Строительный рынок делает выводы: станет ли больше новых проектов жилья в 2024 году

На рынок Санкт-Петербурга за первые два месяца было выведено 28 новых проектов многоквартирных домов, сообщает ЕРЗ.РФ. Это на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Опросив застройщиков, «Фонтанка» выяснила, что большинство из них не собираются приостанавливать вывод в продажу объектов, но в первую очередь это будут новые очереди уже запущенных жилых комплексов.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», с начала 2024 года на первичном рынке петербургской агломерации уже вышло в продажу около 500 тыс. кв. м жилья.

— Из них 40% — это новые проекты, остальной объем пришелся на дополнительные очереди проектов, находящихся в продаже, — комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — До конца года аналитики прогнозируют суммарный объем вывода новых проектов в размере, приближенном к 3 млн кв. м жилья. Тенденция превалирования очередей строительства в объеме вывода сохранится.

В первый месяц некоторые девелоперы могли с осторожностью запускать новые объекты, т.к. тогда не совсем была ясна конфигурация рынка, объясняет коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

— Однако сейчас прогнозы по ключевой ставке, коллаборации банков и девелоперов, продление семейной ипотеки и увеличение лимитов по ней с 6 до 12 млн рублей для столиц и их областей, а также общая направленность государства на поддержку семьи и молодежи, которую озвучил в своем обращении к Федеральному собранию президент России Владимир Путин, — стали позитивным сигналом для рынка, — считает она. — Это позволяет девелоперам и дальше развивать крупные проекты КРТ.

— Не думаю, что стоит ожидать дефицита жилья в Петербурге, — считает Ян Фельдман. — Активность застройщиков сегодня на хорошем уровне, по сравнению с первым полугодием 2023 года, когда на фоне снижения спроса участники рынка сбавили темпы и притормозили запуск новых проектов. К осени ситуация стабилизировалась, продажи восстановились, что повлияло и на повышение активности девелоперов.

По его словам, начало 2024 года было все еще непростым с точки зрения спроса: февраль по продажам показал себя даже хуже, чем январь, хотя обычно ситуация противоположная.

— По нашей компании мы отметили снижение покупательской активности — количество обращений в феврале сократилось на 10% по сравнению с январем, — добавил Ян Фельдман. — В целом картина характерна для этапа восстановления рынка после ужесточения условий льготной ипотеки. Кроме того, большая часть спроса была вымыта в конце прошлого года. Но думаю, что в ближайшие месяцы рынок стабилизируется.

Есть у некоторых девелоперов и пессимистичные ожидания относительно 2024 года. Например, в пресс-службе «Группы ЛСР» отметили, что в некоторых локациях уже сейчас наблюдается дефицит предложения. А в целом оно начало активно смещаться в сторону пригородных районов Петербурга и Ленинградской области.

По словам Анны Боченковой, руководителя отдела по связям с общественностью СК «Дальпитерстрой», аналитики прогнозируют существенное снижение числа новых проектов, однако дефицита возникнуть не должно, потому что спрос также снижается на фоне удорожания ипотеки.

— За прошлый год вывод новых проектов на рынок просел примерно на 13%, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Таким образом, есть некая низкая база, и на этом фоне, может быть, рынок покажет какой-то рост. Пока, по субъективным ощущениям, тенденция в целом на год, скорее, к сокращению объема вывода в продажу новых объектов. Земли в городе мало, спрос на недвижимость нестабилен, проектное финансирование дорогое.

Каждая компания будет принимать решение о выводе новых объектов, исходя из своей ситуации с товарным запасом и стратегии на будущее, заметил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. Маловероятно, что застройщики начнут массово увеличивать объем предложения в условиях текущего спроса, ситуации на ипотечном рынке и при постоянно растущей себестоимости строительства.

— Если говорить о нашей компании, то мы внимательно следим, как будут развиваться события, — говорит Сергей Терентьев. — Сейчас рынок находится в ситуации ужесточения условий выдачи ипотеки, снизившегося спроса и неопределенности условий продления программ льготной ипотеки с июля. Учитывая эти факторы, мы очень аккуратно смотрим на вывод новых объектов и перенесли все новинки минимум на вторую половину года.

В целом застройщики достаточно осторожно делают прогнозы до конца года.

— Сложно спрогнозировать итоговые объемы вывода новых проектов на рынке масс-маркета к концу 2024 года, так как строительный сегмент зависит от финансово-кредитной политики Центробанка, — пояснила Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — По первым двум месяцам года мы наблюдаем осторожное маневрирование застройщиков между балансом спрос/предложение и вводом новых объектов. В целом мы ожидаем, что объем предложения в 2024-м жилья стандарт и комфорт-класса в Санкт-Петербургской агломерации не превысит показатели прошлого года.

Тем не менее новые объекты на рынке все-таки появляются. Так, с начала года Setl Group приступил к реализации сразу двух новых жилых проектов высокого комфорт-класса: в январе начали строить ЖК «Астра Континенталь» в Невском районе возле метро «Елизаровская» от набережной Невы до улицы Седова. Отличительной особенностью проекта станет масштабный парк «Город Спорта». В феврале компанией было получено разрешение на строительство жилого комплекса «Бионика Заповедная» в пешей доступности от Новоорловского заказника в Приморском районе, здесь также будет всесезонный «Заповедный парк». Кроме того, по словам Ольги Трошевой, Setl Group вывел на рынок новые очереди в трех жилых комплексах.

Холдинг РСТИ вывел в продажу новый объект — жилой комплекс «Кинопарк» в Красносельском районе — совсем недавно, в декабре 2023 года, сообщила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», отметив, что концепция комплекса связана с кино, что нашло отражение в оформлении общественных зон, благоустройстве и дизайне МОПов. Строительство комплекса будет вестись очередями на протяжении нескольких лет.

ГК «ПСК» начала год с того, что вывела на рынок проект крупной квартальной застройки комфорт-класса Respect. Как отметил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», жилой квартал расположен в 900 метрах от метро «Лесная», а сейчас в Петербурге единичные предложения новой недвижимости в локациях такого рода.

Объединение «Строительный трест» вывело на рынок три корпуса жилого комплекса бизнес-класса «Наука» у метро «Академическая», отличительной особенностью которого является отсутствие студий и однокомнатных квартир, рассказал Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест». Первые два корпуса этого дома будут введены уже в этом году, а также детский сад на 280 малышей и общеобразовательная школа на 1 125 учеников.

«Группа ЛСР» за первый квартал вывела на рынок несколько новых очередей в своих проектах: в трех домах ЖК «Пейзажный квартал» в Красногвардейском районе, два дома в составе проекта «ЛСР. Большая Охта» в том же районе, а также пять домов в «ЛСР. Ржевский парк» во Всеволожском районе — общая жилая площадь выставленных на продажу домов составляет почти 60 тыс. кв. м.

У компании «Главстрой Санкт-Петербург» зимой стартовали продажи в 21-м корпусе «Северной долины», а также в 5-м корпусе парк-квартала экорайона «Юнтолово». По состоянию на март 2024 года в «Главстрой Санкт-Петербург» на стадии строительства находятся две очереди: по одной в «Северной долине» и в «Юнтолово», что в целом составляет почти 240 тыс. кв. м приведенной площади квартир, добавила Юлия Ружицкая.

ГК «Ленстройтрест» в этом году вывела на рынок новый дом в квартале «Окла» в Приморском районе Петербурга неподалеку от Новоорловского заказника, который планируется ввести в эксплуатацию в 4-м квартале 2024 года. По словам Яна Фельдмана, рядом с новым домом будет создано общественное пространство с игровыми площадками для детей разных возрастов и подростков, а также удобными зонами отдыха для взрослых. Также здесь появятся сенсорные сад и тропа, «зеленые кабинеты», а главной точкой притяжения жителей станет «сухой» фонтан и центральная прогулочная аллея.

Планы до конца года в целом у компаний уже определены, и отказываться от них, в большинстве случаев, никто не собирается.

— В последние два непростых для рынка года мы не отказывались от своих планов по реализации проектов, регулярно выводили в продажу как очереди строящихся проектов, так и новые проекты, — рассказала Екатерина Немченко. — В настоящий момент мы ведем активную работу над двумя новыми проектами, в Красногвардейском районе и во Фрунзенском районе. Старт продаж намечен в текущем году.

Группа «Аквилон» в этом году еще не выводила в продажу новые проекты, но планирует сделать это во второй половине года, рассказала Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО.

— Это будут проекты в области — мы сейчас активно работаем над данным направлением, потому что Ленобласть развивается, становится более перспективной, — пояснила она, — и Группа «Аквилон» будет укреплять свои позиции в данном регионе.

В ближайшие месяцы ожидается старт продаж следующего этапа жилого района «А101 Лаголово». ГК «А101» в середине марта презентовала концепцию развития по территории, в общей сложности рассчитанной на тысячу семей. Помимо 44 тыс. кв. м жилья здесь построят детский сад на 250 мест, а также 7,8 тыс. кв. м городской торгово-сервисной инфраструктуры, включая широкий прогулочный бульвар — вдоль него на первых этажах корпусов будут коммерческие помещения, в т.ч. для 15 кафе и ресторанов, отметила Мария Орлова, старт продаж здесь ожидается в ближайшие месяцы. Также прорабатывается новый этап строительства жилого района «А101 Всеволожск».

«Главстрой Санкт-Петербург» продолжит развивать свои жилые комплексы — при этом если в «Северной долине» жилищный потенциал локации уже практически реализован, то строительство «Юнтолово» находится в активной стадии, отметила Юлия Ружицкая. Параллельно с сооружением новым корпусов развиваются территории ЖК с упором на социальную инфраструктуру. В 2023 году компания ввела рекордное количество соцобъектов — 6 детских садов, школ и поликлиник, а в этом году в «Северной долине» появится школа на 1 750 мест.

— В 2024 году мы совместно с «ГК Алькор» готовимся к запуску жилого кластера «Кронфорт», — также рассказала Юлия Ружицкая. — Кронштадт — город с изначально большим историко-культурным, туристским и жилищным потенциалом. И, на наш взгляд, функционирующий проект «Остров фортов» в итоге станет катализатором для развития дорожно-транспортной, социальной и спортивной инфраструктуры города, куда органично интегрируются и объекты «Кронфорта».

Setl Group намерен до конца этого года вывести на рынок еще три новых проекта: в Невском, Василеостровском и Петродворцовом районах Петербурга, рассказала Ольга Трошева. Также планируются к выводу очередные корпуса в уже строящихся проектах — всего 4 очереди в разных жилых комплексах.

СК «Дальпитерстрой» планирует вывод новых объектов на третий и четвертый кварталы года.

— В этом году мы вводим две очереди строящегося сейчас в Шушарах ЖК «Алексеевский квартал», — отметила Анна Боченкова. — Квартал возводится с учетом требований федерального проекта «Формирование комфортной городской среды». Всего по проекту в новом ЖК будут построены восемь домов — три «точки» и пять многосекционных корпусов, а также отдельно стоящий подземный паркинг. На сегодняшний день уже сданы три очереди комплекса.

Кроме того, в этом году «Дальпитерстрой» вводит в эксплуатацию пять детских образовательных учреждений: школу и четыре детских сада.

«Строительный трест» в этом году выведет на рынок еще два лота жилого квартала NEWПИТЕР в гп. Новоселье.

— Каждый лот будет, по сути, новым отдельным проектом, каждым из них мы занимаемся очень скрупулёзно, — подчеркнул Анзор Берсиров. — Это будут интересные с точки зрения архитектуры и благоустройства жилые дома, их мы представим чуть позже.

Также в ближайшее время планируется анонсировать новую школу на 1 300 учеников в гп. Новоселье, проект которой разработан мастерской ATRIUM.

Помимо этого «Строительный трест» планирует вывести на рынок малоэтажный проект в Парголово — крупный комплекс площадью более 200 тыс. кв. м жилья на участке 53 га с собственной социальной инфраструктурой, а также выйти до конца года на стройплощадку загородного проекта в Орехово Приозёрского района Ленобласти.

— Первым этапом здесь предполагается загородный курорт со спортивной направленностью. Следующими этапами станут курортные апартаменты и, вероятно, коттеджный поселок, — пояснил Анзор Берсиров. И, наконец, вне петербургской агломерации компания выведет на рынок новый жилой комплекс в Калининграде.

— Мы не отказываемся от вывода на рынок запланированных ранее очередей в уже реализуемых проектах и запуска новых. В этом году мы продолжим работать в «своих» локациях, — говорит Ян Фельдман. — В Колпинском районе у нас есть следующий участок для развития, поскольку квартал «Юттери» завершен. В Гатчине хватит работы на ближайшие 3 года. В Янино мы намерены увеличить объемы застройки. Еще два проекта в городской черте находятся на этапе разработки. Сейчас у нас обеспечена загрузка до 2030 года, и считаем это достаточным.

Иногда возникают обстоятельства, которые заставляют строителей откладывать вывод в продажу объектов.

— В числе таких факторов можно назвать проблему поиска банка-партнера, постоянный рост цен на строительные материалы и дефицит квалифицированных кадров, — говорит Анна Боченкова. — Кроме того, на вывод объектов могут повлиять изменения в регулятивной среде (имеются в виду государственные нормы и правила).

— Сейчас хорошей поддержкой для планов застройщиков стала пролонгация семейной ипотеки, — отметил Ян Фельдман. — Это в целом позитивная новость для рынка. Без этой меры мы могли столкнуться с серьезным падением рынка на фоне ужесточения условий программы льготной ипотеки под 8%. Теперь мы можем рассчитывать на сохранение хорошей покупательской активности. При этом адресность программы станет сдерживающим фактором для роста цен.

— Строительный цикл проекта начинается задолго до первых работ на стройплощадке: как минимум полгода проходит с момента инициации до реализации, — рассказала Юлия Ружицкая. — Иными словами, в 2024 году на рынок недвижимости выйдут проекты, стартовавшие в начале/середине 2023 года. Следовательно, влияние текущих изменений на вывод новых объектов мы увидим не ранее второй половины этого года.

Но в целом переносы — это редкость для рынка, считает Сергей Софронов, и отложить вывод могут заставить только какие-то непредвиденные обстоятельства.