Какой может быть вторая жизнь «серого пояса». Обзор главных перевоплощений десятилетия

Территории Петербурга с промышленным наследием массово застраиваются жильем. По данным «Петербургской недвижимости», на землях бывших заводов, фабрик и складов находятся около 80 % всех новостроек в обжитых районах вблизи центра. При этом некоторые здания «серого пояса», ценные с архитектурной и исторической точек зрения, до сих пор остаются без внимания девелоперов.

А как еще бывает? «Фонтанка» показывает, как промышленные памятники Петербурга превращались в модные общественные пространства, и рассказывает, чем проекты их редевелопмента привлекли застройщиков.

К сожалению, часто внимание к памятным зданиям привлекают печальные новости: в конце января в Петербурге обрушилось несколько пролетов ограды мясокомбината имени Кирова на Московском шоссе. Этому образцу промышленной архитектуры не повезло: территория «Самсона» застраивается, но само здание завода давно пришло в упадок, и его дальнейшая судьба непонятна, в том числе и в силу неопределенности его статуса. Постоянные происшествия происходят и с «Красным треугольником», который как дитя без глазу у семи нянек.

Редевелопмент в массы. До и после

Другим индустриальным памятникам в Петербурге повезло больше. За последние 10 лет не один из них прошел редевелопмент: был восстановлен и, сохранив свою историческую конфигурацию и внешний облик, оказался интегрирован в современную городскую среду.

Газгольдеры

Вторую жизнь обрели газгольдеры в Московском районе Петербурга. Два — на набережной Обводного канала — реконструировала компания «Люмьер-холл». В одном с 2017-го работает самый крупный в городе планетарий. Там показывают фильмы не только о космосе, но еще и об истории сооружения, в котором когда-то хранили газ.

Другой газгольдер — на Заозерной улице, 3, — превращен в паркинг. Участок вокруг построенного в конце XIX века здания в 2011-м купила группа RBI — и спустя несколько лет возвела рядом жилой дом комфорт-класса. Чтобы газгольдер смог обрести новую функцию, его реконструировали с сохранением и восполнением кирпичной кладки, исторических дверных и оконных проемов.

Определение новой функции индустриальных объектов — всегда вызов для девелоперов. «Было много идей по новому функционалу этого сооружения: и арт-кластер, и офисный центр, и спорт, и лофт, — вспоминает президент RBI Эдуард Тиктинский. — Но большинство из них отсеялись на этапе исследования потребностей покупателей, остальные — на этапе изучения охранных требований, так как нельзя было делать новые оконные проемы».

Vokzal 1853

В конце 2022-го в Петербурге открылся крупнейший в городе фуд-молл Vokzal 1853. Как ясно из его названия, тоже в историческом сооружении — в здании бывшего Варшавского вокзала.

В советское время постройку хотели снести, потом, уже в «нулевых», в Смольном обещали оборудовать здесь галерею современного искусства, позже — музей железнодорожной техники. Дальше вокзал реконструировала компания «Адамант», и долгие годы он функционировал как торгово-развлекательный комплекс.

«Севкабель порт»

Одно из самых известных общественных пространств города «Севкабель порт» тоже имеет индустриальное прошлое. Когда директор новой компании — собственника территории Артем Пиндик решил переместить производственную площадку с Кожевенной линии, то понял: создать на прежнем месте креативное пространство выгоднее, чем просто сдать старые здания в аренду.

Промышленные постройки Петербурга зачастую окружены сформировавшимися городскими кварталами и обладают хорошей транспортной доступностью, делится руководитель отдела по развитию продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG Павел Евсюков. «Территорий бывших промпредприятий достаточно для реализации на них проектов комплексного благоустройства с развитой внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством», — говорит он.

Скорые открытия

В ближайшее время в Петербурге для всех желающих откроется еще несколько обновленных индустриальных пространств.

Левашовский хлебозавод

В прошлом году RBI завершил реконструкцию Левашовского хлебозавода на Барочной улице. В 2023-м тут откроются офисные помещения и новое городское культурно-деловое пространство — с «блокадной комнатой», где гости смогут погрузиться в атмосферу тяжелых дней блокады.

Здание — памятник не только архитектуры, но еще и инженерной мысли: для него Георгий Марсаков придумал максимально автоматизированный вертикально-кольцевой цикл приготовления хлеба, что и обусловило характерную форму постройки.

«До сих пор на слуху случаи, когда под нажимом очень ограниченного круга людей город шел на поводу и отменял проекты, в разработку которых инвестор уже успел вложить время и деньги, получить законные согласования... Такая перспектива многих инвесторов способна отпугнуть. Наш рецепт в этом случае — максимальная открытость», — объясняет президент RBI Эдуард Тиктинский.

«Красный гвоздильщик»

Шедевр промышленной архитектуры и конструктивизма — водонапорную башню канатного цеха завода «Красный гвоздильщик» на 25-й линии В. О. — в прошлом году реконструировала Setl Group. В конце декабря 2022-го завершилась реставрация фасада — и со здания начали снимать леса.

Постройки получили повреждения в годы Великой Отечественной войны, а в 1950-х пережили масштабную реконструкцию. Но водонапорная башня сохранилась практически в неизменном виде. Setl Group намерена открыть здесь бизнес-центр, обустроив внутри бывшего Канатного цеха внутренний атриум — вытянутое пространство, которое объединит под историческим стеклянным фонарем офисные помещения трех этажей.

При редевелопменте промышленные здания всегда находят новую функцию — это напрямую связано с рентабельностью проекта. «Во всем мире такие памятники архитектуры, как промышленные здания, хозяйственные или жилые постройки, которые невозможно использовать в современных условиях по их прямому назначению, находят новую жизнь в качестве общественных и деловых пространств, гостиниц, кафе, магазинов», — перечисляет руководитель дирекции специальных проектов Setl Group Владислав Шипунов.

«Скороход»

Здания бывшей обувной фабрики «Скороход» у «Московских ворот» преобразуют под лофт-квартал. «Охта Групп» планирует обустроить здесь офисы, крытую торговую улицу, подземный паркинг и зону отдыха. Сейчас одновременно ведутся проектирование и ремонт. Все работы планируют завершить в 2027-м, уточнили «Фонтанке» в компании.

«Красное знамя»

К приспособлению под современное использование движется и бывшая трикотажная фабрика «Красное знамя». В 2018-м знаковую не только для российской, но и для мировой архитектуры конструктивистскую силовую подстанцию отреставрировала компания «Балтийская коммерция» — построив до этого по соседству жилой комплекс.

Сейчас над преображением трикотажного, красильного, отбельного, чулочно-красильного цехов, а также утилитарных промышленных построек работает холдинг AAG. Компания уже получила разрешение на приспособление объекта под современное использование — гостиницу, но пока работы тормозит согласование строительства жилого дома.

Всё еще ждут новой жизни

Несмотря на значительное число успешных проектов, в городе остаются памятники промышленной архитектуры с неопределенной судьбой.

В Московском районе постепенно разрушается комплекс зданий акционерного общества «Просвещение» Цетлина и Мейера 1906 года постройки. По словам специалистов, эти дома — один из первых примеров применения железобетона в строительстве зданий промышленного назначения. В «нулевых» планы по реконструкции зданий озвучивало ООО «Маяк». Но им не суждено было сбыться.

Сейчас в одном из корпусов работают шиномонтажная и склад, студия звукозаписи, офисы организаций, занимающихся подъемным оборудованием, производством мебели, автомобильными грузоперевозками, массажным оборудованием, дверями.

Территория мясокомбината «Самсон» на Московском шоссе застраивается еще с 2018 года — здесь было построено пять жилых комплексов, но само здание и участок вокруг него до сих пор остается депрессивной и заброшенной территорией, которая негативно выделяется в современном городском ландшафте. При этом, несмотря на то что с 2001 года территория мясокомбината вместе с оградой и теплоэлектроцентралью является объектом выявленного культурного наследия, по нему до сих пор не проведена экспертиза для включения его в перечень охраняемых памятников, в связи с чем статус объекта не определен, что затрудняет привлечение инвестора.

Для горожан мясокомбинат им. Кирова спорный объект. В местных интернет-группах одни называют здания «развалинами», другие с этим не согласны. Но понятно, что запрос на преобразование территории у жителей района есть.

Эксперты считают, что лучше всего такие здания поддаются преобразованию в составе комплексных проектов вместе с созданием остальной инфраструктуры в новых кварталах. Ведь на территории «серого пояса» объектов социального и культурно-бытового обслуживания — учреждений образования, здравоохранения, социальной защиты, культуры и спорта — очень не хватает. Неслучайно эта тема даже становится предметом обсуждений между президентом и губернатором или резких заявлений вице-губернатора по строительству.

По словам председателя правления «Охта Групп» Дмитрия Киселева, основное препятствие в использовании подобных объектов — законы рынка. «Поскольку работа с памятниками строго регламентирована и имеет ряд ограничений, иногда оказывается трудно приспособить существующее здание под то, что нужно рынку. Именно поэтому с каждым проектом нужно разбираться отдельно. Вторая трудность — собственно работа с памятником. Все понимают, что есть определенные охранные обязательства, их нужно соблюдать и искать компромиссы».

«Необходимо наладить взаимодействие и прямой открытый диалог между властью и застройщиками по оптимизации, уменьшению или изменению предметов охраны в этих памятниках, — соглашается директор департамента заказчика инвестиционно-строительного холдинга AAG Иван Донкин. — Пространство, сформированное на объектах промышленной архитектуры, не позволяет его эффективно использовать и становится экономически нерентабельным. Современный функционал требует другой нарезки, как правило, здесь необходима корректировка предметов охраны».