверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Из этого объема на договоры, заключенные по программе семейной ипотеки, приходится 20 %. Остальные сделки проходят по программе с господдержкой и дополнительным субсидированием от застройщика. Этот вариант можно суммировать с некоторыми скидками, которые разработаны для клиентов компании, а также с программой трейд-ин.

— Именно за счет льготной ипотеки, за счет различных программ, которые реализуются с поддержкой федерального бюджета, были обеспечены, во-первых, стабильность темпов строительства, а во-вторых, практически полное отсутствие новых недостроев и банкротств крупных компаний. Если бы не предпринятые меры, безусловно, ситуация могла бы быть более тяжелой и с точки зрения появления новых объектов, и с точки зрения ввода тех, которые находятся сегодня в процессе стройки, — подчеркнул генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Он также добавил, что льготная ипотека сегодня должна быть сохранена: «Бюджетные возможности для этого есть — ведь цены на энергоносители растут, а это более половины доходов бюджета России. Поэтому уверены, что существующие программы нужно сохранить, и может быть, даже увеличивать поддержку. Только имея льготную ипотеку, можно ставить дальнейшие задачи, направленные на достижение намеченных в стратегии целей — рост объёмов ввода и обеспеченности квадратными метрами населения страны».

А если отменят?

Определенный плюс для рынка в отмене льготной ипотеки есть — новости о возможном прекращении программы могут привести к росту спроса до конца года, правда, эффект это эфемерный. «Вместе с тем следует учитывать, что лимиты банков по выдаче льготных кредитов ограничены, и многие банки их уже исчерпали, — говорит Ольга Трошева. — В целом, отмена программы господдержки негативно скажется на рынке, поскольку именно она сейчас поддерживает спрос. Востребованность ипотеки с господдержкой объясняется ее доступностью наиболее широкому кругу покупателей».

При этом, отмечает Ольга Трошева, по «чистой ставке» в 7 % совершается только треть сделок с госпрограммой, а остальные две трети — это сделки с дополнительными субсидированными ставками по совместным программам застройщиков и банков.

— Поскольку для покупателя сегодня самое главное — это комфортный ежемесячный платеж, большинство останавливается не на стандартной льготной госпрограмме, а именно на субсидированных вариантах с существенным уменьшением платежа за счет более низкой ставки, — поясняет она.

— Безусловно, отмена программы господдержки приведет к обвалу рынка и очень сильно ударит по строительной отрасли, — считает Анжелика Альшаева. — Я надеюсь, что правительство всё же примет решение продлить льготную ипотеку, так как это действительно необходимая мера поддержки.

— С учетом того, что в следующем году ожидается некоторое ужесточение условий на популярные ипотечные программы с околонулевыми ставками, отмена льготной программы может привести к тому, что для многих потенциальных покупателей ежемесячный платеж станет просто неподъемным, а значит, упадет и спрос, — прогнозирует Ольга Трошева. — Поэтому госпрограмма имеет важнейшее значение для поддержки как покупателя, так и строительной и банковской отраслей в целом.

— Решение Минфина об отмене господдержки, конечно, будет иметь негативные последствия для рынка, — уверен Ян Фельдман. — При текущей стоимости недвижимости увеличение ставок существенно ограничит возможности людей по покупке жилья. Льготная ипотека не стоит государству дорого, но приносит при этом в отрасль, которая является движущей для экономики, огромные средства.

Кроме того, завершение льготной ипотеки приведет не только к снижению спроса и продаж у застройщиков, но и к замедлению темпа выводов новых объектов. Девелоперы будут более осторожно и взвешенно запускать проекты.

Застройщикам, конечно, придется приспосабливаться к новым условиям, как это происходило и в 2019 году, когда произошел переход на эскроу-счета.

— Как говорится, «природа не терпит пустоты», думаю, что даже в случае прекращения льготной ипотеки всё равно будет какая-то трансформация этой программы, — считает Елена Петропавловская. — Кроме того, у застройщиков всегда есть план, как поддерживать спрос. Есть, например, система рассрочек, в частности, у нас в RBI хорошо работает отложенный платеж с небольшим первым взносом (от 15 %) и остатком суммы через год-полтора. По сути, эта схема — альтернатива «ипотеке за рубль», которая также берется двумя траншами.

О перспективах рассрочки говорит и Ольга Трошева: «На первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти ее доля не превышает 10 % в массовом сегменте, но в категории бизнес- и премиум-класса она довольно популярна: например, в бизнес-классе в рассрочку покупают каждую вторую квартиру».

— Безусловно, покупатели всегда могут воспользоваться другими льготными программами, в том числе семейной ипотекой, — считает Ян Фельдман. — Но полностью заменить льготную ипотеку они не смогут. Поэтому застройщики продолжат реализацию субсидированных программ, до того момента, пока это будет для них финансово приемлемо.

Семейная ипотека

Из позитивных новостей — программу семейной ипотеки продлили до июля 2024 года, но вряд ли это станет полноценной заменой льготной ипотеке.

— Семейную ипотеку могут оформить только клиенты, у которых есть ребенок, родившийся в 2018 году или позже, или ребенок-инвалид, — поясняет Анжелика Альшаева. — Это достаточно ограниченная аудитория. При этом ипотека с господдержкой доступна всем гражданам РФ. Поэтому семейная ипотека не компенсирует отмену льготной ипотеки.

На текущий момент семейная ипотека пользуется значительно более меньшим спросом, чем программы с господдержкой, подтверждает Ольга Трошева, — 18 % от ипотечных сделок в октябре против 72 % соответственно. «Тем не менее недавнее продление действия семейной ипотеки может оказать поддержку рынку недвижимости, — считает она. — Теперь участвовать в программе могут семьи с ребенком, родившимся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, ранее эти сроки ограничивались 31 декабря 2022 года. И в случае отмены госпрограммы внимание покупателей, подпадающих под действие семейной ипотеки, будет обращено на нее».

Надежда есть

По словам Юлии Ружицкой, сегодня рынок в большей степени зависит от покупателя и его благосостояния. «Ипотека уже многие годы остается главенствующим способом покупки, люди должны быть уверены в завтрашнем дне, стабильной работе, возможности позволить себе приобретение жилья», — резюмировала она.

— Как показывает практика, люди привыкли к доступной ипотеке, — говорит Юлия Ружицкая. — В настоящий момент комфортный уровень ипотечной ставки, согласно нашим внутренним исследованиям, большинством клиентов оценивается в 4–5 %. Полагаю, рынку жилья предложат альтернативные варианты, поскольку полный отказ от льготной ипотеки без дополнительных программ или пролонгации текущих существенно изменит структуру ипотечных сделок и резко ограничит доступность жилья.

— Сегодня рынок первичной недвижимости максимально ориентирован на покупателя, — комментирует Ольга Трошева. — На фоне разнообразия льготных программ с господдержкой, субсидированных программ и семейной и IT-ипотеки, позволяющих значительно снизить размер ежемесячного ипотечного платежа, популярность набирает такой инструмент как траншевая ипотека.

— Хочется верить, что в каком-то виде программа льготной ипотеки останется в следующем году, — надеется Ян Фельдман. — От темпов строительства зависит уровень развития экономики страны, поэтому должны быть решения, направленные на сохранение и повышение доступности жилья.

Также, по его словам, сегодня актуальна разработка ипотечных программ, которые позволят оживить вторичный рынок. Его активность положительно скажется на «первичке».

И всё-таки девелоперы считают, что шанс на продление льготной ипотеки еще остается, либо программа будет трансформироваться.

— Льготная ипотека действует с 2020 года, и мы периодически слышим анонсы, что она вот-вот закончится, но в итоге она каждый раз продолжает работать, — комментирует Елена Петропавловская.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»