Материальная зависимость: себестоимость стройки жилья выросла за 2022 год, несмотря на откат цен

За прошедший год себестоимость строительства петербургских новостроек выросла, по разным оценкам, на 7,5 %-11 %. Основная доля пришлась на подорожание стройматериалов и инженерии, которое началось далеко не в прошлом году, а раньше, и по некоторым позициям достигало 50 %. Откат цен назад в прошлом году начался, но к прежним значениям они пока так и не вернулись.

Сейчас аналитики отмечают снижение цен практически во всех основных категориях стройматериалов, что приводит и к постепенному снижению себестоимости. Одна из причин в том, что на ценообразование перестали влиять ажиотаж и панические настроения, знаковые для прошлого года.

То вверх, то вниз

В ГК «РКС Девелопмент» отмечают, что себестоимость строительства жилья в России вернулась к значению середины февраля прошлого года: в сравнении с показателем конца 2020 года превышение на конец 2022 года составило 37,1 %, в середине февраля — 37,6 %. Для сравнения, в пиковом марте оно было выше 55 %. В Группе RBI в конце 2022 года прогнозировали рост по его итогам в пределах 10–11 %.

— Себестоимость строительства за год выросла на 10–12 %, — назвала близкие показатели Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Она менялась в течение года: весной был резкий рост цен, а с июня мы фиксируем небольшое плавное падение. Самый ощутимый рост у нас был по нерудным материалам: повлияло подорожание логистики, изменение самой логистики и увеличение цены сырья.

В Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» отметили, что в 2022 году себестоимость строительства не просто вдруг выросла, а продолжила расти. Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), напомнила, что за 2021 год в Петербурге она выросла в среднем на 50 %.

— БОльшую долю в себестоимости строительства, конечно, занимают строительно-монтажные работы (около 65 %), в том числе отделка, монтаж инженерных сетей, непосредственно затраты на возведение зданий, монолитного каркаса, остекление балконов и лоджий и др. Сюда же входит и стоимость самих стройматериалов, — добавила она.

Но есть и много других влияющих на себестоимость факторов. По словам эксперта, при оценке ее динамики важно учитывать характеристики конкретного объекта, включая объемы используемых материалов, их виды, сложность самого проекта. Она также зависит от того, город это или область, общего объема застройки, включения в проект подземных паркингов и других инфраструктурных объектов, а также от того, ведется ли застройка на свободном участке или это редевелопмент.

— По отдельным позициям мы в течение года наблюдали локальные скачки стоимости, — добавил Георгий Криницын, директор по закупкам ГК «А101». — На отдельные позиции они могли достигать 30–80 %, но в основном этот показатель был ниже. К примеру, инженерное оборудование подорожало в среднем на 15 %. В то же время, сейчас мы наблюдаем заметное снижение цен на общестроительные материалы отечественного производства, отчасти вызванное сокращением возможности их экспорта.

Павел Гаврилов, вице-президент блока создания проектов GloraX, привел данные ДОМ.РФ, согласно которым в декабре прошлого года медианная себестоимость строительства одного квадратного метра жилой недвижимости в Санкт-Петербурге увеличилась на 7,4 % до 65,5 тыс. рублей по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Такая динамика объясняется изменением цен на материалы и рабочую силу.

— Практика показывает, что больше всего изменилась стоимость инженерного оборудования, а также зарубежных строительных и отделочных материалов, по которым наблюдается дефицит, — добавил он. — Дело в том, что ряд зарубежных производителей покинул российский рынок, что привело с одной стороны к дефициту отдельных позиций, а с другой — к спекулятивному росту цен, который достигал 30 %. Ориентируясь на зарубежных коллег, российские поставщики также повысили расценки на 15 %. Впрочем, к концу года цены снизились благодаря созданию альтернативных логистических цепочек. Тем не менее, они не вернулись на прежний уровень.

Также в строительстве сохраняется кадровый голод. Как отметил Павел Гаврилов, в прошлом году произошел отток иностранной рабочей силы, который повлиял на уровень зарплатных ожиданий в строительной отрасли. По этой причине расходы на фонд оплаты труда увеличились.

— В среднем, за последний год удорожание себестоимости по нашим объектам составило порядка 15 %, — говорит Наталья Кукушкина. руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — При этом в каждом сегменте себестоимость изменилась в своих пределах. Чем выше класс объекта, чем больше в нем импортных материалов и комплектующих, тем более заметно выросли расходы на СМР.

Адаптация. Опять

В прошлом году застройщикам пришлось оперативно менять цепочки поставок, искать новых производителей. Как отметила Ольга Трошева, в особенности это коснулось девелоперов, реализующих недвижимость премиум-сегмента, — многие материалы для отделки таких ЖК поставлялись из-за границы.

При этом некоторые девелоперы ведут работу по импортозамещению стройматериалов давно и планомерно. Так, по словам Георгия Криницына, к 2022 году в товарной корзине группы лишь 9 % материалов и оборудования можно отнести к импортным, — то есть поставляемым из-за рубежа.

— Мы смогли заместить большую часть ушедших и уходящих брендов на аналоги от российских производителей и предприятий из дружественных стран, в том числе Турции и Китая, — уточнил он. — Для этого, в частности, была обеспечена работа мобильного офиса наших специалистов в Турции: они проанализировали нужные нам производства, оценили их мощности и качество продукции, провели переговоры с контрагентами. В результате мы заключили контракты на поставку материалов и оборудования. Ряд других ключевых позиций удалось заменить на качественные китайские аналоги. Это, в частности, газораспределительные щиты, PЕ-Х, горелки и оконная фурнитура.

При выборе поставщиков основной акцент делался на качество материалов и оборудования — оно должно быть не ниже того, что было заявлено потребителям, и достойные аналоги удалось найти на внутреннем рынке и в дружественных странах.

В целом же, нивелировать фактор подорожания стройматериалов компании помогает заключение длительных контрактов. Как отметил Георгий Криницын, ГК «А101» выстраивает долгосрочные отношения с поставщиками, закупая позиции более крупными партиями. Это позволяет добиться существенных скидок и создавать значительные запасы, иногда на весь год, что важно в условиях ценовой волатильности.

Есть и игроки, которые импортные материалы не используют вообще, — например, компания «КВС».

— Так как мы строим жилье массового сегмента, импортные отделочные материалы мы не используем, — говорит Анжелика Альшаева. — Мы продолжаем работать со всеми производителями, с которыми работали ранее.

— Снизить себестоимость строительства без потери качества возможно, если использовать BIM, которое оптимизирует управление процессами в проектировании и строительстве на всех стадиях, — добавил Павел Гаврилов. — Еще один способ — механизировать процессы строительства, использовать префаб-изделия. Например, использование автоматических штукатурных станций не только снизит издержки на рабочую силу, но и улучшит финальное качество отделки, а также сократит сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Поживем — увидим

Изменение себестоимости строительства в 2023 году во многом будет зависеть от внешних факторов, считает Наталья Кукушкина.

По ее словам, в последнее время цены на базовые строительные материалы (песок, цемент, арматура, кирпич) стабилизировались и вернулись к уровню двухлетней давности. Одна из причин такой коррекции в том, что эти материалы практически не идут на экспорт и цены на них меньше подвержены влиянию внешних факторов. В то же время, такие позиции, как сложное инженерное оборудование (вентиляционные системы, клапаны, автоматика и т.д.) за последний год подорожали на 30–50 %, и пока не видно предпосылок для снижения цен. Большая часть этих позиций импортировалась из-за границы, что напрямую сказалось на их текущей стоимости за счет усложнения логистики поставок.

— Если мы не увидим радикального ухудшения ситуации, то наиболее вероятен сценарий, при котором себестоимость строительства стабилизируется, плавно увеличиваясь в пределах инфляции, — подытожила она. — В случае же смягчения внешнего давления можно ожидать снижения цен на ряд позиций, таких как инженерное оборудование и отделочные материалы.

— В этом году мы ожидаем рост стоимости бетона в связи с введением новой системы контроля его перевозки, — добавляет Анжелика Альшаева. — Однако в целом сильных всплесков себестоимости строительства мы не ожидаем. В частности, потому что застройщики уже переориентировались на российское или китайское сырье».

Ольга Трошева считает, что в текущем году, как и в предыдущем, многое будет зависеть от инфляции, которая сказывается практически на всех видах работ и товаров.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»