После «нулевой» ипотеки. Спрос на новостройки и жилищное кредитование падает, ставки растут

Средняя ставка по ипотеке по итогам первого квартала 2023 года выросла до 8,18% годовых — это рекорд с апреля 2020 года. До нового года рост средней ставки сдерживали «околонулевые» программы от застройщиков под экстремально низкий процент, пока с ними не начал борьбу Центробанк. Результат — падение спроса в первом квартале и на квартиры в новостройках, и на ипотеку.

Нужно, правда, оговориться, что сравнивать приходится с первым кварталом 2022 года, который ознаменовался небывалым спросом в феврале — марте. Дополнительным фактором падения интереса покупателей к новостройкам в 2023 году стал колоссальный рост цен на них за последние несколько лет. По данным ЦИАН, строящиеся квартиры с начала запуска программ льготной ипотеки подорожали на 82%. При этом на вторичке рост, к примеру, за 2022 год, составил 7%, причем скачок пришелся на первый квартал, а уже с апреля цены начали падать — на 0,2%. На вторичном рынке ставки по ипотеке, правда, еще выше, чем на первичке, т. к. там льготные программы кредитования в принципе не действуют.

В ЦИАНе сообщают об очень тревожных цифрах: по итогам апреля в годовой динамике спрос на ипотеку в сегменте новостроек упал на 29%. Этому есть объяснение: третий месяц подряд растет средневзвешенная ставка по выданным ипотекам на новостройки. Если в декабре 2022 года банки давали ипотеку на строящееся жилье в среднем под 3,5%, то уже в марте этот показатель вырос до 5,57%, что сопоставимо с показателями апреля 2022 года, когда еще не было «нулевой» ипотеки от застройщиков.

Что случилось с «околонулевой» ипотекой

Дело в том, что ЦБ начал дестимулировать выдачу популярной в прошлом году ипотеки по «околонулевой» ставке от застройщика. Основная претензия банка к такой форме кредитования была в завышении стоимости новостроек, которые по таким программам приобретались. По оценкам регулятора, для оформления ипотеки по нерыночным ставкам цена квартиры поднималась на 20–30%, а уже разницу застройщик платил банку в виде комиссии для компенсации его выпадающих доходов.

Такие программы создавали серьезные риски и для заемщика, и для банка, объясняли свое решение в ЦБ: покупатель в случае проблем с обслуживанием ипотеки не смог бы без потерь продать квартиру, купленную по цене выше рыночной, а банк получал на баланс актив по завышенной цене и мог бы иметь проблемы с реализацией такого залога.

Кроме того, в январе этого года ставки по ипотеке с господдержкой повысили на 1%, а минимальную ставку по субсидируемым программам в большинстве банков подняли до 3%.

Рынок ипотеки потерял пятую часть спроса, новостроек — почти половину

За повышением ставок последовало снижение спроса на ипотеку: на вторичном рынке за первый квартал падение составило 21%, на первичном — 18%, а в годовой динамике спрос на новостройки уменьшился сразу на 29%, следует из статистики ЦИАН.

Не избежал общей участи и Петербург. По данным Росреестра, число зарегистрированных в городе договоров участия в долевом строительстве в первом квартале 2023 года составило 12,9 тысячи — это на 42,5% меньше, чем за первые три месяца прошлого года, и на 21,4%, чем за аналогичный период 2021-го. В марте заключили всего 5053 договора — на 47,7% меньше, чем в марте прошлого года, и на 13,5% в сравнении с позапрошлым годом.

Серьезно упал и спрос на жилищное кредитование. Росреестр зафиксировал 13,9 тысячи зарегистрированных в Петербурге ипотек за март 2023 года и 32,8 тысячи за весь первый квартал. Для сравнения: в 2022 году их число было больше на 17,3% и на 23,4% соответственно, а в 2021 году — на 16,5% и на 20,7%.

Причем от падения спроса страдают не только новостройки. Общее число сделок по недвижимости, в том числе и на покупку жилого дома или комнаты в квартире, за первый квартал тоже снизилось — на 24% и на 19,8% в сравнении с 2022-м и 2021 годом соответственно.

В Ленобласти же ситуация не такая плачевная. В период с января по март в регионе заключили 5040 договоров долевого участия и оформили 17 616 ипотек. В сравнении с прошлым годом результатами особенно не похвастаешься — падение на 32,9% и на 13,8% соответственно. Однако если не брать во внимание тревожный первый квартал 2022 года и сравнивать с предыдущими, то число оформленных кредитов и купленных квартир в новостройках даже выросло, хоть и незначительно: на 1,8% и 1,3%.

При этом ипотека как инструмент покупки жилья остается очень востребованной: ее доля в первом квартале 2023 года в сегменте массмаркет, по оценкам «Главстроя», была более 90%, а в марте — апреле по рынку в принципе — более 80% по подсчетам RBI и 88%, по данным Setl Group.

«"Околонулевые" ставки ипотеки практически ушли с рынка. Означает ли это, что теперь ипотека будет менее востребована? Нет, доля ипотеки в марте — апреле 2023 года по-прежнему превышает 80%, ведь для многих покупателей этот инструмент сегодня является фактически единственным доступным способом приобретения жилья», — подчеркивает Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI.

При этом игроки рынка фиксируют не такие уж грустные результаты: в апреле в банке «Санкт-Петербург» заметили положительную динамику по выданным кредитам, а в «Главстрое» — увеличение покупательской активности.

«Во многом этому способствует и действующая программа семейной ипотеки, доля которой в объектах «Главстрой Санкт-Петербург» достигла 45%. Новым трендом становится использование расширенной программы для семей на покупку студий и однокомнатных квартир для подрастающих детей», — рассказала Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора агентства «Главстрой».

Как выросли ставки по ипотеке

После ухода от «нулевых» программ средняя ставка по ипотеке в марте 2023 года, по данным ЦБ, выросла до 8,18% годовых — это максимум с апреля 2020 года. Средняя ставка на первичном рынке достигла 5,2%, а на вторичном — 9,8%, заметили в RBI. «Девелоперы продолжают субсидирование ставок, но самые низкие ставки на практике сегодня — порядка 4%», — подчеркнула Елена Петропавловская.

Минимальная ставка, которую зафиксировали в банке «Санкт-Петербург» — 4,65% по IT-ипотеке, рассказала Мария Гретченко, руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью.

«Средние ставки по программе господдержки составляют 7,7%, по семейной ипотеке — 5,7%. Клиента, как и ранее, интересует комфортный размер ежемесячного платежа, который в настоящий момент достигается за счет более длительного срока кредита», — объяснила Ольга Кузнецова.

При этом дальше — выше. В марте 2023 года минимальные субсидированные ставки по госпрограмме повысили до 6,5%, по семейной ипотеке — до 4,5%, а в мае они поднимутся еще на 0,3% — до 6,8% и 4,8% соответственно, рассказала «Фонтанке» Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Сам размер ипотечного кредита на новостройки, наоборот, снизился — на 6% за первый квартал 2023 года.

Цены на квартиры начали падать

Не только «нулевая», но и льготные программы ипотеки в принципе спровоцировали существенный рост цен на новостройки. Средняя стоимость квадратного метра за первый год программы выросла на 32%, за второй — на 33%, а за третий — еще на 4%, следует из данных ЦИАН.

На старте льготной ипотеки под программу попадали 77% продаваемых квартир, но спустя два месяца увеличился лимит кредитования — с 3 до 6 миллионов рублей в регионах и с 8 до 12 миллионов в Москве и Петербурге. В результате выбор вырос до 92% от всех объектов в продаже. Когда сумму кредита сократили обратно до 3 миллионов рублей, альтернативы поубавились: в июле 2021 года льготная ипотека позволяла купить только 16% вместо 84% месяцем ранее.

Далее подключился рост цен — в марте 2022 года за сумму льготной ипотеки было доступно всего 4% жилья. Лимит кредита увеличили снова — охват программы повысился до 74% рынка, а к апрелю текущего года он составил 70%.

При этом цены на квартиры и спрос на ипотеки с минимальными ставками росли — в итоге минимальный первый взнос по всем городам за три года вырос на 30% — с 640 до 830 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке — сразу в два раза, c 16,2 до 34,5 тысячи рублей.

Сейчас средняя сумма сделки по льготной ипотеке составляет 5,53 миллиона рублей при средней площади квартиры 42,6 кв. м. На старте льготной ипотеки средняя стоимость жилья была 3,2 миллиона, а площадь — 46,2 кв. м, то есть бюджет увеличился на 72% при сокращении площади на 8%, отмечают аналитики ЦИАН.

Однако с уходом «нулевой» ипотеки цены на новостройки снова начали снижаться, раз уж прибавлять доплату за низкую ставку в стоимость квартиры больше не приходится. Так, по данным «Домклик», которые публиковал РБК, в прошлом году средняя цена за квадратный метр составляла 119–120 тысяч рублей, а уже в феврале этого года она опустилась до 117 тысяч рублей и продолжает оставаться на этом уровне.

Больше долгов и просроченных кредитов

При этом впервые с 2020 года увеличился объем проблемных кредитов: в январе 2023 года совокупная просроченная ипотечная задолженность на первичном рынке выросла сразу на 3% — до 4,9 миллиарда рублей, рассказали «Фонтанке» в «Деловом консультанте». Рост составил почти 20% от всего годового объема снижения за весь 2022-й. В Петербурге на начало февраля этого года ипотеку по первичке суммарно просрочили на 379 миллионов рублей.

На рост задолженности тоже могла повлиять отмена «нулевой» ипотеки. «Кредиты, субсидированные застройщиками, подразумевают низкий и комфортный для заемщика ежемесячный платеж, поэтому просрочка задолженности по ним менее вероятна, чем по кредитам, взятым под более высокую ставку», — объяснила Ольга Трошева.

Пока проблема не успела стать патовой и последующие сложности с одобрением ипотечного кредита в настоящий момент не появились, отметила Ольга Кузнецова.

Милена Солдатенкова, «Фонтанка.ру»