«Мы почему-то привыкли, что Петербург — это обветшалые стены». Кто и как восстанавливает знаменитые дома на Тележной

Дома на Тележной улице, которым одни пророчили снос, а другие боролись за их долгую счастливую жизнь, уже отремонтированы на 90%, рассказал предприниматель Ян Бобрышев. Он приобрел аварийные здания на торгах в августе 2021 года и планирует ввести их в эксплуатацию в этом году. Когда именно — станет ясно по весне. «Фонтанка» побывала на стройплощадке и показывает, как преображаются исторические дома.

Из-за строительного забора уже показались отреставрированные фасады домов, которые десятки лет носили клеймо аварийных и находились под угрозой не то сноса, не то обрушения. В августе 2021 года здания № 21, 23, 25–27, 29 и 29, лит. Г, по Тележной улице приобрел на торгах за 274,94 млн рублей известный в городе как специалист по восстановлению исторических домов Ян Бобрышев. Вместе с бизнес-партнером Степаном Цепалкиным они основали девелоперскую группу «Реновация». На ее счету 20 объектов, 6 из которых сейчас находятся в работе. Восстановление тех пяти из них, что расположены на Тележной, по словам бизнесмена, в целом закончено уже на 90%.

Все фасадные работы изначально планировали завершить в 2022 году, но карты строителям спутал холодный ноябрь. Впереди у них еще внутренние работы и благоустройство, к которому можно будет приступить только весной. Ориентировочно все будет готово к маю, но окончательные сроки будут зависеть от того, как быстро в городе установится теплая погода.

Основная часть работ — это усиление. Всего — фундаментов, стен, оконных проемов. От времени материал между камнями вымывается, и дома можно буквально разобрать по кирпичику. Рабочие загоняют в трещины специальный расширяющийся раствор, который заполняет собой все пробелы и затвердевает. В этом месте стена уже не треснет как минимум в следующие 200 лет.

У каждого дома была своя проблема. Например, дом № 25–27 внешне выглядел не так страшно, как другие, но был перекошен сантиметров на 40. Чтобы исправить это, его пересаживали на сваи. Самые неприятные разрушения ждали в доме № 23. Участки стен с трещинами перебирали по кирпичику заново. На один простенок у квалифицированного каменщика уходит 4 дня. При новом строительстве за это время он бы выложил целый этаж.

Задача команды Бобрышева — восстановить дом в соответствии с требованиями комитета по охране памятников (КГИОП) и обустроить внутри квартиры по современным нормам и правилам. Продаются они только без отделки, и в этом есть логика. Во-первых, так быстрее и дешевле. Во-вторых, всем не угодишь. «Это бессмысленно для людей. Каждый считает, что он — парень рукастый, сделает дешевле. Мы сделали серый, а он хотел зеленый, и так далее», — объясняет предприниматель.

Дома на Тележной были построены в начале XX века и взрастили не одно поколение петербуржцев. Но если в начале прошлого века состав семьи был другой и квартиры по 150–200 метров были оправданы, теперь исполинские помещения дробят на небольшие студии, «однушки» и «двушки». Как показывает практика, именно такие квартиры в дефиците в центре города, и их раскупают в первую очередь. Так что минимальный размер квартир, которые будут в комплексе на Тележной, составит около 20 кв. м, максимальный — около 60. В каждом доме будет небольшое относительно современных многоэтажек количество квартир — по 15–20.

«Мы даем возможность расселяться коммуналкам. Почему сейчас этот процесс застопорился? Потому что у людей с ограниченным бюджетом нет альтернативы, куда уехать. Вот у жильца есть своя комната в коммуналке, он готов чуть-чуть доплатить, но не хочет ехать куда-то в Шушары. Мы даем возможность переехать и остаться в центре города», — отмечает Бобрышев.

То, что петербуржцы уезжают из центра, — уже устоявшийся тренд. При этом социальная инфраструктура здесь менее загружена, чем на окраинах, а иногда даже недозагружена. Жильцам легче устроить детей в садик, школу, спортивную секцию.

Единственный острый вопрос, который в последнее время будоражит жителей центральных районов, — расширение зоны платных парковок. Тележную улицу, например, она уже охватывает. Но, как отмечает бизнесмен, в основном покупатели его квартир — молодые люди, у которых «совсем другая культура потребления». Вместо того, чтобы обзавестись своим автомобилем, им проще взять каршеринг, сесть на самокат или воспользоваться общественным транспортом.

В подтверждение этому застройщик рассказывает, как на одном из объектов организовал четыре парковочных места в закрытом дворе и предложил жильцам их выкупить. Воспользовался предложением только один человек, у которого офис в центре и были сложности с парковкой.

Строители сами живут в своих домах. Например, Ян Бобрышев после того, как восстановил свой первый дом, переехал туда жить. Позже он перебрался в квартиру побольше, в другом своем объекте. Его коллеги и сотрудники обживаются по другим адресам — на Боровой, в Большом Казачьем переулке. Но на Тележную пока претендентов нет, «все уже оквартирились».

«Фонтанка» подробно расспросила предпринимателя о том, сколько он зарабатывает на продаже квартир в исторических домах и как ему удается жить в гармонии одновременно с градозащитниками и КГИОПом.

— Когда вы начали? Помните свой первый объект?

— Первый объект был Тюшина, 6, — в 2012 году. Там у нас с компаньоном был соседний дом, внутри гостиница, а рядом заброшенное здание, в котором жили асоциальные элементы. Постоянно там были какие-то шумные побоища. Как-то раз вышли, а на шлагбауме висит труп. Ничего хорошего в этом соседстве не было, поэтому стали инициировать, чтобы его как можно быстрее выставили на торги. Была идея купить и сделать с ним что-то хорошее.

— Можете объяснить, как устроена экономика процесса?

— Первое: мы покупаем дом на торгах по цене, например, 70 тыс. рублей за метр. По нежилым зданиям в площадь, указанную на торгах, входят лестницы, коридоры и еще куча помещений, которые считаются местами общего пользования. Получается где-то коэффициент 0,7. То есть вы купили здание на торгах за 70 тыс. за метр и должны разделить эту сумму на 0,7. Получится около 100 тыс. за метр. Это и будет цена одного жилого квадратного метра.

Себестоимость работ — от 80 тыс. рублей за метр. Раньше я говорил 80, но с каждым днем все дорожает. Цена импортных материалов, несмотря на то, что доллар и евро опустились, увеличилась, и российские аналоги следуют за этим трендом. Они продают не в три раза дешевле, а всего чуть-чуть дешевле.

Грубо говоря, получается, что квадратный метр стоит 180 тыс. рублей. Это без учета налога, комиссии на продажу, сопутствующих всех расходов. А старт продаж у нас — около 200 тыс. рублей.

— Вы говорите: каждый день что-то дорожает. А что больше всего подорожало? За год, скажем, или с февраля.

— Тут не то что с февраля... Это постоянно идущий процесс. В какой-то момент сильно подорожали батареи Purmo. Причем они самые обычные, не какие-то элитные. Примерно такими мы комплектуем квартиры и нежилые помещения. Они стоили восемь тысяч за одну штуку, потом в момент подорожали до 24 тысяч. Профиль Rehau вначале подорожал, потом вообще исчез. Но спустя какое-то время опять стал появляться. Это процесс постоянный. Сегодня так, завтра — этак.

— То есть это нормальная ситуация была, она была и до 24 февраля?

— До этого таких скачков цен, прямо в три раза, не было. Все-таки это первый шок. Он как раз пришелся на март. Постепенно ситуация налаживается.

— Если сравнить с февралем, насколько в среднем выросла цена стройматериалов?

— Я не готов сравнивать. Это надо делать с цифрами. Но тенденция к удорожанию есть. При этом потребительский спрос сужается, и сейчас, естественно, покупают меньше квартир, а себестоимость работ растет. Так что, когда нам говорят, что якобы цена завышена, это неправда, мы на грани себестоимости работаем.

Просто, если не будут покупать, не будем строить новые дома, потому что это будет совсем нерентабельно. Наша задача хоть в небольшой плюс, но выйти. Если мы будем работать в минус, это быстро закончится.

— А какой сейчас плюс, если не секрет?

— Мы подсчитывали себестоимость объекта в Большом Казачьем переулке, получилось 197 тыс. рублей [за метр]. А продавали мы по 200–210 тысяч. Но все почему-то обращают внимание только на цену покупки — 60 тыс. рублей за метр. Считают: «Они вон сколько зарабатывают, мы тоже хотим». Ребята, да пожалуйста, покупайте сами, стройте.

Мы стараемся участвовать во всех торгах, где выставляются аварийные дома, и всегда покупаем по старту, потому что, если есть кто-то еще, человек нас перебивает. Люди не знают, во что они лезут, а потом очень сильно удивляются.

— Были на вашей памяти такие объекты, которые не смог закончить такой покупатель?

— Да полно. Посмотрите нашумевшее в узких кругах письмо градозащитников господину [председателю правления «Газпрома» Алексею] Миллеру. На что я ответил: «Зачем вам Миллер, если есть я?» Так мы стали отрабатывать все дома, что есть в списке, и половина, может больше, находится в частной собственности либо в собственности организаций, у которых нет ни средств, ни компетенций, чтобы их отремонтировать. Это, например, Общество слепых, Пенсионный фонд. Чиновники убили двух зайцев: вроде как скинули с баланса города здание и обеспечили нуждающихся помещениями.

Сейчас вот тоже. Министерству культуры выделили [Дом Челищева,] Вознесенский, 36. По моему прогнозу — я очень удивлюсь, если будет что-то другое, — лет через пять он опять выйдет на торги. А частных собственников есть очень много, которые купили здание года два назад и до сих пор толком не начали работать.

— Все спрашивают вас о положительной репутации среди градозащитников. Они к вам относятся, наверное, лучше, чем к любому другому застройщику…

— Они же не просто так относятся.

— Так я вот и хочу спросить: почему?

— Вы почитайте, что они писали про Тюшина, 6: «Кто такой этот Бобрышев? Надо его расстрелять, повесить, дом отобрать. Он хочет его снести». Да я тогда еще сидел и вообще не знал, что с ним делать, а они меня уже хотели расстрелять.

То же самое было с другим домом. Он не на меня был оформлен, а на моего компаньона. Он очень боялся, все время ходил с юристом. Там тоже было: «Он хочет все снести». В итоге все дома сохранили и восстановили. Градозащитники это заметили и стали уже более теплые вещи писать, по-другому относиться. Меня спрашивают: «А вы им даете деньги?» Никому мы не даем денег. Зачем?

Мы проводили экскурсию на Тележной для градозащитников. Единственное, я попросил, чтобы их было не очень много. Это все-таки стройка, небезопасно. Не надо перелезать через забор фотографировать, приходите, пожалуйста, все покажем. Пришли, посмотрели. Пригласили меня потом выступить на свое собрание.

— А что, с вашей точки зрения, другие делают не так, что их действия вызывают такой негатив?

— С людьми надо общаться, объяснять, что и как. Многие вещи происходят из-за незнания, недопонимания. Если прийти и сказать: «Ребята, я хочу так делать. Есть кто против?» Есть — объясняй свою позицию, нет — все, значит, делаем. Мне кажется, это достаточно важно: слушать людей и разговаривать с ними.

Я, в общем-то, тоже стараюсь донести до градозащитников, что нужно стараться уходить от экстремизма. Мне нравится, что они готовы к компромиссу, готовы слушать. Не так, что: «Все накроем куполом. Трещины — значит, трещины. Руины — значит, руины. Ничего делать нельзя». Есть, конечно, и такие крайние точки зрения, но большинство все равно адекватные.

— В каком состоянии эти дома к вам пришли?

— Мы на торгах выигрываем те дома, от которых вообще все отказались. Самые руинированные. Когда там прям реально Сталинград. Потому что мало того, что дом был аварийный, так его еще несколько лет кружат по всяким инстанциям, не знают, что с ним делать. Если бы расселили, признали аварийным и сразу выставили, состояние дома было бы лучше. Иначе начинают жить бездомные, жгут костры, выдергивают металлические усиления. Дом от этого разрушается еще сильнее. Чем быстрее он дойдет до торгов, тем больше у него шансов на новую жизнь.

И хотелось бы от города видеть какой-то сигнал, что это важно кому-то, кроме меня и группы градозащитников. Сейчас у нас какая-то непонятная позиция. Смысл в том, чтобы сохранить все. Каждый в отдельности дом, может быть, не уникальный или даже не очень красивый, но все вместе они создают дух Петербурга.

Мы почему-то привыкли, что Петербург — это обветшалые стены и зеленая сетка, которой становится все больше. Да нет, это не норма! Мы — столица великой империи. Еще в этом уникальность нашего города, но почему-то об этом не говорится должным образом. Исторических городов в мире много, много столиц, но именно столиц империй всего несколько.

Представьте, что все дома отремонтированы, в сетке, может быть, ну от силы один. Да, любой дом ветшает — это процесс, но если за ним хорошо ухаживать, он ветшает медленнее. В норме этого не должно быть. Здесь как с зубами: если вы их чистите, все равно может быть кариес, но вы полечили, поставили пломбу и дальше живете со своими зубами. Ничего не вырываете и золотые зубы не вставляете. Все ухожено, покрашено, идеально убрано, с цветочками на окнах.

— Насколько вам КГИОП идет навстречу? Сколько времени уходит на согласование документов?

— Мы живем в самой прекрасной стране на свете, все остальные страны нам завидуют. Без иронии, я действительно так считаю. И КГИОП — самая прекрасная организация, у них самый лучший председатель.

На самом деле [глава КГИОП Сергей] Макаров мне очень нравится тем, что у него есть позиция. Это так редко для современного чиновника. У нас всех активных отсекают. Остаются только такие, которые боятся принять любое решение, считают, что лучше не принимать никакого. У многих вообще нет позиции, или она коррелируется только с линией партии.

— А Макаров отступает от линии партии?

— Он тоже в русле партии. Но у него хотя бы какая-то есть позиция, и он ее хотя бы объясняет. Многих спроси, какая у них позиция, они и сказать ничего не могут.

— Ну, то есть с КГИОПом у вас взаимопонимание?

— Градозащитники КГИОП ненавидят и постоянно судятся с ним, но у меня на комитет нет аллергии. Люди там выполняют свою функцию, как могут, в рамках законодательства.

К нам там, я считаю, достаточно объективно относятся. Если есть какие-то вопросы, нам указывают на них, если нет — согласовывают. Бывает — с первого, бывает — с седьмого раза.

Например, по Тележной нам семь раз согласовывали. Мы руководствовались архивными документами, тем проектом, который был согласован в управе. КГИОП ответил — не дословно сейчас говорю: нет оснований, что именно в таком виде был реализован проект, руководствуйтесь фотофиксацией. И действительно, мы посмотрели, там каких-то вещей не было. То ли застройщик отказался, то ли еще почему, но часть декора не была сделана. У нас же все дома переделывались и перекрашивались по несколько раз.

— А какие-то находки у вас были интересные? Дома-то старые, дореволюционные, вдруг тут кто буржуйские сокровища зарыл.

— В Казачьем нашли в дымоходе гирю, которой трубочисты его чистили. Мне потом гирю эту показывают, а она распилена пополам. Как в «Золотом теленке»: «Пилите Шура, пилите». Причем это иноземные рабочие пилили. Я спрашиваю: «А вы читали такую книгу?» Не читали. Почему-то они подумали, что это что-то ценное, и хотели ее разделить.

Так что кладов у нас нет. Эти дома долго стоят бесхозными. Те, кто ходит с металлоискателями, все здесь давно облазили. Металл асоциальные элементы весь вытащили. Оставили нам только руины.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»