Сдаются быстрее, стоят дороже. Что происходит на рынке аренды жилья в Петербурге

После спада прошлогоднего бума объявлений по сдаче квартир и падения цен рынок повернулся к арендодателям передом, а к арендаторам — задом. Цены на съем жилья в Петербурге выросли в среднем на 20 % за год, а предложение снизилось в 1,5–2 раза. «Фонтанка» выяснила, где и почем можно снять квартиру в городе и чего ждать от рынка аренды дальше.

На рынок аренды жилья в России существенно повлияли начало боевых действий на Украине и последующая мобилизация. Как отмечали аналитики ДОМ.РФ, это привело к резкому росту предложений о сдаваемых в аренду квартирах: часть россиян переехала за рубеж, а иностранных специалистов, снимавших в стране жилье, отозвали на родину фирмы. Как итоге — с октября 2022 года по январь 2023 прирост предложения съемных квартир по России составит 40 %, а в Петербурге и вовсе 69 %.

Однако уже в 2023 году рынок начал возвращаться к равновесному состоянию, и спрос на аренду снова начал расти, в том числе из-за роста ипотечных ставок и цен на новостройки.

«Из-за повышенного спроса предложение квартир под долгосрочную аренду начало сокращаться с конца февраля 2023 года. Еще больше усилило эффект повышение ключевой ставки Центральным Банком России, что сильно увеличило ежемесячный ипотечный платеж при покупке квартиры на вторичном рынке и вызвало очередной рост цен на квартиры в новостройках», — рассказал «Фонтанке» руководитель сервиса Яндекс Аренда Роман Жуков.

По данным ДОМ.РФ, число объявлений сокращалось по всей России, и темпы с каждым кварталом только нарастали. В первом квартале число активных объявлений упало на 4 %, во втором — на 23 %, а к июлю предложение аренды жилья в стране опустилось до минимального уровня за последние полтора года.

Далее тренд роста спроса и сокращения предложения только продолжался. В обзоре ДОМ.РФ по итогам 2023 года отмечается, что число активных объявлений оказалось в 1,5–2 раза ниже уровня трех последних лет. Похоже, падение цен осенью 2022 года достигло такого уровня, что рантье предпочли придержать квартиры, а не сдавать их за бесценок. Наиболее резкий спад предложения — в разы — наблюдался на рынках Москвы и Петербурга. Так, по данным ЦИАН на 1 января 2024 года, в Москве насчитали 9,3 тысячи объявлений, что на 21,6 тысяч меньше, чем годом ранее, а в Петербурге — 3,6 тысячи, что на 8 тысяч меньше показателей 2023 года.

Особенно сильно упал спрос на студии: в 2022 году они составляли 8 % от числа всех объявлений, а в 2023 году — уже 10 %. Но дело не в том, что их стали чаще покупать для последующей сдачи в аренду, а в том, что среди съемщиков они были менее востребованы. Предлагаемых в аренду студий стало меньше на 43 % за год, в то время как однушек-двушек — на 54–56 %.

Перелом тренда к началу 2024 года достиг своего пика. Рост спроса и сокращение предложения по всем канонам привели к увеличению цен — до 40 % по России. В Москве средняя стоимость аренды достигла 91 тысячи рублей в месяц, в Петербурге — 44 тысяч, а в регионах — 35 тысяч. Так, доходность аренды вернулась к значениям 2021 года — 5–7 % без учета долгосрочного прироста стоимости недвижимости.

В Петербурге в четвертом квартале доходность сдачи квартиры в аренду составила 5,3 %, что на 0,2 п.п. больше, чем в третьем квартале, и на 0,8 п.п. больше год к году. Снизился и срок окупаемости квартир — в Москве до 14 лет, в Петербурге — до 19 лет. Еще в 2022 году этот показатель составлял 17 лет и 22 года соответственно.

Сдаваться квартиры стали не только дороже, но и быстрее. Среднее число просмотров объявлений за год увеличилось на 43 %, а срок экспозиции (период времени от момента, когда арендодатель выложил объявления, до того, как нашел арендатора. — Прим. ред.) сократился. В Петербурге — сразу на 14 дней за год, до 27 дней.

При этом, как отмечают аналитики ДОМ.РФ, хотя доходность аренды и выросла, она примерно в два раза уступила доходности альтернативных финансовых инструментов — вложениям в ценные бумаги и банковским депозитам. Так, доходность пятилетних ОФЗ на конец 2023 года достигла 11,8 %, а средневзвешенная ставка по вкладам на срок свыше одного года составила 12,4 %. Так что ожидать массового выхода на рынок новых инвестиционных квартир и притока свежих объявлений об аренде жилья не очень-то стоит.

Как рассказали «Фонтанке» в Яндекс Аренде, больше всего на петербургском рынке однокомнатных квартир — почти 34 % от всех предложений. По 25 % приходится на студии и двушки, а на трешки и четырехкомнатные квартиры — 12 % и 4 % от предложений на рынке соответственно.

При этом цены выросли на всё, сильнее всего — на студии. Средняя цена за год выросла на 22 % — до 28 тысяч в месяц. Однушки прибавили в цене 18,5 % и обходятся в среднем в 32 тысячи рублей, двушки — 18 %, до 50 тысяч в месяц. Трешка в Петербурге обойдется в среднем в 76 тысяч, что на 17 % больше, чем годом ранее, а четырехкомнатная квартира — в 150 тысяч, а это на 15 % больше, чем в 2023 году.

В поисках квартир для съема в Петербурге «Фонтанка» пошла на сайты объявлений, где на момент публикации было 6 799 активных объявлений по запросу аренды жилья на длительный срок. Самый дешевый лот — студия за Парнасом за 10 тысяч рублей в месяц. Правда, без отделки. В объявлении арендодатель оценил состояние квартиры как «требует ремонта», а ниже указал, что жилплощадь можно использовать, к примеру, как склад.

Из других доступных вариантов — студия на юге Петербурга, в 20 минутах от метро «Проспект Ветеранов» за 12 тысяч рублей в месяц. Смущает разве что площадь — 10 кв. метров. Скромная кухня — на пороге входной двери, зато два спальных места, но не горизонтально, а вертикально — на железной двухъярусной кровати.

В пределах 20 тысяч студии приличного вида и метража найти можно, но либо совсем на севере, либо совсем на юге и в 30–40 минутах ходьбы от метро. Разве что есть один вариант на Васильевском острове за 18,5 тысяч в месяц с очаровательным кошачьим интерьером и стенами бодрящего бирюзового цвета. Остальные студии в 6–10 минутах от метро (и это метро — не «Девяткино») в Петербурге сдаются за 25–30 тысяч рублей в месяц.

Но есть варианты и совсем шикарные. Например, студия в районе Лиговского проспекта за 175 тысяч рублей в месяц. Площадь — 61 квадратный метр, который вместил в себя и камин, и плазму, и картины, и панорамные окна и даже подиум. Как отмечает арендодатель, такая роскошная студия «идеально подходит» для жизни предпринимателя или блогера, а еще — для кабинета психолога и коуча.

Квартировладельцы ищут маркетинговые ходы и для квартир с отдельной кухней. В районе Рыбацкого за 8 тысяч предлагают снять однушку — и с мебелью, и с отделкой. Нюанс — 8 тысяч с человека, сдается минимум пяти людям сразу. Итого — 40 за однушку на дальних окраинах. «Квартирa cдaетcя для рaбoчиx бpигад. Peгистpaция, eсли неoбxодима, оплачиваeтcя отдельно», — указал арендодатель.

Если большинство студий — инвестиционные проекты их хозяев и более-менее подготовлены для жизни, то однокомнатные квартиры, зачастую — старый и очень потрепанный старый фонд со спартанскими условиями. И оказывается даже дешевле студий. За 12 тысяч сдается квартира на севере, где из приданого хозяйки — окно и батарея, за 13 200 рублей прибавляется отделка, стул и диван с орнаментом. За 15 тысяч можно найти однушку посвежее, но интерьер совсем уж скромный: одинокая газовая плита и раковина.

Если получасовые прогулки до метро не пугают, то за 20–25 тысяч можно найти однушку на любой вкус. Тут и кухня с конями, и веточка сакуры над стареньким советским телевизором, и букет тюльпанов на духовке — дизайнерские решения по доступным ценам как альтернатива дорогостоящему ремонту.

Однокомнатные квартиры с относительно свежим ремонтом и хорошей транспортной доступностью сдаются за 40–50 тысяч в месяц. Ну а самая дорогая однушка в городе площадью 50 квадратных метров обойдется в 239 тысяч рублей в месяц. Интерьер по-больничному белый, зато ЖК на Крестовском острове и до метро меньше 10 минут. Если вдруг близость к станции метрополитена имеет значение для арендатора, который платит несколько сотен тысяч в месяц за жилье.

Цены на двушки и трешки уже совсем кусаются — неплохие варианты начинаются от 60–80 тысяч рублей в месяц. Из дешевых находок — двушка под Петергофом за 20 тысяч в месяц с ковром на стене и трешка без мебели за 11 тысяч, где в самом конце объявления тактично уточнили, что цена в объявлении указана за комнату, а не за квартиру целиком.

Отыскала «Фонтанка» на петербургском рынке и самую-самую роскошь. Например, пятикомнатная квартира на Чернышевской за миллион рублей в месяц. За такую цену можно и с детьми, и с животными, и курить прямо в квартире. Тут и рояль, и перья, и лепнина, и хрустальные люстры — 370 квадратов барокко. Как отмечает хозяин, в квартиру ведет «барская широкая лестница», а до будущего арендатора в ней жили «представители русской военной элиты».

Второй вариант на миллион и за миллион — с камином, кожаной мебелью и красной ковровой дорожкой в коридоре уже на Петроградке. Арендодатель обещает, что дизайнерский ремонт в квартире сообразили из итальянских материалов. Но курить и заводить животных уже не разрешает даже за миллион рублей в месяц.

Как подсчитали эксперты Яндекс Аренды, за второе полугодие 2023 года средняя цена однушки в Петербурге увеличилась с 25 до 33 тысяч рублей. Но уже в январе этого года ситуация на рынке чуть устаканилась: предложение жилья выросло на 20 %, а средняя цена однокомнатной квартиры все-таки снизилась до 32 тысяч.

Прибавляет оптимизма и то, что повышенный спрос будет частично компенсировать выход на рынок квартир, купленных за последние несколько лет в качестве инвестиции по льготной ипотеке. Кроме того, на рынок могут выйти собственники, которым стало сложнее найти покупателей вторички, считает Роман Жуков.

Однако высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке продолжат толкать спрос вверх, что сохранит дисбаланс на рынке аренды в городе. По данным на 26 января, средневзвешенная ипотечная ставка по топ-20 российским банкам в новостройке составила 16,7 % годовых, а на вторичном рынке — 16,9 %. Среднюю ставку по льготной ипотеке фиксируют на уровне 8 %, по семейной — 6 %, следует из отчета Дом.РФ. При этом только за последнюю неделю Абсолют банк объявил о повышении минимального первоначального взноса до 50 % по всем программам с господдержкой, Россельхозбанк — до 30 %, УБРИР повысил ставки на льготные ипотеки, а Банк Санкт-Петербург и Промсвязьбанк приостановили прием заявок на ИТ-ипотеку. Так, к августу 2023 года число предложений арендных квартир в Петербурге сократилось на 60 %.

Так, из-за роста ставок по ипотеке к концу года можно ждать и увеличения стоимости аренды на 10–15 % в самых востребованных сегментах, прогнозируют эксперты Яндекс Аренды. «Такая ситуация на рынке аренды Петербурга сохранится, пока сумма ипотечного платежа не приблизится снова к цене аренды квартиры», — заключил Роман Жуков.

По данным «Авито Недвижимости», данные еще более плачевные. По итогам первой половины января в Петербурге объем предложения квартир для долгосрочной аренды сократился на 54,4% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. При этом спрос за это время не изменился.

Средняя ставка найма квартир, по подсчетам сервиса, равна 35 тысячам рублей — рост на 20,7% за год. Студии на сайте объявлений стоят в среднем 28 тысяч рублей, однушки — 32 тысячи, двушки — 50 тысяч, трешки — 70, а квартиры с четырьмя и более комнатами — 145 тысяч рублей.

Милена Солдатенко, «Фонтанка.ру»