Что будет с ценами на жилье в 2024 году. Себестоимость стройки растет, а спрос заканчивается

Эксперты не ждут серьезного роста цен на жилую недвижимость в Петербурге и «ближней» Ленобласти в наступившем 2024 году, несмотря на рост цен на стройматериалы и инфляцию. Виной всему — снижение покупательной способности и процентная ставка, которая сейчас невыгодная, но возможно, начнет снижаться в ближайшем будущем.

По данным ЦИАН, в декабре прошлого года средняя цена за «квадрат» жилья на первичном рынке Петербурга составляла 255,6 тысяч рублей, на вторичном рынке — 212,3 тысяч рублей.

На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз из-за подорожавшей ипотеки, но пока что этого не происходит, отмечают эксперты. Несмотря на признаки охлаждения рынка (снижение спроса, более частое снижение цен в конкретных лотах), рост средних номинальных цен предложения по инерции пока что продолжается.

Специалисты ЦИАН прогнозируют, что в нынешнем году на первичном рынке инициатива Минфина по повышению первоначального взноса «уберет» с рынка часть покупателей (25–30%). «На фоне снижения спроса застройщики будут вынуждены перейти от индексации цен к более широкому применению скидок и акций. Прямое снижение средних номинальных цен предложения представляется маловероятным. Переписать ценники в сторону заметного снижения в объектах в активной реализации при проектном финансировании сложно (почти всегда для этого нужно согласие банка)», — рассказал сервис.

При этом вывод большого объема новинок по ценам существенно ниже сложившихся уровней также маловероятен, так как для этого нет достаточного количества земельных ресурсов. Аналитики ЦИАН отмечают, что уже сейчас есть тренд на «переток» активности девелоперов за пределы Санкт-Петербурга в Ленобласть, так как в черте города осталось не так много свободных площадок для реализации крупных проектов.

В 1–2 кварталах 2024 года динамика средних номинальных цен предложения с высокой вероятностью повторит ситуацию, характерную для аналогичного периода уходящего года — стагнацию средних цен за счет того, что явным образом обозначенные скидки будут уравновешивать индексацию цен.

На вторичном рынке в условиях заградительно высоких ставок ипотека на какое-то время будет востребована теми покупателями, у которых или большой размер первоначального взноса, или есть понимание, что существенную часть кредита они смогут погасить в обозримом будущем, отмечает сервис. В связи с этим спрос на рынке снизится (будет и дальше «перетекать» в смежные сегменты — рынки новостроек и аренды), а цены будут стагнировать или медленно сокращаться, больше собственников будут снижать цены в своих лотах. Глубокое снижение цен маловероятно, поскольку ценообразование на первичном и вторичном рынках увязано друг с другом.

Основные факторы, которые будут влиять на цены:

• динамика доходов населения,

• возможное изменение ключевой ставки ЦБ и параметров рыночных условий по выдаче ипотечных кредитов,

• риторика представителей исполнительной власти и регулятора на тему продления субсидируемых программ и сохранения или изменения их ключевых параметров (первоначального взноса, лимитов, покрытия по регионам и группам населения, числа доступных льготных займов в течение жизни и т.д.)

• решения застройщиков по стимулированию спроса (предоставление скидок, проведение акций).

«Влияние на рынок будет оказывать высокая ключевая ставка ЦБ, а значит, дорогие кредиты, как ипотечные, так и займы для застройщиков, — рассказала директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. — Продолжится рост себестоимости строительства, что обычно ведет к росту цен на жилье».

По словам эксперта, на протяжении последних лет цены на первичном рынке растут, иногда умеренно, а иногда — небывалыми темпами. Например, в 2020 году цены на квартиры в новостройках класса масс-маркет в Петербурге выросли больше чем на 26%, в следующем, 2021-м, году — уже на целых +32%.

«В 2023-м стоимость жилья также увеличивалась. В целом по итогам года цены на квартиры в новостройках класса масс-маркет в Петербурге выросли на 7,4%. Поэтому наш совет для потенциальных покупателей, которые уже определились с проектом и бюджетом, — принимать решение сейчас», — добавила Трошева.

На цены больше всего влияет не ввод в эксплуатацию, так как в то время, когда дом сдается, в продаже уже находятся последние квартиры, а, скорее, объем вывода новых проектов, объясняет Трошева. Как правило, рынок сам балансирует ситуацию — он всегда стремится к равновесию спроса и предложения. Если объем спроса увеличивается, то и объем вывода новых проектов растет. И наоборот.

В 2023 году в агломерации было продано 3,6 млн кв. м, что намного больше, чем в 2022 году. При этом и выводилось на рынок больше: 3,3 млн кв. м в 2022 году против 3,7 млн кв. м в прошлом.

В пресс-службе «Группы ЛСР» «Фонтанке» рассказали, что в 2024 году на ценовую динамику по-прежнему будут оказывать влияние условия ипотечного кредитования и инфляционная составляющая, толкающая себестоимость вверх.

«Какие-то форс-мажоры очень сложно спрогнозировать. При этом, как показывает практика, непредвиденные обстоятельства могут за день «перевернуть» рынок с ног на голову. Пока он живет в условиях продолжения программы субсидированной ипотеки: порядка 80–85% сделок с «первичкой» заключается по ней. Однако изменились условия выдачи займов. Среди наиболее значимых можно выделить повышение первоначального взноса до 30% и введение комиссии за выдачу ипотечных кредитов по льготным программам со стороны части банков», — добавили в пресс-службе.

В настоящее время застройщики не спешат снижать цены, наоборот, регулярно их повышают, рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Юрий Загоровский.

«Я не думаю, что будет сильное повышение цен. Скорее всего, цена будет колебаться в пределах 5–7 процентов. Нет оснований для роста, потому что доходы населения не растут и кредиты дорогие. В то же время элементы ажиотажа могут внести свою коррективу», — рассказал эксперт.

Число потенциальных покупателей, считает собеседник, сократит даже не столько повышение первоначального взноса по льготной ипотеке, сколько процентная ставка. «У нас большая часть сделок по жилой недвижимости — это обмен через продажу. То есть люди продают свое жилье и покупают другое. И в 70 или 80 процентах случаев они еще берут ипотечный кредит», — пояснил Загоровский.

При этом динамика цен на первичное и вторичное жилье отличается. «Сейчас цены на первичном рынке выше, чем на вторичном. Причем ощутимо, в районе 30% при прочих равных. В последнее время более выгодное кредитование шло на первичном рынке, плюс различные акции застройщиков и так далее. То есть спрос на первичный рынок был повышенным», — констатировал вице-президент ассоциации.

Так или иначе, рынок по большей части регулирует покупатель, комментирует исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. «Понятно, что растет себестоимость строительства, размер ключевой ставки также влияет на девелоперские займы. Но цена конечного продукта очень сильно зависит от покупательной способности. Можно выставлять миллион за квадратный метр, хотеть не вредно. Покупателей не будет, притом, что они у нас объективно будут сокращаться сейчас», — констатировала эксперт.

Бодрова обратила внимание, что первый взнос — это всегда очень существенно. «У нас средний первый взнос всегда был 10–15 процентов, а сейчас его подняли (по льготной ипотеке. — Прим. ред.) до 30%. Поэтому количество людей, у которых были деньги на первый взнос, сократится. То есть сократится количество потенциальных покупателей», — говорит она.

Поэтому застройщики будут сейчас находиться в той ситуации, когда они не могут резко повышать цены, потому что и так количество их потребителей сократится. Поэтому, несмотря на инфляцию, сильного, 25–30-процентного, роста не будет, добавила Бодрова.

В 2023 году застройщики старались не повышать цены на свой продукт, максимально стимулируя продажи, в 2024 году эта тенденция сохранится, говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. «Мы ожидаем возможного сокращения объема сделок на первичном рынке, особенно в Санкт-Петербурге, в силу повышения первоначального взноса и заметного снижения кредитного лимита по льготной ипотеке. Ввиду этого из программы выпадает весь верхний ценовой сегмент новостроек», — подчеркнула эксперт.

Кукушкина призвала: нельзя забывать, что при помощи обычной льготной ипотеки сегодня приобретается порядка 60% квартир и любое ухудшение условий по этой программе отразится, в первую очередь, на сегменте доступного жилья. Около 30–35% приходится на семейную ипотеку и около 5–10% в зависимости от объекта берет на себя IT-ипотека. Для этой категории покупателей условия не поменяются. Но на 60% рынка изменение условий классической ипотеки отразится. В частности, сложнее будет приобрести жилье, которое стоит дороже 9 млн рублей.

«Также свою лепту внесет решение крупных банков брать дополнительную комиссию за выдачу льготных ипотечных кредитов в размере от 3 до 8% от стоимости жилья. Однако радикального падения спроса ждать не стоит, так как большинство объектов в черте Ленинградской области, а также однушки и студии в Петербурге попадут под новые условия льготной ипотеки», — добавила Кукушкина.

С учетом действия разнонаправленных факторов, в ЦДС ожидают, что цены в 2024 году будут вести себя более-менее стабильно. «Сверху цены ограничивает покупательная способность населения, снизу — себестоимость строительства и ковенанты, заложенные в договорах проектного финансирования. Акции, если и будут, то на единичные квартиры, продажи которых нужно ускорить. Снижению цен также препятствует постепенное сокращение объема предложения на рынке», — пояснила собеседница.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»