Семейные ценности: как изменения в ипотечных программах повлияли на спрос на жилье в январе

В Петербурге и Ленобласти за январь 2023 года было заключено, по данным Росреестра, 6392 договора долевого участия. В целом продажи по агломерации снизились на 14%, но ситуация в соседних регионах отличается: спрос на областные объекты сохранился на уровне прошлого года, тогда как в городе сократился значительно. Чтобы привлечь покупателей, застройщики вместе с банками придумывают новые программы под неусыпным оком Центробанка.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе 2023 года в городе был зарегистрирован 4271 договор долевого участия. Это почти на 20% меньше, чем в прошлом году, но вполне сопоставимо с уровнем 2021 года — тогда было зарегистрировано 4583 ДДУ. В Ленинградской области начало 2023-го от начала прошлого года отличалось мало — 2121 заключенный договор участия против 2149 в 2022 году, сообщили в областном Управлении Росреестра. А по сравнению с 2021 и 2020 годами Ленобласть и вовсе сильно прибавила — тогда в январе было продано на 1000 квартир меньше.

Падение спроса в пригородной зоне тормозится за счет более низких цен: по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало года квадратный метр стоил 220 тыс. и 146 тыс. рублей в Санкт-Петербурге и в пригородах в Ленобласти соответственно.

По количеству ипотечных сделок Росреестр дает схожую динамику по регионам: 10 206 в Петербурге с падением 16,5% относительно января прошлого года и 5496 в Ленобласти — здесь снижение всего 2,5%.

Сами застройщики об итогах первого месяца года говорят осторожно.

«В январе рынок жилья Петербурга и Ленобласти ощутил ожидаемое снижение спроса, — отмечает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — Многие клиенты стремились использовать действующие льготные условия, в том числе по субсидированным ипотечным ставкам, и закрыть сделку до Нового года. Сегодня основную долю клиентов составляют те, кто приобретает недвижимость для себя — большинство наших покупателей семьи с детьми». Она объясняет это тем, что программу семейной ипотеки из узконаправленной — только для семей с детьми, рожденными после 2018 года, — трансформировали и сделали более доступной для более широкого количества семей с детьми до 18 лет. «С учетом пика рождаемости в период с 2005 по 2020 год это правильное и позитивное решение для рынка», — добавила она.

«После расширения условий и повышения доступности доля семейной ипотеки существенно выросла, — подтвердила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), — в ипотечных сделках «Петербургской Недвижимости» в январе семейная ипотека составляет почти треть, а в последнем квартале прошлого года этот показатель был равен 20%». В целом же, по ее словам, в январе на продажи традиционно влияют длинные праздники, а спрос, как обычно, восстанавливается во второй половине месяца.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов говорит, что в сегменте комфорт-класса продажи снизились, поскольку большая часть накопившегося спроса была удовлетворена в декабре на «старых» условиях — это имевшие тогда место более низкие ставки по ипотеке с господдержкой и околонулевые субсидированные ставки. А вот в сегменте премиальной недвижимости спрос, по его словам, напротив, вырос.

Помимо того, что январь и февраль — традиционно периоды низкого спроса, в этом году к этому фактору прибавилось вымывание спроса в конце ноября — декабре на фоне неопределенности с льготной ипотекой, считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. «В случае своевременного объявления о продлении программы ажиотажа можно было избежать, и часть сделок планово перешла бы на 2023 год, — говорит он. — Однако в целом ситуация с продажами стабильна, и на рынке не происходит ничего негативного».

Впрочем, некоторые компании говорят, что январь оказался лучше, чем ожидалось.

«После повышенной активности в декабре, связанной с предполагаемым окончанием действия программ льготной ипотеки, а затем информацией о продлении программ, но уже на новых условиях и с ограничениями на программы с субсидированной ставкой, участники рынка с осторожностью делали прогноз на январь, предполагая затишье в первый месяц года, — комментирует Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Тем не менее количество обращений было на хорошем уровне, а сделки проходили уже на обновленных условиях. Безусловно, объем продаж ниже, чем в январе прошлого года, но наличие спроса вселяет долю оптимизма». По ее словам, выводы об общем состоянии рынка по итогам января делать преждевременно, картина состояния рынка сформируется скорее в марте — апреле.

В СК «Дальпитерстрой» также отмечают, что в январе клиенты активизировались и спрос вырос примерно на 5% по сравнению с осенью прошлого года — динамика в целом хорошая, есть перспективы для дальнейшего роста продаж.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», говорит, что продажи в январе шли хорошо, потому что в договоры конвертировались брони, принятые еще до Нового года. «В конце 2022 года, как все знают, активно разгонялись слухи о том, что ипотека с господдержкой продлеваться не будет, а субсидирование процентных ставок от застройщика и вовсе будет отменено. На этой волне в декабре клиенты активно бронировали квартиры и получали одобрение в банках, — пояснил он. — Когда в январе пошло повышение ипотечных ставок, клиенты поспешили реализовать полученные одобрения, в которых была зафиксирована низкая ставка по ипотеке». А вот новых первичных обращений было не так много, поскольку январь традиционно считается неактивным месяцем.

«Наши ожидания по январю 2023 года оправдались, мы продали чуть больше 2000 кв. м жилья, — делится итогами директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Однако по сравнению с аналогичным периодом 2022 года объем реализации значительно снизился». Из трендов он отмечает растущий спрос на областные новостройки, обеспеченные необходимой инфраструктурой для жизни, на фоне высоких цен на городские проекты — при сопоставимом качестве разница в цене может достигать 50–80%. Также вырос интерес к объектам на высокой стадии готовности, хотя часть покупателей по-прежнему выбирает новостройки на старте за счет возможности купить квартиру по более низкой цене.

Под надзором ЦБ

С начала 2023 года изменения были не только в «плюс» — с расширением условий семейной ипотеки, но и в «минус». Да, льготную ипотеку продлили еще на полтора года, но ставка выросла до 8%, а взять ее теперь можно будет только один раз. Также теперь нельзя субсидировать ставку до 0,01% — Центробанк установил минимальную планку в 3% годовых.

«В настоящий момент рынок адаптируется к новым условиям, — комментирует Юлия Ружицкая, — на протяжении первого месяца года банки корректировали свои программы и условия ипотечного кредитования».

Также застройщики продолжают субсидировать ключевые госпрограммы. «Стимулировать спрос в период стагнации можно, прежде всего, специальными льготными программами в кооперации с банками, — отметила Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Потребитель нуждается в комфортном ежемесячном платеже, и девелоперам придется поддерживать его на доступном клиенту уровне. Кредит под 3% годовых тоже потребителям интересен». По ее словам, в ближайшей перспективе девелоперам потребуется вести активный диалог с банками в части разработки дополнительных стимулирующих спрос программ, которые бы при этом не предусматривали заметные комиссионные вознаграждения, влиявшие на цену жилья в 2022 году. «Аналитики говорят о комфортной для большинства ипотечных заемщиков ставке в 4% годовых, и полагаю, этот уровень и должен стать целевой моделью для совместной работы с банками», — добавила она.

Условия субсидирования могут варьироваться. «Ставка субсидируется застройщиком в течение первых пяти лет кредитования, при этом не увеличивается стоимость квадратного метра жилья», — комментирует Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест».

«С учетом индивидуальных предпочтений у нас есть предложения: с минимальным первоначальным взносом, минимальным ежемесячным платежом на весь срок или период строительства или же минимальной цены приобретения объекта недвижимости и отсутствие переплат, — рассказывает Сергей Софронов. — Это ключевые финансовые параметры, интересующие сейчас покупателей недвижимости».

Процент ниже трех, впрочем, и сейчас можно получить, но, как правило, только на этапе строительства и чаще всего на основании каких-либо договоренностей между застройщиком и банком, который является эскроу-агентом — т. е. хранит на счетах деньги дольщиков. По-прежнему актуальна и траншевая ипотека, и все прочие варианты, сокращающие ежемесячные платежи.

Большие надежды, как уже упоминалось, возлагаются на «Семейную ипотеку». «Программа позволит поддержать спрос на новостройки, а также увеличит интерес к двух- и трехкомнатным семейным форматам. Кроме того, она простимулирует ту часть покупателей, которые находились в выжидательной позиции и откладывали решение квартирного вопроса», — считает Ян Фельдман. Но, по словам Александра Терентьева, и по другим программам ставки находятся на психологически приемлемом уровне и в ближайшее время не станут более привлекательными.

Еще один инструмент — рассрочки, которые могут быть как с ежемесячными выплатами, так и в несколько этапов — например, 30% — 40% — 40%, отметил Николай Гражданкин.

Для того чтобы рос спрос на первичном рынке, нужен спрос и на вторичном — ведь чтобы купить новую квартиру, зачастую надо сначала продать старую. А там все совсем не радужно. Так, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе 2023 года было зарегистрировано 5010 вещных прав на жилые помещения на основании договора купли-продажи, мены, тогда как в прошлом году их было 7652, т. е. в полтора раза больше.

«Важно предусмотреть более привлекательные условия покупки вторичного жилья, — комментирует Мария Орлова. — Это позволит потенциальным клиентам, желающим улучшить свои жилищные условия, быстрее продавать свои старые квартиры и получить средства на большой первый взнос, который в принципе заметно снизит долговую нагрузку на ипотечных заемщиков».

Чтобы разрушить этот порочный круг, некоторые компании готовы сами выкупать квартиры по механизму трейд-ин. Охотнее всего застройщики берутся за выкуп квартир в своих жилых комплексах. Например, Setl Group предлагает полное сопровождение сделок, если покупатель решил расшириться в процессе строительства дома и не принял пока квартиру от застройщика.

Программу по выкупу собственных квартир запустила и компания «КВС» совместно с банком ВТБ. «Доля повторных покупок внутри наших жилых комплексов увеличивается с каждым годом, — прокомментировала генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. — Поэтому мы уверены, что новая программа будет очень удобна для семейных клиентов, которые хотят расширить жилплощадь, не покидая привычного и полюбившегося места».

Начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Александр Вялков прокомментировал, что механизм трейд-ин позволяет улучшать жилищные условия без привлечения крупного кредита и особенно интересен в случаях, когда нужно оперативно решить квартирный вопрос, избежав хлопот с реализацией старого жилья.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»