Миллион рублей за огороженный двор. Платная парковка обещает городским ТСЖ горячее время

Чиновники выставили петергофскому ТСЖ счет на миллион рублей за то, что забор вокруг дома стоял не на участке, который принадлежит жильцам. Пока что они отбились в суде, но простор для таких дел огромный — особенно сейчас, когда люди стремятся закрыть свои дворы перед приходом платной парковки.

Закон — Гражданский и Жилищный кодексы — диктует, что многоквартирный дом имеет право на придомовую территорию, достаточную для эксплуатации здания. В Петербурге власти зачастую «режут» эти участки под корень — то есть по границе дома (по обрезу). Можно было бы закрыть глаза, но за попытки отгородить двор от тревог внешнего мира, как выясняется, можно получить не только предписание демонтировать забор или шлагбаум, но и немалый счет. А сделать всё по закону, если у здания юридически не оформлена придомовая территория, — квест не из легких.

Не оформили чиновники, платить должны жители

В 2020 году комитет имущественных отношений подал иск к ТСЖ «А-5», которое управляет многоквартирным домом на улице Аврова, 5, корпус 2. Чиновники потребовали от ответчика заплатить 1,25 млн рублей за пользование в течение года (декабрь 2018 — декабрь 2019 года) участком площадью 785 кв. м — двором этого самого дома. А заодно и деньги за пользование землей, пока тянется разбирательство в суде.

Двор имеет огороженную территорию с калитками и воротами, их в свое время по границе отведенного под возведение дома участка поставил еще застройщик, ЗАО «ИТС-КАД». Внутри этого контура других зданий нет, там зелень, проезды. В общем, обычный двор.

Чиновники апеллировали к тому, что участок под домом не оформлен в собственность, фактически принадлежит городу, а ТСЖ использует его. Поэтому счет предъявили за «неосновательное обогащение».

Первая, вторая и третья инстанции встали на сторону Смольного, однако с ними не согласился Верховный суд, который отменил решения и отправил дело на второй круг рассмотрения. Арбитражный суд опять решил дело в пользу комитета, и только Тринадцатый апелляционный арбитражный суд в апреле 2023 года постановил: истец не доказал, что спорный участок не относится к придомовой территории, которая необходима для эксплуатации дома. И на этом основании отказал комитету в удовлетворении требований.

Как рассуждал суд

Суд сослался на:

• статью 289 Гражданского кодекса и статью 36 Жилищного кодекса; согласно им, владельцы помещений в доме на праве общедолевой собственности владеют в том числе и участком, на котором размещено благоустройство, озеленение и другая инфраструктура, необходимая для эксплуатации здания;
  

• статью 16 федерального закона № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; она говорит: если собственность земли не разграничена, а участок не прошел кадастровый учет, землей владеет публично-правовое образование (в нашем случае — город), но оно не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под домом. А вот собственники дома вправе владеть и пользоваться этим участком «в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома».
  

Кто в ответе за формирование участка

Сейчас у изготовителей ворот и шлагбаумов страда: жители Петроградского и Василеостровского районов готовятся к приходу платной парковки и небезосновательно ждут нашествия в свои дворы посторонних автомобилистов, которые не хотят платить по 100 рублей в час. Как это бывает — показал центр города.

Однако у желающих закрыть свой двор есть все шансы «влететь» на деньги и долго ходить по судам. Власти могут попытаться взыскать деньги за любой шлагбаум во дворе, если юридически придомовая территория — не собственность дома, констатирует член общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Кирилл Захарян. И даже если ограждение установлено не с целью получения материальной выгоды, а просто для ограничения проезда по двору.

ТСЖ на Аврова, например, неоднократно просило чиновников сформировать участок дома. Однако в ответ комитет имущественных отношений разводил руками: это невозможно, так как нет разработанного проекта межевания территории. Однако сформировать и юридически оформить земельный участок под домом — это как раз обязанность городских властей, согласно законодательству. И она не снимается даже в том случае, если жильцы или управляющая компания не подавали заявлений.

«По закону, каждый жилой дом имеет право на придомовую территорию. То есть земельный участок не может быть по обрезу фундамента. Каждый дом, когда строится, получает землеотвод, то есть кусок земли — он никогда не бывает по обрезу фундамента», — настаивает глава Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова.

Жилищный и Земельный кодексы диктуют, что земельный участок должен быть достаточным для эксплуатации здания. «Что такое достаточным? На придомовой территории расположены канализационные колодцы, есть трубы, которые подводят ресурсы в дом. Должна быть площадка детская, площадка для отдыха, озеленение — это всё тоже необходимые атрибуты для создания комфортной городской среды. А нас этого лишают. Сначала отобрали дворы, потом создали жуткие условия с парковками, сейчас режут элементы благоустройства», — говорит Борисова.

Эксперт отмечает, что политика города — резать придомовые участки под корень — имеет системный характер. «В нашем городе категорически власть, и КИО (комитет имущественных отношений. — Прим. ред.) в частности, не отдает придомовую территорию, и именно эта проблема порождает море проблем других. В том числе невозможность оградить участок. Сейчас центральные районы все с платной парковкой. Что происходит: все лезут во дворы. А люди закрыть дворы не могут, потому что дворы формально не их». Борисова приводит в пример ситуацию с собственным домом — участок под ним точно так же зарегистрировали по обрезу фундамента, хотя в заявлении были указаны совершенно другие границы.

Более того, нередко бывает ситуация, когда во дворе расположен сквер, внесенный в перечень зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП). Это подразумевает неограниченный доступ на территорию, и жильцы в этом случае вообще не имеют права ограничивать доступ во двор.

Вместо того чтобы начать решать проблему, власти ужесточили регламент для домов, которые хотят увеличить свой участок и оформить официально придомовую территорию в собственность — для этого нужно получить 100-процентное согласие собственников помещений. А сделать это на практике, констатирует Борисова, практически нереально.

Редакция направила в комитет имущественных отношений запрос с просьбой прокомментировать решение суда и объяснить порядок, по которому придомовые земельные участки должны оформляться в общедомовую собственность.

Мельпомена рвется во двор

Борисова считает, что тем самым город нарушает федеральные законы и создает социальную напряженность. За примерами далеко ходить не надо. В редакцию обратился петербуржец Михаил, который рассказал о конфликте между драмтеатром на Васильевском (дом № 48 по Среднему проспекту, В.О.) и соседним жилым домом № 46.

Во двор жилого дома выходит служебный вход театра, после спектаклей и при хорошей погоде артистическая братия может дать еще один «концерт», незапланированный. Жильцам дома эти выступления, конечно, не в радость. Четыре года назад дом установил системы контроля доступа на ворота, которые ведут с улицы во двор. С театром ключами тоже поделились.

Однако в последние дни из-за проведения фестиваля сотрудники театра, по словам собеседника, стали настаивать на том, чтобы вход во двор был открыт постоянно. Это уже не устроило жильцов. В итоге металлическая дверь в арке спилена, а 3 мая сбили кнопку выхода и считыватель ключей на входе. Жильцы написали два заявления в полицию.

Двор на Среднем проспекте — как раз очередная территория, которая не прошла кадастрирование и не оформлена в качестве придомовой. А именно этот статус позволил бы жильцам законно закрыть проход и давать отпор тем, кто пытается отворить двор для всех желающих.

В юридической службе театра «Фонтанке» озвучили позицию организации: там считают, что житель соседнего дома «незаконно установил ворота в арочном проезде и запирающий механизм». Выданные театру брелоки для открытия ворот, добавил представитель театра, сейчас не работают. Организация также направила заявление в полицию о нарушении 152-го федерального закона «О персональных данных» из-за установленных во дворе камер, а также в прокуратуру. В театре подчеркнули, что двор является общедоступной территорией. Прокомментировать историю со сломанными запирающими устройствами на воротах — кто это мог бы быть — в театре не смогли.

Учебная тревога

На днях по предписанию комитета по контролю за имуществом его подведомственное ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» спилило ограждение придомовой территории жилого дома в Учебном переулке, 2, — красивый кованый забор. Юридически земля, в том числе и под домом, находится в собственности города.

Первую очередь дома сдали в 2003 году, рассказал редакции глава ТСЖ «Шуваловское» Сергей Санников. Участок в 2 га был выделен под строительство городом и имел кадастровый номер. Последние два здания сдали уже в 2010 году. До этого, пока землей на правах аренды владел застройщик, с ним у ТСЖ и был заключен договор — также на аренду. В 2007 году собственники дома приняли решение оградить территорию, благоустроить, установить контейнерную площадку. Однако после того, как застройщик завершил проект, Росреестр ликвидировал кадастровый номер — по неведомой ТСЖ причине, рассказал собеседник. После этого начали приходить контролирующие органы и наказывать за установленные элементы благоустройства. Аналогично ККИ наказал ТСЖ и в 2019 году, что Санников успешно оспорил в арбитраже.

«Начиная с 2005 года мы предпринимали все шаги по оформлению нашего участка в собственность, — рассказывал он. — Наступает 2023 год, а всё это время мы дергаем: когда проведете межевание? Нам отвечают — межевание невозможно, денег у нас нет, мы будем собираться, совещаться вместе с администрацией <...>. Мы предлагали свой вариант: мы сами найдем компанию, заплатим деньги и сделаем проект межевания и проект планировки. Нет, вы знаете, это наше дело, наша ответственность, наш крест, мы будем его нести».

В январе комитет имущественных отношений прислал извещение: распоряжение по формированию земельного участка в силу новых норм действует только 2 года, поэтому изданное уже распоряжение по Учебному переулку не действует. А в апреле приехала демонтажная бригада.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»