«За рубль не получается — только за миллиард». В Петербурге на примере «Красного треугольника» обсудили, как сохранять памятники

Знакомая Петербургу как мало какому другому городу проблема восстановления памятников вышла на федеральный уровень. На круглом столе, организованном городским отделением ВООПИиК (Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры), оператор анонсированной программы приватизации культурного наследия «Дом.РФ» спросил инвесторов, что нужно, чтобы процесс передачи объектов в частные руки стал легче для обеих сторон. В истории прозвучали волшебные слова «поручение президента», а значит, у некоторых петербургских памятников появится шанс.

В рамках послания Федеральному собранию президент поручил создать долгосрочную программу сохранения объектов культурного наследия на 20 лет, которая бы предусматривала поддержку граждан, бизнеса и общественных объединений, которые вкладывают в этот процесс свой труд и деньги. Результатом должна стать реставрация к 2030 году не менее тысячи памятников на территории всей России. В Петербурге, к слову, общее количество памятников в девять раз больше.

Механизмы опробуют на площадке госкорпорации «Дом.РФ», которая имеет большой опыт в приватизации федеральной собственности. В пилотном проекте участие примут пять регионов: Забайкалье, Новгородская, Рязанская, Смоленская и Тверская области. Спасать в первую очередь будут объекты, принадлежащие федерации, но не исключено, что дойдет и до владений субъектов.

Какого рода поддержку получат инвесторы, решившиеся купить с торгов памятник, пока прорабатывается. На круглом столе в Петербурге представители госкорпорации отметили, что это могут быть льготные кредиты — уже зарекомендовавший себя, проверенный механизм.

«Одной из возможных мер поддержки могла бы стать программа, направленная на предоставление льготных кредитов. Такой опыт у «Дом.РФ» есть с точки зрения оператора таких программ», — сказал представитель госкорпорации.

Пока конкретики нет, петербургским инвесторам, которые занимаются восстановлением памятников, предложили самим рассказать, какую поддержку они хотели бы получить. Звучало разное: от налоговых льгот до пиара благотворительной, с точки зрения предпринимателей, деятельности и создания светлого образа инвестора. Представитель КГИОПа предложила упростить с точки зрения документов передачу прав на объект, а в ГУИОНе рассказывали о результатах программы «рубль за метр», которая не очень любима инвесторами. Девелопер Ян Бобрышев, специализирующийся на реставрации исторических домов, например, назвал «аренду за рубль» убыточной историей. Воспользовавшийся этой программой основатель BS Аrt Development Group Александр Басалыгин, наоборот, поддержал ее и вообще признался, что доволен взаимодействием с властями.

Наиболее объемным получилось выступление совладельца комплекса «Красный треугольник» Михаила Загородникова. Обращаясь к «Дом.РФ», он предложил создать специальную методику оценки, учитывающую всю специфику сохранения объектов культурного наследия — дополнительные обязательства и расходы, чтобы инвестор понимал, как входить в проект. «Вот как вы говорите, за рубль там или не за рубль. Потому что у нас за рубль не получается. У нас получается сильно за миллиард», — обозначил он.

Кроме того, предприниматель подробно рассказал, почему архитектурный ансамбль «Красного треугольника», где из 350 тысяч квадратных метров более 120 — объекты культурного наследия, до сих пор не могут отреставрировать. У комплекса много собственников, одним из главных является город. Местами там осталась и федеральная собственность.

«Первая проблема. Мы уже здесь с вами собирались, по-моему, полтора или два года назад, да? Просили губернатора ускорить процесс передачи федеральной собственности. Её не так много, но она не даёт возможности дальше продолжать заключать договор. До сих пор федеральная собственность, вот из такого огромного количества площадей, две или три тысячи квадратных метров, до сих пор не передана. Вроде как в завершающей стадии, но пока это завершающая стадия, ещё один комплекс там рухнет. Поэтому всё-таки права должны быть оформлены», — сказал Загородников.

Следующая проблема — на городском уровне. Инвестор отметил плодотворное сотрудничество с КГИОПом в плане проведения историко-культурной экспертизы. Сейчас бизнес может проводить какие-то манипуляции со своей собственностью, но множество объектов частично принадлежат городу, а с ним пока не удается договориться об исполнении охранного обязательства. В частности, невозможно начать консервацию, пока не уточнены имущественные права на все объекты. В итоге много времени уходит на переписки и понуждения.

Загородников вспоминает, проект реконструкции «Красного треугольника» подготовили за 8 месяцев. Затем с опаской ждали изменения в генплан — пересечет ли территорию комплекса дорога. Этого не произошло, но случилась другая напасть — изменилась кадастровая оценка — она выросла в 4 раза. В результате «поплыли» технико-экономические показатели, заложенные в бизнес-модели проекта.

В 2022 году реконструкция «Красного треугольника» оценивалась в 50–60 млрд рублей. На вопрос «Фонтанки», подорожал ли проект пропорционально кадастровой стоимости, руководитель проекта реновации «Красного треугольника» Елена Державицкая пояснила, что здесь всё не так просто.

«Тут нужно разделять. Одно — это объекты культурного наследия, второе — это зона КРТ, в которой планируется новое строительство. Соответственно, если мы говорим просто о стоимости метра, строительного, то, конечно, строительные материалы выросли в цене. Но мы, когда говорим про кадастровую оценку, мы имеем в виду, что при заключении договора о приспособлении все равно есть отсылка к стоимости метра. Заключение договора о приспособлении платное, и, соответственно, когда у нас стоимость метра выросла в 4 раза, а это в среднем, потому что где-то в 10 раз, где-то в полтора, где-то было даже в 13… Поэтому да, проект подорожал», — сказала она.

Насколько — Державицкая уточнить не смогла, как и назвать озвученный ранее диапазон в 50–60 млрд неактуальными цифрами. «Даже если при той же стоимости, условно говоря, получается отрицательный финансовый результат», — ответила она.

«Реконструкцию завершим точно не скоро. Она будет поэтапно. Потому что реконструкция огромная. Стесненность в центре города большая. Очень еще много предстоит согласовать. Начнем мы, скорее всего, через полтора года», — дал неутешительный прогноз в беседе с журналистами Загородников.

В то же время Александр Басалыгин, который совместно с братьями Михаилом и Евгением Скигиными по «рублю за метр» восстанавливает Дом Брюллова на Кадетской линии, сообщил, что осенью объект, приспособленный к современному использованию, собираются сдать, а до конца 2024 года — заселить арендаторами и открыть для посетителей.

Что до «Дом.РФ», ему в этому году предстоит продать в Петербурге как минимум один крупный памятник — комплекс зданий бывшего следственного изолятора «Кресты» на Арсенальной набережной. Торги до сих пор не объявлены, но, по данным СМИ, их могут провести в июле. Озвученные инвесторами предложения и проблемы наводят на мысль, что лот не зря готовят к продаже так тщательно. Ближайший аукцион по продаже объекта культурного наследия назначен на 24 мая. Дом Второго общества взаимного кредита на Садовой, 34, выставили на продажу по стартовой цене 574 млн рублей.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»