На двух берегах: кто и что строит в Невском районе Петербурга

По продажам новостроек Невский район стабильно находится в тройке лидеров в городе, иногда даже выходя на первое место. В предложении, по разным данным, на него приходится от 3 до 7%. Интерес покупателя понятен — район достаточно близко находится к центру, есть транспортные артерии, метро, развитая инфраструктура. А близость к Неве позволяет предложить покупателям квартиры с видами на воду.

По данным «Петербургской Недвижимости», по объему рынка на конец четвертого квартала 2023 года Невский район занимает 10-е место в агломерации и 8-е место в Санкт-Петербурге (571,5 тыс. кв. м). За год здесь сдали в эксплуатацию 481,7 тыс. кв. м, что на 123% больше, чем в 2022 году (215,6 тыс. кв. м). Это самый высокий показатель по вводу в Невском районе за последние три года. В реализации на территории Невского района находятся 14 ЖК (из них 6 — апарт-отели), в основном класса «масс-маркет».

У Setl Group в стадии строительства сейчас находятся три жилых комплекса — в январе 2024 года холдинг вывел на рынок еще один ЖК высокого комфорт-класса «Астра Континенталь».

— Объем предложения в Невском районе составляет 17,4 тыс. кв. м, или около 500 лотов, — отметил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Из них в стадии строительства находятся 69%. Кроме того, в стадии реализации — один сданный ЖК. Невский район занимает 3% в общем объеме предложения в стадии строительства в петербургской агломерации (9-е место). При этом по продажам в декабре 2023 года от занимал первое место, или 10% масс-маркета.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», подтвердила, что по объему текущего свободного предложения район занимает девятое место среди городских районов Санкт-Петербурга (без учета административно подчиненных).

По оценкам Наталии Коротаевской, коммерческого директора Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти, район делит 9–10-е место с Петроградским по количеству строящихся ЖК, при этом по объему лотов занимает пятое место, по темпам реализации квартир — восьмое место в городе.

По данным пресс-службы «Группы ЛСР», сегодня доля предложения в Невском районе составляет 7% от общего объема строительства в городе. Всего в локации возводится порядка 260 тыс. кв. м жилья.

По данным Сергея Гусева, директора департамента аналитики и ценообразования GloraX, средневзвешенная цена по району составляет примерно 215 тыс. руб. за 1 кв. м, а средний чек — 8,6 млн руб. Для сравнения — по Санкт-Петербургу в целом средневзвешенная цена составляет 225 тыс. руб. за 1 кв. м, а средний чек — 10,3 млн руб.

Как рассказал Дмитрий Ефремов, наиболее популярны в районе однокомнатные квартиры (37% от доли продаж за декабрь прошлого года). Далее идут двухкомнатные квартиры и студии (25% и 23% соответственно). Следующие по популярности — трехкомнатные квартиры: 16% от реализованных квадратных метров на конец 2023-го. Такая структура аналогична масс-маркету в целом по городу.

— В 2023 году Невский район стал лидером по объему проданных квартир — 265,3 тыс. кв. м, или 6,7 тыс. квартир, — рассказал Сергей Гусев. — На малогабаритные лоты в структуре сделок пришлось 65% от общего объема, это однокомнатные квартиры и студии. А средняя площадь продажи насчитывает 40 кв. м.

По данным Екатерины Немченко, если по количеству проданных квартир за прошедший год Невский район занял первое место, то по общей площади проданных квартир без учета апартаментов — третье.

— «РСТИ» пополнил предложение новостроек в Невском районе в 2023 году выводом на продажу ЖК «Лайнеръ», который строится на Октябрьской набережной, — добавила она.

У Группы «ЛСР» по объему продаж район уверенно занимает второе место после Всеволожского.

Говоря о привлекательности района, Дмитрий Ефремов подчеркнул, что для покупателя важны социальные объекты и инфраструктура. Так, на территории Невского района размещен, к примеру, факультет социологии НИУ ВШЭ — одного из ведущих российских вузов. Транспортная доступность обеспечена удобным выездом на КАД и близостью многочисленных станций метро. Также на территории района преимущественно жилая застройка с разнообразной коммерцией, в том числе и одним из крупнейших моллов на юге города — ТЦ «МЕГА Дыбенко».

Сергей Гусев среди плюсов Невского района отметил хорошую транспортную доступность как до центра города, так и до КАД и близость станций метро, а также относительно невысокую стоимость жилья. Кроме того, район отличается развитой инфраструктурой и наличием зеленых зон. Покупателей также привлекают квартиры в жилых проектах возле набережной, за счет красивых видов, которые открываются из окон.

Невский район располагается по обе стороны Невы, поэтому обычно его делят на левобережный и правобережный. Как отметил Дмитрий Ефремов, левый берег характеризуется преимущественно старым фондом, также здесь находятся разнообразные промышленные предприятия. На правом берегу существенно меньше промзон, эта часть района более «спальная», с инфраструктурой и большим объемом зеленых насаждений — по мнению эксперта, можно сделать вывод, что правобережная часть наиболее привлекательна для жизни.

По словам Ольги Трошевой, в Невском районе строительство ведется в трех основных локациях: «Октябрьская наб. — Дальневосточный», «Обуховской Обороны — Седова» и «Усть-Славянка». В основном здесь строится жилье класса «масс-маркет». По спросу лидирует локация «Октябрьская наб. — Дальневосточный» — на нее пришлось 66% спроса по итогам 2023 года. На втором месте по популярности — локация «Пр. Обуховской Обороны — ул. Седова» с долей в 16% на конец 2023 года. У локации «Усть-Славянка» доля спроса составляет 12%.

— Территория Невского района довольно протяженная — она простирается от набережной Обводного канала и тянется за КАД вдоль течения Невы, — добавил Сергей Гусев. — Географически ее можно разделить на две части — левый и правый берег. С левой стороны больше промышленных сооружений, так называемая «рабочая зона», и устаревший жилой фонд. С правой стороны более плотная застройка — спальный район. Правый берег популярнее среди застройщиков в силу его инфраструктурных и транспортных характеристик.

— Наиболее активно сейчас застраиваются места вдоль Октябрьской набережной, — говорит Наталия Коротаевская. — Именно потому, что это помогает обеспечить видовые характеристики большинству квартир. Виды на воду в нашем городе особенно ценны для покупателей недвижимости. Также популярна Уткина Заводь. Именно там мы построили один из крупнейших на текущий момент наших проектов в Петербурге — «Аквилон SKY».

Екатерина Немченко уточнила — география строительства в Невском районе достаточно разная.

— На левом берегу территории жилой застройки привлекают покупателей хорошей транспортной доступностью как до метро, так и до центра и прилегающих южных районов города; относительно низкой плотностью жилой застройки и низкой нагрузкой на объекты социальной инфраструктуры, — пояснила она. — Бóльшая часть жилых комплексов — 67% от суммарной площади квартир в продаже — возводится на правом берегу Невы, в примыкающих к Октябрьской набережной локациях. Этот берег Невы имеет локации, относительно комфортные по транспортной доступности и развитой торговой инфраструктуре. Также есть более отдаленные от метро места застройки, но комфортные с точки зрения выездов на КАД и автомобильной доступности. Отдельно есть объекты, обладающие видовыми характеристиками на Неву.

С одной стороны, Невский район привлекает покупателей возможностью жить около набережной Невы и с видами на реку, но с другой — исторически в этой части города располагались заводы и промышленные зоны, продолжил Дмитрий Ефремов. К сожалению, это неизбежно сказывается на экологичности района.

— Как и во многих районах, основная проблема — отставание темпов развития социальной и транспортной инфраструктуры, — добавила Наталия Коротаевская. — Первая решается силами самих застройщиков. А над второй работают общими усилиями.

Кроме того, места под застройку в районе все меньше, поэтому основная ставка делается на проекты редевелопмента. По словам Екатерины Немченко, сейчас известно о нескольких проектах редевелопмента под жилое строительство на левом берегу Невы. Перспективные проекты правого берега могут возникнуть в локациях Зольной улицы, а также на южных и восточных территориях района. В общей сложности на пригодных под жилую застройку участках можно возвести около 1,8 млн кв. м квартир.

— В Невском районе, особенно в левобережной части, в советские годы большие участки были заняты промышленными предприятиями, — продолжили в пресс-службе Группы «ЛСР». — В наши дни эти территории составляют потенциал для развития локации с помощью редевелопмента, здесь обновляется жилищный фонд района и улучшается экологическая ситуация ввиду закрытия промзон.

— Октябрьская набережная — одна из наиболее перспективных локаций под застройку, где находится много интересных площадок под редевелопмент, — добавил Сергей Гусев. — Сейчас некоторые площадки уже выкуплены девелоперами и требуют перевода под жилую застройку.