Весна на рынке: после зимней спячки покупатели снова заинтересовались квартирами в новостройках

В первом квартале в Петербурге и Ленобласти зарегистрировали почти 18 тыс. договоров долевого участия. В прошлом году за три месяца сделок было на 10 тысяч больше — ведь именно февраль и март 2022 года показали наиболее ажиотажный спрос на квартиры. Но если сравнивать март 2023 года с февралем, то уже можно заметить позитивную динамику. При этом, несмотря на запрет околонулевых ставок, ипотека по-прежнему остается главным способом покупки жилья.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе в первом квартале зарегистрировано 12 855 ДДУ, что на 42 % меньше показателей прошлого года. Продажи в марте 2023 года также в сравнении с прошлым годом не радуют — 5 053 ДДУ против 9 717 в прошлом году. Но стоит обратить внимание, что продажи в марте выросли на 43 % относительно февраля, когда был зарегистрирован 3 531 ДДУ.

Примерно такая же ситуация складывается и в соседнем регионе. По данным Управления Росреестра по Ленобласти, в первом квартале зарегистрировано 5 040 ДДУ, что на 33 % меньше, чем за первые три месяца 2022 года. В марте здесь заключено 1 705 сделок — годом ранее в марте их было 2 963. Но по сравнению с февралем 2023 года число ДДУ выросло на 40 %.

Всего в петербургской агломерации в первом квартале было продано 540 тыс. кв. м строящегося жилья, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). «Традиционно, из года в год, показатели первого квартала оказываются несколько меньше, чем в конце года, — объясняет Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». — Дают о себе знать длинные январские праздники, плюс психологически многие покупатели стремятся завершить все сделки до наступающего нового года». Не стал исключением, по ее словам, и первый квартал 2023-го — в четвертом квартале 2022-го было продано на 25 % больше. Самое большое снижение по числу сделок показал «праздничный» январь. Тем не менее в текущем году причина не только в большом количестве выходных, но и в других факторах. Например, в январе 2023 года произошло повышение ставки по ипотеке с господдержкой на 1 %, а также — ограничение околонулевых ставок от застройщика. В первом зимнем месяце большинство банков подняли минимальную ставку по субсидируемым программам до 3 %. Затем последовало дальнейшее повышение.

— Обещания по повышению минимальных субсидированных ставок в конце марта тут же повлияло на увеличение спроса: люди, которые ожидали изменения условий, поспешили заключить сделки по старым условиям, — комментирует Ольга Трошева. — В связи с этим, а также с тем, что были запущены стимулирующие акции, к марту уровень спроса последовательно восстановился до средних показателей июля — ноября 2022 г. Так, нами был отмечен прирост спроса на 23 % относительно уровня февраля 2023 года.

Так, Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отмечает, что в Ленобласти спрос хотя и вырос по сравнению с февралем текущего года, но не восстановился до марта 2022 года. «В целом в первом квартале 2023 года в Ленинградской области продано 176 тыс. кв. м жилья, что на 36 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года, — говорит она. — Однако мы видим предпосылки к дальнейшему повышению спроса». Максимальный спрос на областное жилье, по словам Марии Орловой, наблюдался во Всеволожском районе — на него пришлось 83 % всех сделок, или 147 тыс. кв. м жилья (для сравнения: в Ломоносовском районе за тот же период приобретено всего 18 тыс. кв. м).

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» оценивает прирост объема продаж в сегменте масс-маркет в агломерации в целом примерно в 30 % (март к февралю 2023 года). «Такая динамика вызвана в основном активностью застройщиков по предоставлению различных акций. Тем не менее объемы продаж в марте 2023 году уступили на 24 % результатам марта 2022 года», — добавил он.

При этом по структуре продаж в марте 2023 года по сравнению с февралем был небольшой прирост доли студий, что отчасти характеризует увеличение спроса на самые недорогие по стоимости квартиры и увеличение доли частных инвесторов по ликвидным лотам, которые приобретают недвижимость для сохранения средств, сообщил Дмитрий Ефремов.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит, что снижение спроса в первом квартале 2023 года было прогнозируемым: «Платежеспособность населения не растет, часть покупателей по-прежнему занимают выжидательную позицию, что связано с геополитической ситуацией в стране, она всё так же нестабильна. Не добавляют оптимизма и возросшие ставки по ипотеке».

При этом он соглашается, что в марте петербургский рынок новостроек был более активен — количество сделок увеличилось на 18,6 % по сравнению с февралем. «Однако если рассматривать аналогичный период 2022 года, то количество сделок сократилось в 2 раза. Объем продаж тоже существенно снизился, но мы закрыли месяц в тех показателях, на которые рассчитывали с учетом стагнации рынка», — рассказал он.

«Активность в первом квартале нарастала постепенно — с каждым месяцем рынок становился всё более оживленным, — уточнил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Снижение в начале года было плановым и ожидаемым. К этому привел всплеск продаж в ноябре и декабре 2022 года на фоне слухов о завершении программы льготной ипотеки. Благодаря этому, в конце прошлого года был исчерпан спрос, который в противном случае перешел бы на начало 2023 года».

При общей положительной тенденции в компаниях по-разному оценивают результаты деятельности.

«В первом квартале продажи компании выросли примерно на 5 % по сравнению с последним кварталом прошлого года», — говорит Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой».

«Объем продаж по компании «Строительный трест» в первом квартале 2023 года превысил 3 млрд рублей, — отмечает Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Это немного меньше, чем за тот же период прошлого года, когда спрос на недвижимость был на годовом пике. В целом в феврале и марте активность спроса увеличивалась, в основном благодаря ипотеке».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», рассказал, что по портфелю проектов компании январь ознаменовался минимальным уровнем продаж, в феврале наблюдался рост на 50 % в среднем по проектам, в марте — еще плюс 20 % относительно февраля. «Наибольшую динамику показала недвижимость комфорт-класса — она в марте выросла на 40 %, — говорит он. — Однако в сравнении с четвертым кварталом 2022 года спрос на жилье комфорт-класса еще ниже, а вот спрос на сервисные апартаменты уже опережает показатели конца прошлого года».

Участники рынка отмечают, что сделки проходят во всех сегментах рынка. «Однако основное внимание покупателей сосредоточилось на жилье экономкласса в Ленобласти или близко к окраинам города, — утверждает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ. — Застройщики находятся в жестких условиях конкуренции и столкнулись с необходимостью регулярного стимулирования продаж. С началом весны «сошлись все звезды»: рынок можно однозначно характеризовать как рынок покупателя, застройщики конкурируют за его внимание, закрылись ипотечные программы, которые давали в прошлом году минимальную субсидированную ставку, изменились условия по другим программам».

Положительный тренд наметился и в сегменте апартаментов. «В 1 квартале продажи в проекте Digital Village Vertical были хорошими, — говорит руководитель отдела продаж проекта Александр Терентьев. — Мы выполнили полностью план продаж, спрос был стабильный, без резких взлетов и падений, что радует. Если говорить о рынке в целом, то во второй половине квартала участники фиксировали рост спроса».

— В целом первый квартал 2023-го показал неплохие результаты по спросу: он сопоставим с ситуацией 2010–2011 гг, когда страна постепенно выходила из кризиса, — резюмировала Ольга Трошева. — Более того, хорошим знаком является тот факт, что и продажи открылись в первом квартале 2023-го примерно в таком же объеме: на рынок было выведено столько же, сколько и продано, то есть 542 тыс. кв. м.

Ипотечная доля

Объемы ипотечного кредитования в первом квартале также снизились по сравнению с прошлым годом. Так, в Петербурге, по данным Росреестра, зарегистрировано 32,8 тыс. ипотечных сделок, в Ленобласти — 17,6 тыс., что на 22,8 % и 13,8 % соответственно меньше, чем в прошлом году. Это цифры по всему рынку сразу — и по вторичному, и по первичному. В марте по сравнению с февралем количество ипотечных сделок выросло — в Ленобласти на 40 %, а в Петербурге — и вовсе на 60 %.

На первичном рынке ипотека по-прежнему играет ведущую роль.

«По итогам первого квартала 2023 года в наших проектах доля ипотечных сделок составляет 80 %, из этого объема на семейную ипотеку приходится 22 %, — рассказывает Ян Фельдман. — После расширения условий этой программы количество запросов от семейных покупателей с детьми увеличилось». По итогам 2022 года в Петербурге ипотечных кредитов выдано на 40 % больше, чем годом ранее, отметил он, и за прошедшие три месяца 2023-го динамика такая же. При этом он отметил, что хотя по проектам пока не отмечается снижения объема ипотечных сделок, но растет доля отказов в ипотеке банками.

Доля ипотечных сделок по компании «Строительный трест» в первом квартале 2023 года выросла и составила 91 %, отметил Сергей Степанов. Для сравнения за тот же период прошлого года эта доля была на уровне 77 %.

«Ввиду расширения семейной ипотеки, заметен значительный рост клиентов по данной программе, их количество увеличилось с 31 % в 2022 году до 43 % в первом квартале текущего года, — отметил он. — Востребованной остается ипотека с господдержкой, ее выбрали 42 % покупателей. Доля IT-ипотеки — 10 %».

Сергей Терентьев также отметил, что доля ипотечных сделок остается стабильно высокой, достигая 90 %: «Завершение субсидированных программ практически не оказало влияния на интерес покупателей к квартирам в новостройках. Самые популярные инструменты сейчас — семейная ипотека и классическая льготная ипотека. При этом доля обычной ипотеки ничтожно мала в силу специфики первичного рынка: застройщики имеют возможность реализовывать даже готовые объекты по льготным программам». Он также сообщил, что после либерализации критериев участия в программе семейной ипотеки доля таких сделок в компании стабильно растет, сейчас она достигла 25–30 %.

Сергей Софронов отметил, что доля ипотеки в массовом строительстве остается плюс-минус такой же, и в Петербурге сейчас составляет около 84 %, при этом внутри ипотечных сделок доля ипотеки с господдержкой и разного рода спецпредложений по совместным с банками программам стремятся к 100 %. «В нашем портфеле ситуация кардинально отличается в зависимости от класса недвижимости: если в комфорт-классе 68 % сделок за первый квартал ипотечные, а если оценивать по суммам сделок, то доля будет еще выше — 83 %, то в премиальной недвижимости на ипотеку приходилось до 12 % от числа сделок или до 20 % от сумм сделок», — пояснил он.

В сделках компании «Главстрой Санкт-Петербург» доля ипотеки по итогам марта составила 87 %, среди них примерно 59 % прошли по программе господдержки, 38 % пришлось на семейную ипотеку, 2 % — на IT-ипотеку. «Мы отмечаем рост интереса со стороны клиентов к программам рассрочки на первоначальный взнос, — рассказал Дмитрий Ефремов. — Сегодня большинство строек обеспечены банковским финансированием, поэтому некоторое снижение покупательской активности в моменте не оказывает существенного влияния». По его мнению, всё будет зависеть оттого, насколько клиенты будут готовы планировать покупку жилья на много лет вперед.

Анна Боченкова и вовсе говорит, что практически 99 % сделок сейчас — ипотечные: «Если сравнивать с прошлым годом, то доля покупателей с наличными деньгами составляла тогда около 20 %. То есть спрос на ипотечные программы вырос. Примерно каждая третья сделка — это семейная ипотека. По ней сейчас самая дешевая ставка — 5,7 %, плюс бонусы от самих банков, за счет чего получается снизить ставку даже до 4,7 %».

В конце 2022 года доля ипотечных сделок в структуре продаж «РСТИ» достигла рекордных цифр и приблизилась к 90 %, вспоминает Екатерина Немченко, но в 2023 году с изменением условий ипотечных программ доля сделок с ипотекой стала плавно уменьшаться, и по итогам первого квартала составляет порядка 75 % от общего объема продаж. «Покупатели предпочитают ипотеку по льготным программам с господдержкой, — отметила она. — Сделки с субсидированными ставками по совместным программам банков и застройщиков потеряли свою прежнюю привлекательность и теперь стали скорее исключением. Заметно прибавилось количество обращений по IT-ипотеке. Лидером в структуре сделок с ипотекой стала семейная ипотека».

Мария Орлова обобщила, что в марте минимальная ставка субсидирования составила 6,5 % по госпрограммам и 4,5 % по семейной ипотеке. «Мы наблюдаем тренд на включение в ипотеку всевозможных опций и услуг, таких как установка кухни, полная или частичная меблировка квартиры, затраты на грузовые перевозки, такси, ДМС и др. Кроме того, ряд девелоперов в марте стимулировали спрос скидками. Все это дало толчок для повышения спроса», — подчеркнула она.

После некоторого спада в январе — феврале динамика выдачи ипотечных кредитов активизировалась в марте. «Сейчас с использованием различных ипотечных продуктов совершается 89 % всех сделок, — говорит Мария Орлова. — В рамках госпрограммы свелась к минимуму доля субсидирования — с 24 % в январе до 7 % в марте 2023 года. При этом за тот же период значительно возросла доля траншевой ипотеки — с 16 % до 40 %».

Немного иначе обстоит ситуация с апартаментами. Так, по словам Александра Терентьева, доля ипотечных сделок в проекте по результатам 1 квартала составила 26 %, что не сильно отличается от показателей 4 квартала 2022 г. «На апартаменты не распространяются льготные программы ипотеки, ставки довольно высокие, поэтому инвесторам выгоднее приобретать их без кредитного плеча», — пояснил он.

Есть что предложить

По данным компании Nikoliers, с начала года в Петербурге и Ленобласти в продажу вышло 12,7 тыс. квартир, что на 30 % меньше, чем в первом квартале 2022 года. За первый квартал рынок города пополнился 15 проектами в Петербурге (8,6 тыс. квартир) и 10 проектами в Ленобласти (4,1 тыс. квартир). При этом к премьерам можно отнести только 2 проекта в городе и 7 в области, остальное — очереди уже строящихся проектов. При этом в сегменте апарт-отелей и апартаментов в 1 квартале новые комплексы в продажу не выходили, добавил Александр Терентьев.

«Предложение не растет, — констатирует Сергей Софронов. — Напротив, оно снижается, как и прогнозировалось еще в прошлом году. Если сопоставить текущие цифры по вводу жилья эксплуатацию и выводу новых проектов на рынок, то очевидно — предложение будет меньше. С другой стороны, появится больше вариантов относительно недорогой недвижимости в форматах комплексного освоения, прежде всего на юге города».

По словам Яна Фельдмана, в текущей ситуации на рынке и нестабильного спроса застройщики осторожно подходят к запуску новых проектов. «Наша компания не меняет планов по старту новых очередей уже в строящихся кварталах и выводу новых объектов, — отметил он. — Мы считаем, что хороший продукт будет востребован даже на сужающемся рынке. Сейчас мы ведем градостроительную подготовку двух новых проектов».

«Как и многие застройщики, мы аккуратно относимся к выводу новых объектов, — поясняет Сергей Терентьев. — Сейчас пополнение предложения происходит в более спокойном режиме, чем еще полгода назад. Полагаю, что объем новых проектов примерно в три раза меньше того, что можно было бы вывести в продажу». При этом он считает, что рынок находится в состоянии некоторого баланса — объекты выводятся в соответствии с текущим спросом. «Объемы реализации наших объектов близки к плановым, а где-то даже их превышают. В дальнейшем объемы вывода будут зависеть от интереса со стороны покупателей. Строители готовы поддержать растущий спрос, оперативно выводя новые проекты на рынок», — говорит он.

Анна Боченкова рассказала, что в первом квартале «Дальпитерстрой» не выводил на рынок новых проектов, а продолжил реализовывать масштабный проект «Алексеевский квартал» в Шушарах. «Два года назад рядом с кварталом мы сдали детский сад на 415 мест, в прошлом году — школу на 1925 мест, а в этом году планируем начать строительство в Шушарах еще двух детсадов и школы», — добавила она.

«Объем предложения на рынке новостроек пополняется очередями строительства объектов, которые уже были в продаже ранее, и новыми объектами, при этом девелоперы занимают достаточно осторожную позицию к пополнению товарного запаса на фоне относительно невысокого спроса, — подтвердила Екатерина Немченко. — Заметным событием на рынке стало появление нового участника, застройщика А101 с двумя проектами в Ленобласти». Сама компания «РСТИ» вывела на рынок новый проект на Октябрьской набережной — ЖК «Лайнер».

«Строительный трест» в первом квартале вывел в продажу два лота второго этапа жилого квартала NEWПИТЕР в Новоселье на 1050 квартир общей площадью 60,7 тыс. кв. м.

По данным Nikoliers, в комфорт-классе на рынок вышло 7,1 тыс. квартир, предложение в бизнес-классе пополнилось на 1,5 тыс. квартир, а в премиум-классе не вышло ни одного проекта.