Склады строятся, складов больше нет. Что Петербург (не) может предложить Wildberries взамен объекта в Шушарах

Рынок складской недвижимости Петербурга много лет страдает от дефицита вакантных площадей, а спрос на них последние годы только возрастает вслед за стремительным развитием рынка онлайн-торговли. Объекты разбирают раньше, чем их построят и введут в эксплуатацию. Поэтому потерявшему в огне более 100 тыс. кв. м Wildberries не удастся найти в окрестностях Петербурга замену и половине этих мощностей, считают эксперты.

Сгоревший в результате пожара 13 января исполинский распределительный центр онлайн-ретейлера в Шушарах был рассчитан на 105,8 тыс. кв. м. Помимо него, у Wildberries есть склад в промзоне Уткина Заводь во Всеволожском районе Ленобласти, но его площадь значительно меньше. Общая площадь корпуса, в котором Wildberries арендует помещения, составляет 48 тыс. кв. м, но не все из них в его распоряжении. Источник «Фонтанки» среди владельцев пунктов выдачи товаров отмечает, что это больше сортировочный центр, нежели склад, и обслуживает он правый берег Невы и выборгское направление Ленобласти.

Сейчас, похоже, именно на Уткину Заводь легла максимальная нагрузка. Чтобы немного облегчить ее, Wildberries также экстренно арендовал у торговой сети «Лента» 9,5 тыс. кв. м на Московском шоссе. «У нас были свободные площади, которые мы смогли сдать во временную аренду», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе компании. Также интернет-ретейлер ведет переговоры об аренде единого складского блока площадью около 20 тыс. кв м на юге Петербурга, рассказали 15 января в пресс-службе консалтинговой компании Nikoliers. Но в сумме получается более чем в три раза меньше, чем требуется.

В сентябре 2023 года стало известно, что Wildberries приобрел 29,8 га в индустриальном парке «М10 Красный Бор» в Тосненском районе Ленобласти под строительство нового распределительного центра площадью до 150 тыс. кв. м. По оценке Кирилла Вечера, старшего консультанта департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, на возведение такого объекта потребуется от 9 до 14 месяцев. По расчетам руководителя петербургского филиала консалтинговой компании IBC Real Estate Сергея Владимирова, строительство нового комплекса может занять около года, собщает РИА Новости. «Фонтанка» уточнила сроки у Wildberries, но к моменту публикации ответ не поступил.

Заместить необходимые маркетплейсу 100 тысяч квадратных метров в той же агломерации сейчас — невыполнимая задача, считают эксперты. И вряд ли она станет чуть более выполнимой в ближайшем будущем.

«20 тыс. м одним блоком — это максимальная площадь складского помещения, которую в настоящее время Wildberries может найти в Петербурге для аренды. Остальное предложение в агломерации не превышает 10 тыс. кв. м. Доступных к аренде складских комплексов, сопоставимых по площади со сгоревшим РЦ Wildberries в Шушарах, в городе и области просто нет», — отмечает Илья Янеев, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.

Доля свободных помещений на складском рынке Петербурга и Ленобласти в начале 2024 года опустилась практически до нуля. «Даже с учётом скрытой вакантности и возможной субаренды, арендовать в агломерации можно в общей сложности не более 70 тыс. кв. м. складов», — оценивают в Nikoliers. При этом из этих 70 тысяч свободны только 26. Остальные площади находятся в аренде, но могут освободиться в ближайшие два месяца.

«Найти альтернативу сгоревшему складу Wildberries полностью в данный момент невозможно, — говорит Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании NF Group в Петербурге. — Вероятно, компания будет искать доступные площади для сортировочных функций на рынке, однако заместить такой большой фулфилмент-центр непросто, так как подобные объекты строятся под заказ. Вероятно, компания будет перераспределять логистические потоки через другие склады, в первую очередь, московские. Часть нагрузки будет направлена на действующий склад Wildberries в Уткиной Заводи».

Эксперт называет замену такого крупного фулфилмент-центра, как у онлайн-ретейлера, сложной задачей. «Я бы рекомендовал Wildberries рассмотреть все доступные варианты на рынке, включая сортировочные площади и временные решения, — рассуждает он. — Ввиду сложившегося дефицита предложения весь спрос сейчас направляется на строящиеся спекулятивные объекты (те, что возводятся не под конкретного заказчика. — Прим.ред.), которые будут готовы во второй половине следующего года». Это, в частности, комплекс «Осиновая роща» в одноименной локации (69 тыс. кв. м), «Фортис» в Шушарах (63 тыс. кв. м) и «PNK Парк Колпино» (383 тыс. кв. м).

По данным NF Group, после снижения доли онлайн-торговли в объеме сделок в 2022 году, в 2023-м она снова стала драйвером роста. Благодаря спросу со стороны маркетплейсов объем сделок в прошлом году стал рекордным и достиг 733 тыс. кв. м. Более 63% сделок в Петербурге пришлось на онлайн-ретейлеров, в частности, на Ozon. Так, по схеме build-to-suit (строительство под конкретного заказчика) он инициировал возведение склада площадью 117 тыс. кв. м в Порошкино во Всеволожском районе Ленобласти, объекта такого же размера в Янино и комплекса площадью 105 тыс. кв. м. в Колпино. Их планируют ввести в действие в 2024–2025 годах. Еще по 40 и 42 тыс. кв. м Ozon арендовал в индустриальном парке «PNK Парк Шушары-3».

«Две трети объёма складских площадей, сданных в последние четыре года, были построены для собственных нужд компаний, включая схему built-to-suit. Остальные объекты заявлялись как спекулятивные, однако зачастую не выходили на открытый рынок, а находили арендаторов ещё до завершения строительства. Аналогичная ситуация будет наблюдаться в ближайшие годы: многие строящиеся на данный момент площади уже сданы в аренду», — поясняет Илья Янеев.

По подсчетам Nikoliers, до конца 2024 года ожидается ввод в эксплуатацию около 260 тыс. кв. м. спекулятивных складских площадей, однако большая их часть уже недоступна для аренды. Помимо упомянутой выше «Осиновой рощи» и других, строятся «100К» в Буграх (100 тыс. кв. м) и «Солярис 1» в Колпино (30 тыс. кв. м). Как отмечают в компании, в первом осталось около 10 тыс. свободных кв. м, всё ещё доступны для аренды площади парка «PNK Парк Шушары 3», а также небольшие блоки в складских комплексах в Шушарах (около 6 тыс. кв. м) и в Малом Карлино (Ломоносовский район Ленобласти).

Как же так получилось, что на петербургском рынке постоянно не хватает складов при растущем спросе на них? В NF Group говорят, что основная причина — это дорогие заемные средства. «Стоимость кредитования и строительства складов растет быстрее, чем уровень арендных ставок, что делает новые проекты экономически менее привлекательными для девелоперов», — объясняет Илья Князев. По оценке компании, с начала 2023 года стоимость строительства складов выросла на 30%. Арендные ставки выросли так же стремительно — примерно на 40%. Ключевая ставка ЦБ РФ — более чем в два раза (или более чем на 100%).

«Искать площадки под строительство складов в удобных локациях становится всё труднее, а строить — всё дороже: у нас есть примеры, когда себестоимость к моменту окончания строительства проекта увеличивалась в полтора раза по отношению к изначально заложенной. На это влияет рост стоимости проектирования, строительных материалов и рабочей силы, а также увеличение ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие — банковского финансирования. Текущие строящиеся объекты законтрактованы уже на этапе строительства, и новые площади практически не доходят до открытого рынка. В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку, собирая сперва предложения потенциальных арендаторов, или повышают ставку в ходе переговоров, если на освобождающиеся площади претендуют несколько интересантов», — комментирует Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.

Таким образом, неудовлетворенный спрос на петербургском рынке находится на уровне 500 тыс. кв. м. Отложенный спрос на покупку земли под строительство складов оценивается примерно в 50 га, которые можно превратить в 350–400 тыс. кв. м. Однако после очередного повышения ключевой ставки далеко не все интересанты могут позволить себе покупку участка под девелопмент на заёмные средства, поэтому, как отмечает эксперт, откладывают стройку до лучших времен и пытаются найти помещение в аренду.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»