Срочное дело: что ускоряет и тормозит строительство домов в Петербурге

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), средний срок строительства многоквартирных домов от выдачи разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию снизился до 46,3 месяца (т. е. менее 4 лет), при этом в целом жилье вводится в срок — за последние 12 месяцев доля своевременно и досрочно сданного жилья составляла в среднем 63%.

«Фонтанка» и «Объединение строителей Санкт-Петербурга» опросили ведущих застройщиков Петербурга и выяснили, каковы темпы строительства жилья в Петербурге и что помогает сдавать дома вовремя или еще раньше.

Средний срок строительства от выдачи разрешения на строительство составляет 46,3 месяца (или 3 года и 10,3 месяца), а с даты опубликования первой проектной декларации — 35,6 месяца (т. е. чуть меньше 3 лет), сообщает ЕРЗ.РФ.

В Петербурге застройщики выдерживают примерно такие же темпы. Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) пояснила, что если земельный участок полностью подготовлен к застройке, то средний срок строительства нового дома в Петербурге и Ленобласти составляет 2,5–3 года.

«Сегодня средние сроки строительства жилых комплексов составляют от 2 до 3 лет в зависимости от площади и класса объекта», — подтвердил Андрей Бородин, директор по строительству Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.

«Средняя скорость строительства многоэтажного дома (14–22 этажа) составляет 36 месяцев от ограждения строительной площадки до ввода объекта в эксплуатацию, — комментирует Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — В этом сроке уже учтены всевозможные риски, например, задержки в поставках стройматериалов или с подключением к сетям. Не все из них воплощаются в жизнь, что дает возможность сократить строительный цикл и сдать дом досрочно».

«Средняя скорость строительства одного жилого комплекса находится в диапазоне 1000–1200 дней, зависит от размеров строящегося объекта, а также разбивки на очереди, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Отдельные небольшие дома могут подниматься и за 600–700 дней, а есть проекты, где время строительства 1400 дней и более».

При этом он отмечает, что сравнивать сроки строительства по годам несколько проблематично — например, есть компании, у которых за последние 3–5 лет сроки увеличились чуть ли не в полтора раза. «Но, если предметно посмотреть на их портфель, то становится понятно почему, — добавил Сергей Софронов, — стали строить более крупные жилые дома или появились более сложные проекты. Например, проводить редевелопмент. Или же проекты комплексного освоения, где в параллели строится несколько домов и социальная инфраструктура».

«У каждого девелопера есть свои плановые показатели по продажам и темпам строительства, обозначенные в стратегии, — добавил Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург». — Могу сказать, что «Главстрой Санкт-Петербург» своевременно выполняет свои обязательства перед городом и партнерами. Что касается скорости строительства, то один жилой дом мы возводим в течение 2–2,5 лет, социальный объект — школа, детский сад или поликлиника — быстрее: от 1 до 2 лет».

Средняя скорость строительства жилого комплекса зависит, прежде всего, от масштаба проекта и особенностей участка, продолжил Алексей Пятненков, и. о. вице-президента блока управления проектами GloraX: «Скорость строительства одного дома составляет порядка 3 лет, в то время как разработка проектной документации и получение разрешительной документации могут длиться от года до двух в зависимости от сложности проекта».

Также ЕРЗ.РФ сообщает, что переносы планируемых сроков ввода строящегося жилья по стране уменьшились в январе 2024 года на 22% в годовом сравнении.

«Да, если посмотреть открытую статистику ЕРЗ.РФ по Санкт-Петербургу, то 2–3 года назад в графе «с переносом срока» было куда больше цифр, чем сейчас, — отмечает Сергей Софронов. — Это одно из позитивных следствий системы проектного финансирования — практически всегда задержки в строительстве были связаны с недостатком средств, что в крайних случаях приводило к долгостроям».

Он вспоминает, что 10 лет назад почти каждый пятый объект жилого строительства в Петербурге так или иначе сдавался не вовремя. А еще пару лет назад среди всех домов, сдающихся в эксплуатацию с опозданием, среднее время задержки выросло до 4,5 месяца. «На это влияли в основном внешние ситуации: были проблемы с логистикой импортных материалов, возникала нехватка рабочих кадров, — добавил Сергей Софронов. — Сейчас с этим проще, темпы строительства в Петербурге в подавляющем большинстве случаев хорошие и соблюдаются, согласно проектным декларациям».

«Переносы планируемых сроков ввода строящегося жилья действительно уменьшились, поскольку завершился льготный период для застройщиков, предусматривающий отмену штрафов в случае просрочки ввода», — пояснил Алексей Пятненков. Он напомнил, что антикризисные послабления перестали действовать с 1 июля 2023 года.

«Введение льготного периода позволило застройщикам перестроить свои логистические цепочки и устранить перебои с поставками строительных материалов и комплектующих, которые возникли после февраля 2022 года, — добавил Алексей Пятненков. — Однако в настоящее время за срыв сроков ввода жилья предусмотрены штрафы. Поэтому по сравнению с тем периодом, когда были предусмотрены послабления, объем просрочек снизился. Кроме того, застройщик, который нарушает сроки ввода, несет репутационные риски, поэтому никто из игроков в целом не заинтересован затягивать строительный процесс».

Дмитрий Калинин не отмечает каких-то рыночных факторов, которые влияли бы на уменьшение переносов: «Предполагаю, всё дело в эффективном тайм-менеджменте: грамотное планирование всех этапов работ позволяет заложить достаточный временной запас на устранение замечаний (если таковые возникнут у надзорных органов) и, как следствие, полностью элиминировать срыв официально заявленного ввода объекта в эксплуатацию». По его словам, тема сроков актуальна для девелоперов всегда, особенно в период изменения и трансформации, который сейчас проходит рынок недвижимости.

«Переносы сроков ввода объективно встречаются всё реже, — комментирует Наталья Кукушкина. — Для Петербурга эта проблема практически неактуальна. Сегодняшняя форма ДДУ не позволяет застройщику передавать ключи от квартиры позже указанного в договоре срока. Это влечет за собой существенные штрафные санкции. В связи с этим застройщики крайне заинтересованы сдавать объекты вовремя». Текущие недострои, по ее словам, образовались 5–7 лет назад и сейчас как раз достраиваются.

Высокая конкуренция на строительном рынке и условия проектного финансирования способствуют сокращению сроков строительства, подтверждает и Андрей Бородин. «Тема сроков однозначно актуальна для Петербурга, — считает он. — Тенденция на сокращение времени строительства всегда существовала на рынке. Она напрямую зависит в том числе и от постоянного внедрения новых технологий».

Застройщики отмечают, что в последнее время переносы возникали, в первую очередь, из-за внешних факторов. Так, Андрей Бородин говорит о том, что в последнее время это были и пандемия, и уход некоторых производителей с рынка. «В настоящий момент большое влияние на сроки и себестоимость строительства оказывает курс валюты и, как следствие, отток иностранных рабочих», — считает он.

В начале 2000-х строительство сильно тормозилось из-за взаимодействия с монополистами. Сейчас, по словам Андрея Бородина, вопросы к ним периодически продолжают возникать, хотя сейчас в большей степени это не электроснабжение, а водоснабжение и водоотведение.

Алексей Пятненков считает, что перенос сроков носит индивидуальный характер, в частности, это может быть проблема с подключением к сетям, либо проект, построенный с отклонениями от проектной документации. «На объектах, где используются редкие импортные материалы и комплектующие, могут до сих пор наблюдаться перебои с поставками этих позиций», — отметил он.

Дмитрий Калинин уверен, что основной причиной переносов в последнее время была адаптация к новым условиям — перемены, которые так или иначе сопровождаются трудностями. «Для строительного сегмента — это дефицит кадров, удорожание материалов, проблемная закупочная логистика, вызванная внешнеполитическими факторами, — пояснил он. — Последнее связано с импортозамещением: чтобы выйти на поставщика, который производит высококачественное оборудование, при этом готового работать в заданных сроках и объемах, требуется время. Были ситуации, когда на этапе тендера потенциальный исполнитель нас устраивал, но во время закупок выяснилось, что компания не может выполнять свои обязательства по поставке необходимого нам оборудования. И это, к сожалению, непредсказуемый момент даже для добросовестного застройщика».

Что касается электросетей, то городу удалось существенно улучшить взаимодействие: никаких серьезных вопросов по электроснабжению, по сетям у нас к коллегам не возникало, добавил Дмитрий Калинин.

«Подключение к сетям сейчас не является основной проблемой, — согласилась Наталья Кукушкина. — Как правило, все укладываются в декларируемые сроки». Но, по ее словам, иногда ввод переносится самим регионом, если его план по сдаче жилья на текущий год уже выполнен и ему выгоднее ввести ваш объект в следующем году. «В данном случае речь идет о коротких переносах — с декабря на январь. Это не приводит к штрафным санкциям, так как у застройщика остается запас времени для передачи ключей дольщикам», — уточнила Наталья Кукушкина.

Застройщики сегодня стараются не просто вовремя сдавать объекты, а иногда даже ускоряться относительно сроков, заявленных в разрешении на строительство. Причина проста — к вводу дома в эксплуатацию привязано раскрытие эскроу-счетов, что особенно важно в условиях высокой инфляции.

«Более раннее раскрытие эскроу-счетов позволяет платить меньше процентов за использование кредита, что повышает рентабельность объекта», — пояснил Андрей Бородин.

По его словам, ускорение сроков строительства зависит от ряда факторов: это своевременная выдача качественных проектных решений, планомерное финансирование строительства, подбор надежных партнеров и подрядных организаций, выбор оптимальных технологий производства работ, учет сезонности на старте объекта и т. д.

«Также сейчас для сокращения сроков активно используют префабрикацию, цифровизацию, кто-то даже модулизацию, — добавил Андрей Бородин. — Ускорение сроков строительства дает снижение себестоимости, более ранний возврат собственных средств, вложенных в проект, и освобождение ресурсов для новых проектов.

«Ускорять строительство можно на всех этапах, начиная с проектирования, — считает Наталья Кукушкина. — Но лучший метод — это правильно поставленные и отлаженные бизнес-процессы. Например, запараллеливание разных операций». Следующий важный момент — наработанность типовых решений, которые требуют меньше трудозатрат как в части производства работ, так и в части применяемых технологий. «Важна и ваша логистическая цепочка. Чем дольше к вам едем материал, тем выше шанс, что поставка задержится, — продолжила она. — Если вы используете типовые решения отечественного производства или из стран СНГ, вероятность задержек снижается».

Ускорить темпы строительства можно за счет применения инновационных технологий, цифровизации и оптимизации на отдельных этапах, сохраняя при этом качество работ, говорит Ольга Трошева. «Например, Setl Group разработал собственную цифровую экосистему, она объединяет все стадии строительства: от проектирования до передачи квартир дольщикам, — объяснила она. — С помощью BIM-технологий можно составлять и контролировать график строительства, назначать плановые совещания с подрядчиками, следить за тем, как происходит лазерное сканирование помещений — иными словами, осуществлять строительный контроль. Цифровые технологии упрощают взаимодействие между подразделениями, снижают влияние человеческого фактора, а значит минимизируют число ошибок. Ускоряется процесс работы, обеспечиваются полный контроль и прозрачность на всех стадиях строительства. Благодаря использованию цифровой экосистемы средний срок строительства объектов Setl Group сократился примерно на 6 месяцев».

Если говорить про новые подходы к работе, то в прошлом году Setl Group оптимизировал процесс внутренней отделки, в качестве экспериментальной площадки был выбран жилой комплекс «Дворцовый фасад» в Стрельне — после анализа процессов поменялись маршруты доставки и пункты хранения отделочных материалов, а специалисты-отделочники начали применять новые, более эффективные методы укладки плитки, рассказала Ольга Трошева. В итоге среднее время отделки ванных комнат сократилось с 10 до 6 дней с сохранением высочайшего качества работ.

«Девелоперам полного цикла, каким является GloraX, удается сократить сроки строительства за счет оптимизации бизнес-процессов внутри, — комментирует Алексей Пятненков. — Так, например, собственное проектное бюро позволяет не зависеть от внешних подрядчиков, что в том числе сказывается на сроках реализации проектов. Кроме того, интеграция типовых решений также оптимизирует сроки проектирования и строительства. В частности, в рамках реализации проектов комфорт-класса для разных жилых комплексов в зависимости от локации, стоимости и других факторов мы предлагаем разные типовые решения, благодаря чему у нас получается стандартизировать продукт и в целом уменьшить сроки строительства».

У ГК «ПСК» также есть свое строительное подразделение с функцией генподрядчика, что позволяет выдерживать скорость строительства лучше, чем в среднем по городу — около 875 дней. «В целом мы, как правило, завершаем строительство раньше, чем изначально запланировано», — отметил Сергей Софронов. По его словам, сэкономить на раннем раскрытии эскроу-счетов можно, однако многое зависит от их заполненности: чем больше денег на эскроу-счетах, тем ниже ставка по проектному финансированию. «В идеале на момент ввода в эксплуатацию дома комфорт-класса должно быть продано всё или почти всё», — добавил Сергей Софронов.

Дмитрий Калинин в связи с этим считает, что жилые дома девелоперу важно вводить в эксплуатацию в срок, досрочная сдача экономически нецелесообразна: необходимо соблюдать баланс «построено/продано». «Раннее раскрытие эскроу-счетов, на наш взгляд, также не приведет к какой-то существенной экономии, — отмечает он. — Нам важно, чтобы каждая построенная квартира обрела своего владельца и новоселы одновременно заехали в новые комфортные квартиры».

Исключение составляют социальные объекты: в этом случае действительно нужно ускорять темп строительства, вкладывать больше ресурсов, находить подрядные организации, которые готовы работать быстро, при этом отвечать за результат. Помимо этого, на начальном этапе подготовки к стройке девелоперу важно полностью обеспечить будущий детский сад или поликлинику документацией, финансами — это залог эффективного строительства, добавил Дмитрий Калинин.