Разворот на юг: почему Пушкинский район обогнал Приморский по количеству нового жилья

В Петербурге сменился лидер по активности новой застройки. Если в 2020 и 2021 годах больше всего жилья выводилось в продажу в Приморском районе, то в 2022-м первое место и по количеству выведенных в продажу квартир, и по числу новых проектов занял Пушкинский. Причина в общем проста: на севере уже заканчивается свободное место, а на юге одновременно осваивается несколько локаций с очень разным предложением.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2022 года в Пушкинском районе вывели в продажу более 350 тыс. кв. м, что на 38% больше от суммарного вывода площадей в 2021 году. На втором месте в 2022 году оказался Невский район, а Приморский опустился на третье. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), особенно активный выход проектов в продажу был зафиксирован в Шушарах, на которые пришлось 40% нового предложения. Также пополнилась локация Московское-Колпинское, где Setl Group вывел на рынок проект Univer City, а в локации Пулковское-Московское (в части Пушкинского района) стартовали новые очереди жилых комплексов. Все выводимые объекты относятся к классу массмаркет.

Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, назвала одной из основных причин смещения географии предложения дефицит подходящих под девелопмент площадок в традиционно популярных у застройщиков и покупателей северных и восточных районах внутри КАД. Например, в 2022 году в структуре сделок участки на юге занимали долю в 37% по количеству и 75% по объему приобретенной земли. В прошлом году девелоперы приобрели в Пушкинском районе более 145,2 га земли, и сейчас участки в южной зоне агломерации есть практически у всех девелоперов, реализующих проекты комплексного освоения территорий. В ближайшие пару лет эти проекты будут постепенно, с оглядкой на уровень спроса, выводиться на рынок. При том что за прошлый год объем предложения в этой локации уже увеличился в 2,3 раза. В продажу было выведено 9,4 тыс. квартир — 16,8% нового предложения. Так что сейчас, как считает эксперт, Пушкинский район превращается из территории перспективного развития в реальную точку роста рынка жилищного строительства.

— Пока мы не видим тенденции к перетеканию спроса из Приморского района в Пушкинский, — отметила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — При этом если мы посмотрим на фактический объем нового предложения в Санкт-Петербурге, то Приморский район по-прежнему остается в лидерах. Сейчас в нем предлагается почти 7,5 тыс. квартир, тогда как в Пушкинском районе — 4,7 тыс. квартир. Интерес к новостройкам Приморского района хорошо виден на примере нашего концепт-квартала ЦДС Dreamline. За год до ввода домов в эксплуатацию в продаже осталось всего 25% квартир. Полагаю, что к моменту окончания строительства объект будет полностью распродан. Также мы получаем большое количество запросов о сроке начала продаж во второй очереди квартала, которую мы планируем вывести на рынок в этом году.

Привлекательность Приморского района в свое время повысили планы по развитию инфраструктуры и благоустройству — Лахта Центр, строительство стадиона, новых станций метро, отметил директор департамента комплексного исследования рынка и ценообразования GloraX Сергей Гусев. Все это привлекло девелоперов, а затем подтянулся и спрос на локацию среди покупателей.

— Однако потенциал этой локации практически исчерпан: осталось мало участков под застройку, а инфраструктура района испытывает значительную нагрузку, так как Приморский район является наиболее густонаселенной частью Санкт-Петербурга. Здесь живет 585 тысяч человек, и это число продолжает расти (с 2018 по 2022 год число жителей района увеличилось на 20 тысяч), — уточнил он.

— В течение нескольких лет Приморский район был лидером по объему строящегося жилья и, соответственно, продаж новостроек, считает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Однако сейчас в этой части города осталось не так много свободных пятен: соответственно, предложение смещается в другие районы — в частности, в южные.

Так, «КВС» уже возводит в Пушкинском районе Олимпийские кварталы «ЮгТаун» на 35 тысяч жителей и в этом году планирует вывести в продажу еще один объект — квартал бизнес-класса в историческом центре Пушкина, совсем рядом с Екатерининским парком.

Выбор девелопера и покупателя

Девелоперов в любом районе в первую очередь привлекает экономическая целесообразность реализации жилья. Но другое дело, как отметил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», что количество свободных участков в Приморском районе ограничено и их стоимость достаточно высокая. А на юге, наоборот, свободные участки есть, их стоимость и цена реализации ниже, чем в Приморском районе.

— В южном направлении покупателей привлекает более низкая стоимость в сравнении Приморским районом, хотя он более развит как с точки зрения коммерческой и торговой инфраструктуры, так и мест приложения труда (деловой кластер в Лахте, особая экономическая зона, промышленные предприятия), — говорит он. — Поэтому Пушкинский район — это долгосрочная перспектива.

— Все-таки цена для большинства клиентов играет ключевую роль, — соглашается Сергей Гусев. — Если средняя стоимость жилья в новостройках Приморского района составляет 246 тыс. руб. за 1 кв. м, то в Пушкинском — 160 тыс. руб. Значительно более низкая цена привлекает потенциальных покупателей. При этом Пушкинский район имеет удобную транспортную доступность: из него можно комфортно добраться как в центр города, так и в аэропорт. Конечно, наиболее привлекательные площадки под застройку находятся в пределах КАД в черте города, но, учитывая сложившийся дефицит таких площадей, девелоперы вынуждены рассматривать и более удаленные локации.

— Пушкинский район сочетает в себе локацию с городской пропиской и строительными вводными, как в ближайшей Ленобласти: большие и свободные территории, относительно недорогая земля, наличие крупных транспортных артерий, — резюмирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Эти территории ждали своего часа. По мере освоения участков в границах КАД и по мере роста востребованности недвижимости комфорт-класса в средней ценовой категории Пушкинский район стал крупным источником такого предложения. Покупателей привлекает стоимость, малая этажность и новая инфраструктура. Девелоперов — возможность создавать проекты с чистого листа, где можно учесть все потребности покупателей недвижимости комфорт-класса. И при этом предлагать более низкую стоимость «квадрата», нежели в черте КАД, за аналогичное предложение.

Руководитель PR-отдела компании «Дальпитерстрой» Анна Боченкова отметила, что при прочих равных Приморский выбирают те, кому интересно компактное проживание, близость к заливу и к трассам северного направления. Что касается Пушкинского района, то это один из самых престижных пригородов, который славится чистым воздухом, обилием ухоженных зеленых зон (парков, садов, бульваров), развитой социальной инфраструктурой, а также уникальными архитектурными ансамблями.

— Все эти факторы, конечно, влияют на покупательский выбор, — добавила она. — С точки зрения транспортной инфраструктуры: она настолько развита, что из района уже сейчас удобно добираться в центр города, а с появлением трамвайной линии станет еще комфортнее. Для многих важна близость к аэропорту и то, что через территорию района проходят крупные транспортные магистрали: автомобильные дороги М-10 Санкт-Петербург — Москва, Р-23 Санкт-Петербург — Псков, скоростная автодорога Москва — Петербург, железные дороги Витебского и Варшавского направлений.

— На наш взгляд, сейчас основное требование покупателя к таким проектам на юге — это невысокая, по сравнению с центральными районами, стоимость квадратного метра, — продолжила Мария Орлова. — Средняя стоимость «квадрата» в Пушкинском районе — 154 тыс. рублей, что ниже, чем в соседнем Колпинском или Петродворцовом районах. Эта тенденция, в силу явной экономической рецессии, будет нарастать, и застройщики будут стараться работать с аудиторией с таким чеком сделки. Если же девелоперу удастся удержать высокое качество продукта при невысокой стоимости, ему будет гораздо проще выиграть конкуренцию у северных районов и получить своего покупателя.

Еще одним понятным запросом потребителя к удаленным проектам на юге является самодостаточность и инфраструктурная обеспеченность жилого района, отметила эксперт. Планы транспортного развития, заявленные властями Петербурга и области, внушают оптимизм — есть вылетная магистраль, Киевское шоссе, железнодорожная ветка с регулярным тактовым движением, активно прорабатываются планы по строительству новых линий ЛРТ. Вместе с тем задача девелоперов, возводящих новые городские спутники на периферии, — строить автономные районы с набором социальной, культурной, рекреационной и бытовой инфраструктуры. Проекты комплексного освоения должны минимизировать маятниковую миграцию в город. В Пушкинском районе с этим проще за счет множества точек приложения труда.

— Мы предполагаем, что значительная часть спроса придется как раз на сотрудников этих крупных промышленных площадок, — добавила Орлова. — Но помимо этого в нашем проекте в Лаголово мы дополнительно продумали создание рабочих мест, в первую очередь в торговле, сфере услуг, малом бизнесе, а также предусмотрели особые возможности для удаленной работы жителей района.

В пресс-службе Группы «Эталон» говорят, что застройщики отмечают стабильно высокий спрос в районе и ежегодно выводят на местный рынок новые жилые комплексы. Важной вехой в истории развития транспортной инфраструктуры территории станет строительство линии скоростного трамвая «Купчино — Шушары — Славянка». Завершение строительства линии запланировано на 2024 год. Благодаря линии скоростного трамвая жители района смогут добираться до станции метро «Купчино» за 15 минут. По мере развития территорий здесь сформировалась торговая, бытовая и социальная инфраструктура, которая уже сегодня обеспечивает комфорт. Пушкинский район сегодня — это абсолютно новая экосистема для проживания: жилые комплексы, дороги, школы и детские сады, поликлиники, развлекательные комплексы — все объекты новые, спроектированы и построены с учетом потребностей современного городского жителя.

— Район привлекает жителей особой камерной атмосферой загородной жизни в сочетании с близостью к центру города, до которого можно доехать за полчаса буквально по прямой, — добавила Анжелика Альшаева. — Большинство домов здесь малоэтажные, а под рукой — дворцово-парковые ансамбли Царского Села и Павловска. Все это выгодно отличает Пушкинский район от Приморского, который отличается высотной застройкой и является одним из самых густонаселенных в Петербурге.

Новая застройка

Сегодня в Пушкинском районе вблизи КАД появляются проекты преимущественно комфорт-класса. Например, здесь наравне со строительством в «исторических» районах города Группа «Эталон» начала реализацию нового проекта комфорт-класса — ЖК «Монография». Эксперты компании прогнозируют, что в перспективе Пушкинский район продолжит активное развитие, а спрос на квартиры в данной локации будет расти.

— Новое предложение в районе представлено проектами комплексной застройки: это AEROCITY, Univer City, новые очереди проекта «Образцовые кварталы», — отметил Сергей Гусев. — Также в Пушкинском районе есть проекты точечной застройки, среди которых — многоэтажные жилые комплексы стандарт-класса «Монография» и «СМАРТ». Цены в перечисленных проектах находятся в диапазоне от 115 до 185 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя площадь квартир в них — от 32 до 45 кв. м. Объем предложения в новых проектах преимущественно представлен студиями и однокомнатными квартирами.

— В южных локациях, в частности в Пушкинском районе, в основном на рынке представлены среднеэтажные или малоэтажные жилые комплексы, — добавила Ольга Трошева.

— Пожалуй, только в периферийных районах Петербурга и прилегающих районах Ленобласти осталась возможность реализации масштабных проектов КОТ принципиально нового качества с точки зрения комфорта жилой среды, создания продвинутой социальной инфраструктуры, привлечения в проекты малого и среднего бизнеса, — уточнила Мария Орлова. — Именно поэтому, разрабатывая стратегию выхода на рынок петербургской агломерации, мы в ГК «А101» рассматривали территории на южной границе города и области, остановив выбор на участке в Лаголово. Уже на этом этапе мы фиксировали растущий тренд децентрализации жилой застройки и смещение интереса к более «зеленым» и менее плотно застроенным южным районам.

— Сейчас с точки зрения количества свободных участков потенциал южных территорий выше, чем на севере, — продолжил Дмитрий Ефремов. — Причина кроется в активном жилом строительстве на протяжении последних 10–15 лет в северных районах города. В Приморском районе активно развивались земли Северо-Приморской части, Каменка, территории вдоль Парашютной улицы в сторону КАД, но сегодня крупных свободных участков здесь практически не осталось. Одной из перспективных точек роста района в ближайшие годы будет территория «Юнтолово», которую планируется развивать до 2032 года. При этом резервы земли в южном направлении достаточно обширны, хоть и есть определенные ограничения, связанные с наличием аэропорта и, как следствие, высотностью в зоне влияния главных воздушных ворот Петербурга.

— Здесь превалирует мало- и среднеэтажная застройка, — добавил Сергей Софронов. — Предпосылка к такому формату кроется в параметрах участков. Они большие, позволяющие строить в умеренной высотности с сохранением экономической привлекательности для девелоперов и покупателей. И поскольку эти территории застраиваются с нуля, вместе с жилым строительством создается социальная инфраструктура: от детсадов и школ до паркингов и спортивных объектов. И все это новое, что добавляет привлекательности в глазах покупателей.

Два разных

Приморский район на протяжении многих лет является лидером по спросу среди городских районов у покупателей первичного жилья и находится на этапе активной застройки, отметила Ольга Трошева. В отличие от него Пушкинский район только недавно стал набирать популярность как среди девелоперов, которых привлекает наличие свободных участков под застройку, близость к обжитым районам, наличие транспортной инфраструктуры (авто, ж/д), расположение в административных границах города, так и среди покупателей, которым важна более низкая цена предложения относительно того же Приморского района.

— Приморский район, хоть и является самым большим в городе, все же ограничен чертой КАД, — продолжила Анна Боченкова. — В последние годы там очень активно осваивались территории под жилую застройку, было реализовано множество проектов. Но, видимо, ресурс площадей там подошел к концу, девелоперы стали испытывать явный дефицит площадей под застройку. Пушкинский же район, который является вторым после Приморского по площади, простирается и за КАД, а там еще много неосвоенных территорий, потенциала которых хватит надолго. На юге города нет и пока не предвидится дефицита площадей, а цена земли ниже, чем, допустим, в Приморском районе, поскольку все эти площади находятся за КАД. Участки, как правило, обширные, лесных массивов нет. Мало действующих и бывших промзон. Кроме того, юг хорош в плане логистики, там очень хорошо развита транспортная инфраструктура. Сейчас активно осваиваются Шушары, территории, прилегающие к Московскому и Колпинскому шоссе, а также микрорайон Пулково.

— Приморский район и в данный момент, и в перспективе лучше обеспечен транспортными объектами, — подчеркнул Дмитрий Ефремов. — Даже реализация проекта скоростного трамвая на юге повлияет только на участки вдоль него, а о появлении станций метро здесь в обозримом будущем речи не идет. В отличие от Приморского района, где строятся новые дороги и развязки, появлялись и запланированы новые станции метро, в том числе «Юнтолово».

Тем не менее эксперт считает, что город будет двигаться в южном направлении — это может быть Пушкинский или Красносельский район, направления Красного Села, Гатчины, все зависит только от подготовленности земельных участков. В южной части города есть большие участки вдоль Московского шоссе, формально относящиеся к Пушкинскому району. Они долгое время использовались под складскую функцию, что вполне логично, учитывая расположение на главной магистрали между Москвой и Санкт-Петербургом. Тем не менее, по словам Ефремова, в текущих условиях не менее логичным кажется реализация на их месте жилых объектов, особенно вблизи Пушкина.

Сергей Софронов напомнил, что районы эти совершенно разные, как по площади (Пушкинский вдвое больше), так и по характеру и историческому развитию. Пушкинский район более рекреационный, Приморский — более городской.

— Это принципиально разные географические локации, отличающиеся типом застройки и близостью инфраструктуры, — уточнила Наталья Кукушкина. — Люди, которые по каким-то причинам привязаны к северу города, крайне редко переезжают в Пушкинский район и наоборот. Но в последние годы мы видим рост интереса к полузагородному формату жилья, но он не подменяет собой спрос на многоэтажные проекты внутри КАД. Пушкинский район имеет своих поклонников, сознательно выбирающих жизнь вдали от центра города и малоэтажную застройку. Район набирает популярность и у девелоперов, так как в нем много свободных, готовых участков под застройку, что позволяет быстро получить разрешение на строительство.

Различия районов подчеркнул и Сергей Гусев. В Приморском районе преобладает многоэтажная застройка, в нем есть ряд точек притяжения: Парк 300-летия Санкт-Петербурга, Лахта Центр, новый стадион, благоустроенные общественные пространства и набережные. Пушкинский же район менее урбанистический, то есть в нем могут строиться малоэтажные комплексы для комфортной и спокойной жизни за городом. Основные преимущества этого района — это близость к аэропорту и хорошая транспортная доступность для поездок в центр города.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»