«Главное, чтобы рынок не обрушился». Завуалированный рост процентов по льготной ипотеке ударит по репутации и кошелькам всех

Гегемон ипотечного рынка Сбербанк сделал первый шаг, фактически отчасти лишающий покупателей новостроек выгод льготной ипотеки. Вместо того, чтобы полностью отказаться от нее, как этого давно требует ЦБ РФ, банки и застройщики сделают ее более дорогой. Однако попытка сохранить репутацию при выходе из очевидно пагубного омута льготной ипотеки вряд ли будет удачной. А деньги на этом потеряют и покупатели, и банки, и строители, и даже чиновники, которые недосчитаются налогов.

Решение Сбербанка брать «субсидию» у строителей при выдаче их покупателям льготной ипотеки застало участников рынка врасплох. О том, что рано или поздно госпрограммы начнут постепенно отменяться, знали все. Потому что дальше раздуваться льготному пузырю уже просто некуда. Но то, что начнется этот процесс с обрезания маржи именно строителей, — этого они надеялись избежать.

Кто ж знал!

Первой реакцией строителей на разосланное 26 декабря им всем письмо от Сбербанка было: «Мы все в шоке». Новая схема полностью ломала уже сверстанные и согласованные бюджеты на следующий год. «Тут люди следующий год считают теперь — с работы до Нового года спать, наверное, не уйдут», — поделился с «Фонтанкой» топ-менеджер одной из крупнейших городских строительных компаний. Другой крупный девелопер на скорую руку прикинул: чтобы выполнить требование Сбербанка, ему придется отдать ему как минимум 20% чистой прибыли. А этих денег хватило бы на возведение с нуля одного небольшого ЖК.

Такой расклад звучит, конечно, очень обидно и грустно, но не очень катастрофически. То, что строителям надо делиться своими «сверхдоходами», которые образовались на стремительно растущем (в деньгах) рынке, — мысль не очень свежая. Другой вопрос в том, что делиться ею им предлагают вовсе не с покупателями.

А «сверхдоходы» образовались строго в силу банальных рыночных законов и механизмов. Простых и незыблемых, как гравитация.

Идея субсидировать ставки по ипотеке на новостройки возникла как реакция на экономическую бурю начала эпидемии коронавируса весной 2020 года. Тогда, чтобы поддержать строительный сектор на фоне резкого падения доходов у россиян, было решено стимулировать продажи квартир. Считалось, что если их перестанут покупать, то придется замораживать стройки и выгонять на улицы миллионы строителей, что спровоцировало бы социальный взрыв.

Идея сработала. На фоне и без того исторически низкой ключевой ставки (4,25%) ипотека под 2–3% позволила огромному количеству жителей больших городов улучшить свои жилищные условия, а очень многим — обзавестись первым жильем.

Дурдом на рынке

Чтобы понимать масштабы «катастрофы»: в 2023 году средняя ставка по выданному кредиту на новостройки в Петербурге составила в январе — октябре всего 5,4%. Это при том, что новый год мы встретили с ключевой ставкой 7,5, а уже к осени она была 12%. Сейчас — 16%. Более того, год назад средняя ставка по ипотеке в городе вообще была 3,9%. Средний платеж составил всего 34 тысяч рублей сейчас и 30 тысяч — год назад.

В какой-то момент оказалось, что платеж по ипотеке опустился даже ниже ежемесячной аренды. Не покупать в таких условиях квартиру — тем более сразу появились варианты с нулевым первым взносом — было просто неразумно. Спрос резко подскочил, квартир на рынке стало внезапно не хватать.

Не строители виноваты в том, как работает рынок. Цены должны были в такой ситуации вырасти независимо от их жадности. За этот год в Петербурге и пригородах продано 3,6 млн м² жилья (около 88 тысяч квартир). Сразу на 29% больше, чем год назад. Разумеется, так резко нарастить число новостроек рынок не мог, тем более что городские власти поставили на паузу согласование новых проектов и строителям приходилось выбрасывать на витрины буквально вообще все, что было. И это все моментально продавалось. В отделах продаж без шуток образовались листы ожидания — из тех, кто надеялся, что у кого-то сорвется сделка и можно будет схватить «горящий» вариант.

В какой-то момент люди реально перестали смотреть на цены — важен был лишь размер ежемесячного платежа, и, если он не превышал половину семейного дохода, банки согласовывали заявки. Если брать по семейной ипотеке на 25 лет недорогой вариант с кредитом на 5 млн рублей, ежемесячный платеж получается около 35 тысяч. А если квартира дорожала на миллион — 42 тысячи. Бери или уходи. Но у тебя за спиной стоят уже трое и кусают губы — лишь бы ты передумал! Рациональное мышление полностью покинуло рынок.

Цены вверх

Средние цены на квадратный метр выросли с начала 2021 года к зиме 2022 года на 76%. Это когда с рынка уже были вымыты все относительно недорогие варианты и люди брали уже что оставалось — ближе к центру, с лучшей отделкой, большим метражом. Поэтому средний метр и пошел в рост.

Более того, это мало афишируется, но в последние годы, со стартом программ эскроу-счетов, строители лишь отчасти влияют на цену своих квартир. В рамках проектного финансирования (а по-другому сейчас невозможно) именно банки согласовывали и корректировали экономику каждого нового жилого комплекса. Банковских клерков можно понять: их премии напрямую зависят от прибыльности проектов, и глупо надеяться, чтобы они настаивали на снижении и без того уже задранных рынком цен, чтобы покупателям можно было сэкономить. Они и так разбирали все, что было.

Строители вообще плотно сели на крючок льготной ипотеки. По данным агентства «Петербургская недвижимость» (связана с крупнейшей в городе строительной компанией Setl City), на ипотеку пришлось 87% всех продаж. По сути, без нее в Петербурге продается теперь только вторичное жилье. Ведь на него льготная ипотека не распространялась. Доходило до трагедий: инвесторы брали под реконструкцию старое здание, полностью сносили его, возводя все с нуля, а когда начинались продажи, оказывалось, что банки квалифицировали это жилье как вторичное. Дом-то по документам старый, еще дореволюционный. И никаких льгот от государства ему не положено.

С вас 7,5%

Механизм новых правил от Сбербанка такой. Сами по себе льготные кредиты никуда не деваются — все программы как были, так и будут: льготная, семейная, IT, арктическая. Но теперь, чтобы их покупатель смог приобрести у них квартиру, строители должны будут доплатить банку. Комиссия, или, как это называет Сбербанк — «субсидия», будет такой:

• Господдержка — 7,5%.

• Семейная ипотека — 8,4%.

• Семейная ипотека ДФО — 8,9%.

• Ипотека для IT — 8,9%.

• Дальневосточная и арктическая ипотека — 11,5%

Это от суммы кредита. То есть берет новосел кредит на 10 млн рублей по программе с господдержкой под льготные 8%, а застройщик должен ему перевести 750 тысяч. Нетрудно догадаться, что эти деньги строители постараются «зашить» в стоимость квартиры. И дальше начинается арифметика.

Если сейчас брать ипотеку на 10 млн рублей на 10 лет по рыночной ставке без льгот, скажем, под самые минимальные 17%, переплата составит 10,8 млн рублей. То есть в общей сложности заемщик отдаст банку 20,8 млн рублей — это без учета разнообразных комиссий и обязательных страховок. Если же воспользоваться господдержкой и льготной ставкой 8%, то переплата при тех же условиях будет всего 4,5 миллиона. Выгода для покупателя очевидна, чтобы было проще — в одном случае ежемесячный платеж 173 тысячи, в другом — 121.

Но, чтобы компенсировать «субсидию» банку, строители поднимут стоимость квартиры на 7,5%, то есть до 10,75 млн рублей. При неизменной вроде бы ставке в 8% отдать банку на 10-летнем отрезке придется уже не 14,5 млн рублей, а 15,7 млн. То есть переплата за квартиру, которая вроде бы стоит 10 млн рублей, составит 5,7 миллиона. Что соответствует условной ставке по кредиту уже не 8, а 9,7%. А ежемесячный платеж вырастет со 121 тысячи до 130. Это, конечно, не 173 тысячи в месяц, как было бы при кредите без господдержки, но все равно весьма ощутимо. В конечном итоге разница для покупателя за 10 лет составит из-за такой «субсидии» больше миллиона. Хотя ставка вроде бы та же самая.

Всем достанется

При этом надо отметить, что, не повышая формально ставку, а добирая «свою» прибыль за счет таких сборов, банк сохраняет и размер реальной субсидии, которую он получит от государства. Рассчитывается она так. Берется ключевая ставка ЦБ (сейчас — 16%), к ней добавляется процент «интереса» банка — сейчас он составляет 2%, — и из полученных 18% вычитается льготная ставка, которую заплатит заемщик. Итого — 10%. То есть на такой размер вырастает умозрительная ставка по кредиту. Доходы от такого умозрительного кредита считаются «упущенными», и их как раз компенсирует государство.

При нашем условном 10-летнем кредите на 10 млн рублей разница между доходом банка от 8% и от 18% составляет около 7 млн рублей. Размер субсидии рассчитывается по более сложной схеме, люди часто погашают кредиты досрочно, снижая доходы банка, но порядок чисел можно представить примерно таким.

Если бы банк честно повысил ставку кредита для заемщика, размер его субсидии от государства сократился бы. Однако платеж от застройщика — это, как говорится, другое: на размер госсубсидии он не должен влиять.

Давайте остынем

Сейчас государство постоянно повышает отчисления на ипотечные субсидии: в следующем году запланировано 454 млрд рублей, плюс в декабре правительство дополнительно выделило еще 95 млрд, так как денег стало сильно не хватать из-за роста ключевой ставки и, соответственно, размера выплат банкам. Однако Центробанк настаивает на необходимости «охлаждения» ипотечного рынка. Делается это как за счет сокращения числа потенциальных заемщиков — повышения первоначального взноса с 20 до 30%, так и за счет сокращения «интереса» банков. Со следующего года сверх ключевой ставки им будут платить не 2, а 1,5%. В рассматриваемом нашем примере это обернется потерей банком примерно 300–400 тысяч рублей, которые, как видно, он с лихвой компенсирует платежом от застройщика.

Кстати, кроме полуторакратного роста первоначального взноса правительство теперь ограничивает и максимальный размер льготного кредита. Петербуржцы теряют льготу, которая позволяла им получать до 12 миллионов, и теперь, как все, смогут брать не более 6 млн рублей. То есть по этой линии государство также сокращает интерес банков в работе с льготной ипотекой за счет сокращения доплат.

Рано или поздно правительство и вовсе откажется от обычного льготного кредита на новостройки с господдержкой — под 8%. И наиболее массовой станет «семейная» ипотека под 6%. Таким образом, как настаивает глава ЦБ Эльвира Набиуллина, поддержка государства станет более таргетированной и сильно сузит ее целевую аудиторию.

Уже это неминуемо приведет, мягко говоря, к охлаждению рынка новостроек. Но это будет потом. А сейчас граждане в надеждах успеть в последний вагон продолжают штурмовать отделы продаж строительных компаний, несмотря на колоссальный рост цен.

Будем жить

Ни один из сотен других банков, включая крупнейших игроков, пока не решился повторить демарш Сбера. Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга», говорит, что он может оказаться большой ошибкой. Нынешние 60% рынка, которые занимает главный госбанк страны, по его словам, не означают полной монополии. Строители, которым не захочется играть по правилам Сбербанка, либо повышая цены, либо теряя заметную часть прибыли, всегда могут обратиться к его конкурентам, которые выдают точно такую же ипотеку с точно такими же льготами. И сейчас у тех, кто безнадежно отстает от Сбера, появился реальный шанс резко нарастить свои обороты.

Правда, мало кто из строителей готов пока вслух возражать. По здравом размышлении они предпочитают обсуждать этот вопрос в конструктивном ключе и с холодной головой.

Пока подобное решение принял лишь один крупный банк, но тенденция на рынке ипотеки с господдержкой такова, что позволяет прогнозировать применение схожего подхода другими крупными игроками на ипотечном рынке. Тогда наиболее вероятным сценарием для девелоперов представляется повышение стоимости квартир для покупателей, если они приобретаются по одной из программ с господдержкой. Размер такого повышения будет зависеть от суммы комиссионного вознаграждения банку. Понятно, что за ростом стоимости квартиры до 10% увеличится и первоначальный взнос.

«Часть девелоперов могут не повысить стоимость квартир, однако такое решение должно быть согласовано с банками, которые предоставляют девелоперам проектное финансирование — дополнительная нагрузка на расходную часть проекта может отразиться на финансовой модели, — обращает внимание директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. — Фактически любая квартира, купленная по «льготным» ипотечным программам, становится дороже и для клиента, которому теперь придется еще дольше копить на первый взнос, и для девелопера. Конечно, всегда остается вариант купить квартиру в ипотеку без какой-либо господдержки. В этом случае при стоимости квартиры в 12 млн рублей первоначальный взнос составит всего 2 млн рублей, однако средняя ставка составит 18–19%. При сумме кредита в 10 млн рублей и сроком в 20 лет ежемесячный платеж составит порядка 162 тыс. рублей, а переплата за весь срок кредита — 29 млн рублей. Таким образом, как представляется, не менее 30% потенциальных покупателей вынуждены будут отложить покупку как минимум на год. При этом доля тех, кто хочет купить именно большей площади, может сократиться еще сильнее, а срок накопления первоначального взноса у них может составить не менее двух лет».

Его коллега уже имеет на руках цифры, с которыми компании придется жить в следующем году. «Если учесть, что с участием ипотеки от Сбербанка приобретают квартиры порядка 60% ипотечных заемщиков, то комиссия от имеющихся в продаже группы квартир в петербургской агломерации может составить в среднем 243 млн рублей, — комментирует коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. — Самую большую долю комиссии банк получит от продажи семейных двухкомнатных квартир. Их в наших проектах большинство — 417 штук, то есть комиссия будет равна в среднем 99 млн. Еще 62 млн банк получит с трехкомнатных квартир, которые также в основном приобретаются по семейной ипотеке, 11,7 млн — с четырехкомнатных. Порядка 41,3 млн составит комиссия кредитору за продажу однокомнатных квартир и 28,3 млн — за студии».

«Вряд ли можно говорить о позитивном влиянии этого шага на развитие госпрограммы и поддержку спроса. Введение комиссионных, тем более в таком размере — 7,5–8%, — будет означать только одно: рост себестоимости строительства (а она и так рекордно выросла за последний год), рост цен на жилье и, как следствие, снижение спроса и сокращение объемов строительства. Одним словом, это плохая новость для рынка, для перспектив ипотечного кредитования, тем более в одном ряду с другими изменениями», — считает Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Глава «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров напоминает, что вообще-то в концепции платы банкам за привод покупателей нет ничего такого, что сильно удивило бы строителей. «Еще лет десять назад мы работали с рядом банков по такому предложению. Так что ничего нового», — говорит он. Кроме того, Аркадий Скоров напоминает, что альтернатива сотрудничеству с банками — обвал продаж в разы. В нынешних условиях отказаться от ипотеки не может ни один строитель. «Главное, чтобы рынок не обрушился, а как выстраивать отношения с банками и как выстраивать нашу экономику, мы разберемся», — уверен глава «Дальпитерстроя».

На верхнем полюсе спектра эмоций участников строительного рынка инициативу Сбербанка прокомментировал в СМИ президент «Страны Девелопмент» Александр Гайдуков: «Мы рады уже много лет быть надежным партнером Сбера и сегодня за счет участия в программе субсидирования предлагать нашим клиентам низкие ставки на новостройки».

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»