Новое на старом. Как редевелопмент промышленных территорий меняет город

Если бы мы вернулись на 10 лет назад, то не узнали бы набережные и некоторые территории в центре Петербурга: их занимали производства. Сегодня там — жилые и деловые объекты, общественные пространства. Но сейчас процесс перевода промышленных земель под жилую застройку затормозился. Большинство таких предложений встречают отказ, так как город все же стремится развивать промышленность. Правда, инвесторов старые промзоны привлекают все же «под жилье», а предприятия предпочитают сооружать за его пределами.

Какие территории сейчас активно застраиваются и почему тормозит процесс редевелопмента, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Петровский остров, Выборгская и Октябрьская набережные, все, что выходит на берег Невы, — это самые интересные с точки зрения архитектуры и расположения территории в городе. Так считает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».

— Территории предприятий с самыми интересными локациями в Петербурге уже застроены, — отметил он. — Это сделало привлекательным облик города, лицо которого — в том числе и набережные. Ведь на «первой линии» теперь стоят не производственные здания, а современные и комфортабельные жилые комплексы.

— Если бы мы сейчас перенеслись в Петербург 10-летней давности, то не узнали бы территории вдоль Обводного канала, Московскую заставу, Московскую-Товарную, квартал в районе Новгородской улицы, Синопскую набережную и еще десяток мест в историческом центре, — продолжил Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development. — Впервые о редевелопменте в его современном понимании серьезно заговорили в конце «нулевых», когда освоение «серого пояса» и вывод промышленных предприятий за территорию центра начались в крупных масштабах.

Процесс продолжается до сих пор — тем более, что жилые комплексы на бывших промышленных площадках города неизменно пользуются популярностью, так как чаще всего строятся в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Так, в 2023 году на сделки в таких комплексах приходится порядка 40% — около 43 тысяч. По сравнению с предыдущим трехлетним периодом, показатель снова вернулся к максимуму: в 2020–2022 годах он снижался и был на уровне 30–31%.

— В этом году самыми популярными местами редевелопмента по объему спроса стали территория между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом, между парком Сосновка и Удельным парком и в окружении станций метро «Лесная» и «Черная речка», — говорит Ольга Трошева. — На их долю пришлось 45% от общего количества сделок во всех подобных объектах. По мере ввода готовых проектов улучшается архитектурный облик микрорайонов, благоустройство, развивается социальная инфраструктура.

По ее словам, благодаря редевелопменту уже преобразились многие городские территории: например, бывшая промышленная зона вокруг станции метро «Фрунзенская», где ранее размещались корпуса завода «Петмол», Варшавский вокзал и трамвайный парк. Объекты промзоны заменили новые дома, в частности — жилой квартал «Галактика» от ГК «Эталон», «ARTквартал. Аквилон» и «Promenade» от Группы Аквилон, «Новомосковский» от компании «ЮИТ» и другие.

Также примером преображения привокзальных территорий в Петербурге стало освоение бывшей станции «Московская–Товарная» в Центральном районе (жилой квартал «Царская столица» от ГК «Эталон»). В Калининском районе среди крупных проектов можно выделить редевелопмент Артиллерийского завода, проведенный «Группой ЛСР» (ЖК «Cinema», ЖК «Калейдоскоп», ЖК «Калина-Парк»), и ЦДС (ЖК «Кантемировский»). А также завод «Авангард», который силами компаний Setl Group (ЖК «Авангард», ЖК «Атланта», ЖК «Полюстрово парк») и «Строительный трест», стал жилым районом.

Бывшие промышленные территории Петровского острова за несколько лет превратились в элитный квартал с однородной застройкой и целым кластером объектов бизнес- и премиум класса от различных застройщиков — в том числе от Setl Group (TheOne, GrandeView, «Петровский квартал на воде»), RBI («Петровская ривьера»), «Группы ЛСР» (Neva House, Neva Residence, Neva Art) ГК «Эталон» («Петровская доминанта») и так далее.

— Из масштабных проектов можно выделить участок вдоль Октябрьской набережной, — добавил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — По соотношению параметров расположения и доли видовых квартир это один из самых удачных проектов редевелопмента в сегменте комфорт-класса. Точечных примеров в городе немало — например, на Васильевском острове и в Выборгском районе. В премиальном сегменте один из самых ярких проектов наш — «Северная корона». Здесь полный набор: преображение локации, большой для подобных проектов масштаб, пополнение качественного предложения на дефицитном рынке премиума, реконструкция дореволюционного здания в составе проекта под апартаменты и много прочего.

Алексей Белоусов подчеркнул: в основном освободившиеся после заводов городские территории идут не под производственную застройку. Это, скорее, исключение из правил, если промышленные здания остаются.

— Приведу простой пример: территория завода «Электрик», которая выходила на набережную Малой Невы Петроградского района, — рассказал он. — Уникальное производство станков, сварочного оборудования и объектов атомной промышленности было вынесено в Ленинградскую область, а на освободившемся месте появились жилые комплексы, офисные помещения. Нет никакого смысла размещать производство в центре города. Эта земля действительно дорогая, а те же самые рабочие места будут также востребованы и в Ленинградской области. Таким образом, меньше людей приезжают на работу из области, в том числе из новых построенных районов. Пример завода «Электрик» показывает, каким образом можно сохранить производство и сделать его рентабельным, необходимым и нужным, но при этом сократить трудовую миграцию.

Александр Кравцов добавил, что в зависимости от статуса земли на бывших промышленных территориях девелоперы реализуют жилые и коммерческие проекты: жилые комплексы, офисные здания, апарт-отели, общественные пространства.

— Класс потенциальной застройки напрямую определяется расположением и окружением, — напомнил Сергей Софронов. — По объемам, разумеется, лидирует комфорт-класс. За счет расположения стоимость квадратного метра в таких проектах обычно выше средней, если оценивать рынок в целом.

— На бывших промышленных территориях активно строятся жилые комплексы и кварталы с полноценной инфраструктурой, — продолжила Ольга Трошева. — Реализация таких проектов существенно влияет на развитие городской среды и социально-экономической сферы: вместо депрессивных заброшенных зданий возникают современные дома, школы и детские сады, активно заполняются коммерческие помещения. Также редевелопмент — хорошая возможность для возведения апартаментов или гостиниц. Еще одно направление — адаптация бывших промзон под общественные и культурные пространства. Например, в этом году город получил культурный центр «Левашовский хлебозавод», пространство «Фабрика» на Кирочной улице, в ближайшее время планируется создание подобных проектов на территориях бывших фабрик «Скороход» и «Красное знамя».

По ее словам, сейчас преображается территория между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом: на месте химзавода «Пигмент» возводятся здания от Setl Group Pulse Premier, уже сдан «Pulse на набережной», а на бывших территориях заводов «Аэрок» и «Баррикада» расположены ЖК «Цивилизация» и «Цивилизация на Неве» от «Группы ЛСР».

В Выборгском районе между Сосновкой и Удельным парком среди крупных проектов можно выделить редевелопмент завода «Светлана», проведенный холдингом Setl Group (Svetlana Park и «Панорама парк Сосновка») и «Евроинвест Девелопмент» («ID Светлановский»).

Как отметила эксперт, в районе между станциями метро «Черная речка» и «Лесная» под жилое строительство активно осваиваются бывшие территории таких предприятий, как «Севэнергострой», «Абразивный завод Ильич», завод им. Карла Маркса, кондитерская фабрика «Азарт», «Новый Лесснер» и других. Кроме того, крупные области в Петербурге адаптируются и в Московском районе (бывшие территории завода «Самсон», Кубинская улица), Васильевском острове и др.

У вопроса, что строить на новом месте и от чего зависит новая функция бывшей промзоны, множество вариантов ответа. Как считает Алексей Белоусов, многое зависит от требований органов госвласти, самоограничений застройщика, особенностей самой территории — например, ее исторической значимости. Вариантом может быть и сознательное микширование каких-то функций объектов.

— К примеру, в ходе реконструкции Левашовского завода была сохранена центральная часть здания — «шайба», где находилось производство хлеба. «Шайба» сохранена как историческое место, но при этом рядом построили новый жилой комплекс. И все прекрасно сочетается, — привел пример эксперт.

Как отметил Сергей Софронов, жилая недвижимость наиболее дорогая в себестоимости строительства, в том числе за счет социальных обременений. Общественные и деловые проекты чаще реализуются в рамках реконструкции, капитальных ремонтов, реставрации. Во всяком случае, наиболее яркие примеры — именно из этой категории.

— Вопросами возрождения промышленности девелоперы не занимаются, поскольку под это должен быть заказ, — говорит он. — Тенденция последних лет — переезд предприятий за город и в черту ОЭЗ, что объясняется экономикой. Современную инфраструктуру, подходящую для современных производств, проще построить с нуля, нежели реконструировать старые промышленные здания. Если говорить о сносе всего, что было, и новом строительстве, то у проектов жилой недвижимости экономика привлекательнее, и девелоперы такими проектами интересуются. Тем более, что возможностей, ввиду отсутствия планов реорганизации серого пояса, не так и много.

Как рассказал Сергей Софронов, о трудностях перевода промышленных земель под застройку красноречиво говорит статистика — 99% всех заявок об этом к проекту Генплана было отклонено.

— Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле говорит, что сохранение промзон и привлечение в них новых предприятий остается приоритетом городских властей, — уточнил он. — Более того, площадь этих территорий должна будет увеличиться на 630 га. С одной стороны, понять это можно. Петербург как очень крупный город без промышленного кластера существовать не может. Оценки разнятся, но считается, что «серый» пояс дает около 1 млн рабочих мест. С другой стороны, в ситуации, когда 40% от центральной части города относится к промзонам, говорить о создании общегородской комфортной среды для людей не приходится.

Алексей Белоусов считает, что основные трудности заключаются в том, что город стремится развивать промышленность на землях промышленного назначения.

— Город стремится найти инвесторов, которые сделали бы на конкретном месте производство, сократив, в том числе, миграцию населения между городом и областью, — говорит эксперт. — Но такое воссоздание рабочих мест не решит проблему. Ведь чем больше рабочих мест в городе и меньше за его пределами, тем больше людей будет ездить из области в город, но не наоборот.

Еще одна проблема — охраняемые объекты промышленной архитектуры, к которым просто не знают, как подступиться. Александр Кравцов говорит, что застройщики готовы браться за реализацию сложных объектов, когда правила игры прозрачны и прогнозируемы. Когда можно рассчитать сроки согласования работ и быть уверенным в том, что его деятельность не вызовет никаких проволочек в будущем.

Сносить памятники и строить на их месте что-то новое, конечно, нельзя, но реконструкция или включение объекта-памятника в состав нового строительства вполне возможны, считает Сергей Софронов. Примеры есть, но в ряде случаев работа с такими объектами настолько сложна, что инвесторов эти потенциальные процессы просто отпугивают.

— Отсутствие трудностей в согласовании с властями должно совпасть со внятной экономической перспективой, — считает он. — Но есть и такие примеры, как «Красный треугольник», где число собственников помещений и зданий делает очень туманной перспективу договориться со всеми. Скорее, нужен промежуточный этап выкупа всего объекта новым собственником и уже затем запуск процесса частично редевелопмента, частично реконструкции.

—Это штучные объекты, которые требуют гораздо большего внимания, вложения сил, энергии и организаторских способностей, — считает Алексей Белоусов. — Они сложны для реновации, учитывая ограничения, которые накладывает КГИОП. Но у нас есть несколько компаний, которые умеют работать в центре города и делать так, чтобы эти объекты «заиграли» новыми красками, при этом сохраняя их исторический облик и дух.

Расширять границы города или искать резервы на его внутренних территориях — вовсе не взаимоисключающие стратегии, считает Александр Кравцов. По его мнению, город должен расти, но при этом его внутреннее наполнение не должно отставать: ни технологически, ни логистически, ни инфраструктурно.

— Сегодня для застройщиков сложилась патовая ситуация, — продолжил он. — В историческом центре подготовленных участков для строительства новых объектов не осталось. Выход — приобретать проекты под редевелопмент, реставрацию или капитальный ремонт. Однако их создание стоит значительно дороже, что напрямую отражается на конечной стоимости недвижимости. И здесь девелопер должен учитывать конъюнктуру рынка, чтобы правильно рассчитать экономическую модель. А рынок сегодня мало предсказуем. Поэтому и рисков у подобных проектов больше.

— До расширения границ города еще должно пройти какое-то время, — говорит Сергей Софронов. — Во-первых, текущее освоение свободных территорий, которые есть на юге, закончится не завтра. Да и на севере, в Приморском районе, пока еще есть где строить. Пройдут годы, прежде чем потенциал исчерпается. Во-вторых, параллельно устаревает типовая советская застройка, что должно решаться в рамках программы реновации — так или иначе. Поэтому следующим большим шагом после освоения свободных территорий будет как раз реновация. Она должна начаться параллельно, поскольку основной объем строительства нового жилья в следующие 20 лет будет сосредоточен в Пушкинском, Московском и Приморском районах. 20 лет — это большой срок, за который реновацией придется заняться.

По его мнению, для девелопера плюсы строительства в чистом поле в том, что земля относительно недорогая, а также нет дополнительных затрат на подготовку участков, на демонтаж зданий, на рекультивацию почв и так далее. Также это возможность работать с «чистым листом» и строить жилые кварталы с социальной инфраструктурой по комплексным и индивидуальным проектам. Места в сложившихся районах как раз именно этим и интересны — тем, что они сложившиеся. Они отчасти продают сами себя, особенно, когда рядом есть такая опция, как метро. А если это еще и проект с индивидуальностью, то успех ему обеспечен.

Алексей Белоусов считает, что пытаться воссоздать производства, сравнимые по масштабам с теми, что были в Советском Союзе или даже в царской России, абсолютно нецелесообразно. По нескольким причинам.

— Сегодня производство стало более технологичным. Это позволяет размещаться на гораздо меньших площадях, чем требовалось ранее. Поэтому высвобождается огромная территория. А земля в центре достаточно дорогая, и было бы разумнее восполнить ее другими ресурсами: например, там может быть деловая застройка или центры социального притяжения.

— Возрождение промышленности на тех же территориях возможно, но нужно ли? — задается вопросом Александр Кравцов. — Все-таки изначально производства и выводились за пределы центра, чтобы освободить место под актуальные городские нужды. Нужно понимать, что в то время, когда производства только создавалось, образуя «серый пояс», это не было центром города. Например, Адмиралтейство изначально существовало как верфь, однако к середине XIX века эта функция стала неактуальна для центра Петербурга, и с 1844 года корабли там больше не выпускались. Хотя в годы блокады функция ремонта кораблей вновь вернулась, но этот пример показывает естественную эволюцию любых промышленных объектов. В силах девелоперов сохранить историческую память места. Скажем, новый лофт-квартал на месте бывшей обувной фабрики «Скороход», неподалеку от нашего клубного дома Talento, в своей стилистике и концепции пропитан духом промышленного Петербурга. И в этом направлении и должны развиваться проекты редевелопмента: с уважением относясь к прошлому, наделяя пространства новыми идеями и смыслами.

В городе еще много неосвоенных мест. По мнению Алексея Белоусова, ряд объектов в центральных районах города на самом деле не работает как производство, исполняя совершенно другие функции.

— Производственные корпуса переделываются под офисы и сдаются в аренду, — продолжил он. — Получается, бизнес располагается на производственных землях, но ничего не производит. При этом платит налоги как промышленное производство. Если бы власти предложили поднять плату за землю и имущество тем, кто не использует такие объекты по прямому назначению, это заставило бы владельцев задуматься, что делать дальше, и либо найти инвестора, либо самим вложиться, чтобы заработало именно производство. Или продать землю.

Ольга Трошева отнесла к перспективным территориям те, которые уже преображаются благодаря проектам редевелопмента. В частности, это Невский район, где идет активное освоение как левого, так и правого берега Невы. Застраиваются территории и в центральной части города — в Петроградском и Василеостровском районах, и те, что приближены к центру, — участки Лиговского, Московского проспектов.

— Перспективы застройки существенно зависят от градостроительной политики города: утверждённый генплан определит развитие Санкт-Петербурга до 2050 года, — говорит она. — В данный момент в центральных частях города потенциальных территорий для строительства все меньше, поэтому в процесс редевелопмента активно вовлекаются спальные районы. Если говорить о массовом освоении территорий и возведении новых масштабных проектов комфорт-класса — это, в том числе, и места за КАД (Пушкинский район, областные территории). Для строительства премиальной недвижимости девелоперам интересен исторический центр и тяготеющие к нему территории

— Пример из ближайших перспектив — это планы застройки «Ленэкспо» и района Шкиперского протока, — уточнил Сергей Софронов. — Судя по проекту Генплана, примерно одна пятая земель, на которых вообще будет вестись жилая застройка в следующие 20 лет, относится к категории преобразования нежилых территорий. Это немного. Например, на долю территорий, свободных от какой-либо застройки, будет приходиться 66%. И всего 12% — на зоны преобразования жилой застройки, то есть реновацию. Но есть еще один нюанс: в будущих проектах КРТ этажность будет ограничена 8 этажами, что сокращает потенциальный объем строительства и экономически осложняет этот процесс. Вполне вероятно, что при детальном рассмотрении планов будущей реновации станет очевидно, что необходимо софинансирование этих процессов из бюджетных средств.

Также эксперт привел еще один факт: от всей площади Санкт-Петербурга доля жилых зон по новому Генплану составит 20% — в старом Генплане было 23%. То есть все растущее население города может рассчитывать на пятую часть городской территории.

— Это к вопросу о том, сколько можно строить, — подытожил он. — Строить бы нужно, но исторический центр города остается в окружении промышленного кольца, а советская типовая застройка будет замещаться очень неспешно. Роль локомотива жилого строительства останется за свободными от застройки территориями.