Позеленеть от стараний. Как новый ГОСТ для экологичного строительства отразился на рынке жилья

Новый «зеленый» ГОСТ для строительства действует уже более полугода: ряд параметров в стандарте обязателен для застройщиков, а часть можно внедрять добровольно. Игроки рынка говорят, что обычный покупатель сегодня озабочен в основном платежом по ипотеке, а на энергоэффективность, например, пока обращают внимание покупатели только более высокого класса жилья. Что изменилось за последнее время и стало ли строительство более экологичным, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Скрупулезный ГОСТ

История началась в 2022 году, когда «ДОМ.РФ» предложил застройщикам поучаствовать в «обкатке» ГОСТа: «пропустить через него один из своих проектов по разным критериям и посмотреть, как это будет работать», рассказала Александра Болилая, директор по инвестициям LEGENDA Intelligent Development. По применению критериев на практике оценивается экологичность или «зеленость» застройщика, ему дают оценку: «отлично», «хорошо» и так далее. Вместе с LEGENDA в отработке стандарта участвовали еще два девелопера — «Самолет» и «Эталон», все это длилось с июня по декабрь 2022 года.

— Это была не самая простая процедура, так как мы были первыми, и все было в ручном режиме, скрупулезно: на каждый критерий надо было дать конкретный ответ и буквально в ручном режиме посчитать, например, сколько метров до детской площадки и т.д., — говорит эксперт. — Оказывается, для соответствия стандарту необходимо следить за озеленением с точки зрения аллергенности — таких посадок на территории должно быть менее 1%. Приходилось и высказывать свое мнение, участвуя в эволюции ГОСТа. Например, изначально обязательным критерием было прописано наличие чистовой отделки — мы не считали это правильным. Мы аргументированно донесли свою позицию до «ДОМ.РФ», и с нами согласились: все-таки покупатель сам должен принимать решение, нужна ли ему эта отделка.

До уровня «отлично» по ГОСТу пока не дошел никто, участники остановились на отметке «хорошо». После первого этапа стало понятно, что с каждым девелопером работать тяжело, и поэтому сосредоточились на создании скоринговой системы. Как пояснила Александра Болилая, теперь идет работа по максимальному облегчению и автоматизации оценки «зелености» того или иного проекта. Авторы ГОСТа расширили градацию и приходят к пониманию, что именно нужно загрузить на портал со стороны застройщика, чтобы максимально быстро и бесшовно принять решение, какую категорию ему присвоить.

— Почему мы в это вписались? — продолжила эксперт. — В 2022 году мы как никогда почувствовали, что для нашего покупателя, возможно, нужна еще альтернативная независимая экспертиза подтверждения качества его покупки, подтверждение, что дом, который он выбрал, — классный, правильный. «ДОМ.РФ» сейчас отмечает соответствие изначально заявленному стандарту как на стадии проектирования, так и после сдачи объекта. Такая экспертиза даст гарантию клиенту, что построят именно то, что нарисовано на картинке. А для нас было бы хорошо все же иметь дополнительную обратную связь о том, что является качественным для рынка.

— Неосведомленному покупателю может показаться, что до внедрения ГОСТа ничего этого не было, — говорит Андрей Паньков, заместитель генерального директора по строительству Объединения «Строительный трест». — Конечно же, это не так. В наших проектах используются практически все критерии, которые лежат в основе «зеленого» ГОСТа. Новый стандарт приведет к вовлечению большего количества застройщиков в тщательную проработку своих проектов. Можно надеяться, что подавляющее большинство проектов в недалеком будущем будет предоставлять жителям высокий уровень комфорта. Оценку соответствия критериям мы проводим собственным подразделением, ответственным за контроль качества, — как на этапе проектирования, так и на этапе строительства.

В Setl Group изначально другая история: девелопер принял решение развивать с точки зрения зеленого строительства проект «Солнечный город. Резиденции» и сертифицировать его по стандарту Green Zoom, параметры которого схожи с ГОСТом.

— Пока мы ограничились только этим проектом и не стали применять его в других объектах, так как пока не увидели большого интереса у покупателей, — рассказал Дмитрий Комендантов, руководитель проектов комфорт-класса «Петербургской Недвижимости» (Setl Group). — В данный момент их больше интересует ставка по ипотеке, а не экобаллы объекта. Но ГОСТ, несомненно, работает и рассчитан на годы вперед, со временем его будут применять более активно. Мы разработали свой внутренний стандарт экологичности в компании — SetlGreen («СэтлГрин»), он во многом совпадает с ГОСТом по основным пунктам: безбарьерная среда, наличие велопарковок и дорожек и т.д.

Множество параметров

Большая часть современного жилья пока далека от высоких экологических стандартов, считает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1». По ее словам, чаще всего экологичные проекты — это в большей степени маркетинговый термин, чем реально используемые технологии. В основном распространение находят технологии, направленные на снижение энергопотребления и повышение энергоэффективности. Для этого почти все современные дома оснащены регуляторами режимов отопления, энергосберегающими лампами освещения, датчиками движения, доводчиками дверей.

— Такой подход при более высоких затратах на этапе строительства окупается при эксплуатации дома, — говорит она. — Поэтому и жильцы готовы покупать квартиры в «зеленых» домах даже по более высокой цене. Ведь новые технологии положительно отражаются на расходах на коммуналку. Если же говорить об озеленении, то оно уже давно является необходимым условием для сдачи дома в эксплуатацию. Так же, как и создание рекреационных зон для взрослых и детей, а также безбарьерной среды для маломобильных лиц и свободных от машин территорий. Эти параметры, по которым оценивается экологичность проекта, есть в большинстве современных проектов, в том числе и в новостройках компании Л1.

Александра Болилая предложила разделить два понятия — стандарта и самого зеленого строительства. По ее словам, стандарт — это формализация качества строительства на сегодня, а девелопмент — это всегда про развитие продукта.

— Когда мы говорим о зеленом строительстве, то с каждым годом фокусы на разных моментах продукта меняются, — уточнила она. — Если сначала мы говорили о планировочных решениях, то вызов 2022 года был в создании системы технологической инфраструктуры, мы назвали ее «Технобокс». Основная задача была так оптимально расположить проводку, чтобы вентиляция, кондиционирование, системы «умного дома» правильно интегрировались внутри квартиры. В 2023 году на первое место вышел фокус на цифровизацию строительного процесса, тот самый BIM (ТИМ), чтобы докрутить первые реализованные этапы. Стало важно, чтобы при автоматической сборке дома в цифре правильно рассчитывалась и «ложилась» инженерия, чтобы можно было посчитать объем материалов максимально быстро.

— «Строительный трест» уже долгое время является лидером кирпичного домостроения на Северо-Западе, поэтому наши дома отвечают «зеленым» стандартам, ведь керамический кирпич — экологически чистый и энергоэффективный строительный материал, обеспечивающий не только эффект «термоса», но и отличную шумоизоляцию, что тоже входит в критерии ГОСТа, — продолжил Андрей Паньков. — В начале 2023 года мы приступили ко второму этапу развития ЖК NEWПИТЕР в Новоселье Ломоносовского района Ленобласти. Именно там возводится дом, который официально получил статус «зеленого». У него класс энергоэффективности А, предусмотрено озеленение и благоустройство территории, детские и спортивные площадки, безбарьерная среда, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых отходов.

— Сложностей с соблюдением параметров не возникло, однако пришлось соотнести затраты и результат, который компания получит с точки зрения бизнеса, — говорит Дмитрий Комендантов. — Да, как крупная компания, которая держит руку на пульсе и старается внедрять все передовые стандарты, нам очень важно реализовывать зеленые проекты. Но порой этот результат не настолько нужен потребителю, чтобы мы были на 100% экологичными. Также по ряду технических нюансов иногда бывает сложно в полной мере организовать, например, безбарьерную среду, где-то — трудности с зеленым насаждениями, но все эти моменты мы решаем, всегда выполняем основные требования и даже перевыполяем нормы. Думаю, если мы сейчас решим получить сертификацию на любом из строящихся объектов, это точно будет оценка «хорошо».

Все дело в ресурсах

Если строительная отрасль советского периода основывалась на принципах стандартизации и серийного производства и в то время мало задумывались об энергоэффективности зданий, то современные технологии строительства дают потребителю широкий круг возможностей для экономии: от теплоизоляции, создающей комфортный микроклимат, до возобновляемых источников энергии, подчеркнул Андрей Паньков.

Энергоэффективными новостройки делает целый комплекс мер — фасадные решения, остекление, регуляторы отопления, энергоэффективные лифты. Как добавила Александра Болилая, современное остекление сейчас делают со специальным напылением ионов серебра — через него солнце проходит в квартиру в минимальном объеме, не требуя лишний раз включать кондиционеры.

Что касается фасада, то одно дело купить фасадные решения, а другое — правильно собрать фасадный «пирог», потому что от качества сборки очень зависит энергоэффективность дома.

— Энергоэффективность — это следствие качества жилья, — продолжила эксперт. — Покупатель смотрит не на уровень энергоэффективности, а в целом — будет ли его жилье классным? Сейчас у нас все строящиеся объекты энергоэффективности класса А, мы фокусируемся на правильных фасадных решениях, правильном остеклении — чтобы лишнее тепло не приходило с улицы и не уходило из квартиры. И мы задумались, что раз для покупателя до конца не понятно, что это за буквы на фасаде, то было бы интересно создать некую градацию совместно с экспертами рынка — сколько можно сэкономить при каком показателе энергоэффективности, буквально пересчитать это в рублях. Это многопараметровый расчет, к тому же многое зависит еще и от того, как ресурс тратят внутри квартиры, вплоть до частоты протирания пыли с ламп и люстр.

— Энергоэффективность — это целый ряд параметров: фасады, окна, вентиляция, ИТП, кондиционирование, система «умный дом». Однако нет универсального решения под все классы продуктов, — говорит Дмитрий Комендантов. — Для комфорт-класса подходят в основном типовые решения, например толщина утеплителя 150 мм, стандартные окна. В высоком комфорте устанавливаются окна на балконах с солнцеотражающим покрытием. В объектах бизнес- и элит-класса повышенный коэффициент энергоэффективности, во всех таких объектах внедряется система «умный дом», отопление всегда реализовывается по горизонтальной разводке с погодным регулированием и системой ИТП. В «комфорте» мы достигаем уровня энергоэффективности В или С, в более высоком классе этот показатель выше, так как покупатели предъявляют другие требования к продукту. На практике менее 1% клиентов в комфорт-классе понимают, какие выгоды у высокой степени энергоэффективности дома.

Покупатель еще не в курсе

Запрос покупателя в основном касается чего-то, что можно увидеть, условно «потрогать» и сразу воспринять. По словам Дмитрия Комендантова, глубоко на продукт, например вплоть до оптимизации полива растений, люди пока не смотрят.

— Осязаемая экологичность — основной акцент нашего продукта, — добавил он. — Наш внутренний стандарт мы поделили на несколько групп: экологичность, эргономичность, энергоэффективность, водоэффективность и так далее. Самым важным для потребителя остается экологичность не только в плане сертификации отделочных и стройматериалов или очистки воды, а скорее — образ жизни на территории — детские площадки по экостандартам, рекреационные зоны внутри проекта, возможность сортировать мусор и вести здоровый образ жизни.

По словам эксперта, продукт компании делится на «комфорт», «высокий комфорт» и два более высоких класса, и целевые группы покупателей у них разные.

— Потребитель «комфорта» хочет получить качественный дом без излишков, такой, чтобы позволить себе покупку квартиры в нем, — уточнил эксперт. — В высоком классе экономить на собственном удобстве не готовы. Например, увеличение толщины утеплителя на большой дом даст колоссальное удорожание строительства и, как результат, квадратного метра, но это серьезное улучшение теплоизоляции. Система четырехступенчатой очистки воды, несмотря на затраты, по итогу почти не тратит ресурсы жильцов. Или очистка воздуха в лифте — это недорого для нас как для застройщика и, следовательно, для покупателей. Так что на вопрос, «готов ли потребитель доплачивать за «зеленость», ответ — все зависит от выбранного класса жилья.

— Мы специализируемся на бизнес-классе, и наша целевая аудитория — это семейный покупатель, который покупает не первую квартиру, ему важно что-то максимально комфортное, — добавила Александра Болилая. — Я считаю, что сейчас такой рынок, когда по всех продуктах выше «эконома» покупателю важны две вещи: в первую очередь, ипотека с ежемесячным платежом и встроенные в нее финансовые инструменты, второе — качество продукта. Мы изначально строили дома, которые отвечают самым высоким запросам покупателя и нашим стандартам. Цена квадратного метра у нас выше, чем у окружения, но покупатель голосует рублем.

— Нельзя отрицать тот факт, что «зелёный» стандарт приведет к росту издержек, которые раньше оптимизировались, — полагает Андрей Паньков. — Но я считаю, что современный покупатель на первичном рынке недвижимости уже достаточно квалифицирован и осознанно подходит к выбору уровня комфортности своего будущего дома и его стоимости.

Оксана Понаморенко считает, что в целом еще многие люди сами не готовы к созданию экологичной среды. Например, раздельный сбор мусора приходится по нраву далеко не всем, и установка специальных контейнеров не помогает решить проблему.

Больше зеленых строек

Качество жилья в плане экологичности растет, особенно это заметно в регионах, где уже не сравнить современные проекты и то, что делалось лет 10 назад, продолжила Александра Болилая.

— С другой стороны, если говорить о сертификации, то это еще и про активность институтов развития жилья, которые должны быть в диалоге с девелопером, — считает она. — И тут встает давний интересный вопрос: а что девелопер получает за то, что он становится «зеленым»? Обсуждают и «зеленую» ипотеку с сильным снижением ставки, и льготное проектное финансирование, и «зеленые» облигации с льготным купоном. Но я считаю, что нужно давать преференции для девелоперов, кто строит «зеленые» дома: возможность получить еще три участка под такие же дома или быстро пройти градкомиссию, получить разрешение на строительство. Градостроительная мотивация привела бы к дальнейшему развитию качества жилья.

— Без работы с населением тут не обойтись, — добавил Дмитрий Комендантов. — Для увеличения числа «зеленых» домов надо взаимодействовать с людьми, доносить до них выгоду такого подхода. Сегодня мало кто при покупке новостройки понимает, на чем он сэкономит в дальнейшем, что и как снизит его потребление ресурсов, не задумывается о комфортном микроклимате и других опциях. «Зеленое» сознание пока еще слабо развито — с его актуализацией придет и развитие «зеленого» строительства.

А Оксана Понаморенко дополнила — по ее мнению, развитию экостроительства может способствовать «зеленая» ипотека, которую планируется запустить на смену программе с господдержкой.

— На портале «Наш.дом.рф» уже сейчас можно произвести выборку объектов по критериям «зеленого» стандарта, — подытожил Андрей Паньков. — Думаю, что в ближайшем будущем такая возможность может перекочевать в популярные порталы-агрегаторы предложений недвижимости. И тогда девелоперам ради сохранения конкурентоспособности необходимо будет привести свои проекты под стандарты «зеленого» строительства. Поэтому число проектов «зеленых» домов будет расти.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»