«Метрострой» разбирают на жилье. Застройщику ушел лакомый участок у Обводного канала

У тех, кто ожидал распродажи «Метростроя» застройщикам под жилье, наконец-то появился прецедент. Спорная площадка компании у Обводного канала готовится уйти с торгов по крайне умеренной — если судить по прежним планам — цене.

Одним из наиболее интересных активов компании остается площадка на улице Ивана Черных, 16, где при «живом» «Метрострое» находились ООО «Тоннельный отряд» и ЗАО «Железобетонные конструкции и детали». Это более 6 гектаров земли в неплохой локации у «Нарвской», склады, пристройки, мастерские, цеха и особняк Тейхмана 1899 года.

На объектах обременение в виде ипотеки в пользу все того же «Метростроя Северной столицы», а исторический дом — и вовсе объект культурного наследия регионального значения. Так что к документации по торгам отдельно приложили охранное обязательство, которое должен будет соблюдать покупатель — не менять его габариты, внешний облик и ключевые детали интерьера.

«Фонтанка» знает, что еще в прошлом году, при предыдущих конкурсных управляющих, обсуждались совсем другие суммы — от 5 до 8 млрд рублей. «За 8 млрд, конечно, никто бы не продал. И за 6 не продал бы, — говорит собеседник, знакомый с ходом этих обсуждений. — Вопрос в подходе: можно выставлять актив, давать ему отвисеться, потом снижать стартовую. Так набирается пул претендентов, и можно действительно рассчитывать на близкую к справедливой стоимость».

Но помимо обсуждений была и официальная оценка, еще в марте 2022 года, — на 5,5 млрд рублей. Через несколько месяцев ее отозвали и выкатили новую, по которой участок на Ивана Черных, 16, стоил 4,980 млрд рублей. Почему столько? Оценщик объяснял, вот главное:

• локальное местоположение на первой линии ул. Ивана Черных;

• незначительное удаление от центра (по границе с Адмиралтейским районом);

• спрос на землю под жилое строительство «при крайне низком предложении в центральных и граничащих с ними районах»;

• пешая доступность от станции метро «Нарвская» (около 300–400 метров);

• отсутствие предложения на первичном рынке жилья в данной части Кировского района;

• «уровень конкуренции: низкий».

Сам особняк Тейхмана оценили в 41 млн рублей. А все остальные объекты на этой земле — символически по рублю, потому что для покупателя это скорее пассив, от которого придется избавляться: «Наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого земельного участка является снос существующих улучшений и девелопмент земельного участка под жилищное строительство».

Вопрос был, как теперь определить стартовую цену — как 30% от рыночной (настаивал конкурсный) или, к примеру, как 70%. Управляющий и кредиторы решали это в суде. А вскоре по ходатайству одного из акционеров — Татьяны Алексеевой — была проведена и судебная экспертиза, которая посчитала, что рыночная цена — 3,058 млрд рублей. От нее откусили 20% — до «цены отсечения», и спустя полтора года весь комплекс выставили за 2,4 млрд рублей. Цену утвердил арбитраж, и ее в итоге не оспаривали ни основной кредитор, ни управляющий.

В карточке Российского аукционного дома значится, что в целом за весь срок подачи заявок их зафиксировано три. Но в конечном итоге до финиша дошла одна — от недавно созданного ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Северо-Запад 2». Компания несколько подняла стартовую цену — до 2,8 млрд рублей. Торги не состоялись, так что теперь застройщик может подписать договор по этой стоимости.

«Жилой» потенциал этого участка никто и не скрывал. Как и участка на Расстанной, который оценивали в 3,6 млрд рублей, если все на нем снести и построить ЖК, и лишь в 810 млн — если оставлять там промзону. Во всех документах и объявлениях при продаже участка на Ивана Черных указано его назначение: «для размещения промышленных объектов». В Группе ЛСР не стали комментировать результаты торгов и свои планы, но не похоже, чтобы ее дочка неожиданно решила строить здесь завод.

Росреестр тоже видит здесь промышленную землю. Но по действующим сейчас правилам землепользования и застройки, территория на Ивана Черных — категории ТД1–1_1.

Эта категория — «общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры». И прямо сейчас среди видов использования в ней есть и среднеэтажная, и высотная жилая застройка. То же самое с Генпланом: участок входит в зону «Д» общественно-деловой застройки, где также разрешены многоквартирные дома. То есть, по большому счету, ничто не мешает появиться здесь жилому комплексу.

Скорее всего, промышленный флер у этого участка в записях Росреестра остался от прошлой жизни. Так бывает, когда на земле что-то построили, кажется, навсегда и забывают привести записи в соответствие с новыми нормативно-правовыми документами и новыми планами. И правда, зачем — если это подразделения устойчивой компании по строительству метро, которая на многие годы вперед обеспечена заказами и нуждается в тоннельной технике и стройматериалах?

Это не должно стать проблемой для застройщика, еще в 2022 году оценщик перечислял шаги потенциального покупателя: снос существующих объектов капитального строительства, изменение вида разрешенного использования земельного участка и осуществление развития земельного участка под реализацию проекта строительства многоквартирной жилой застройки».

Характерно, что не все довольны этими торгами. Жалобу в антимонопольную службу подало ООО «Камелот» Татьяны Алексеевой. Сама компания является одним из многочисленных участников дела по банкротству «Метростроя», а Алексеева — его акционером. В прошлый раз они уже жаловались на торги по площадке на Маршала Говорова, но безуспешно, покупателем стал «Метрострой Северной столицы».

Николай Кудин, «Фонтанка.ру»