Ни много ни мало: что происходило с самой дорогой недвижимостью Петербурга в 2022 году

Количество сделок на рынке элитного жилья в Петербурге в прошлом году снизилось на треть по сравнению с пиковым 2021 годом. Дорогими квартирами в Северной столице интересовались покупатели из столицы настоящей, а также те, кто не смог инвестировать деньги в заграничные активы.

Вернулись к прежнему

По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на новые элитные квартиры в Петербурге в 2022 году составил 57,4 тыс. кв. м, что соответствует уровню предыдущих нескольких лет лет с 2018 по 2020-й. Как отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), исключение составляет пиковый 2021 год, по сравнению с которым объем спроса в 2022 году снизился на 35%.

— Однако сравнивать эти периоды не показательно, так как в 2021 году рынок элитного жилья переживал всплеск активности инвесторов из-за значительного пополнения элитного предложения нестандартными для этого класса продуктами — компактными студиями и однокомнатными квартирами — на Петровском острове, — добавила она.

В NF Group подсчитали, что за прошлый год было куплено более 280 элитных квартир и апартаментов.

— Изменения, наблюдавшиеся в течение 2022 года, коснулись всего рынка, в том числе и дорогой недвижимости, — отметила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Самый стабильный во все времена сегмент отреагировал наиболее остро на происходящие события. По совокупности факторов, влияющих на принятие решения о покупке, продажи сократились в разы, а в отдельных проектах эта цифра действительно стремилась к нулю. Осторожную позицию в 2022 году заняли все категории покупателей — как те, кто выбирал недвижимость для себя, так и инвесторы. Беспокойство о будущем, укрепление рубля по отношению к валюте, общая неуверенность и психологическая неготовность к совершению дорогой покупки повлияли на объем проданных метров дорогой недвижимости.

При этом, хотя прошлый год характеризовался в целом снижением активности покупателей, длинным переговорным процессом, осторожной выжидательной позицией и желанием получить индивидуальные условия приобретения, активность покупателей элитной недвижимости в Петербурге была выше, чем в Москве.

Стоит отметить, что активность покупателей элитной недвижимости в Петербурге была выше, чем в Москве.

— Мы не фиксируем спада в продажах нашего элит-комплекса «Морская Ривьера», — говорит Александр Леушин, основатель и генеральный директор Строительного холдинга «Сенатор». — Я бы связал это с тем, что он располагается в Курортном районе на первой линии Финского залива. Локация очень популярна у петербуржцев и гостей города, и в нашем проекте инфраструктура и уровень сервиса будут на уровне лучших гостиниц, при этом юниты в «Морской Ривьере» по планировке ближе к квартирам, чем к гостиничным номерам. Таким образом, этот проект можно рассматривать как для постоянного проживания, так и с инвестиционной точки зрения — для получения дохода от сдачи юнитов в аренду.

Стабильно высоко

Средняя цена предложения в элитном сегменте на конец 2022 года выросла на 14% и составила 499 тыс. руб. за квадратный метр, отмечают в «Петербургской Недвижимости». Средний чек по проданным за год квартирам оценивается в 40,6 млн рублей — на 21% выше уровня 2021 года.

В NF Group отмечают, что после стремительного роста на 14% в первом квартале 2022 года далее каждый квартал цена снижалась.

Говорить о глобальном снижении цен на рынке премиальных новостроек, конечно, не приходится:

— Для привлечения внимания покупателей застройщики используют различные акции, формируют специальные предложения, но, как правило, они носят временный характер и распространяются на выделенное предложение. Ценовая политика корректируется в тех объектах, которые были явно переоценены, не соответствуют ожиданиям покупателей и их требованиям

Кризисные явления подталкивают рынок к ценовому расслоению, добавила Немченко, ликвидные объекты в удачной локации, с продуманными планировками и отличными качественными характеристиками не теряют в цене и пользуются спросом. Например, ЖК Familia на Петровском острове за счет разумного баланса по цене и качественным характеристикам имеет стабильный уровень спроса.

Ставка на локацию

С точки зрения распределения предложения и спроса лидером в Петербурге остается Петроградский район, на который приходится 65% от всех сделок в сегменте — здесь продолжают строить жилые комплексы на Петровском острове. «В Петроградском районе сформировалась самая высокая конкуренция в городе по предложению дорогого жилья», — подчеркнула Екатерина Немченко.

Впервые существенную долю в продажах — 22% — занял Василеостровский район, что прежде всего вызвано стартом новых объектов в локации. Так, в 2022 году самым крупным из них стал Imperial Club от компании Setl Group, обеспечивший более 40% всех сделок в элитных проектах девелопера в 2022 году и 27% от количества сделок по классу в 2022 году.

По словам Александра Леушина, проекты с уникальными локационными и видовыми характеристиками по-прежнему будут пользоваться спросом. Поскольку вопрос цены для покупателей элитного жилья не стоит остро, то локация фактически первое, что определяет выбор.

В NF Group отмечают, что, несмотря на потрясения 2022 года, рынок элитной недвижимости проявил себя довольно устойчиво. Дальнейшее его развитие будет зависеть от множества факторов, в частности от волатильности национальной валюты. В краткосрочной перспективе можно ожидать продолжения поквартального снижения цены, чему будет способствовать растущая конкуренция со вторичным рынком, где в 2022 году цена снижалась, а с другой стороны — скидки и акции от застройщиков на фоне невысокого спроса.

В этом году эксперты ожидают, что на рынке элитной недвижимости сохранится умеренная девелоперская активность по выводу новых проектов. Поскольку земельный банк традиционных элитных локаций практически полностью исчерпан, в ближайшие годы, возможно, география локаций в городе расширится, а число проектов реконструкции исторических зданий увеличится. Объем ввода в эксплуатацию в 2023 году будет сохраняться на высоком уровне: получения разрешений на ввод в эксплуатацию ожидают шесть элитных объектов жилой площадью более 92 тыс. кв. м.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»