Успешный 2023-й. Инвесторы вложили в недвижимость Петербурга рекордные суммы, но в следующем году это не повторится

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге по итогам 2023 года может превысить 160–180 миллиардов рублей. Такой прогноз 5 декабря озвучил партнер консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик. Однако следующий, 2024-й год, по прогнозу аналитиков фирмы, принесет почти на треть меньше инвестиций. На то есть объективные причины, основная из которых — осталось не так уж и много объектов для покупки. Не каждый год в городе продают «Меги» и «Невский центр».

Коммерческая недвижимость — это объекты, которые приобретаются целенаправленно для извлечения прибыли. К ним относится как земля под редевелопмент, так и готовые объекты — торговые центры, стрит-ретейл, склады и офисы. Консалтинговые компании говорят о рекордном уровне вложений в такие объекты в целом по России. Так, по данным NF Group, общий объем инвестиций по итогам трех кварталов 2023 года уже составил 565,5 миллиарда рублей. Ожидается, что к концу года показатель вырастет до 650–700 миллиардов, а вот в 2024 году — упадет почти вдвое, до 350–400 миллиардов рублей.

В Петербурге ситуация пропорциональная. Компания ожидает, что по итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость уляжется в диапазоне 160–180 миллиардов рублей. Это близко к показателю 2021 года, когда в коммерческую недвижимость города инвесторы вложили рекордные за последние шесть лет 171,9 миллиарда рублей. В 2024 году, прогнозируют аналитики, показатель упадет на 28–31%, до 110–130 миллиардов рублей.

Такую же динамику наблюдают в консалтинговой компании IBC Real Estate. Там сообщили «Фонтанке», что совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью в Петербурге за 11 месяцев составил 123 миллиарда рублей. Это на 56% больше, чем за полный 2022 год, и близко к рекордному результату 2021 года — 125 миллиардов рублей.

«До конца года мы ожидаем закрытие еще ряда сделок, а итоговой показатель инвестиционных вложений может достигнуть 140–150 миллиардов рублей, что станет максимумом за всю историю наблюдений», — говорит Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге.

В 2024 году в компании ожидают продолжение активности со стороны «жилых девелоперов», которые будут наращивать свои портфели, а также закрытие ряда сделок по выходу иностранных игроков, которые находятся в продвинутой стадии, но не завершатся до конца текущего года. Тем не менее общий объем инвестиций на рынке города в следующем году вернется к 70–90 миллиардам рублей, что опять-таки почти в два раза меньше.

«Сокращение транзакций относительно уровня 2023 года будет связано с рядом факторов. Во-первых, снижается количество сделок по выходу иностранных собственников из российских активов, во-вторых, высокий уровень ключевой ставки, который будет сохраняться в начале следующего года, будет являться "сдерживающим" фактором для инвесторов», — объясняет Владимиров.

«Ключ, наверное, будет высоким как минимум до середины следующего года, — говорит партнер NF Group. — Поэтому мы будем видеть снижение объема сделок с банковским финансированием. Но их будет замещать доля инвесторов, которые работают за собственные капиталы, такие как, например, инвесторы, вкладывающие коллективные деньги».

К последним, например, относятся ПИФНы и ЗПИФНы. Такой способ инвестирования позволяет не зависеть от дорогих банковских кредитов, а потому в борьбе за активы у фондов более сильная позиция, чем у их конкурентов с заемными средствами. Сами банки наряду с другими игроками создают подобные объединения и привлекают деньги частных инвесторов.

К тому же, как показывают данные NF Group, ставки капитализации недвижимости не меняются вслед за каждым движением «ключа», а остаются на стабильном уровне. Так, за последние 14 лет ключевая ставка успела побывать на пиковых отметках в 17, 20, 15 пунктов, в то время как доходность по объектам коммерческой недвижимости всё время находилась в диапазоне 9–10%. То есть в период высокого «ключа» инвесторы «чуть-чуть недозарабатывали», а когда ключевая ставка находилась ниже показателя доходности, наоборот, зарабатывали больше.

«Это говорит о том, что недвижимость, в отличие от других финансовых инструментов, для инвестора в долгий срок представляет максимально стабильный, максимально надежный доходный инструмент», — отмечает Бибик и призывает не бояться высокого «ключа».

Другой вопрос в том, что основная доля инвестиционных сделок в уходящем году совершилась благодаря продаже объектов уходящих из страны или уже покинувших ее иностранцев. По данным консалтинговой компании Nikoliers, за 2022–2023 годы зарубежные компании продали активы на 373 миллиарда рублей.

«Иностранные собственники недвижимости в России в основном реализовали свои ключевые активы. И хотя потенциал пока полностью не исчерпан, и в активной стадии находится несколько крупных сделок, в среднесрочной перспективе объем транзакций начнет стабилизироваться», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе Nikoliers.

Там отмечают, что основной объем сделок как раз пришелся на сегменты с наиболее сильным проникновением зарубежных игроков, например, — ретейл. Это справедливо и для Петербурга. Предметами самых крупных сделок с коммерческой недвижимостью, что были совершены в городе в 2023 году, стали торговые объекты. Это два комплекса «Мега», которые приобрел «Газпромбанк», «Невский центр», новым владельцем которого стала структура инвестиционной компании «Тринфико». Также в составе сети из семи торговых центров по России к новому собственнику перешел «Парк Хаус». Только после них идет крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости Петербурга — продажа финскими компаниями EKE Finance Oy и Vicus Oy БЦ «Пулково Скай» инвестфонду Balchug Capital. Сделка оценивается в 6–7 миллиардов рублей.

Вот и в 2024 году ожидается, что основные сделки с коммерческой недвижимостью пройдут в торговле. В частности, источники «Фонтанки» указывают на ТРЦ «Галерея» как на крупнейший из доступных объектов. Как сообщала в конце сентября газета «Ведомости», 50-процентную долю фонда Morgan Stanley Real Estate Fund VII в торгово-развлекательном центре может приобрести Mubadala Investment Company из ОАЭ, которой с 2019 года принадлежит половина объекта.

«В строительство сейчас вкладываться не так интересно как раньше, поэтому [в 2023 году] очень мало было построено и введено торговых комплексов, если говорить только о районных форматах, а крупных торговых центров не строили и не вводили ввиду высокой стоимости строительства на текущий момент. То же самое можно сказать и о бизнес-центрах. Есть отдельные случаи, но, как правило, в тренде сейчас идти сейчас по пути реконструкции, то есть выкупать на торгах или на рынке здания и делать их реконструкцию под различные цели», — отмечает Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU.

Привлечь принципиально новых иностранных инвесторов вряд ли получится. NF Group прогнозирует снижение доли иностранного капитала в объеме инвестиций на петербургском рынке в 2024 году с 1,5% до нуля. «В России еще остается достаточное количество иностранных собственников недвижимости, однако многие из них приостановили планы по развитию, в том числе расширение портфелей, заняв выжидательную позицию. В течение нескольких лет объем иностранных инвестиций будет находиться на низком уровне, что обусловлено высокими рисками для международных игроков», — говорят в Nikoliers.

«Ликвидные предложения по-прежнему будут интересны нашим инвесторам, поскольку многие ориентированы именно на российский рынок, учитывая санкции. Уже не вкладываются в зарубежную недвижимость или вкладываются уже не так активно, как в первой эйфории. На тот же Дубай был массовый спрос, но тем не менее многие вернулись и вернулись к инвестициям именно в российскую недвижимость», — рассуждает Полина Фиофилова.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»