Как через суд сменить управляющую компанию «от застройщика». Опыт Петербурга

В Петербурге жильцы ЖК «Светлый мир «Тихая гавань...» сумели через суд оспорить решение общего собрания жильцов, по которому управляющей компанией было назначено юрлицо, связанное с застройщиком. Путь по смене УК от застройщика — всегда непростой. Рассказываем, какие аргументы помогли истцам.

Группа жильцов дома по адресу: Вилькицкий бульвар, 7, строение 1, через суд потребовала признать недействительным протокол № 1 общего собрания собственников от августа 2021 года. На основании этого документа дому «прописали» управляющую компанию от застройщика ЖК — ООО «Светлый мир «Внутри». К нему и был подан иск.

Адвокат Ирина Баханович, которая представляла интересы жильцов в суде, рассказала, что в первую очередь жителей не устроил размер тарифов. Жильцы указали, что не согласны с рядом принятых на основании протокола решений, так как считают: это было сделано с нарушением законодательства. В частности, на момент проведения собрания квартиры не были переданы дольщикам по акту приема-передачи, и был нарушен срок передачи.

Фактически, пояснили истцы, в голосовании принимал участие застройщик, при подсчете кворума были учтены помещения, не переданные по акту приема-передачи. В связи с этим была нарушена процедура уведомления о собрании и отсутствовал кворум.

В первой инстанции истцы потерпели неудачу: Василеостровский районный суд в сентябре 2022 года оставил иск без удовлетворения. Суд счел, что застройщик вправе принимать участие в общем собрании собственников и голосовании по помещениям, не переданным иным лицам по передаточному акту.

Заявители отправились в апелляцию. В городском суде коллегия судей отменила решение райсуда, согласилась с истцами и признала решение общего собрания недействительным.

На что обратил внимание суд во второй инстанции:

— Право принимать участие в голосовании на ОСС (общее собрание собственников) многоквартирного дома по статье 48 Жилищного кодекса имеют собственники помещений. А по смыслу статей 44–48 ЖК РФ именно собственники являются участниками ОСС.

— По статье 131 и части 2-й статьи 223-й Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимость, его возникновение, прекращение и переход подлежит государственной регистрации.

— Факт того, что застройщик несет бремя содержания имущества, не переданного дольщикам, не свидетельствует о возникшем праве собственности. Поэтому разрешение на ввод в эксплуатацию, которое получает застройщик, само по себе не влечет появление у него права собственности на помещения. Соответственно, и права на участие в ОСС у застройщика также не возникает.

В реестре собственников, которые приняли участие в собрании, владельцем помещений с 1 по 996 указано ООО «Северная двина» (это юрлицо-застройщик, связано с Seven Suns Development). А в качестве документа, подтверждающего собственность, приложено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Им же было подтверждено и право собственности на полтора десятка нежилых помещений. Поэтому суд счел, что из общего числа голосов все эти помещения надо исключить. Путем несложных арифметических операций от кворума осталось чуть более 8% голосов вместо заявленных в протоколе 67,5%.

Также суд указал: раз на момент проведения собрания дольщикам не были переданы квартиры, невозможно было и предоставить экономическое обоснование повышенным тарифам по оплате коммунальных услуг.

«Проблема, с которой повсеместно сталкиваются будущие жители новостроек — это аффилированные с застройщиком управляющие организации. Зачастую застройщики даже не утруждают себя правильно провести ОСС с учетом всех требований ЖК РФ и при подписании акта приема-передачи квартиры сразу дают дольщику бюллетень голосования и договор с УК», — прокомментировала «Фонтанке» Баханович. По словам адвоката, многие счастливые от заселения люди даже не задумываются, что их права нарушаются.

Другая проблема, на которую обратила внимание Баханович, — это проведение общего собрания параллельно передаче квартир. «То есть идут приемки и осмотры, и в то же время уже идет ОСС. Согласно Жилищному кодексу, необходимо за 10 дней уведомить собственника о предстоящем голосовании», — напомнила она.

Адвокат констатировала, что бывают случаи, когда дом только начинает заселяться, а УК уже выбрана, причем не по временному договору с застройщиком, а именно на общем собрании. «Когда жители начинают интересоваться, как так произошло, выясняются удивительные вещи. Инициатор собрания извещал не дольщиков, а застройщика, и в реестре собственников документом-основанием числится акт ввода в эксплуатацию», — пояснила собеседница. Она напомнила, что Минстрой неоднократно обращал внимание: нельзя голосовать проданными по договорам долевого участия, но не переданными квартирами. Однако позиция судов в этом случае разнится.

Впрочем, судебные баталии пока не окончены, хотя решение второй инстанции уже вступило в силу. Как рассказали «Фонтанке» в управляющей компании, по делу была подана кассационная жалоба, которая назначена к рассмотрению судом.

«ООО «Светлый мир «Внутри» не принимало участия в ОСС, инициатором собрания был собственник помещений и провел общее собрание в соответствии с действующим законодательством. Официальная позиция управляющей компании может быть представлена после рассмотрения дела судом кассационной инстанции», — добавили в УК.

Обновление. Третий кассационный суд общей юрисдикции 20 декабря 2023 года отменил определение Горсуда о признании общего собрания недействительным и отправила дело на новое рассмотрение. Дата заседания пока не назначена.

Справка:

Связанное с застройщиком Seven Suns Development ООО «Светлый мир «Внутри», согласно данным СПАРК, принадлежит Михаилу Шамину. Гендиректором компании является Ольга Ефимова. Доходы компании за 2022 год составляют 369,8 млн рублей.

УК, согласно информации с сайта компании, управляет шестью жилыми комплексами: «Квартал «Светлый мир «Внутри», «Светлый мир «Я — романтик», «Светлый мир «О, юность», «Светлый мир «Жизнь», «Светлый мир «Тихая гавань...» и Cruise Apart.

Ирина Корбат,

«Фонтанка.ру»