«Мегаполисы — это города одиночек». Почему квартиры и апартаменты студийного формата покупали и будут покупать

Сегодня на студии приходится около 40% всех сделок на первичном рынке Петербурга и пригородов — их покупают чаще всего как первое жилье или в качестве инвестиции. При этом нельзя сказать, что студии сейчас — лидеры продаж. Это особый формат под конкретный запрос, который при должном внимании может быть даже комфортнее некоторых однушек. Кто и какие студии покупает сегодня, рассказали участники круглого стола Фонтанки».

Разумная доля

В Петербурге последние несколько лет заметен тренд на снижение метража во всех сегментах жилья. Как отметила Татьяна Халилова, и.о. директора департамента продаж Glorax, по сравнению со средними площадям квартир в 2010 году к сегодняшнему дню мы уже потеряли порядка 15–20% в площади, причем и в «комфорте», и бизнес-классе, и в премиум-сегменте. Квартиры-студии в Петербурге остаются все так же востребованными, как и год-два назад. Кто бы ни считал этот продукт пережитком прошлого, такие квартиры нравятся клиентам и отлично продаются.

— Большие мегаполисы вроде Петербурга и Москвы — это города одиночек. Таких покупателей здесь 40–45%, и им как раз нужен подобный формат жилья, — говорит эксперт. — Доля студий в наших проектах составляет около 8%, если не считать апартаменты. Безусловно, при доле студий в 20–30% в проекте уже встает вопрос комфорта проживания, так что 10% студий нам кажется оптимальной долей в квартирографии.

— Мы видим, что многие застройщики, которые начинали с апартаментов стандартной площади в 23–35 кв. м, вводят новые корпуса, где площадь юнитов сокращается до 18 кв. м, — рассказал Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical. — Наши исследования показали: чем меньше юнит, чем больше доходности он приносит инвестору при меньшей стоимости. Но инвестпривлекательность формата — это одно, а долго жить на площади 12–15 метров будет проблематично. Поэтому такая площадь оправдана в проектах гостиничного типа, где вся необходимая для жизни инфраструктура расположена за пределами номера. Аналитика рынка Москвы показывает, что в начале года из всего объема предложения в аренде студии занимали всего 4%. А это значит, они востребованы у арендаторов — и пока есть спрос, их будут строить.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», оценил долю студий на рынке первичного жилья в 22–24%. Сюда входят студии всех возможных конфигураций, включая большие площади.

— Что касается апартаментов — не стоит вводить дополнительные термины, наподобие «доходного жилья», в которых можно только запутаться, — говорит он. — Есть сервисные — апарт-отели. Это доходная недвижимость, поскольку у нее есть программы доходности и есть кому эти программы реализовывать. И есть несервисные апартаменты — все остальные. Принципиальных отличий в студиях нет. В апарт-отелях студии, как правило, составляют основу номерного фонда, поскольку спрос на их аренду всегда высок — как в краткосрочном формате, так и в долгосрочном.

Доля студий в новостройках напрямую зависит от класса объекта. Как уточнила Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания №1», например, в жилых комплексах высокого ценового сегмента их может не быть совсем. Или же это будут просторные квартиры площадью от 50 кв.м с несколькими окнами. По сути, это квартиры свободной планировки, где можно при желании установить перегородки и выделить спальню или детскую. Но чаще собственники оставляют студии в элитных домах в первозданном виде.

— В комфорт-классе число таких квартир может варьироваться от 0 до 30%, — говорит она. — Например, в нашем семейном ЖК «Поэт» студий нет. А в ЖК того же комфорт-класса «Шекспир» их около 13%, метраж от 21 до 27 кв. м. В ЖК «Байрон» доля студий составляет 7%, метраж от 27 до 33 кв. м. В проектах стандартного класса, расположенных на периферии, студии могут занимать и более 50% от всего объема предложения.

Сколько места нужно

Как рассказал Александр Терентьев, минимальная площадь студии, которую удалось найти на рынке, — 11,6 кв.м. Это проект реновации где-то в центре Петербурга, когда старую квартиру поделили на мелкие.

— Среди новых объектов минимальная площадь студии, которую мы нашли в своем исследовании, — 12,8 кв.м — добавил Терентьев. — Поскольку у нас отель, небольшой метраж оправдан. Мы считаем, что в номере нужно только спать, готовить самое необходимое и хранить минимум вещей. На 12 метрах у нас есть даже кухня. За пределами номера гостя ждет общественное пространство, где происходит вся остальная жизнь внутри отеля. В Digital Village Vertical гость может заниматься работой, спортом, проводить досуг в зонах, которые предназначены именно для этих занятий. Что касается максимальной площади студии, то на рынке представлен метраж 107 кв. м. без перегородок. На таком можно сделать любое зонирование и необходимое количество комнат. Если судить по продажам юнитов в апартаментах за 5 месяцев этого года, то средний метраж продаж по всем застройщикам составлял 23–38 кв.м.

— Диапазон площадей очень широк, — говорит Сергей Софронов. — От менее 19 до более чем 50 кв.м. Есть варианты как с балконами и лоджиями, так и без. Наиболее распространены студии площадью в диапазоне 20–25 кв.м. Обычно такие квартиры большой площади проектируются в рекреационных апартаментах. В Петербурге подобные есть в Курортном районе. Они, кстати, и лидеры по стоимости — цены в них сопоставимы со стоимостью в премиальных жилых домах в центре города.

— У нас рынок студий представлен максимально разнообразно: есть уплотненные коммуналки, которые «нарезают» для продажи как студии, есть типовые студии — своего рода «вагончики» площадью 22–23 кв.м, есть более комфортные виды метражом 30–35 кв.м с двумя-тремя окнами и возможностью более функционального зонирования — в таких квартирах какое-то время спокойно могут проживать двое, — рассказала Татьяна Халилова. — Также не стоит забывать и про студии свободной планировки площадью и 100, и 200 «квадратов», которые выбирают люди, предпочитающие опенспейс.

— В зависимости от класса жилья разнятся и форматы студий, — пояснила Оксана Понаморенко. — Сейчас их средний метраж составляет 23,5 квадратных метров. Но важно понимать, что в некоторых проектах такая квартира может по площади быть сопоставима с однокомнатной квартирой. В то же время в новостройках за КАД можно найти варианты в 18–19 «квадратов».

Ценовой разброс

Татьяна Халилова подчеркнула, что верхней ценовой отметки на студии фактически нет, так как любую квартиру в теории можно превратить в студию. В целом же по рынку первичного жилья в качественном предложении цена начинается от 7 млн рублей. В апартаментах можно найти студии стоимостью от 5 млн рублей.

— На рынке минимальное ценовое предложение по студиям есть в Шушарах — от 2 млн рублей, — рассказал Александр Терентьев. — Более надежный вариант с точки зрения застройщиков можно найти за КАД — от 3 млн. Стандартные юниты в апартах, в более выигрышных локациях (ближе к метро) начинаются от 3,9 млн, а в центральных предела крайней цены нет.

— В таких районах, как Шушары, Колпино, Девяткино и подобных при покупке студии можно уложиться в 3 млн рублей, — добавил Сергей Софронов. — Выбор будет из небольшого числа вариантов, разумеется, но он будет. Самое бюджетное предложение можно найти чуть меньше, чем за 2,8 млн руб.

Особые студии

Хоть студии и считаются бюджетным форматом жилья, это не значит, что их нет в высоких классах — «бизнесе» и «премиуме». По словам Александра Терентьева, студии по площади в этих сегментах более просторные, частично зонированные, бывают по площади 50 кв.м и более. И они все сдаются без отделки, так как в более высоких классах жилья важно оставить максимальный простор для дизайнеров.

— В комфорт-классе и стандартном сегменте студий гораздо больше, и покупателя меньше смущает число квартир на этаже, — пояснила Татьяна Халилова. — Но и в других ценовых сегментах жилья студии все равно присутствуют. Их используют как инвестиционные квартиры те, кто не готов покупать в сомнительном проекте с 20 квартирами на этаже то, что потом будет сложно продать. Для Москвы и Петербурга также популярна история с «квартирами для пиджака», которые предназначены для кратковременного проживания — например, на время командировок. Классические студии площадью 22–30 кв.м в премиальном сегменте составляют всего 2–5%, и такие лоты здесь не особо популярны.

— В дорогой недвижимости студии есть, обычно это помещение от 35–40 кв.м, иногда даже с террасой, — добавил Сергей Софронов. — Такие квартиры находят покупателей среди людей помоложе и любителей интерьеров в стиле лофт, ваби-саби, минимализм и тому подобных.

Все решают деньги

Студии популярны, конечно, не потому, что люди хотят жить на маленькой площади, говорит Татьяна Халилова. Главная причина их выбора — это доступный бюджет.

— Были времена, когда студии в не самых плохих локациях продавались за 1,5–2 млн рублей, сейчас же в наших проектах их цена начинается от 7 млн рублей, — продолжила она. — Если сравнить с полноценной однушкой с изолированной комнатой и кухней, то разница в цене может достигать 2–2,5 млн рублей — и для клиента она может быть критичной. Но не скажу, что сейчас студии — самое востребованное предложение в сегменте низкого чека: в «комфорте» и «стандарте» эти лоты более интересны клиенту в первую очередь на этапе старта продаж.

При этом стоимость квадратного метра в студии выше, поэтому основной выбор всегда стоит между ней и небольшой однушкой. По словам эксперта, бывает, клиент может позволить себе однушку или небольшую двушку, но за КАД. Его не устраивает место, и тогда он готов ужиматься по метражу квартиры в пользу студии, но в шаговой доступности от метро. По мере того, как семья увеличивается, появляется потребность в квартире побольше — тут уже рассматривают более свободные варианты, но подальше от центра города. Это то, что двигает процесс купли-продажи на рынке студий.

— Что касается апартаментов, у нас в проекте GloraX Заневский большой объем апартаментов площадью 22–23 кв. м, и мы видим интерес инвесторов именно к этому продукту — добавила Халилова.

— Студии — это инвестпродукт, именно поэтому их выбирают, — говорит Александр Терентьев. — Соглашусь, что одиночек в городе очень много, и хорошо, когда есть возможность купить большую квартиру в нужной тебе локации, но если ты один, возникает вопрос — зачем брать большую? Современные продукты на рынке апартов содержат все необходимое за пределами номера: все активности, события и досуг. Когда приходит время обзаводиться половинкой, тогда и принимается решение о расширении площади — возможно, со сменой района.

— Студии приобретают как первую квартиру, для инвестиций или просто потому что ни на что больше нет денег, -подчеркнул Сергей Софронов. — Но все же чаще всего — как первую квартиру. Жители студий, в среднем, довольно молоды. Это, можно сказать, стартовое жилье.

Семья против студии

Развитие семейной ипотеки повысило спрос на большие лоты — семейные квартиры с несколькими комнатами. Что ставит вопрос о судьбе продаж студий на фоне бума программ господдержки.

— Семейная ипотека — большая поддержка для девелоперов, она помогает реализовывать большие лоты, — говорит Татьяна Халилова. — Но все-таки тренд на уменьшение продаваемого метража есть, и как бы ни хотелось продать стометровые квартиры семье из 4 человек, сделать это непросто. Доход у клиентов не увеличился, на фоне привлекательных ставок ежемесячные ипотечные платежи за квартиры большого метража все равно высокие. Мы видим, что чаще всего по условиям семейной ипотеки покупают евро-трешки метражом до 60 кв.м. Как правило, это две комнаты и кухня-гостиная, что подходит для семей с двумя детьми. Разнополые дети получают каждый по комнате, а родители живут в гостиной, однополых детей можно поселить вместе, вторую комнату занять родителям, оставив общее пространство кухни-гостиной. Я не могу сказать, что по семейной ипотеке хорошо продаются только большие метражи, студии тоже — их покупают ребенку на будущее или для отселения подросшего ребенка от родителей.

— Семейная ипотека — это сильная конкуренция для нас, — говорит Александр Терентьев. — Понятно, что юниты дешевле и могут быть в более выгодных локациях, но для тех, кто рассматривает ипотеку, мы можем предложить ставки в районе 11%, а по льготным программам — 5,6%. Поэтому часть наших инвесторов стала смотреть в сторону жилья как инвестиции. Теперь объяснение инвестпривлекательности и преимущества апартаментов с точки зрения вложения средств при сравнении с жильем требует больше времени и усилий.

— Основная целевая аудитория студий — это молодые люди и пары, ну и конечно, инвестиционные покупатели, — говорит Оксана Понаморенко. — Семьи с детьми все же отдают предпочтение более просторному жилью, хотя бы однокомнатным квартирам. Поэтому развитие семейной ипотеки оказало незначительное влияние на спрос на студии. Тем не менее, при достаточном метраже и грамотной планировке такая квартира может стать хорошим вариантом для семьи с ребенком. Для экономии места стоит использовать мебель-трансформер, скрытые системы хранения и задействовать пространство на лоджии.

По словам Сергея Софронова, если развитие семейной ипотеки и повлияло на спрос на студии, то совсем незначительно. По этому виду спросом пользуются двух- и трёхкомнатные квартиры.

— После ипотеки для IT это наиболее выгодная программа с низкой ставкой. И покупатели здесь из категории тех, кому нужна квартира побольше, — говорит он. — На структуре спроса это уже отражается. По нашей практике, преимущественно спросом по семейной ипотеке пользуются двухкомнатные квартиры. Сейчас в наших проектах среди всех покупок в ипотеку доля семейной программы достигает 80% для двухкомнатных и 20% — для трехкомнатных.

Студия против однушки

Если взять два лота — студию и однушку в одном проекте, — ключевое влияние на принятие решения о покупке окажет размер ипотечного платежа. Как пояснила Татьяна Халилова, если разница в цене между этими двумя объектами достигает двух миллионов рублей, то на первоначальный взнос это существенно не повлияет, а вот ежемесячный платеж может отличаться на 5–10 тысяч рублей в месяц.

— Если по какой-то причине у клиента нет возможности столько платить, конечно, он будет выбирать студию, — добавила она. — Есть клиенты с определенной кредитной нагрузкой, и мы просто не можем им согласовать кредит на квартиру более привлекательного метража. Поэтому студии выбирают из экономии на платеже. Но наверняка у многих из нас есть знакомый, который когда-то купил студию и потом пожалел: признал, что, возможно, стоило платить на 10 тысяч в месяц больше, но выбрать однушку.

— Критерии комфорта студии и однушки отличаются настолько значительно, что можно говорить лишь о предпочтениях, — добавил Сергей Софронов. — Студия может оправдать себя, если пространство использовано без ошибок. Она может быть и больше однокомнатной квартиры — запросто. В масс-маркете, где студий больше всего, это, конечно, редкость. Но, например, варианты студий с трехметровыми потолками встречаются и в комфорт-классе.

— Студийный формат однозначно может быть комфортнее однушки, всё зависит от планировки, — считает Александр Терентьев. — Для сравнения: у нас есть однокомнатный юнит в 35 кв. м и студия на 32 метра. И вот выбор чаще всего идет в пользу студии, так как она шире, просторнее. Зонировать спальную зону от кухни можно и некапитальными перегородками, при этом свободного пространства остается больше. Это касается тех, кто собирается в студии жить. А вот для инвесторов более важны цифры доходности, и поэтому они выбирают лоты меньшей площади.

Не просто прямоугольник

Каждый застройщик в рамках продуктовой конкуренции так или иначе пытается разнообразить планировки и дизайн студий, чтобы выделиться. И вариантов здесь великое множество. Есть студии с нишами, несколькими окнами, высокими потолками с возможностью организации второго света. Как рассказала Татьяна Халилова, в студиях площадью 22–23 кв. м при высоких потолках можно сделать второй уровень: внизу будет гостевая зона и кухня, а на антресоли можно расположить спальное место. На последних этажах можно предусмотреть свет с крыши через люк или сделать в студии несколько больших окон в пол, при этом узких и длинных, чтобы была возможность расставить мебель у стены.

— В наших апартаментах основная масса номеров классической планировки, но есть сегмент «комфорт», где само пространство юнита прямоугольной формы и шире — это позволяет установить зоны хранения, — говорит она. — В апарт-комплексе GloraX Заневский мы предусмотрели широкий подоконник — это любовь наших клиентов, там можно сделать зону для работы или релакса с мягкими подушками. Вообще, достаточно открыть любое приложение по дизайну — и тогда на каждую студию можно найти идеальный дизайн-проект: для студента, романтичной девушки, семейной пары.

— Основной упор в отеле наш дизайнер делает на зонирование — даже на 15 метрах есть точечно подсвеченные спальная зона, рабочая зона. Визуально это даже не создает ощущения небольшой площади, — продолжил Александр Терентьев. — Хорошим решением для нас стали широкие проходы при входе в студию, что позволяет разместить там зону хранения. Удобно, что дальше начинается кухонная зона, то есть готовка происходит у прохода, а не у кровати.

Не выйдут из моды

Обилие инвестиционных покупок студий на фоне льготных ставок последних лет породило опасения, что рано или поздно весь этот объем квартир хлынет на рынок и затоварит его. Однако события прошлого года показали: если даже при оттоке спроса это и произошло, то объем студий на рынке не стал проблемой. Как рассказала Татьяна Халилова, студии арендуются и сдаются, покупаются и перепродаются, не задерживаясь в экспозиции долгое время. К моменту ввода проекта в эксплуатацию инвесторы, как правило, пытаются реализовать свои лоты, но у застройщика есть выгодные ипотечные инструменты, поэтому действовать напрямую через застройщика выгоднее, чем покупать у инвесторов.

— Глобального увеличения спроса на студии мы не ожидаем, — подытожила Халилова. — По нашим проектам мы видим: покупатели студий стали очень грамотными — они считают деньги и сравнивает. Студии в больших городах скорее всего никогда не выйдут из моды, как бы нам ни хотелось жить в больших квартирах. Возможно, если позволит ситуация, со временем эти студии станут более просторными и комфортными.

Александр Терентьев поддержал оптимистичный прогноз. По его словам, резкий отток граждан в прошлом году привел к увеличению арендного рынка и падению ставок на съем. Но аренда студии подешевела в среднем на 9%, а больших квартир — на 30%.

— Мы видим, что ликвидность студий выше и они более устойчивы к разным жизненным ситуациям. Апартаменты же — это, в первую очередь инвестиционный спрос, который в нестабильные периоды всегда немного замирает, но потом восстанавливается. Несмотря на это, за прошлый год доля повторных покупок у нас выросла до 30% от всего объема. Также мы рассматриваем все же некое увеличение площади юнитов в новых очередях. Хотя планировка в 12,5 кв.м показывает максимальную доходность, Петербург к такой площади не готов — здесь оптимальным воспринимается размер от 17–23 кв.м, на чем мы и сосредоточимся.