Движение вверх — и обратно. Почему новостройки Петербурга становятся ниже

За пять лет — с 2018 по 2023 год — средняя высота новостроек в Петербурге снизилась на три метра: с 19,2 до 16,1 метров (по данным Единого Реестра застройщиков). Эксперты связывают это с активным малоэтажным строительством на южном направлении, где действуют высотные ограничения. Но причина не только в этом. Почему строить в высоту выгодно и на каких условиях застройка в городе может и дальше снижаться — такие вопросы обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В 2014 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области был принят новый высотный регламент, согласно которому в области застройщикам нельзя возводить дома выше 18 этажей. Петербург, как уточнила Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», поделен на зоны, в каждой из которых установлен свой потолок. Поэтому снижение этажности, в первую очередь, связано именно с введением нормативов.

— Наша статистика тоже подтверждает, что высотность снижается, — говорит Булат Мирзаханов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Основная причина этого тренда — изменение подхода застройщиков, которые на фоне усиливающейся конкуренции осознают, что бесконечные кварталы 25-этажек уходят в прошлое. И у девелоперов, и у покупателей укрепляется мнение, что это — не самое комфортное жилье. Важную роль сыграло и изменение нормативов, которые стали прозрачнее и конкретнее, чем это было 10–20 лет назад.

Есть, по его словам, и третий фактор: в петербургской агломерации увеличивается объем строительства именно в Ленобласти, а там ограничения по высотности в среднем строже, чем на окраинах города, где позволялось не слишком ограничивать себя в высоту. Сюда же он отнес тот факт, что застройщики распробовали форматы низкоэтажных проектов и ИЖС — это тоже влияет на показатель средней высотности. «На рынке наберется, наверное, уже больше десятка проектов, где крупные девелоперы, всегда строившие высотки, начали строить ИЖС или смешанные проекты», — добавил Булат Мирзаханов.

— Считаю, что снижение — это результат требований региональных нормативов градостроительного проектирования, которые определяют плотность застройки, — говорит Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». — Из-за снижения плотности застройщик ограничен и в площади будущих объектов. Также новый Генплан, рассмотрение которого сейчас идет, показывает, что в некоторых функциональных зонах изменяются показатели высотности. И третий фактор, влияющий на средний показатель этажности, — повысился спрос на проживание в комфортных и при этом малоэтажных комплексах. Это также влияет на планы застройщиков.

На себестоимость строительства влияет количество этажей и общие расходы на строительство, отмечает Булат Мирзаханов. Площадь кровли 30-этажного и трехэтажного дома может быть одинаковой, поэтому важно, как распределяется удельная стоимость на квадратный метр. По его мнению, девелоперам, которые строят невысокие дома, на конкурентном рынке сложнее удерживать цены.

— Если рядом строятся два дома на 9 и 15 этажей, при их равном классе и качестве один квадратный метр в 15-этажном проекте должен стоить дешевле, — считает эксперт. — Мы работаем над разумной высотностью и соблюдением баланса стоимости «квадрата». Эта задача выполнима — нужно просто стараться сохранять сомасштабную человеку среду там, где это не влияет на цену. Например, у наших проектов средняя этажность от 9 до 13 этажей, а место сопоставимо с районами массовой застройки в черте Петербурга.

По словам Алексея Белоусова, на увеличение стоимости жилья влияет сокращение высотности и плотности.

— На одном участке при строительстве меньшего количества квадратных метров затраты остаются примерно такими же, как и для высотного проекта. Постройка нескольких этажей в высоту во многом проще, чем сокращение высотности, — пояснил эксперт. — Себестоимость в таких малоэтажных ЖК будет расти. С другой стороны, у застройщиков нет желания продать неадекватно дороже, исходя из затрат на проект. Но во всех случаях квартиры должны быть проданы, причем затраты на создание объектов большей этажности (инженерная инфраструктура, дороги и пр.) ненамного отличаются, чем если бы проект был реализован с меньшим числом этажей. При этом цена кв м в таком комплексе будет выше. Это очевидный факт, как и то, что комфорт проживания в таком доме, как правило, более высок.

— Жилье массового сегмента в городе не сможет окупиться, если дом будет малоэтажным, — говорит Оксана Понаморенко. — Поэтому малоэтажка в основном представлена в прилегающих к городу районах в области. Здесь можно найти 3–5-этажные дома, построенные, как правило, из газобетона. Земельные участки в таких местах более доступны, а такой материал позволяет удешевить строительство.

В городской черте для жилья массового сегмента оптимальная высота — 10–12 этажей. Все, что меньше, будет сложно окупить, выше — нередко нельзя построить из-за регламента, добавила она.

Определения мало- и среднеэтажного строительства есть в приказе Росреестра. Как подчеркнул Булат Мирзаханов, малоэтажкой считаются здания до 4 этажей, до 8 этажей — среднеэтажная застройка, а все, что выше девяти, в стране считается высотным строительством.

— Есть и нормативные особенности строительства в зависимости от высоты — например, количество лифтов, — говорит он. — Но мы ориентируемся не на то, сколько их, а на время ожидания этого лифта: бывает, и в малоэтажной секции его можно ждать долго, если квартир там много. Особенность проектирования малоэтажного жилья — это очень тщательная работа над себестоимостью. Особенно если речь идет о комфортном четырехэтажном, но при этом доступном жилье, которое покупают, по большей части, в ипотеку.

В качестве одного из примеров, влияющих на себестоимость, он привел детские площадки: мы привыкли, что в новостройках они есть в каждом дворе, но это и дорого, и может мешать соседям из-за шума. Если обратиться к европейскому опыту, там все чаще делают единый плейхаб на квартал из 3–5 домов, а внутри дворов сохраняется более утилитарная функция. Это, к тому же, экономит средства.

— Мало- и среднеэтажное строительство принципиально отличаются от высотного, но тут играет важную роль еще и место, — говорит Алексей Белоусов. — В спальных и граничащих с КАД районах малоэтажка — это, скорее, требование времени, там сама близость к лесам и полям располагает, чтобы эта зона была малоэтажной. Другое дело, когда участок в центре: здесь пойти на повышение комфорта за счет сокращения этажей нецелесообразно, потому что стоимость земли очень высока. Именно от локации зависит причина той или иной высоты.

С точки зрения стоимости земли малоэтажные ЖК целесообразно строить в тех районах, где много недорогих земель сельхозназначения, считает Алексей Белоусов.

— Именно этот фактор мог бы стимулировать там малоэтажную застройку, — продолжил он. — Но иногда перед девелопером стоит задача не только построить, но и в разумные сроки продать — и вот тогда высота увеличивается. Этажность в конкретном месте зависит, в том числе, от подхода девелопера и класса жилья.

По мнению Оксаны Понаморенко, в целом строить малоэтажные — до пяти этажей — дома в черте Петербурга нецелесообразно. Исключение — проекты премиального класса в исторической части города, для которых камерность — одно из важнейших условий.

Прогнозировать развитие малоэтажного жилья в конкретных районах довольно сложно. Как подчеркнул Булат Мирзаханов, каждый девелопер оценивает участок в соответствии со своей маркетинговой стратегией. Один застройщик предпочтет построить в центре Крестовского острова трехэтажный особнячок на 12 квартир, а другой выберет возвести там дом с максимальной высотой, чтобы наверху были видовые пентхаусы. Все будет зависеть от того, что разрешают нормативы, ведь высотный регламент — это основной ограничитель.

— Девелоперы, как правило, стремятся достичь того потолка, что позволяет регламент, особенно когда мы говорим про комфорт и эконом-класс жилья, — подытожил он. — Главное, чтобы оно было доступно по цене в тех проектах, где высотность не играет решающей роли для покупателя.