«Люди в принципе привыкают жить в кредит». Эдуард Тиктинский — о том, как ипотека повышает качество жизни

Строители медленно выводят на рынок новые проекты не только из-за ситуации на рынке — их тормозят длительные согласования с властями. Но пока о дефиците жилья в Петербурге говорить сложно — скорее, можно говорить о балансе спроса и предложения. О том, как достигается этот баланс, будут ли дальше расти цены и почему покупать жилье в ипотеку — хорошая привычка, «Фонтанка» поговорила с владельцем Группы RBI Эдуардом Тиктинским.

— Если вспоминать все годы, что вы в девелопменте, то как можно оценить по уровню сложности прошлый год? С какими трудностями пришлось столкнуться?

— Для нас основные сложности были с получением разрешений на строительство в части градостроительных согласований. У нас в работе около 20 объектов, они относительно небольшие, но все равно должны быть обеспечены детскими садами и школами в пешеходной доступности. Не всегда это просто — для центральных районов, например, это огромная сложность. По некоторым проектам мы можем несколько лет искать приемлемые решения для нас и для города — и это, конечно, задерживает запуск объектов.

— То есть внутригородские вопросы сыграли большую роль в жизни компании, чем внешнеполитическая обстановка и экономическая ситуация в стране?

— Компания в прошлом году выполнила план продаж. Мы выручили от продаж на всех наших объектах примерно столько же средств, сколько «вычерпали» кредитов, предоставленных нам банками, — то есть мы соблюдаем паритет между размером взятых кредитов и суммами на наших эскроу-счетах. Да, последние месяцы с точки зрения продаж были более сложными, но нам помог ранее созданный запас прочности.

— В последнее время на строительном рынке усилилась роль банков: они дают проектное финансирование застройщикам, ипотеку — покупателям, держат средства на эскроу-счетах. Не слишком ли много задач?

— Банки делают свою работу — они страхуют рынок от локальных неприятностей, которые могут обернуться и глобальными, если вовремя их не решить. Главное в этой схеме то, что дольщики защищены: если застройщик не может достроить дом, банк должен либо вернуть все депозиты, либо, если сочтет это невыгодным, дофинансировать объект (с этим или другим застройщиком), чтобы покупатели получили квартиры. Рынок с 2019 года уже перешел на эту схему и научился с ней работать. И понятно, что она дороже с точки зрения стоимости строительства — к себестоимости добавилась плата за использование денег банка. Если раньше при достаточном объеме продаж, равном объему потребностей стройки, застройщику ничего не приходилось платить, то сейчас средняя ставка — около трех процентов. И в итоге эти 3 % частично легли грузом на карман дольщиков за их же дополнительную безопасность, частично — снизили доходность застройщика.

— Есть мнение, что банки ужесточают условия проектного финансирования, усиливают стресс-тесты для бизнес-моделей — так ли это?

— У нас бизнес-модели остаются устойчивыми, хотя доходность, безусловно, снижается, потому что цены не растут, но увеличивается себестоимость. Репутация компании позволяет оставаться в прежних договоренностях с банками. Каких-то существенных изменений в подходе банков, которые значительно усложняли бы получение проектного финансирования, пока нет. Возможно, есть какие-то нюансы и детали, которые дорабатываются с банками на уровне, не требующем вмешательства топ-менеджмента, но все это происходит в нормальном рабочем порядке.

— Не секрет, что и в годы пандемии, и в прошлом году спрос поддерживался в первую очередь за счет льготной ипотеки и других госпрограмм. Сейчас то и дело среди представителей власти возникает разговор, что господдержку надо отменять. А сможет ли строительный рынок без нее существовать?

— Власть — это абстракция. Есть разные блоки, например есть Минфин и Центробанк. Но если люди, которые ими руководят, завтра возглавили бы министерство строительства или промышленности, наверное, они свою позицию поменяли бы на противоположную. Это профессиональная деформация. То есть аргументация-то их понятна: дотации не расширили базу клиентов, создали пузырь, цены выросли. Но объемы сдачи жилья в 2022 году превышают и 2021, и 2020 год. Спрос при этом, конечно, в 2022-м был ниже, чем в 2021-м и в 2020-м. А если бы господдержки не было, то спрос был бы еще ниже, и многие объекты банкам пришлось бы дофинансировать за свой счет. В такой ситуации дольщики опасались бы вкладывать деньги в строительство…

К слову, цены растут не только из-за спроса, но и в связи с дополнительной нагрузкой по обеспечению района застройки социальной инфраструктурой. Застройщик должен финансировать детские сады, школы. А еще, если он покупает участок, где жилье является условно-разрешенным видом или ему приходится переводить функциональную зону в Генплане и ПЗЗ, то он платит от 10 до 20 тыс. рублей в зависимости от района за каждый метр продаваемой жилой площади в качестве дополнительного взноса в пользу городского бюджета. Продавцы земельных участков при этом своих аппетитов не умеряют. На фоне такой нагрузки по себестоимости жилье было обречено вырасти в цене. А дотация процентной ставки дала возможность сделать так, чтобы платежи по кредитам у покупателей не выросли, и поэтому льготная ипотека стала очень важным элементом поддержки рынка.

Некоторые вещи кажутся банальными, но их важно повторить: жилье является одной из двух отраслей с самым большим мультипликативным эффектом, так же, как машиностроение. И поэтому государство не должно ни в коем случае допустить, чтобы эта отрасль оказалась в кризисе. Если спрос на жилье падает, если объемы строительства в стране уменьшаются — появляется риск, что встанет целая цепочка отраслей: это и подрядчики, и производители строительных материалов. Миллионы рабочих мест и как минимум десятки миллиардов рублей платежей в бюджет. Поэтому отрасль должна жить, особенно на фоне сложной макроэкономической обстановки в стране. Безусловно, правильно то, что дотации оставлены, что семейная ипотека была расширена. Я практически уверен, что поддержка отрасли в этой части продолжится.

— Главным триггером Центробанка стали околонулевые ставки от застройщиков. Но ведь появились они не от хорошей жизни…

— Я не считаю проблему нулевых ставок серьезной. Но я считаю важным, чтобы люди платили первый взнос — с точки зрения психологии и ответственности человека. Поэтому я сторонник того, чтобы минимум 10 % от стоимости квартиры не дотировались, не кредитовались потребкредитами и т. п. А дальше уже нет разницы, какая ставка. Жилье становится финансовым продуктом. Покупателю важно, чтобы ежемесячный платеж был доступным, поэтому постоянно растет средний срок кредита. Люди в принципе привыкают жить в кредит. И это хорошо, потому что они позволяют себе улучшать свои жилищные условия более смело, чем раньше. А хорошая квартира в части материального базиса — это одна из самых важных составляющих качества жизни. К тому же покупка квартиры в кредит на длительный срок дисциплинирует, заставляет выстраивать свою жизнь более осознанно. Это хорошо на фоне достаточно низкого уровня обеспеченности квадратными метрами: если в России в среднем на человека приходится около 18 кв. м, то в европейских странах — от 25 кв. м и выше.

— Что сегодня является главным фактором роста цен? Может ли произойти снижение, как сейчас прогнозируют некоторые?

— Я думаю, что нормальная ситуация на рынке — это баланс динамики цен продаж и себестоимости. Как показывает практика, они должны расти схожими темпами. Рост цен уравновешивается различными платежами, которые берет государство с застройщика, сокращая его доходность. Поэтому, если цена не растет — это скорее аномалия. Ведь рост себестоимости имеет место фактически всегда, а потребность людей в жилье не снижается. Им сейчас так же нужно жилье, как и в прошлом году. Нельзя сказать, что они «выложились в рывке», что все, кто мог купить и нуждался в этом, уже купили, — мы же видим рост накоплений на депозитах. Скорее всего, это просто пауза: люди хотят посмотреть, как будут вести себя цены.

Наверное, застройщики в текущей ситуации постараются запускать меньшее количество жилья. Выводить новые объемы жилья в стройку в любом случае удается с большим трудом, поэтому объем предложения будет уменьшаться. Баланс спроса и предложения позволит удерживать цены в нынешнем ориентире с поправкой на инфляцию. У меня есть предположение, что если информационный фон будет более-менее нейтральный — я уже не говорю о конкретных событиях политического свойства, которые могут происходить, — то ко второй половине года ситуация будет более сбалансирована с точки зрения соотношения роста цен продаж и инфляции. Дай бог, чтобы не случилось сильных потрясений, но любые повторяющиеся события, например вторая волна мобилизации, скорее всего, не будут уже восприниматься так остро: есть эффект привыкания, понимание того, что жить, в общем, надо. Деньги на депозитах — это хорошо, но инфляция выше, чем ставки по депозитам. И так как жизнь должна продолжаться, то люди вернутся к более активной покупке жилья.

— Пока речь идет о балансе спроса и предложения — говорить о дефиците жилья на рынке не приходится?

— Мы видим по нашим объектам, что определенный дефицит жилья бизнес-класса и элитного присутствует: наши клиенты постоянно интересуются, когда новые проекты появятся в продаже. На хорошие, качественные и относительно небольшие объекты в центре города спрос сохраняется. В целом пока рано говорить, что какой-то есть дисбаланс в сторону недостатка предложения, но отрицательная динамика по выводу, безусловно, есть.

— А если говорить про жилье массового сегмента?

— В экономклассе могут быть свои сложности: получено достаточно много разрешений на строительство в «закадье», на дальние участки. И если там будет выводиться неадекватный объем, то могут быть сложности со спросом. А с хорошим комфорт-классом мы тоже не видим проблем, т. к. таких проектов по-прежнему немного.

— Но определенный переток спроса в Ленобласть все же есть — в первую очередь, из-за разницы в цене между городом и областью.

— Спрос смещается как туда, так и обратно — когда ситуация в моменте ухудшается, то люди склонны к покупке более дешевого жилья. Но когда появляется возможность приобрести продукт более качественный — спрос перетекает из этого сегмента в обратную сторону.

— Разве это вопрос выбора — если денег не хватает на другое жилье?

— Для кого-то это вынужденная мера, для кого-то — вопрос выбора, зависит опять же от того, насколько глубоко люди готовы нырять в ипотеку. Насколько долго готовы платить кредит. Так что, даже имея один и тот же доход, разные люди могут позволить себе приобрести совершенно разные квартиры. Но сейчас все-таки больше людей склонны брать ипотеку как можно в большем размере и на более длительный срок — ради того, чтобы иметь возможность купить жилье более достойное и в тех местах, где действительно можно с удовольствием жить.

— Какие задачи вы ставите перед Группой RBI на 2023 год?

— Для нас ключевая задача этого года — своевременное получение градостроительных согласований и запуск 6–7 объектов. Также мы планируем пополнить земельный банк минимум на 200 тыс. кв. м.

— Помимо согласований, что-то еще влияет на срок вывода проектов?

— На сегодня мы не корректируем сроки вывода в продажу в связи с рыночными условиями, у нас все перспективные проекты находятся в стадии согласований. Конечно, мы будем выводить объекты очень аккуратно, будем запускать предпродажу, смотреть на интерес покупателей. Но почему-то у нас нет сомнений, что спрос на наши объекты будет.

— Из тех проектов, за которыми буквально следил весь город, — это реконструкция Левашовского хлебозавода. Какой опыт принесла вам эта работа?

— Проект обошелся нам недешево — сильно больше миллиарда. Мы заметно превысили бюджет, потому что воссоздание таких объектов всегда дается потом и кровью, и временем, и сверхбюджетами, а также неприятными открытиями в процессе проведения всех этих работ. Например, когда происходит «расчистка», снятие старой отделки, «обнажается» истинное состояние тех конструкций, которые раньше были скрыты. И оно оказывается гораздо хуже, чем мы думали. На Левашовском хлебозаводе усиления или замены потребовали 15 % всех конструкций памятника — они оказались аварийными. Провели замену перекрытий, усиление всех наружных стен, вычинку кирпичной кладки... У сотрудников компании, которые посещают объект, я вижу огромную гордость: еще недавно там был такой ужас — ходить опасно, дыры в полу и потолке, темнота и разруха. Тут в арендованных помещениях автосервис, там конюшня… А теперь — огромный контраст. Особенно красивые новые деревянные купольные своды в помещении бывшей котельной! Для людей в Группе это большая мотивация: знать, что мы делаем крутые вещи. Вот и жилье, нами созданное, тоже несет этот wow-эффект: «как здорово сделано!» Ты живешь в квартире, где продуманы места общего пользования, дизайн, озеленение, закрытые дворы, планировочные решения квартиры — это все про качество жизни... И конечно, у людей, которые видят результат этой общей работы, появляется гордость за эту работу, хорошо сделанную.

— Застройщики не часто берутся за подобные объекты, опасаясь сопротивления со стороны градозащитного сообщества, жителей, да и властей тоже. Как вам удалось это преодолеть?

— Мы получили сильную поддержку от людей, которых мы действительно считаем экспертами и градозащитниками: нас поддержал Всемирный клуб петербуржцев во главе с Михаилом Борисовичем Пиотровским, мы работали с депутатами, я лично показывал и рассказывал им, что будет. У нас не осталось практически оппонентов — по крайней мере, среди тех людей, кто настроен конструктивно и действительно выступает за то, чтобы сохранять разрушающиеся памятники. А как бороться с немногочисленными остальными? Им никто не помешает проводить пикеты, писать письма, бросаться под бульдозеры… Но собака лает — караван идет. Наш караван практически пришел — и уже летом мы покажем общественности то, что там получилось.

— Есть ли у вас желание взяться еще за какой-нибудь исторический объект? Например, печально известное Конюшенное ведомство так и стоит… Или вам нужен перерыв?

— Мы бы взялись и за Конюшенное ведомство, если бы договорились корректно с властями, как эту задачу можно решить. Левашовский хлебозавод был воссоздан во многом благодаря нашему проекту Futurist: прибыль, полученная от продажи квартир, частично была потрачена на реконструкцию. Будет комбинированное решение — можно решить вопросы с любым объектом культурного наследия. И, думаю, что с нашей репутацией это было бы сделать проще, чем кому бы то ни было в городе.

— Некоторое время назад вы активно инвестировали в стартапы, не связанные со стройкой. Сохранился ли у вас интерес к таким вложениям?

— Сейчас появилось столько вызовов, что эта активность несколько отошла на второй план. У меня есть семь международных инвестиций в разные стартапы, но пока, в силу дефицита времени, я взял перерыв и просто наблюдаю за тем, насколько успешно развиваются эти проекты. Вернусь к этому вопросу через год-другой.

— Еще один ваш проект, уже некоммерческий — «Школа лидеров будущего» для старшеклассников. На кого он рассчитан?

— Это очень крутые ребята, мы очень тщательно их отбираем. Каждый год — всего 20 человек в Петербурге и 20 в Сочи, притом что у нас сотни заявок. Я бы не говорил, что они «лучшие» (я аккуратно отношусь к таким словам), — я бы сказал, что это люди, которые максимально подходят под критерии потенциальных лидеров. И они очень классные. Я считаю, что мы делаем важное дело, и у страны есть потенциал благодаря таким ребятам.

А наше дело — дать им развить свои лидерские качества и другие soft skills — навыки, максимально востребованные сегодня и в будущем, помочь определиться со своим путем, познакомить с теми возможностями, которые перед ними открываются. Для этого мы проводим с ними тренинги, лекции, мастер-классы с привлечением признанных экспертов, состоявшихся в своем деле людей, организуем экскурсии в наиболее продвинутые и современные компании.

— Эти дети — редкие звезды?

— Это небольшой процент школьников, но лидеров много и не бывает. Вопрос в том, какими они будут потом. И мы стараемся внести посильный вклад, чтобы они развивались, основываясь на нашей системе ценностей, и получили те навыки, которые позволят сделать страну сильной и процветающей дальше.

— Будете ли сопровождать их дальше, в профессиональной карьере?

— Бывшие школьники из нашего первого набора, который проходил еще 6 лет назад, сегодня уже оканчивают вуз, и сейчас для нас это важная и интересная задача — сделать так, чтобы они не терялись, общались друг с другом, чтобы сохранялась среда общения. Потому что один из важных элементов развития — общение с себе подобными. Мы, конечно, не хотели бы терять ребят, поэтому думаем над форматами, как поддерживать их на следующем этапе — это следующая задача для «Школы лидеров будущего».

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»