То ли вырос, то ли нет: как себя чувствовал рынок новостроек в феврале

Петербургские застройщики говорят, что продажи квартир в феврале выросли по сравнению с январем, хотя статистика Росреестра говорит об обратном — «дьявол» кроется в особенностях оформления сделок. Но несмотря на то, что динамика положительная, строители все равно просят ЦБ не ужесточать условия ипотечного кредитования, чтобы не сужать и без того узкий круг тех, кто при нынешних ценах может позволить себе ипотеку, на которую приходится более 90 % сделок в сегменте масс-маркета.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в феврале в городе был зарегистрирован 3 531 договор долевого участия (ДДУ) — это на 17 % меньше, чем в январе 2023 года. Управление Росреестра в Ленобласти зарегистрировало в феврале 1 214 ДДУ, что на 42 % меньше, чем в январе.

С прошлым годом и вовсе лучше не сравнивать — на февраль-март 2022 года пришелся ажиотажный спрос на квартиры. Если посмотреть в целом по агломерации, за январь-февраль было зарегистрировано 11 137 сделок с новостройками, что на 35 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

При этом застройщики говорят, что февраль, наоборот, показал рост интереса покупателей к жилью. «Объем сделок на первичном рынке в петербургской агломерации по итогам февраля увеличился на 18 % по сравнению с январем, — отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Несмотря на рост относительно января, объем спроса в феврале 2023 года само собой ниже, чем в феврале прошлого года, когда наблюдался поистине ажиотажный спрос».

Несоответствие ощущений застройщиков официальным цифрам Росреестра связано с тем, что для застройщиков сделку можно считать завершенной после подписания ДДУ и его оплаты, а регистрация может проходить в течение какого-то времени и даже в следующем месяце. Так произошло, например, в январе, когда официальная статистика оказалась лучше фактической из-за того, что в нее попали декабрьские сделки.

«В феврале мы зафиксировали значительный рост спроса — продажи увеличились примерно на 40 % по сравнению с январем, — подтверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — При этом сделок все равно было меньше, чем в феврале 2022 года. Мы ожидаем, что в марте показатель останется примерно на таком же уровне».

«Февраль оказался достаточно позитивным месяцем с точки зрения продаж, они выросли на 30 % по сравнению с январем, несмотря на сопоставимое количество рабочих дней, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Тренд на усиление активности рынка сохраняется и в марте. Пока трудно сказать, насколько мартовские продажи превзойдут результат февраля, но есть все основания полагать, что этот месяц будет лучше предыдущего. Это не может не радовать, учитывая, что спрос первого квартала был в значительной степени выбран в ноябре и декабре на фоне неопределенности с продлением льготной ипотеки».

«На январь и февраль больших надежд не возлагали, в виду увеличения минимальной ставки по субсидированной ипотеке со стороны банков в конце 2022 года, понимая, что на эти месяцы придётся адаптационный период, — добавил коммерческий директор ГК «Полис» Дмитрий Макаров. — В целом февраль полностью оправдал наши ожидания и прошёл без неожиданных сюрпризов с точки зрения продаж, т.к. на наши объекты всегда хороший спрос».

«В феврале 2023 г. в наших проектах спрос вырос относительно января 2023 г., но пока еще ниже декабря 2022 г., — отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Положительная динамика наблюдается во всех проектах группы: в премиальной недвижимости, в комфорт-классе, в сервисных апартаментах. В целом, прогнозируем, что спрос на жилую недвижимость в 2023 г. не превысит объемов 2022 г. Это связано с увеличившимися ставками по ипотеке с господдержкой и усиленным регулированием со стороны ЦБ совместных программ застройщиков и банков».

«Первые два месяца продемонстрировали ожидаемое сокращение спроса, вызванное в том числе ограничением ранее действующих субсидированных программ, — говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — На сегодняшний день на рынке новостроек нет альтернатив совместным программам застройщиков и банков, благодаря которым покупатель мог максимально снизить финансовую нагрузку и получить комфортный ежемесячный платёж».

«Если в январе спрос вырос примерно на 5 % по сравнению с осенью прошлого года, то в феврале он стабилизировался примерно на этой отметке, — отметила Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой». — Ситуация в марте на рынке кардинально не меняется, хотя динамика продолжает оставаться положительной.

По итогам февраля ипотека продолжает быть основным способом приобретения жилья, отмечает Юлия Ружицкая. Так, в сделках компании «Главстрой Санкт-Петербург» ее доля составила 94 %.

По данным Управления Росреестра по Петербургу, в феврале было зарегистрировано 8 681 ипотека, тогда как в январе 2023 года — 10 206. По Ленинградской области Росреестр приводит такие данные: 5 058 ипотечных сделок в феврале 2023 года и 5 496 — в январе.

«В этот период рекордно выросла доля семейной ипотеки — около 45 % квартир у нас были приобретены по этой программе», — отметила Юлия Ружицкая.

По словам Анжелики Альшаевой, новые правила семейной ипотеки, которые вступили в силу с 1 февраля, стали одной из причин для роста продаж в прошлом месяце: теперь эта программа доступна не только родителям ребенка 2018 года рождения или позже, но и всем семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми. «Это нововведение значительно расширило аудиторию семейной ипотеки, — добавила она. — Многие наши клиенты специально ждали 1 февраля, чтобы приобрести квартиры на новых условиях».

При этом доля ипотеки с господдержкой продолжила снижаться, отмечает Ольга Трошева. — Таких сделок стало 49 % в феврале против 58 % в январе. «Набирает обороты семейная ипотека — доля достигла 37 %, увеличившись с 32 % в январе», — подтвердила она.

Ольга Трошева отметила, что и в ипотеке с господдержкой, и в семейной популярна была специальная программа — траншевая ипотека. Таких сделок стало 33 % (это на уровне октября-ноября 2022 г., когда эта программа появилась). В два раза (до 11 %) снизилась доля ипотеки в рассрочку. Вместе эти программы обеспечили 44 % спроса в рамках ипотеки.

«Тем не менее обе программы могут предложить низкий ипотечный платеж только на период строительства, поэтому выгодны для значительно меньшего количества клиентов, чем программы субсидирования на весь срок», — пояснила она.

«Февраль показал эффективность основных инструментов продаж, — подтверждает Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — По-прежнему, хорошо показывает себя траншевая ипотека от Сбербанка и банка «Санкт-Петербург», а также программы с субсидируемой ставкой. Подогревали интерес к этим инструментам сигналы Центробанка о том, что в ближайшие месяцы такие программы покинут рынок: в ситуации «последнего вагона» застройщикам это помогает продавать. В то же время, девелоперы и банки продолжают искать решения для повышения доступности заемных средств, будут разрабатывать и предлагать клиентам новые программы с комфортным ежемесячным платежом».

Еще одна причина возросшего спроса — постоянное повышение Центробанком нижней границы ставок по субсидированной ипотеке. «Многие клиенты стремятся успеть оформить кредит на жилье сейчас, пока он не стал дороже», — отметила Анжелика Альшаева.

Сергей Терентьев добавил, что еще в январе субсидированные ставки начинались от 0,01 %, достигнув к концу месяца 3 % годовых, а в феврале увеличились до 6 %, — рассказал он. — Это повлияло на людей с точки зрения выбора инструментов для покупки, а какую-то часть клиентов заставило отказаться от сделки. Но, несмотря на этот негативный фактор, повысивший градус нервозности на рынке, тенденция к росту числа сделок по сравнению с началом года сохраняется».

А Дмитрий Макаров считает, что в феврале изменения в программах субсидированных ставок влияли уже в существенно меньшей степени, и рынок после тихого января был существеннее активнее с точки зрения клиентского спроса. «В марте рынок практически полностью адаптировался к новым условиям и ставкам, что на середину месяца видно по результатам и активности со стороны потенциальных покупателей», — добавил он.

СРО А «Объединение строителей СПб» в феврале и марте направило несколько писем в адрес первого заместителя председателя Банка России Дмитрия Тулина, в которых высказывает свои замечания и предложения относительно размещенного 13 февраля 2023 года на сайте Центробанка проекта изменений порядка формирования банковских резервов. В нем, в частности, приводится новый вариант расчета того, на сколько может снижаться базовая ставка по ипотеке — в зависимости от доходности ОФЗ. На февраль она составляла 10,425 %, а снижать ставку по ипотеке можно на 1/5 от этой величины, т.е. на 2,09 %, т.е. ставка по льготной ипотеке может быть снижена до 5,91 %. Для сравнения, средняя ставка, по которой выдавались кредиты в Петербурге в 2022 году, составляла 3,95 %. Со своей стороны «Объединение строителей СПб» предлагает поэтапно повышать минимальную пороговую ставку, дойдя до 6,4 % по программе «Льготная ипотека» и 4,8 % по Семейной ипотеке к 1 января 2024 года.

Одним из заметных факторов, повлиявших на рынок в начале года, стало смещение спроса и предложения из Петербурга в Ленинградскую область, считает Мария Орлова.

— Начало такой миграции рынка было заложено еще несколько лет назад, что подтверждают цифры по вводу жилья: в 2022 году в области ввели в эксплуатацию 3,96 млн кв. м жилья (+17 % к 2021 году, это новый рекордный показатель в истории региона), в то время как город продемонстрировал практически нулевую годовую динамику, — рассказывает она. — Та же тенденция прослеживается и по текущим объемам строительства. В Ленобласти строится на 4 % больше, чем в прошлом году — 3,3 млн кв.м жилья. В Санкт-Петербурге — 7,7 млн кв.м, что на 13 % меньше уровня прошлого года.

На 77 % вырос и объем инвестиций в площадки под строительство жилья в области. С учетом более низкой стоимости квадратного метра подобных площадок под девелопмент можно ожидать, что чек сделки для потребителя также окажется более демократичным. Это позволит девелоперам, реализующим качественные проекты комплексного освоения на периферии, обеспечить себе стабильные продажи на среднесрочную перспективу, отмечает Мария Орлова.

В феврале, по оценке КЦ «Петербургская недвижимость», в среднем квадратный метр в масс-маркете стоил 220 тыс. рублей в Петербурге, а в пригородной зоне — 146 тыс. рублей.

«Нельзя сказать, что февраль прошел с какими-то переломными трендами, — отмечает Сергей Софронов. — Если общая экономическая ситуация и новостной фон не будут формировать негативные настроения у покупателей, спрос на новую недвижимость будет постепенно расти. Сопутствующим фактором является рост активности на вторичном рынке. Он также заметен и даже опережает первичный. Но также это эффект низкой базы. Тем не менее, без «живого» вторичного рынка первичный себя чувствует хуже».

«Мы не ожидаем существенного оживления спроса на рынке в марте-апреле в связи с ужесточением ипотечных условий для клиентов, — подчеркнула Ольга Трошева. — Безусловно, ставка 6,5 % по госпрограмме действовала во время пандемии, однако с тех пор средние цены на первичном рынке выросли на 65–70 %, поэтому существенно изменился ипотечный платеж для заемщика, и в таком виде ипотека для многих становится недоступной».

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»