«У нас есть прививка от неожиданностей». Петербургские апартаменты оттолкнулись от дна и ждут туристов и инвесторов

Хотя в прошлом году в Петербурге продали в 2,2 раза меньше юнитов в апартаментах, чем в 2021-м, девелоперы и управляющие компании не теряют оптимизма: прошедшие праздники показали, что российские туристы хотят и будут ездить в Петербург. Ждут здесь и китайские группы, которые, возможно, уже покупают билеты в Россию после снятия ковидных ограничений.

При этом на рынок выходили новые объекты и апартаменты продолжали дорожать — за год все форматы прибавили в цене 18%. На круглом столе «Фонтанки» эксперты рассказали, как изменилась доходность апартаментов и на что могут рассчитывать инвесторы в будущем.

По данным Группы RBI, за год в Петербурге вывели на рынок 193 тыс. кв. м апартаментов. С учетом того, что в 2021 году — 147 тыс., в 2020 году — 40 тыс. и только в 2019 — 255 тыс. кв. м., то минувший год оказался вторым по количеству метров после 2019-го в сегменте апартаментов (включая сервисные). Из интересного за 2022 год директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Карина Шальнова отметила, что девелоперы стали все чаще реконструировать под апартаменты исторические здания. Некоторые из игроков активно выводили на рынок апарт-отели с небольшим номерным фондом в центре. Объекты в таких локациях, бесспорно, привлекательнее для туриста, что обеспечивает более устойчивую доходность для инвесторов.

— Количество проданных апартов за год сократилось на 43% по метражу в сравнении с 2021 годом, — пояснила Карина Шальнова. — Средняя цена квадратного метра в этом сегменте рынка менялась мало, в пределах 3–4%, а в декабре даже немного откатилась. Что касается спроса в проектах RBI, на второй год продаж в ARTSTUDIO М103 на Московском проспекте мы увидели, что доля повторных покупок у нас составила 68% — это просто рекордный показатель. Когда мы говорим о повторных покупках, имеются в виду не только клиенты, которые ранее приобретали апартаменты в RBI, но и те, кто до этого покупал в Группе жилую недвижимость. Люди высоко оценивают качество продукта RBI и уверены, что оно способно приносить инвестору доход.

— Наша компания работает в разных сегментах — это и жилье комфорт-класса, и премиальная недвижимость, и сервисные апартаменты. Год был сложным для всех сегментов, — рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Он стал рекордным за счет комплекса Start на Парнасе и трех проектов сети апарт-отелей Avenir, которые в совокупности составили половину введенных за год в эксплуатацию апартаментов. Основной объем спроса в этом сегменте пришелся на первые 4 месяца — около 50% годовой реализации. Всего за год мы продали порядка 500 юнитов в пяти проектах. Цены выросли примерно на 20% — правда, весь этот рост пришелся на первые 4 месяца, в конце года он был минимальным.

В итоге на всем петербургском рынке было реализовано около 2–2,5 тыс. юнитов. При этом, по словам Сергея Софронова, традиционный для рынка Петербурга сегмент сервисных апартаментов, доля которых доходила и до 90%, в 2022 году начал размываться за счет вывода на рынок более привычного для Москвы формата псевдожилья. Его доля увеличилась за счет двух проектов одного московского застройщика, поэтому говорить об изменении тренда в сегменте апартаментов в эту сторону пока рано.

Ушедший год можно назвать еще и временем возвращения программ гарантированной доходности. Как отметил Софронов, к давно забытым практикам возвращаются, чтобы показать инвесторам привлекательность продукта в эти непростые времена.

Николай Пана, директор по продукту сервисной управляющей компании 25/7, отметил: рынок был сугубо волатильным, при росте стоимости «квадрата» спрос сократился на 10–15%, возродилась история с программами гарантированного дохода. Покупатели смотрели на более-менее готовые продукты, чтобы получить первый доход как можно скорее, работала рассрочка и субсидированная ипотека. Продажи росли на момент снижения ставки и процентных депозитов к концу лета и в марте-апреле, когда инвесторы начали переконвертировать вложения в рублевый эквивалент в виде квадратных метров.

— Старт продаж нашего комплекса «Заневский 25/7» от девелопера GloraX пришелся на 1 февраля, — отметил эксперт. — То есть мы на себе прочувствовали всю ситуацию. Летний спрос был снижен из-за отпусков, но с конца августа и до конца сентября мы увидели ажиотажный интерес к недвижимости — именно в сентябре был максимальный объем продаж «Заневского» за весь год. Затем кто-то уехал, кто-то стал выжидать, так что октябрь-ноябрь стали «мертвым» сезоном. Но это не помешало нам продать около 20% от проекта за этот непростой год.

— Наше исследование показало: в среднем доходность апартаментов по городу не дотягивает до 5%, если рассматривать приобретение по текущим рыночным ценам. Поэтому нужно стимулировать инвесторов — и гарантированная доходность тут пока самый работающий механизм, — добавил Александр Терентьев, директор проекта Digital Village Vertical компании Becar Asset Management. — Наш отель на Орджоникидзе пока только вводится, и до полной заполняемости потребуется время. В целом, у нас рынок не такой большой, часть инвесторов была готова перекладывать деньги за рубеж, учитывая, что у нас есть проект в Дубае. Но при этом у нас в несколько раз увеличилось количество повторных покупок в особо турбулентные моменты. Крупные инвесторы в сентябре купили большой пул апартов, да и сейчас некоторые приобретают по 20 юнитов. Те, кто остался, хотят инвестировать здесь.

Спрос на скидки

Поскольку государственные программы поддержки ипотеки не распространялись на приобретение апартаментов, то девелоперам пришлось выкручиваться самостоятельно — в том числе субсидировать ставки.

— Что касается ипотеки под 0,1%, таких сделок было немного, — отметил Александр Терентьев. — Сейчас также есть интересные ставки на период до сдачи объекта, есть ипотека без первого взноса — под любой запрос клиента мы пытаемся найти методики. Но понятно, что в случае «без первого взноса» становятся неподъемными платежи.

— Это был год нестандартных решений с точки зрения стимулирования спроса, и тут нам сильно помогли банки, которые оперативно внедряли программы: от ипотеки под 0,1% до траншевой, которая хорошо себя показала на одном из наших проектов, — добавил Сергей Софронов. — Хоть в апартаментах нет господдержки, решение повысить ставку по льготной ипотеке до 8%, что уже близко к ипотечным ставкам на этот сегмент недвижимости, даст дополнительный стимул к их приобретению. К сожалению, после ограничения Центробанком минимальных ставок субсидированная ипотека доступна только от 3%, что повлекло рост ежемесячного платежа. В нашем строящемся проекте можно приобрести апартамент под 3% на период строительства без удорожания к цене 100% оплаты.

Основным запросом 2022 года, который перешел на 2023, по мнению эксперта, стал запрос на доступность ежемесячного платежа — мало кто смотрел на конечные цены.

— У нас неплохо работали рассрочки 10% на 90%, 20% на 80%, а также субсидирование ставки до 3,8% плюс компенсация расходов на ипотеку за счет дохода от апартаментов, — отметил Николай Пана. — Поэтому помимо гарантированной доходности мы переработали программу максимального дохода: УК выплачивает минимальную гарантию по максимальному доходу так, чтобы она покрывала размер ипотечного платежа. И это предложение дало неплохие результаты. Начали работать классические инструменты — даже макеты, которые можно потрогать руками, и VR-туры. Все это востребовано, пока здание строится. А на финальной стадии инвестор уже может посетить шоурум, чтобы физически походить по юниту.

Карина Шальнова добавила, что компания применяла все вышеперечисленные способы стимулирования спроса — в том числе беспроцентную рассрочку «15 на 85» с первым взносом в размере 15%.

— Мы повысили выплату фиксированной части по гарантированному доходу в нашем флагманском проекте ARTSTUDIO М103 с 40 до 65 тысяч рублей в месяц. И не боимся обещать такие выплаты, так как уверены в продукте и загрузке будущего апарт-отеля.

Преимущество в гибкости

Апартаменты в сознании туристов, наконец, встали в один ряд с гостиницами — это был долгий процесс, отметил Николай Пана.

— В Петербурге в 2022 году в период от последнего звонка до экономического форума был высокий сезон и хорошая загрузка, — продолжил он. — Да, есть определенные сложности с приездом иностранцев, но эта проблема постепенно решается за счет внутренних туристов. Мы получаем поток тех, кому не хватает мест на югах, либо тех, кто либо изначально хотел приехать в Петербург. Также наблюдаем восстановление MICE-активности не только делового, но и развлекательного характера — например, праздник «Алые паруса».

Он отметил, что в связи с уходом Airbnb и Booking их доля бронирований, которая была в пределах 20–30%, ровным слоем «размазалась» по местным каналам дистрибуции, подняв долю продаж с сайтов отелей.

— Когда-то классические отели не видели в новом формате апартов сильных конкурентов для себя, но события последних трех лет поменяли рынок: больше путешествует преимущественно внутренний турист, у которого есть особенные предпочтения, — пояснила Карина Шальнова. — Например, чаще есть запрос на апартаменты с кухней: внутренние туристы чаще путешествуют с детьми, и их привлекает возможность разместиться в номере с кухней и двумя спальнями. В отеле подобные номера часто стоят дороже или вообще отсутствуют. И, конечно, не нужно забывать, что номерной фонд апарт-отелей новый, а у классических зачастую требует реновации. То есть рынок перераспределился между этими двумя видами. Возможность разместиться в новом проекте с кухней и по приемлемой цене оказывается важнее для туриста — и выбор делается в пользу апартаментов.

На июль 2022 года, по данным RBI, в городе было 22 комплекса сервисных апартаментов с 13 тыс. юнитов — это около 33% всего номерного фонда, включая классические гостиницы.

— Уход зарубежных гостиничных сетей и агрегаторов поначалу вызвал стресс в отрасли. Но перед нами всегда стояла задача увеличивать количество прямых продаж, мы работали с инструментами, снижающими маркетинговую себестоимость и затраты при бронировании, расширяли присутствие на отечественных агрегаторах, — добавила Карина Шальнова. — А пока российские площадки не набрали силу, увеличились прямые продажи, что сократило себестоимость каждой брони (и в конечном итоге отразилось на доходности для инвесторов).

По ее словам, в проекте ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской по сравнению с 2021 годом средняя цена за ночь (ADR) выросла на 11%, средняя выручка с номера за сутки (RevPAR) — на 5%, доход отеля за новогодние праздники (к праздникам-2021) — на 24%. Проект ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной показал прирост ADR и RevPAR на 17 и 27% соответственно, а доходность в праздники выросла на 10%. «Туристов по количеству мы не потеряли. Но, если оценивать именно высокий сезон, средняя цена номера снизились. Опыт показывает, что покупательская способность российского туриста, как правило, ниже иностранного», — резюмировала она.

— Заполняемость держалась на уровне плюс-минус 80%, это лучше показателей классических гостиниц, так как апартаменты более гибкие в плане сроков проживания, — добавил Александр Терентьев. — За лето самую большую загрузку и выручку показал проект We&I, причем это пик за его двухлетнее существование. Мы видим, что выбрали правильную ценовую политику и аудиторию, так как в апартаментах мы больше ориентированы на активную путешествующую молодежь, хотя с детьми у нас тоже селятся.

— Все свои четыре проекта мы ввели в 2022 году, — добавил Сергей Софронов. — И даже с учетом того, что Putilov Avenir запустили в декабре, результаты не могут не радовать: за месяц его загрузка достигла почти 60%, что для нового проекта достаточно неплохо. Два других мы сейчас передаем дольщикам, они выйдут в операционное управление в конце первого полугодия. В целом по рынку видно, что средний уровень загрузки даже классических гостиниц вырос относительно 2021 года и сравнялся с 2017–2018 годами. Да, это, конечно, не иностранцы с большими чеками, но сложности с выездом даже в условную Турцию привели к тому, что российский турист охотно едет в Петербург — это, наверное, сегодня главный туристический центр страны. Плюс поддержка кэшбеком тоже сыграла свою роль. Да и в целом апартаменты рассчитаны не только на классического туриста, который приезжает в город на 2–3 ночи, но и на долгосрочную аренду в период низкого туристического потока. Это позволяет им сильно выигрывать в плане доходности с классическим жильем, у которого нет такой гибкости в загрузке.

Вложить и заработать

Основное отличие сервисных апартаментов от квартир в том, что их чаще покупают все же не для собственного проживания, а для получения пассивного дохода. А доходность сейчас прогнозировать довольно сложно. Поэтому при продаже к обещаниям осторожно относятся не только покупатели, но и продавцы. Сергей Софронов напомнил, как еще несколько лет назад в рекламе можно было встретить заявления о доходности в 20%.

— Сейчас, конечно, мы такого не увидим. Гарантированная доходность в пересчете на стоимость юнита с меблировкой выходит порядка 6–7% годовых, что существенно выше, чем в жилье, — говорит Софронов.

При этом, по его словам, снижения загрузки при сохранении текущей обстановки не ожидается — особенно если Китай окончательно откроется для выездного туризма. Это даст существенный прирост потока гостей в Петербург, выгоду от которого получат и апарт-отели.

— Апартаменты более надежный актив, чем акции, подверженные сильной волатильности и различным ограничениям, а также более выгодны, чем депозиты, т.к. на апартаменте можно заработать дважды: от сдачи его в аренду и от роста стоимости самого объекта. Если сравнивать с жильем, то доходность его сдачи минимум в 2 раза выше за счет разницы в цене покупки с квартирой, а также за счет возможности апартаментов комбинировать различные форматы загрузки: как долгосрочную, так и краткосрочную.

— Я рада, что наконец, мы слышим честные цифры, а не те, что раньше, — про 17–19 % и даже 21%, — продолжила Карина Шальнова. — В нашем проекте ARTSTUDIO M103 у Московских ворот, который откроется в 2024 г., мы прогнозируем доходность порядка 8%. Таков сегодня рынок. Возможно, он изменится, когда вернутся иностранные туристы, группы, и мы будем работать с другими объемами. В ARTSTUDIO Nevsky доходность для инвесторов в 2022 г. составила 9,7% годовых (без учета увеличения стоимости актива), что не может не радовать — особенно в существующих обстоятельствах.

По ARTSTUDIO Moskovsky результат чуть меньше, так как это был первый год работы. Номерной фонд рос постепенно: со 100 увеличился до 276. В итоге доходность по году составила около 7% годовых.

Она добавила, что RBI PM был разработан и внедрен «Личный кабинет инвестора», где собственник в реальном времени видит загрузку своего номера. В этом году в нем появится дополнительная вкладка «доходность», в которой будет отражена информация, как доходность меняется месяца к месяцу. Это будет шаг к еще большей прозрачности между УК и собственником.

— По нашему корпусу на Орджоникидзе гарантированная доходность составляет 43 тысячи на все номера, — говорит Александр Терентьев. — На самые популярные лоты — 8,6% годовых ежемесячно с гарантией на три года, причем выплачивать ее мы начали еще до запуска отеля, обеспечив инвесторам первую прибыль уже в декабре. Фактическая доходность зависит, в первую очередь, от стоимости и времени приобретения. По отелю на Лесной, например, юниты, которые были куплены в 2019 году и ранее, показывают в среднем более 10%, а по рыночной стоимости — 6%. По доходности на кв. м это один из лучших показателей по городу. Также у нас есть более классический отель на Московском, там доходность еще больше для инвестора — это порядка 8%.

Николай Пана добавил, что петербургский рынок насыщен проектами апартаментов, инвесторы давно стали грамотными — они понимают, что откуда берется, поэтому обещать какие-то заоблачные деньги бессмысленно.

— Сейчас мы показываем честные цифры — около 7–8% — если говорить про операционную доходность без учета повышения стоимости квадратного метра по мере роста готовности, — уточнил он. — По нашим прогнозам, на запуске нашего проекта в 2025 году это реалистичный показатель. Понятно, что с ростом известности проекта и турпотока мы рассчитываем на повышение доходности. В среднем на пятилетку план в 10–11%.

В ожидании новых гостей

В Петербурге места с точки зрения номерного фонда хватит всем, и если вернутся иностранные туристы, то в 2023 году апартаменты покажут совсем другие результаты, считает Карина Шальнова.

— Я думаю, что сезон-2023 будет не хуже 2022-го. И даже при сохранении ограничений апартаменты не потеряют, а нарастят объем, выигрывая за счет наличия кухни и новизны номерного фонда, — добавила она. — Но при этом мы ожидаем замедления стартов новых проектов: девелоперы продолжат придумывать методы стимулирования спроса и прилагать максимум усилий для сохранения темпов продаж. С точки зрения цен возможна корректировка за счет каких-то временных акций.

Планы могут быть сколь угодно амбициозными, но надо еще смотреть, насколько они сочетаются с продажами и общей ситуацией на гостиничном рынке и в сегменте hospitality, считает Николай Пана.

— Дальнейшее развитие реальных инвестпроектов и запуск новых продуктов будут рассматриваться под микроскопом, так как банковское финансирование дорогое, и не все девелоперские модели могут это выдержать, — говорит он. — Все будет зависеть от ключевой ставки, доступности ипотечного кредитования и кредитного плеча для инвестора. Ведь те, кто мог вложиться в 100% сделку, уже это сделали. Дальше можно прогнозировать рост сделок в рассрочку либо в ипотеку. Еще стоит ждать появления дополнительных вариантов стимулирования продаж. Мы, например, присматриваемся к трейд-ин по типу «продал квартиру — вложился в апартаменты». Безусловно, внутренний турист не закроет все потребности петербургского рынка, учитывая немногочисленные вводы новых проектов, но гостиничный рынок резкого снижения или увеличения загруженности, пожалуй, не увидит и, думаю, потихоньку восстановится на уровне 2018 года.

Надежда на рост турпотока связана с открытием небольшого количества дружественных стран, планами об упрощении получения электронных виз в Россию, постепенным возрождением групп китайских туристов, которые уже появились на Дальнем Востоке, а также с ожиданиями наплыва гостей из Пакистана, Индии, Ближнего Востока. Остается один важный вопрос: как они будут тратить деньги на территории РФ. Как только решится вопрос пластиковых и бесконтактных платежей либо бивалютных корзин для гостей из дружественных стран, Петербург вернет свой трафик, подытожил Николай Пана. Ведь не только россияне не могут расплачиваться картами за рубежом — иностранным гостям здесь платежи тоже недоступны.

В части аренды ГК ПСК планируют запустить два проекта в операционную деятельность в конце первого полугодия.

— По строящемуся проекту у метро «Ладожская» прогнозируем поступательное повышение цены по мере роста строительной готовности. С точки зрения загрузки ждем увеличения показателя в среднем по рынку за счет туристов дружественных стран и роста внутреннего туризма в условиях сохранения внешних ограничений, — уточнил Сергей Софронов. — С точки зрения реализации прогнозируем, что цены на апарты и другую недвижимость вырастут в пределах уровня инфляции, тенденции для отката мы не видим. Поскольку спрос на юниты в 2022 году заметно сжался, собиравшиеся вывести свои проекты девелоперы скорректируют планы. Так что в 2023 году мы увидим точно меньше стартов, чем в прошлом, что позволит уравновесить спрос и предложение.

— Нас так потрепали события в 2022-м, что у нас теперь есть прививка от неожиданностей — и на предстоящий год мы смотрим исключительно оптимистично, — говорит Александр Терентьев. — Насчет заполняемости апартаментов сомнений нет. Радует, что они все отличаются концепцией и номерным фондом, и гости выбирают их именно из-за уникальности объекта и локации. С точки зрения продаж — учитывая падение доходности — можно сказать, что апартаменты недооценены. В случае возобновления турпотока это будет подстегивать цены, но ярких скачков выше 1–2% в квартал в связи с ростом готовности объекта не будет. По сути, на год мы закладываем пессимистичный сценарий, а рассчитываем на оптимистичный.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»