Отрицание — принятие — спрос. Как рынок новостроек Петербурга и Ленобласти пережил первый квартал с новыми условиями льготной ипотеки

В I квартале 2024 года покупатели жилья и застройщики ощутили на себе жесткие действия Центробанка, что привело к снижению доли ипотеки до 70 % и падению спроса на новостройки на 43 % по сравнению с последним кварталом прошлого года. Но если и суждено сбыться мечтам Минфина о том, чтобы доля льготных программ снизилась до 25 %, то не в ближайшее время. Во II квартале все ждут массового спроса со стороны желающих «прыгнуть в последний вагон» ипотеки с господдержкой, а семейную ипотеку и вовсе должны продлить до 2030 года.

О том, как рынок жилья пережил I квартал, каких условий по семейной ипотеке и новых адресных программ ждут банки и застройщики, а также о русской народной традиции быстро делать все в последний момент, говорили участники круглого стола «Фонтанки».

Банки говорят о росте ипотечного кредитования в Петербурге по итогам I квартала 2024 года.

— Всего за три месяца 2024 года в Северной столице оформили 5,3 тысячи ипотечных кредитов на 24,7 млрд рублей, — рассказал Алексей Ушенин, управляющий отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу. — На ипотеку по льготным программам с господдержкой пришлась примерно половина кредитов в количественном выражении и 65 % в денежном.

При этом, по словам Ушенина, решения регулятора привели к тому, что изменилось распределение кредитования между первичным и вторичным рынком:

— Особенно это видно по количеству оформленной ипотеки в Сбере в I квартале, где спрос на вторичное жильё почти в два раза выше. Доля вторички в общем количестве кредитов составила 66 % против 34 % на первичном рынке. В денежном выражении разница не такая значительная — 54 % и 46 % соответственно.

— Рынок пережил огромный стресс, когда с начала года ввели комиссионное вознаграждение банки, закрывавшие 80 % рынка ипотечного кредитования, — продолжила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Конечно, потоки перенаправились в те банки, которые комиссию не вводили, но их мощности не были рассчитаны на такой объем. Многие просто не справлялись физически: не хватало специалистов, невозможно было записаться на сделку.

Кроме того, выдвигались новые условия — в частности по уступкам. Возросли требования банков к заемщикам, увеличилось количество отказов.

На фоне этих событий, происходивших одновременно с ужесточением параметров кредитования по льготным программам, желание и возможности покупать квартиры сократились по отношению к IV кварталу 2023 года, отметила эксперт. По разным оценкам, в Петербурге спрос стал меньше по отношению к рекордному четвертому кварталу на 40–43 %, в Москве — на 45 %.

Из позитивного она отметила, что все-таки от месяца к месяцу число зарегистрированных Росреестром сделок растет, если не считать январь, куда попадают прошлогодние.

— Конечно, застройщики были разочарованы, когда банки начали вводить комиссии. Но надо понимать, что рентабельность по госпрограммам была сокращена до минимума, — объясняет Светлана Денисова. — И неосмотрительное поведение регулятора в последние годы привело к тому, что были исчерпаны ресурсы, льготных кредитов выдавалось по нескольку в одни руки. Однако и скатываться в другую крайность, устраивая рынку такой шок, неправильно.

Заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин считает, что льготные ипотечные программы, запущенные в период пандемии, следовало прекратить сразу после ее завершения. Продление же субсидированной ипотеки в текущих условиях нарушает рыночные механизмы и препятствует естественной эволюции рынка недвижимости.

— Рынок недвижимости должен функционировать в соответствии с законами рынка, — подчеркнул он. — Если бы государство отменило льготную ипотеку раньше, рынок постепенно адаптировался бы к новым реалиям. Возможно, объемы строительства и доступность жилья снизились бы, но это регулировалось бы рыночными факторами, а покупатели более тщательно подходили бы к выбору ипотечных программ.

Светлана Денисова добавила: если в III–IV кварталах 2024 года на первичном рынке 92–96 % сделок совершалось с ипотекой, то в первом квартале доля снизилась до 60–65 % у разных застройщиков. Стали шире практиковать рассрочки — их дают в ожидании снижения ключевой ставки, чтобы можно было в конце строительства перейти на ипотеку под более гуманные, чем сейчас, проценты.

— Год начался несколько сумбурно: быстро меняющиеся условия не могли не отразиться на спросе, но к концу первого квартала ситуация выровнялась, — отметила Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой». — Первые месяцы показали, что люди не отказались от ипотеки. В наших объектах доля использования этого инструмента существенно не упала — около 90 % сделок было совершено с использованием госпрограмм.

Как рассказала Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, доля ипотеки по петербургской агломерации в первом квартале сильно колебалась: от январских 83 % она опустилась до 60 % в феврале, а в марте поднялась до 70 %.

— Это в любом случае ниже, чем было в 2023 году, — посетовала Орлова. — К стоп-факторам, которые очень сильно ощущались в первом квартале, можно отнести более строгий скоринг: даже очень приличные с виду заемщики не могли получить кредит, в том числе первую ипотеку. Но то, что мы увидели в марте, позволяет надеяться на оттепель и послабление уже в ближайшее время.

Из сложностей она также назвала первоначальный взнос: около четверти потенциальных покупателей испытывают проблемы с тем, чтобы его накопить.

— Мы можем выделить два основных тренда: это общее снижение доли сделок с ипотекой и рост продаж с использованием собственных средств. Причинами в первую очередь стало изменение условий выдачи льготной ипотеки, а также ужесточение согласования заемщиков банками. Стоит отметить и значительное увеличение объема выдачи ипотеки по программе для IT-специалистов, что привело к досрочной выборке лимитов и формированию отложенного спроса. Сейчас были выделены новые объемы — соответственно, мы ждем возобновления выдачи займов по этой программе, — прокомментировала Елизавета Николаева, руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов GloraX.

— В общей структуре ипотечных сделок нашей компании в первом квартале доля ипотеки с господдержкой составила 38 %, по семейной ипотеке — 44 %. Наблюдается повышенный спрос на IT-ипотеку — 12 %, — привела раскладку Юлия Мошкова, директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group). — Льготные программы по-прежнему востребованы, несмотря на изменение условий. Активность покупателей подстегивает ожидание завершения программы с господдержкой и грядущих изменений по семейной ипотеке. Застройщики и банки продолжают искать альтернативные решения. Например, наша компания предлагает клиентам программы, которые не влекут удорожание стоимости квартир и снижают финансовую нагрузку на покупателя на период строительства.

Алексей Ушенин подтвердил, что с 5 апреля Сбербанк возобновил выдачи по программе «Ипотека для IT». О её востребованности в регионе говорит тот факт, что Петербург занимает второе место после Москвы по количеству выданных по ней кредитов: в 2023 году петербуржцы оформили 2 400 таких кредитов на 20,9 млрд рублей, ещё почти 300 на 2,2 млрд рублей пришлось на жителей Ленобласти. Также он отметил, что остаётся популярной и семейная ипотека: на эту программу приходится более половины всех кредитов с господдержкой в Петербурге с начала года.

— Непосредственно в наших проектах в Ленобласти доля ипотеки составила 83 % — на 10 пунктов ниже, чем в прошлом году. При этом доля каждой программы зависит от формата проекта, — продолжила Мария Орлова. — У нас на семейную ипотеку приходится 63 %, на «господдержку» — 25 %, доля IT-ипотеки при этом возросла в два раза, а военной — с 2 % в прошлом году до 15 % в этом. Мы видим, что спрос перераспределился в пользу субсидированных программ, коллаборации с банками еще больше усилились.

Светлана Денисова заметила, что доля военной ипотеки начала расти еще в прошлом году, но сначала это увидели в регионах: там стоимость жилья существенно ниже, и за полгода службы на СВО люди уже смогли купить квартиру.

Руководитель ипотечного отдела ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев считает, что среднее значение по кварталу не будет отражать тренд.

— Дело в том, что в январе 86 % новой недвижимости было приобретено в Петербурге в ипотеку, в феврале — 62 %, в марте — 67 %. В целом это отражает прошлогоднюю динамику, но количественные показатели по объемам продаж и выдачи ипотеки в 2024 году выше, — пояснил он. — Особенно заметен рост продаж на рынке в марте — на 50 %. Ипотека при этом так не подтянулась. Отчасти сказалось ужесточение по условиям выдачи массовой льготной ипотеки. Но далее, до июля, этот вид кредитования будет свою долю постепенно наращивать, поскольку уже на горизонте его отмена, а также пересмотр условий по семейной ипотеке.

Он рассказал, что с начала этого года и до середины апреля соотношение по видам ипотечных займов в ГК «ПСК» такое: IT-ипотека — 24 %, обычная льготная (с господдержкой) — 27 %, семейная — 35 %. Остальное приходится на базовые рыночные программы.

— Кроме обозначенного на рынке в целом роста спроса на семейную ипотеку мы у себя также зафиксировали рост IT-ипотеки, — добавил Кирилл Кудрявцев.

— В группе компаний «КВС» доля ипотечных сделок в первом квартале 2024 года составила 63 %, — рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Такие показатели обусловлены несколькими факторами: во-первых, люди стараются успеть воспользоваться льготными программами (семейной и ипотекой с господдержкой), которые завершатся уже 1 июля текущего года. Не секрет, что семейная ипотека будет продлена до 2030 года, но ожидается, что она претерпит изменения. Например, возраст детей, которые подходят под условия программы, может быть уменьшен до 6 лет. И пока неизвестно, затронет ли это изменение семьи с двумя и более детьми. Ну а что касается ипотеки с господдержкой — мы готовимся к тому, что она совсем уйдет из Петербурга и Ленобласти.

Вторым фактором, по ее словам, стало поведение банков: в феврале клиент мог взять ипотеку без комиссии только в нескольких небольших банках, которые не справлялись с текущим объемом спроса — наблюдались затянутые сделки и сложные согласования. Это повлекло перенос сделок на март. Ну а уже в первом весеннем месяце об отмене комиссии сообщил ВТБ, который также спровоцировал рост. Третьим фактором, по мнению Анжелики Альшаевой, стала сезонность: весна всегда считалась удачным периодом для приобретения недвижимости, поэтому количество сделок в марте и в апреле выросло.

— В начале года мы не стали принимать поспешных решений и продолжили работать с банками-партнерами, — говорит Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. — Безусловно, произошло перераспределение доли среди кредитных организаций, которые не вводили никаких дополнительных комиссий. Очень хорошо, что в итоге банки пошли навстречу девелоперам и покупателям. Ситуация на ипотечном рынке начинает потихоньку стабилизироваться.

Она добавила, что для дополнительной поддержки покупателей компания оперативно запустила годовую рассрочку без удорожания 20 на 80: 20 % клиент может оплатить сейчас, 80 % — через год. Продолжает действовать и траншевая ипотека, которая помогает сократить размер ежемесячного платежа в 5–10 раз в то время, пока дом строится, а покупатели, возможно, арендуют жилье. По ее словам, предпринятые шаги помогли сохранить спрос на приемлемом уровне.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов считает, что в Петербурге все обстоит достаточно неплохо по сравнению со многими другими частями страны. В частности, он напомнил, что в 42 регионах не выдаются разрешения на строительство, так как прокуратура требует обеспечить жилье социальной инфраструктурой, чего не происходит. В Петербурге же эта проблема решена сейчас, после создания Градостроительной комиссии.

— В I квартале 2024 года в Санкт-Петербурге было введено 1 млн 70 тыс. кв. метров жилья, что примерно на 3 % превышает показатели этого же квартала прошлого года, — отметил Белоусов. — То есть можно быть уверенным, что планы застройщиков скоординированы, отрасль находится в устойчивом состоянии и готова бороться с вызовами времени, которые приходят, в том числе, и от Центробанка. В первую очередь на строительную отрасль влияет возможность граждан взять кредит без поддержки государства, тогда как сейчас почти вся ипотека — льготная.

Из всех льготных программ наиболее прозрачные перспективы у семейной ипотеки — президент поручил продлить ее до 2030 года.

— Фактически самая топовая программа среди ипотечных заемщиков — это семейная, — рассказывает Елизавета Николаева. — В наших продажах её доля составляет порядка 50 %.

Эксперт выразила надежду: даже в том случае, если этот вид кредитования будет более адресным, ставка и лимиты сохранятся, как и размер первоначального взноса.

— Программа и продлена, и изменена одновременно, — комментирует Кирилл Кудрявцев. — Базовая ставка 6 % годовых сохранится для семей с детьми до шести лет. А для остальных будет меняться в зависимости от ключевой ЦБ. И, возможно, вырастет в ближайшей перспективе до 8 % годовых или даже до 10 %. Конечно, странным выглядит решение коррелировать ставку относительно возраста ребенка. С другой стороны, к чему-то надо привязываться, если стоит задача охлаждения льготного ипотечного кредитования.

Среди вероятных адресных программ, как считает эксперт, могут помочь специальные предложения по ипотеке на покупку недвижимости в малых городах и в сельской местности. Это касается регионов с какими-либо перспективами развития. Но эти же регионы оказываются и лидерами по темпам роста цен в 2023 году: в Челябинске, Волгограде и Омске цены выросли где-то на 40 %, где-то на четверть, тогда как Петербург только на 15-м месте по этому показателю со скромными 5,5 %.

Мария Орлова заметила: если взглянуть на весь горизонт семейной ипотеки, то с 2020 года больше 800 тыс. семей по всей стране решили с ее помощью квартирный вопрос. Сейчас же, до уточнения новых условий, люди, у которых первый ребенок родился в 2024 году, не могут взять такой кредит.

— При этом с точки зрения повышения рождаемости потенциал программы может быть выше, если разделить ее на сегменты, — считает она. — Например, можно было бы снижать ставку с каждым последующим ребенком. Или предусмотреть отдельную подпрограмму для молодых семей, где супругам до 30 лет. Для них главная сложность — накопить на первоначальный взнос.

Мария Орлова также посчитала возможным ввести ограничения по минимальной площади квартир, которые можно приобретать по семейной ипотеке.

— Пока мы не знаем, как именно будут трансформироваться условия семейной ипотеки, поэтому рекомендуем клиентам пользоваться действующими условиями, чтобы зафиксировать наиболее комфортную ставку и платеж, — добавила Юлия Мошкова.

— Мы положительно оцениваем инициативу по продлению программы «Семейная ипотека», но предполагаем, что ее условия будут изменяться после 30 июня, — добавила Ольга Кузнецова. — Сейчас обсуждаются различные варианты: ставка для родителей детей до 6 лет — 6 %, для семей, где дети старше 6 лет, — 12 %. Но результат всех этих инициатив станет понятен, когда условия программ поддержки будут полностью сформулированы, а также известен размер ключевой ставки и рыночных ипотечных ставок.

При этом она отметила: поскольку в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» изначально семейная квартирография и достаточно большие средние площади, то компания, сама того не ожидая, оказалась в лучшей ситуации. Доля семейной ипотеки по итогам первого квартала в ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» составила 53 %.

— Понятно, что семейная ипотека стала драйвером рынка за счет того, что в прошлом году существенно расширили аудиторию, подключив к ней родителей двух детей до 18 лет, — прокомментировала Светлана Денисова. — Но и эта общность сокращается, потому что состоит из людей около 40 лет, многие из которых по мере роста семьи уже решили свои жилищные проблемы или взяли ипотеку раньше, когда ставки были ниже. Поэтому для расширения аудитории нужно работать с более тонкими настройками: молодые специалисты, региональные специалисты, которые уезжали в большие города, когда дома не было никаких перспектив, и т.п.

— Безусловно, продление льготной программы скажется на рынке положительно, но не стоит забывать, что семейная ипотека несет в себе некоторые ограничения, — напомнила Анжелика Альшаева. — Например, сегодня воспользоваться ею могут только родители одного ребёнка, рожденного с 2018-го до конца 2023 года, а также двух и более несовершеннолетних детей и детей-инвалидов. Но в льготных программах нуждаются и молодые семьи, которые только планируют детей, а также учителя, медики, госслужащие и другие категории граждан. Очень хочется, чтобы и для них были разработаны адресные программы.

Также эксперты не видят существенных перспектив расширения аудитории IT-ипотеки даже в Петербурге. Поэтому, возможно, программа все же завершится в конце 2024 года.

Однако возможность снижения цен на жилье застройщики отрицают, поскольку себестоимость растет: очередной виток роста цен на стройматериалы ожидается в связи с большими потребностями из-за наводнений в Оренбурге наряду с сохраняющимся спросом на новых территориях.

— Наши коллеги на вопрос, какие стройматериалы дорожают, отвечают просто: все, — комментирует Кирилл Кудрявцев. — Затраты на социальную инфраструктуру от школ до дорог, соответственно, также растут. Кроме того, сам продукт развивается и требует больше вложений в комфорт и красоту. А значит, все расходы от проекта к проекту в пересчете на кв. метр возрастают. Вообще это легко отследить: каждый новый старт строительства сопровождается публикацией данных о размере финансирования. И оно все больше и больше.

— Поэтому не стоит обольщаться и откладывать жизнь на потом, ожидая снижения цен, — говорит Светлана Денисова. — Практика показала, что все, кто поспешил в прошлом году, купили на более выгодных условиях. То есть с точки зрения государства действия регулятора, возможно, и правильные, но с точки зрения отдельного маленького человека, который ищет, куда вложить деньги, условия ухудшаются.

При этом Светлана Денисова считает: если брать сегодняшние условия, то рынок либо уже прошел пик выдачи по семейной ипотеке, либо близок к тому, чтобы его пройти.

— Мы понимаем, что семейная ипотека сейчас тот гарантированный долгоиграющий продукт, который, без сомнения, будет влиять на отрасль на протяжении минимум пяти лет, — отметил Алексей Белоусов. — И мы видим, что застройщики думают системно и о демографической ситуации, и об адресных программах. И если бы наши политики так же системно подошли к вопросу изначально и льготная ипотека была сразу дифференцирована и настроена непосредственно на тех, кто в ней реально нуждается, а не на всех подряд, то мы бы не довели рынок до такого огромного разрыва в цене между первичным и вторичным рынком — более чем на 40 %.

Максим Жабин согласился, что значительный ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем обусловлен несбалансированным подходом государства к регулированию рынка недвижимости. Он полагает, что власти сконцентрировались на стимулировании первичного рынка, не уделяя достаточного внимания вторичному сегменту.

В свою очередь, Кирилл Кудрявцев считает, что причин ценового разрыва гораздо больше и они гораздо глубже, чем просто фактор льготной ипотеки.

— Более выгодная покупка новой недвижимости, разумеется, веская причина для выбора в ее пользу. Следовательно, больше спрос, быстрее продаются квартиры и на них быстрее растут цены, — говорит он. — При этом на вторичном рынке сделок все равно больше. И ипотеки на вторичку в денежном выражении выдается больше даже при том, что средневзвешенная ставка в 2023 году по ипотеке на вторичку была вдвое выше таковой на первичку. Поэтому цены на вторичном рынке прежде всего регулируются параметрами жилого фонда и подготовкой объекта к продаже. Подчас обычный хоумстейджинг позволяет продать квартиру намного быстрее и процентов на 10 дороже, нежели аналоги в том же районе и даже доме.

В феврале 2024 года появились сведения о том, что Минфин намерен добиться снижения доли льготной ипотеки до 25 % с 90 %, которые были в конце 2023 года.

— Безусловно, это была большая нагрузка для бюджета, и было понятно, что долго поддержка государства не продлится, — комментирует Мария Орлова. — Поэтому снижение будет, но вряд ли до 25 % — в нынешних условиях это будет означать обрушение рынка жилья и замедление всей строительной отрасли. Другое дело, что более здоровой ситуацией для рынка была бы не сильная зависимость от льготных программ, а рабочий уровень ипотечных ставок на рыночных условиях с возможностью предлагать более выгодные варианты определенным категориям покупателей.

По ее словам, такая мера оживит рынок не только первичного, но и вторичного жилья. Пока же 30 % клиентов, которые для покупки квартиры в новостройке хотят сначала продать свою вторичку, не могут этого сделать.

— Сейчас очевидны следующие шаги: льготные программы в том виде, в котором мы к ним привыкли за последние 4 года, уходят, им на смену придут адресные узкопрофильные меры поддержки, — комментирует Юлия Мошкова. — Рынок ждет снижения ключевой ставки, однако инфляционные риски пока все еще очень высоки, и, на мой взгляд, резкого уменьшения в ближайшее время ждать не стоит.

По ее словам, при ключевой ставке в 4,5 % доля льготной ипотеки была минимальна в общей структуре продаж, ведь стандартные предложения могло выбрать большинство покупателей. Чем выше ключевая ставка, тем больше разница между стандартным продуктом и условиями льготной ипотеки. Разумеется, в таких условиях спрос перераспределился в сторону первичного рынка, что, в частности, повлияло и на разрыв цен.

— Пока интересных условий на вторичном рынке мы не наблюдаем, поэтому ожидаем, что заявленные меры поддержки на вторичном рынке будут со временем реализованы — это позволит постепенно сбалансировать появившийся разрыв, — добавила Мошкова.

Елизавета Николаева считает: ключевая ставка в среднесрочной перспективе снизится, и это позволит девелоперам разрабатывать программы, которые приблизятся по уровню ставок к условиям программ с господдержкой.

— Конечно, мы надеемся на снижение ключевой ставки во втором полугодии, что приведет к росту продаж на вторичном рынке, а за счет этого повысятся продажи на первичном рынке — все взаимосвязано, — говорит Елизавета Николаева.

Светлана Денисова добавила, что дополнительные дисконты по ипотечным ставкам дают застройщики в коллаборации с теми банками, в которых берут проектное финансирование и размещают эскроу-счета.

— Максимальная сумма по господдержке составляет 6 млн рублей, но этого зачастую недостаточно для улучшения жилищных условий. Получается, что уже сейчас государственная поддержка функционирует преимущественно в тех регионах, где стоимость квадратного метра пониже. Поэтому первичный рынок уже отчасти отрабатывает ситуацию по отмене стандартной господдержки и к концу лета, вероятно, адаптируется к новым условиям. Застройщики будут шире практиковать рассрочку, банки предложат программы со сниженными платежами на раннем сроке кредита, — отметила Денисова.

По мнению Кирилла Кудрявцева, и в дальнейшем шаги регулятора будут ужесточать условия, что всегда можно объяснить ростом закредитованности, ростом просрочек по ипотекам (даже если он сугубо номинальный) и так далее. «Ипотека в руках регулятора превращается в инструмент косвенного контроля рынка», — заметил он.

Ольга Кузнецова соглашается, что в целом все шаги — завершение программы господдержки после 1 июня 2024 года, сворачивание программы ИТ-ипотеки после 31 декабря 2024 года и ужесточение условий по семейной ипотеке (адресная поддержка семей с детьми до 6 лет) — способствуют снижению доли льготной ипотеки, так как без широких программ для всех спрос будет сокращаться, если не будет предложено специальных условий для массовых категорий покупателей.

— Если правительство продолжить оказывать помощь более адресно, тогда эта поддержка может быть более весомой: например, выдача кредита по ставке 4–6 % для определённых групп граждан, — добавила она. — Мы всегда выступаем за специальные программы для учителей, врачей и специалистов других важных профессий. Еще одним инструментом в поддержку федерального проекта «Профессионалитет» могла бы стать ипотечная программа для родителей студентов на первое жилье по аналогии с кредитом на образование.

Есть и запрос от крупных работодателей на отраслевую ипотеку, когда компании частично компенсируют сотрудникам затраты на первоначальный взнос или часть процентов по ипотеке в обмен на получение налоговых льгот от государства. А учитывая тот факт, что забота компаний о кадрах выходит сегодня на более высокий уровень, этот тренд может нарастать, считает Ольга Кузнецова.

— Возможно, стоит предусмотреть специальные программы для специалистов редких или социально значимых профессий: врачей, учителей, военных, — подтверждает Наталия Коротаевская. — Также понятны и решения относительно региональных программ — прежде всего они нацелены на развитие новых территорий.

— Для регионов адресные программы поддержки очень важны — в частности, арктическая и дальневосточная ипотека, — считает Юлия Мошкова. — Эти программы в структуре продаж многих банков занимают немалую долю, потому что для клиентов на фоне действующих рыночных условий интересна программа с процентной ставкой 2 %. Это выгодно и с точки зрения снижения внутренней миграции и развития конкретных регионов — у людей появляется стимул остаться, работать и развивать экономику родных городов.

Она оценивает как полезные и адресные меры поддержки: например, некоторые банки совместно с крупными предприятиями предлагают программу корпоративной ипотеки. Этот инструмент используют для привлечения, удержания и стимулирования сотрудников — им предоставляют льготные условия на покупку жилья. А компания получает лояльного сотрудника на длительный срок.

При этом Максим Жабин добавил, что все-таки вызывает вопросы стимулирование строительства жилья в некоторых регионах, пока не обладающих достаточной инфраструктурой и рабочими местами, — например, в Арктике.

— Даже льготные условия вряд ли привлекут туда много покупателей квартир, — пояснил он. — Если говорить о целевой поддержке государством отдельных категорий граждан или регионов — это правильный подход для стимулирования экономики страны. Но еще более эффективной мерой была бы поддержка девелоперов через субсидирование ставок проектного финансирования, как это делалось в прошлые кризисы. Это потребует меньше бюджетных расходов, деньги будут возвращаться через налоги, снизится финансовая нагрузка на застройщиков. При этом государство сможет точечно контролировать использование выделенных средств.

Девелоперы прогнозируют, что второй квартал, очевидно, будет «ударным» с точки зрения спроса в преддверии грядущей отмены программы ипотеки с господдержкой 1 июля. А в том, что ее отменят, кажется, уже никто и не сомневается. Плюс скажется отложенный спрос, сформировавшийся за время действия комиссий ряда крупных банков, который реализуется после их отмены.

— Люди возвращаются, объём бронирования очень серьезный — мы видим это по новой очереди ЖК «Огни Залива», которую мы вывели на рынок недавно. Поэтому ожидания относительно второго квартала очень высокие, — подтвердила Светлана Денисова.

— В целом мы считаем, что ситуация выравнивается, и второй квартал будет достаточно стабильным, а во втором полугодии спрос вновь пойдет вверх за счет развития ипотечных программ, — комментирует Наталия Коротаевская.

— Начало второго квартала насыщено позитивными изменениями, — заметил Алексей Ушенин. — Улучшение условий на ипотечном рынке и влияние сезонного фактора должны благоприятно отразиться на спросе на жилищное кредитование. Сбер отменил требования субсидирования льготных ипотечных программ со стороны застройщиков — зарплатных клиентов банка, а также застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка. При этом девелоперы по-прежнему могут применять субсидирование для снижения ставки клиента.

— Поскольку ждать позитивных вестей от Центробанка не приходится, наша задача — объединить усилия строителей и банков и совместно создать программы, которые поддержат и строительный рынок, и банковский сектор, — считает Алексей Белоусов. — Второй квартал будет проходить в ожидании отмены льготной ипотеки. Мы, как всегда, увидим тех, кто ничего не предпринимает и надеется — а вдруг что-то изменится, снова продлят ипотеку, появятся новые условия. Но, скорее всего, на рынке ничего меняться не будет, и в конце июня мы будем наблюдать традиционный всплеск сделок. В последний вагон будут вскакивать те самые покупатели, которые до самого конца не могли принять решение.

Елизавета Николаева прокомментировала:

— Мы не ожидаем резких изменений на рынке. Первый квартал прошел относительно спокойно, а во втором, возможно, мы рассчитываем на рост спроса, связанный с окончанием программ господдержки. Что будет дальше, пока сложно спрогнозировать, так как нет понимания, будут ли продлены программы с господдержкой и насколько они будут адресными. Пока мы разрабатываем совместно с банками различные варианты рассрочек и предложений в зависимости от уровня готовности наших проектов. Для ряда проектов, особенно в высокой стадии готовности, можем предложить довольно привлекательные условия.

— От второго квартала мы ожидаем больше активности уже ближе к его окончанию, когда отмена программы будет, что называется, «на носу», — соглашается Кирилл Кудрявцев. — Будет много заявок на льготную ипотеку в последний момент. Ну а те категории, которые подходят под другие льготные программы — например, IT-ипотека со сроком действия до конца года, — будут обеспечивать более ровный спрос.

Мария Орлова, в свою очередь, отметила: непростая ситуация в первом квартале сформировала отложенный спрос, благодаря которому под занавес действия господдержки ожидается рост спроса на 35–40% относительно I квартала. Правда, в моменте резкое его повышение может увеличить и стоимость квадратного метра на 10–15 %.

— Это истинно русский подход: в формате спешки, дефицита впрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, когда уже нет времени на принятие взвешенных решений. Поэтому цикл сделки сократится, плюс мы ждем, скорее всего, какого-то роста стоимости квадратного метра, — заметила Орлова. — Если же смотреть дальше, то, надеюсь, второе полугодие будет более благосклонно к застройщикам, и там увидим и адресность программ, и снижение ключевой ставки.

— На продажи до середины года все так же будут влиять ипотечные изменения: отмена льготных программ, ужесточение условий и прочее, — подтверждает Анжелика Альшаева. — Летом ожидаем традиционное затишье, а к осени надеемся на снижение ключевой ставки и увеличение объемов продаж. «КВС» планирует и дальше придерживаться намеченных планов и подстраиваться под внешние обстоятельства.

— Высокий интерес сохранится по госпрограммам — разумеется, в рамках оставшихся лимитов, — добавила Юлия Мошкова. — В третьем квартале после действия госпрограммы рынок начнет снова перестраиваться. Это будет непростой переходный период, на развитие событий могут повлиять различные факторы — новые условия по льготным программам, внедрение новых мер поддержки, размер ключевой ставки.

— Мы ожидаем, что ключевая ставка начнет снижение в втором полугодии 2024 года, — комментирует Ольга Кузнецова. — При этом, по прогнозам участников рынка, с высокой долей вероятности программа господдержки будет завершена 1 июля. Поэтому мы призываем тех, кто уже думает о приобретении квартиры, не откладывать покупку. Динамика 2024 года, инфоповоды, которые появляются на рынке, демонстрируют постепенное ужесточение условий. Поэтому, если решение о покупке принято, не нужно ждать 2 месяца, его необходимо реализовать прямо сейчас.

Максим Жабин призвал найти баланс между поддержкой рынка и его естественным развитием во избежание серьезных проблем в будущем: высокая долговая нагрузка, связанная с льготной ипотекой, становится триггером как для рынка, так и для заявлений руководителя Центробанка.

— Да, я поддерживаю завершение программы льготной ипотеки на новостройки с июля 2024 года, — повторил он. — Участникам рынка разумно действовать в рамках рыночных механизмов, а эту программу надо было прекратить уже давно — сразу после окончания пандемии.

Что касается объемов ввода жилья, то Алексей Белоусов ожидает, что в Петербурге будет сдаваться примерно 3,5–3,6 млн кв. м в год, поскольку это было заложено еще 2–3 года назад. Поэтому серьезных изменений, несмотря на колебания спроса, пока не предвидится.

Алексей Белоусов также добавил, что Национальное объединение строителей недавно поддержало инициативу Ассоциации мебельной и деревообрабатывающей промышленности по включению в ипотеку встроенной мебели, которая будет продаваться вместе с квартирами.

— Я надеюсь, что уже в эту сессию депутаты примут соответствующие поправки и покупатели смогут включать мебель в кредиты — в том числе по семейной ипотеке, — отметил он.

Как рассказала Анастасия Трифонова, руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ, филиал по итогам I квартала 2024 года фиксирует прирост ипотечного кредитования на 120 % в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года.

— Если смотреть в разрезе программ господдержки, то 62 % пришлись на семейную ипотеку — и с каждым месяцем ее доля увеличивается, — уточнила эксперт. — Стоит отметить: кроме программ с господдержкой ПСБ реализует специальные предложения для зарплатных клиентов, в том числе сотрудников предприятий ОПК, с более низкими ставками и первоначальным взносом.

Растет спрос и на военную ипотеку — в структуре ипотечных продуктов филиала в Петербурге она занимает 20 %. ПСБ первым среди российских банков предоставил военнослужащим сервис, который позволяет оформить сделку по покупке квартиры по этой программе кредитования дистанционно, с помощью смартфона.