Почему торговые центры не могут расстаться с преемником «Макдоналдса», даже если хотят

Владеющее торговым комплексом «Галерея» ООО «Строительная компания Бриз» подало два иска к сети «Вкусно — и точка» о выплате неустойки по договорам аренды. Это не единственный торговый центр, который судится с новыми владельцами старого бизнеса из-за аренды, и судебная практика показывает, что обычно в таких спорах правосудие встает на сторону продавцов бургеров и картошки фри.

В конце 2022 года «Строительная компания Бриз» подала два иска к основному юрлицу бывшего McDonald’s ООО «Система ПБО». Первый — на 7,3 млн рублей, второй — о взыскании 4,7 тыс. долларов задолженности по договору от августа 2011 года. «Фонтанка» обратилась за комментарием в пресс-службу ТРК «Галерея», но к моменту выхода публикации ответа не получила.

Всего с апреля 2022 года компания получила 19 исков, касающихся исполнения обязательств по договорам аренды. Большинство из них впоследствии были отозваны самими истцами.

Так, например, поступили владельцы «Шкиперского молла» в Петербурге (ООО «Авантаж-Недвижимость»), которые изначально хотели выселить ресторан из занимаемых помещений, и собственники ТЦ «Смайл» (ООО «Научно-Технический Центр «Радуга»), «планировавшие взыскать убытки от закрытия ресторанов, расторгнуть договор аренды или изменить его условия в сторону увеличения оплаты для «Вкусно — и точка». По этому же пути пошли еще пять операторов торговых и деловых центров из Москвы, Подмосковья, Ростова-на-Дону и Белгорода.

Еще три арбитражных дела в отношении экс-«Макдоналдса» были связаны с взысканием старых долгов, образовавшихся еще до 24 февраля, в том числе в пандемию. В этом преуспела администрация Нижнего Новгорода, которой суд постановил вернуть 72 тыс. рублей за аренду участка. А вот муниципальное Управление Рязанского троллейбуса не донесло суду документы, поэтому его заявление было возвращено, а новое и не подавалось.

Но показательны три других дела, потому что они все-таки были рассмотрены судами по существу. Упорно расторгнуть договоры с «Макдоналдсом» хотели владельцы помещений в БЦ «Империя» (ООО «Лотос») в Пензе, ТРЦ Oz Mall (ООО «Лидер») в Краснодаре и ТРЦ «Европа» в Калининграде.

Все они указывают на существенное нарушение условий договора аренды, которое, с их точки зрения, «Макдоналдс» допустил, приостановив работу на неопределенный срок. Со всеми арендодателями у компании и ее представителей были заключены долгосрочные договоры аренды на 20–25 лет, оплата по которым определялась как процент от оборота. Например, в случае с «Лотосом» это было всего 5 % от выручки. Зная упорядоченность корпорации, скорее всего со всеми арендодателями в России она работала примерно на таких же условиях, и они не раз вызывали возмущение российских игроков ресторанного рынка, за которыми не стоял большой и сильный международный бренд.

После того как рестораны закрылись, выручки не стало, как и арендных платежей. Поэтому арендодатели решили расторгнуть договоры в одностороннем порядке и выселить рестораны из своих помещений. Все вроде бы логично, но в арбитраже им объяснили, где они не правы.

Во-первых, время закрытия, составившее около трех месяцев, сочли несущественным в сравнении с 20-летним сроком договора аренды. Во-вторых, арендатор настойчиво заверял, что еще планирует продолжить работу.

«Кроме того, ответчик пояснил, что в настоящее время арендатор имеет твердое намерение продолжить осуществление деятельности под товарным знаком «Вкусно — и точка», который уже стал общеизвестным и фактически отождествляется у потребителей с прежним товарным знаком «Макдоналдс», — отдельно отмечается в решении краснодарского арбитража.

Но ключевая норма, на которую ссылаются суды, как будто была придумана специально для самого системообразующего фастфуда в стране, и содержится она в статье 5 Федерального закона № 332 от 14 июля 2022 года.

Там сказано, что, если арендатор, находящийся прямо или косвенно под контролем иностранного лица, связанного с «недружественным иностранным государством», прекратил использовать арендованное имущество, из-за чего арендная плата существенно снизилась, арендодатель, конечно, может отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке: если арендатор отказывается платить хотя бы среднемесячную сумму аренды или не возобновляет деятельность в течение 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования.

Но если договор был заключен до 24 февраля, закон запрещает менять или расторгать его, если арендатор вышел из-под контроля иностранного лица, изменив при этом фирменное название, или перешел под контроль российского лица (без смены бренда).

Из получивших отказ по этой причине только ТРЦ «Европа» пошел в апелляцию, но проиграл ее перед самым Новым годом.

Сейчас в отношении «Вкусно — и точка» рассматриваются пять «арендных» исков на общую сумму 10,3 млн рублей. Суды скорее всего откажутся расторгать договоры, менять их условия на менее выгодные для нового бренда, но на возвращение долгов и неустоек истцы могут рассчитывать.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»