Не роскошь, а приватность: для кого строят клубные дома и сколько квартир на этаже считается нормой

Если несколько лет назад камерный клубный формат был признаком исключительно элитного жилья в обеих столицах, то сегодня на рынке Москвы уже стали появляться клубные дома экономкласса, в бизнес-классе их количество тоже растет. Основным критерием такого формата является малое количество жильцов в доме, квартир на одной площадке и в доме в целом. Тенденция к сокращению количества соседей затрагивает всё больше разных сегментов и видов жилья, так как запрос на камерность и приватность среди покупателей на первичном рынке растет.

Количество квартир на этаже зависит от нескольких факторов, но в первую очередь от квартирографии и класса проекта. По словам Павла Гаврилова, вице-президента блока проектирования GloraX, чем больше в жилом комплексе запроектировано однокомнатных квартир и студий, тем больше будет количество квартир на этаже. Как правило, в проектах массового сегмента их число будет больше.

— Говоря об оптимальном количестве, нужно учитывать много вводных — во-первых, это число лифтов, а также форма этажа, — продолжил он. — Например, при Г-образной форме едва ли будет заметен дискомфорт даже при 10 и более квартирах на этаже. Если говорить о нормативах, то при проектировании учитывается возможность эвакуационных путей с этажа, а также количество лифтов в связи с этажностью дома. Однако можно сказать, что оптимальным количеством является 6–8 квартир на этаже. При таком количестве у лифтов не будут собираться очереди, а в паркинге хватит места для всех автовладельцев.

Традиционно считается, что чем меньше квартир в парадной и на этаже, тем комфортнее жить в таком доме. Однако, как уточнила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, этот же фактор делает недвижимость дороже. В проектах массового жилья комфорт-класса нормальным считается 6–10 квартир на этаже.

Что касается нормативов, то размер одной секции не может превышать 500 квадратных метров, а расстояние от любой квартиры до лифта не должно быть больше 25 метров. Как пояснила эксперт, исходя из класса проекта, экономической целесообразности и нормативов по инсоляции и освещенности застройщик волен сам определять, разместит он в такой секции 20 квартир по 25 квадратных метров, четыре квартиры по 125 квадратных метров или любую другую комбинацию.

— Количество квартир на этаже определяется архитектурной посадкой здания, экономическими показателями, позиционированием объекта и застройщика и, конечно, локацией самого объекта, — говорит Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис». — И здесь важен баланс. Говорить, что небольшое количество квартир на этаже — это элитарность, мы бы не стали, потому что в таком случае хрущевки можно определить как премиальный сегмент.

— Количество квартир в одной из секций на этаже определяется пожарными нормами, — добавила Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой». — Максимум по площади — 550 квадратных метров, это и есть отправная точка для проектировщиков. На секцию приходится один лестнично-лифтовой узел, и все пытаются сделать площадь квартир максимальной, чтобы сэкономить на дублировании лестнично-лифтового узла. В такой площади меридиональная секция получается, а широтная, как правило, нет. Соответственно, если это элитное жилье, то может быть и одна квартира на этаже. В экономклассе я встречала 13 студий на одном этаже. Хотя такая планировка уже больше смахивает на общежитие.

Как пояснила Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), количество квартир зависит от посадки дома и от класса объекта. Небольшое количество квартир — от одной до четырех на этаже — является трендом в элитных комплексах, жители которых стремятся к максимальной приватности. Для многоэтажного дома оптимальное число квартир — не больше 6–8 на этаже при 1–3 лифтах.

Возможная квартирография определяется стратегией застройщика — какой продукт он хочет создать, а также нормативами по инсоляции, освещенности помещений и правил пожарной безопасности.

— Большая часть квартир в секции проектируется на основании стратегии застройщика, но часть площади занимают вынужденные планировки — когда нормативы позволяют в какой-то части дома разместить только квартиру определенной формы, — пояснила Наталья Кукушкина. — В связи с этим застройщики больше любят так называемые меридиональные секции, которые расположены с севера на юг. В них помещается наибольшее количество квартир за счет того, что все они будут хорошо инсолированы. В радиальных же секциях, расположенных с востока на запад, появляется фронт квартир с окнами на север, где уровень инсоляции традиционно низкий. В связи с этим застройщику придется предусматривать там квартиры больших площадей. В целом задача проектировщика в том, чтобы выдержать баланс разных типов квартир, работая с расстановкой секций на участке.

Ориентацию по сторонам света диктует специальный СанПин, где отражены требования к инсоляции. Как пояснил Павел Гаврилов, в квартирах с количеством комнат от одной до трех солнце должно непрерывно освещать одну комнату в течение двух часов в день. В квартирах с количеством комнат больше трех эта норма увеличивается до двух комнат. Поэтому чаще всего большие квартиры ориентированы на две стороны. По словам эксперта, как правило, при проектировании избегают ситуации, когда все комнаты выходят на север, так как в этом случае они не получают достаточно света.

— Если говорить про соотношение разных квартир в проектах, необходимо принимать во внимание локацию объекта и его целевую аудиторию, — продолжил он. — Так, сейчас в жилых комплексах точечной застройки без собственной территории и развитой инфраструктуры или в проектах рядом со станциями метро на долю студий и однокомнатных квартир может приходиться до 50% от общего объема предложения, 35% — на двухкомнатные и только 15% на трехкомнатные квартиры. И, напротив, если речь идет о семейных жилых комплексах с развитой инфраструктурой и благоустройством, однокомнатных квартир запроектировано не более 30%, двухкомнатных — 40%, а трехкомнатных 30%.

— Соотношение квартир разной комнатности нам диктует рынок, — считает Каролина Гогунова. — Сейчас очень хорошо продаются однокомнатные квартиры, поэтому им и отдается предпочтение. Студии тоже идут неплохо, и тут уже в зависимости от класса дома: есть дома, где ни о каких студиях не может быть и речи. Далее по популярности идут «двушки» и «трешки». Часто бывает, что за счет проектирования квартир с двумя и тремя комнатами можно выполнить требования по инсоляции (2,5 часа в день на комнату в нашем регионе). С однушками в этом плане сложнее. При этом оптимальное количество квартир на этаже назвать трудно — понятно, что 13 студий — это перебор. Всегда не очень хороша этажная планировка коридорного типа. Хотя, если дом, к примеру, односекционный, и лестнично-лифтовой узел разбивает этот коридор, то и 13 квартир будут в целом неплохо смотреться. В общем, здесь вопрос только в стоимости и классе жилья.

По мнению Ольги Трошевой, соотношение квартир разной комнатности определяется требованиями концепции проекта. При ее разработке и утверждении застройщики ориентируются на запрос покупателей. По ее словам, тенденция на уникальные планировки прослеживается в домах высокого комфорт-класса, премиум-класса и в элитной недвижимости. В классе массмаркет же превалируют небольшие по площади квартиры — студии, однокомнатные и «евродвушки», а с повышением класса увеличивается и процент многокомнатных просторных квартир.

— Мы в своих проектах всегда идем через эргономику пространства, рассматриваем всё через призму комфорта для человека, — добавил Дмитрий Макаров. — Мы стараемся проектировать помещения правильными по соотношению сторон, по глубине и ширине, чтобы в квартиру попадало максимум естественного освещения и можно было оптимально использовать пространство. Также мы минимизируем коридоры в квартирах, а в парадных, наоборот, оставляем достаточно места, чтобы было где развернуться. При этом мы понимаем, что площадь мест общего пользования закладывается в конечную стоимость продукта, поэтому работаем с этим параметром очень бережно и тщательно.

Эксперт отметил, что оптимальное количество квартир на этаже — вопрос относительный, встречаются дома высокого сегмента и с восемью квартирами на этаже. Здесь, скорее, более важна площадь мест общего пользования.

Несмотря на то, что при упоминании слова «клубный» возникают ассоциации с чем-то камерным, количество квартир в таком доме может варьироваться. Павел Гаврилов отметил основные требования к клубному формату: авторский архитектурный проект, расположение в премиальной локации, доступные только резидентам опции и сервисы внутри дома. Как пример, клубный дом Grand House от GloraX находится всего в 400 метрах от Невского проспекта. Архитектурное решение принадлежит Евгению Подгорному, основателю студии Intercolumnium. В комплексе 250 квартир и множество бонусов для резидентов — от террасы на крыше до специального клуба. В клубе резидентов есть общие пространства для всех жителей: от библиотеки и бара до фитнес-зала. Таким образом в проекте формируются общая среда и клубная атмосфера.

— В небольшом малоэтажном проекте за чертой города число квартир в одном доме может быть невелико, — продолжил Гаврилов. — Однако все перечисленные параметры, свойственные клубным домам: расположение, услуги для резидентов и высокий уровень архитектуры, вряд ли будут соблюдены. Поэтому назвать такой проект клубным в полной мере нельзя.

Клубный статус дома определяется не только количеством квартир на этаже и в доме в целом, но также статусом проекта и набором опций, которые доступны только его жильцам, добавила Наталья Кукушкина. Это может быть частный бассейн, сигарная комната, терраса на крыше дома и т. д.

— В прямом смысле слова это закрытый клуб, доступ в который есть только у его членов, — пояснила эксперт. — И за это нужно платить — нести повышенные расходы на коммунальную инфраструктуру. Просто маленький объект — это еще не клубный дом. Этот термин является в некотором роде маркетинговым понятием, характеризующим очень дорогую недвижимость в центре города.

Каролина Гогунова подчеркнула, что клубный дом — это всегда небольшое количество квартир, безусловно, удобная локация, качественная архитектура, продуманные планировки, высокие потолки.

— Это элитное жилье, ни в каких других классах жилья клубный дом все-таки не может существовать, — подытожила она.

— Клубный дом по классу жилья относится к элитной недвижимости, — поддержала Ольга Трошева. — Он рассчитан на небольшое количество квартир — в среднем на 50–70. Помимо ограниченного числа соседей клубный дом обладает и другими люксовыми характеристиками. Среди них — сложные архитектурные решения в оформлении фасадов, уникальные планировки, удобное расположение в престижных районах города, благоустроенные и полностью закрытые территории. Таким образом, малоэтажный дом класса массмаркет фактически не может стать клубным домом, так как он не будет отвечать общепризнанным критериям элитной недвижимости.

При этом, по словам Трошевой, большинство покупателей воспринимают 8–10 квартир на этаже как норму, и в целом этот показатель носит для многих второстепенный характер. Изначально человек выбирает проект и тип квартиры и после этого уже ищет конкретную планировку и корпус. Если в понравившемся доме еще и будет всего шесть квартир на этаже, то это дополнительный бонус, но не решающий фактор выбора.

А Дмитрий Макаров считает, что для добрососедства, скорее, важна общая инфраструктура: места, где создаются и крепнут соседские связи, и это важнее для покупателей, нежели количество квартир на этаже.