«Есть желание продать, но не за копейки». Фонд Андрея Якунина ищет покупателя на гостиничные активы в Петербурге

Фонд Venture Investment and Yield Management (VIYM) Андрея Якунина, сына экс-главы РЖД, ищет покупателей на отель Four Seasons Hotel Lion Palace, а также комплекс «Никольские ряды», в котором работают гостиницы «Театральная Площадь» и «Экспресс Садовая». Найти инвесторов, готовых заплатить «честную цену», будет проблематично, уверены участники рынка, тем более что без поддержки глобальных брендов развивать такие активы будет крайне сложно.

О намерении VIYM расстаться с гостиничными активами «Фонтанке» сообщили источники на рынке, знакомые с планами собственников. По словам одного из них, по Four Seasons Hotel Lion Palace идут «активные просмотры». По «Никольским рядам» велись переговоры с инвесторами, ранее купившими отели Sokos, отмечает источник. Но всё упирается в цену. «Есть большое желание продать, но рынок предлагает копейки», — добавляет он. «VIYM пытается продать гостиницу в "Доме со львами" уже несколько лет», говорит другой собеседник «Фонтанки». Поиски инвестора, вероятно, активизировались, когда Андрей Якунин обозначил свою позицию по поводу спецоперации на Украине.

В самой VIYM не стали отрицать возможность расстаться с гостиничным бизнесом. «В случае поступления привлекательных предложений мы готовы рассматривать возможность выхода из активов в интересах наших инвесторов», — сообщили в пресс-службе фонда.

Переговоры по «Никольским рядам» с потенциальными инвесторами в компании не подтвердили, но и не опровергли. «Awara IT (под таким названием в СМИ упоминалась группа компаний Александра Ермакова и Юрия Шумакова, выкупившая отели Sokos. — Прим. ред.) провели отличную сделку, выкупив операционный бизнес Sokos. Однако сложно говорить о том, есть ли у них возможность привлечь дополнительное финансирование, необходимое для приобретения других активов», — отметили в VIYM. «Фонтанка» направила запрос Юрию Шумакову, но тот оставил его без комментария.

Косвенным подтверждением подготовки к сделкам может служить тот факт, что недавно управляющие гостиничными активами VIYM компании сменили «прописку». Как следует из данных СПАРК, АО «Тристар Инвестмент Холдингс», которое ранее принадлежало кипрской Walia Enterprises Limited, в мае 2023 года перешло к ООО «Валиа Энтерпрайзис Лимитед», зарегистрированному в Калининграде. Владельцем АО «Никольские ряды» в начале июля стала калининградская компания «Имрихолд Лимитед», сменив кипрскую Imrihold Limited.

Отель Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg в особняке Лобанова-Ростовского на Вознесенском проспекте, 1 открылся летом 2013 года. Реконструкция здания, построенного в XIX веке по проекту Огюста Монферрана, началась в 2009 году и обошлась в 250 миллионов долларов. В отеле 183 номера с видами на Исаакиевский собор, Александровский сад и Адмиралтейство. Само здание принадлежит управлению делами президента и до 2053 года находится в аренде у АО «Тристар Инвестмент Холдингс».

По информации «Фонтанки», на продажу выставлено именно АО «Тристар Инвестмент Холдингс». Ранее эта компания заключила договор на прямое управление с международным оператором Four Seasons. Летом 2022 года тот объявил, что приостановил оказание услуг. Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg продолжил независимую операционную деятельность, хотя и сохранил права на бренд.

Один из собеседников предполагает, что после смены собственника права на бренд будут отозваны. «После продажи это будет просто Lion Palace», — говорит он. Что касается прав на недвижимость, то вероятно, договор с управделами президента предполагал возможность выкупа и «во многом этот выкуп прошел». «То есть это фактически просто форма приватизации, но пока последний рубль не будет оплачен, формально — это госсобственность», — комментирует он. Другой источник отмечает, что сделка была заключена в формате «недвижимость в обмен на инвестиции», то есть собственник должен возместить инвестору стоимость работ на объекте, если речь идет о неотделимых улучшениях. Налог на имущество, который платит управление делами президента, может быть даже выше, чем арендная плата, предполагает собеседник.

В VIYM не стали прямо отвечать на вопрос, перейдет ли к покупателю право на использование бренда Four Seasons, отметив, что это вопрос договоренности с международным оператором. «В соответствии с лучшими профессиональными стандартами договор с гостиничным оператором подразумевает право владельца бренда на согласование смены или контроля собственника. Наши договоренности с Four Seasons — не исключение», — сообщили в пресс-службе.

По данным СПАРК, в 2022 году выручка «Тристар Инвестмент Холдингс» составила 1,6 миллиарда рублей, а чистая прибыль — 2,7 миллиарда рублей (показатель оказался больше выручки за счет внушительной суммы "прочих доходов" - прим.ред.).

При этом задолженность компании на конец 2022 года составляла порядка 8,8 миллиарда рублей, из которых около половины приходится на кредит, выданный Северо-Западным банком ПАО «Сбербанк» в 2019 году.

В конце прошлого года ГБУ «Управление по эксплуатации зданий в Северо-Западном федеральном округе» управления делами президента РФ через суд потребовало заключить допсоглашение к договору аренды «Дома со львами» и повысить арендную плату за объект с 2,2 миллиона рублей в месяц примерно до 3,6 миллиона рублей. Но суд истцу отказал.

В 2017 году, когда Андрей Якунин в первый раз объявлял о намерении расстаться с Four Seasons, объект оценивался в 400 миллионов долларов США, но желающих не нашлось. Сейчас участники рынка тоже считают сделку маловероятной. «Покупателей ищут все, желающих купить за копейки тоже много. Но за копейки [нынешние собственники] продадут вряд ли, поскольку вложили большое количество денег. Желающих платить [справедливую цену] тоже мало — отели — не высокомаржинальные объекты», — говорит совладелец одного из пятизвездочных отелей Петербурга.

«Никольские ряды» и вовсе предстоит продавать без поддержки международных брендов. Здание бывшего Никольского рынка на Садовой, 62 Venture Investments & Yield Management купило на торгах в 2010 году. Реконструкция завершилась в 2018 году. В рамках первой очереди открылись гостиницы Holiday Inn Express и Meininger, а также Hard Rock Cafe. Позднее добавилось общественное пространство во внутреннем дворе. В 2020 году Meininger съехал, а в 2022 году британская InterContinental Hotels Group (IHG), которая владеет Holiday Inn, сообщила о прекращении всей своей деятельности в России. Сейчас гостиницы в «Никольских рядах» работают под брендами «Театральная Площадь» и «Экспресс Садовая». Выручка «Никольских рядов» в 2022 году составила 433 миллиона рублей, чистый убыток — 131 миллион рублей.

В VIYM уверены, что оба объекты перспективны для инвесторов. «На фоне развития внутреннего туризма мы наблюдаем уверенное возвращение к доковидным показателям, в том числе RevPAR (доходность на один номер. — Прим. ред.) в Four Seasons Lion Palace, рост операционной прибыли гостиниц "Театральная Площадь" и "Экспресс Садовая" и интерес к обновленной концепции общественного и event пространства двора "Никольских рядов", — уточнили в фонде.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»