Успеть в последний вагон. Ожидание отмены льготной ипотеки подстегивает спрос на квартиры во втором квартале

Первый квартал 2024 года оказался непростым для строительного рынка Петербурга: то некоторые банки вводили комиссии, то менялись условия выдачи льготной ипотеки по одним программам, то заканчивались лимиты по другим. Несмотря на это, к концу марта наметился восходящий тренд, который сохранился в апреле. Большей активизации застройщики ожидают в июне, когда, отойдя от майских праздников, люди будут стремиться приобрести квартиру по программе господдержки, в отмене которой, кажется, уже никто не сомневается.

«Фонтанка.ру» вместе с «Объединением строителей Санкт-Петербурга» спросили ведущих застройщиков города о том, как прошел первый квартал и вырастет ли спрос на фоне новостей об отмене одних льготных программ и изменении других.

Оценка результатов первого квартала зависит от того, с чем сравнивать его итоги. Если посмотреть на начало 2023 года, то показатели более чем хорошие. Спрос на квартиры на первичном рынке Петербургской агломерации вырос на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Grop). По ее словам, с января по март 2024 года было заключено около 18,5 тыс. сделок, при этом от месяца к месяцу наблюдалась положительная динамика спроса: от 5 тыс. сделок в январе до 7,4 тыс. сделок в марте.

— Ситуация на рынке трансформируется под влиянием изменения условий ипотечного кредитования, — объяснила она. — В начале года после повышения минимального размера первого взноса до 30% и снижения максимального размера кредита в два раза по госпрограмме мы ожидали большего снижения объемов реализации, однако число сделок от месяца к месяцу росло. Приближающийся срок завершения действия программы с господдержкой и грядущие изменения условий выдачи семейной ипотеки стимулировали покупательскую активность.

По словам Ольги Трошевой, помимо ипотечных программ, застройщики поддерживали спрос с помощью рассрочек, предлагая клиентам различные варианты, в том числе — с возможностью зафиксировать стоимость квартиры, внести первые платежи, а после — взять ипотеку на более выгодных условиях.

— Результаты января традиционно демонстрируют низкий уровень продаж, что во многом связано с длинными праздниками, а в этом году усугубилось решением банков о вводе комиссии для застройщиков при оформлении льготной ипотеки, а также изменением условий по ипотечным кредитам, — комментирует Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

По ее словам, количество сделок с квартирами на первичном рынке недвижимости Петербурга в январе составило 1 142, а уже в феврале было заключено более чем в два раза больше сделок — 2 477, в марте было продано 3 284 квартиры, таким образом, было зафиксировано традиционное для весны оживление рынка.

— Интересно, что результаты первых месяцев прошлого года были абсолютно аналогичными — 1 664 в январе, 2 477 в феврале и 3 284 в марте, — добавила Татьяна Халилова.

То, что общая тенденция напоминает первый квартал прошлого года, отметил и Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: количество сделок в январе и феврале снижалось, затем значительно выросло в марте, но есть разница в том, что в этом году рынок в феврале «просел» ощутимее.

— Если же сравнивать с предыдущим периодом, IV кварталом 2023 года, то спрос сжался, а также изменилась его структура: сократилась доля ипотеки и увеличилась доля рассрочки, — прокомментировал он.

— Главной тенденцией начала 2024 года является замедление спроса: количество сделок сократилось на 36% к рекордному IV кварталу 2024 года, — продолжил Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI. — При этом по сравнению с I кварталом 2023 года спрос на 18% выше. Цены в первом квартале стабилизировались во всех сегментах рынка, по сравнению с четвертым кварталом прошлого года показатели практически не менялись.

Он отметил, что после изменения условий льготных ипотечных программ снизился спрос на ипотеку: ее доля в общем количестве сделок составила 72% (для сравнения, в IV квартале 2023 года она составляла 84%) — это самый низкий показатель за последние два года. Еще один показательный тренд в картине спроса: доля студий и однокомнатных квартир в структуре продаж по рынку выросла за год с 59% до 73%.

— Начало года в связи с действием ряда факторов было достаточно сложным, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — В частности, на традиционно пониженный в этот период спрос наложилось изменение условий по ипотеке с господдержкой, а также новые условия выдачи субсидированной ипотеки в ряде банков.

Он отметил, что после смягчения условий выдачи льготной ипотеки некоторыми банками стал нарастать и спрос.

— Во второй половине марта он вернулся на прогнозный уровень, что позволило нам закрыть первый квартал на достаточно приемлемом уровне, — сообщил Сергей Терентьев.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», также отметил успешность I квартала: объем заключенных в компании сделок оказался примерно на 30% выше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

— Если сравнивать с IV кварталом, то наблюдалось некоторое снижение, связанное с изменениями условий выдачи льготной ипотеки, — пояснил он. — Однако рынок приспособился: комиссии, которые банки брали с застройщиков за выдачу кредитов, сошли на нет, а спрос восстановился. В марте количество сделок у нас увеличилось вдвое по сравнению с февралем.

Вырос спрос по Петербургу в I квартале и у Группы Аквилон — на 6%. Как отметила Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО, несмотря на то, что традиционно в январе спрос снижается, плюс банками были озвучены особые требования по кредитам, в марте спрос выровнялся, и по итогам квартала наблюдается положительная динамика.

— Доля ипотечных сделок, конечно же, снизилась: на 7% по сравнению с первым кварталом 2023 года, — продолжила она. — Но уже сейчас мы видим, что банки вновь смягчают условия, поэтому считаем, что во второй половине года доля ипотечных сделок вновь начнет расти. Предпочтения по квартирографии не изменились: по-прежнему лидируют студии и однокомнатные квартиры, также в нашей компании высокий спрос на евродвухкомнатные лоты.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге говорит о том, что относительно первого квартала 2023 года объем продаж в январе-марте 2024 года оказался на 41% выше.

— Если сравнивать с четвертым кварталом 2023 года, результаты скромнее на 36%, но с учетом того, что перед Новым годом на рынке традиционно «высокий сезон», а сразу после активность снижается, результат начала года можно считать хорошим, — считает она.

— Для рынка масс-маркета Петербурга и Ленобласти первый квартал 2024 года завершился вполне удачно: объем спроса в квадратных метрах жилья превысил показатели января-марта 2023-го на 30%, количество проданных квартир увеличилось на 37%, — резюмировал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Это в целом ожидаемый результат, который прогнозировали эксперты: девелоперам и банковским игрокам необходимо было пройти адаптационный период, вызванный ужесточением политики ЦБ и повышением ключевой ставки. А покупателям важно было оценить обновленные условия по основным ипотечным программам, изучить акционные предложения от застройщиков, чтобы выбрать для себя комфортную форму оплаты.

По его словам, несмотря на изменения и ужесточение условий, которые происходили в прошлом году, ипотека остается основной и наиболее предпочтительной формой оплаты для всех, кто хочет приобрести квартиру в Санкт-Петербургской агломерации. При этом ожидаемо снизилась популярность программы «Господдержка»: если в марте 2023-го ее выбирали 58%, то сейчас доля сделок сократилась до 22%. А вот доля «Семейной ипотеки», наоборот, выросла до 49%. Востребованной, как отметил Дмитрий Ефремов, оказалась ИТ-ипотека: в марте 2024 года ее выбрали 16% покупателей — в марте 2023-го это был весьма скромный показатель в 3%.

В начале второго квартала ситуация в целом выравнивается, говорит Наталия Коротаевская, поэтому ожидается, что второй квартал будет достаточно стабильным, а во втором полугодии спрос пойдет вверх.

О некоторой стабилизации говорит и Ян Фельдман:

— Особого повышения покупательской активности мы не наблюдаем. Но те покупатели, которые брали тайм-аут, чтобы разобраться с новыми условиями на рынке ипотеки, сейчас снова вернулись к покупкам.

По словам Татьяны Халиловой, пока делать выводы рано, и, чтобы оценить динамику спроса, нужно подвести итоги апреля.

Сергей Софронов отметил, что пока фиксируется сохранение спроса примерно на уровне марта, без каких-либо резких отклонений.

— Основная причина колебаний в покупках новой недвижимости от января к марту как раз в том, что конвертируется отложенный спрос, накопившийся за январь-февраль, — пояснил он. — Это реакция на резкое изменение условий выдачи массовой льготной ипотеки плюс определенное стимулирование застройщиками спроса через выгодные рассрочки.

Мария Орлова считает, что было очевидно: количество интересантов не снизилось по сравнению с предыдущими кварталами 2023 года, однако выход на сделку откладывался. Напомню, что именно в этот период начали действовать надбавки по коэффициенту риска и включилась более детальная процедура скоринга, а также вырос первоначальный взнос до 20% по семейной ипотеке и до 30% по ипотеке с господдержкой.

— Люди, по наблюдениям, терялись в постоянно меняющихся условиях и решали переждать, — считает она.

— Отложенный спрос заметен у людей, которые занимаются реализацией своей вторичной недвижимости, — продолжил Сергей Терентьев. — В связи с тем, что ставки по ипотечным программам на вторичном рынке высоки, процесс продажи может затягиваться на многие месяцы. Все это время людям приходится откладывать покупку новой квартиры на первичном рынке. Это достаточно заметная история.

— Не думаю, что сейчас можно говорить о больших запасах отложенного спроса, — комментирует Ян Фельдман. — Наоборот, многие покупатели, ранее откладывавшие покупку, торопятся совершить ее по нынешним ставкам госипотеки. Иначе есть риск попасть под изменения, которые вступят в силу этим летом. Напомню, что программу льготной ипотеки под 8% планируется отменить, а параметры семейной ипотеки под 6% могут быть существенно пересмотрены.

Но если сейчас ситуация на ипотечном рынке относительно стабилизировалась, то к концу второго квартала начнет активизироваться спрос перед прекращением действия льготной ипотеки в ее нынешнем виде, говорит Мария Орлова.

— Кроме того, банки, как ожидается, постепенно начнут смягчать условия, поэтому продажи, а с ними и цены вновь начнут расти. Ожидаем, что по итогам второго квартала он превысит показатели продаж января-марта на 35–40%, — дополнила она.

— Ожидание отмены льготной ипотеки может несколько подогреть рынок, но рост спроса будет кратковременным, — считает Дмитрий Фалкин. — Многие клиенты поспешат заключить сделки на пока еще действующих выгодных условиях. Однако дальнейшее ужесточение политики ЦБ и ожидаемое «переформатирование» льготной ипотеки в ряд адресных программ может привести к сокращению спроса во второй половине 2024 г.

— Традиционно в последний месяц перед предполагаемым сроком отмены господдержки мы наблюдаем увеличение покупательской активности, поскольку клиенты опасаются, что программу отменят окончательно, и быстрее принимают решение о покупке, — соглашается Татьяна Халилова. — Мы ожидаем повторения этого сценария. Поэтому мы прогнозируем, что второй квартал этого года выдастся удачным с точки зрения продаж в случае, если не возникнут новые непредвиденные обстоятельства.

Сергей Софронов также ожидает, что спрос будет расти из-за желания покупателей успеть взять льготную ипотеку до ее отмены 1 июля. Изменения, по его мнению, явно ждут и семейную ипотеку, которая будет продлена — во всяком случае звучат разные предложения, касающиеся изменения ставок, что тоже будет влиять на принятие решений покупателями. Следовательно, и ⁠цены будут меняться в соответствии с ростом спроса и продаж.

— Сейчас на рынке присутствует заметный объем спроса, но мы не видим сильного влияния факторов — потенциальной отмены программы господдержки с 1 июля, изменения условий по семейной и ИТ-ипотеке — которые могли бы подстегнуть его еще больше, — продолжил Сергей Терентьев. — Возможно, это обусловлено тем, что многие люди привыкли оставлять решение несрочных проблем «на потом». Покупатели, которые приходят к нам сейчас, не мотивированы возможными изменениями в ипотеке с 1 июля. Скорее всего, эти факторы начнут проявляться во второй половине мая. Как правило, покупатели активизируются за месяц до окончания госпрограмм.

Дмитрий Ефремов считает, что ожидаемые перемены в составе льготных ипотечных программ действительно требуют от застройщиков всячески поддерживать покупательский спрос различными скидками и акционными предложениями. Все предложения, как правило, ограничены по времени и действуют на определенный пул квартир, однако могут сделать покупку квартиры действительно выгодной в моменте.

— Помимо этого, девелоперы предлагают альтернативные варианты оплаты, которые могли бы позволить покупателю либо собрать необходимый первоначальный взнос, либо в течение нескольких месяцев внести всю сумму за квартиру: появились разнообразные рассрочки и программы трейд-ин, — добавил он.

— Я не думаю, что будущие летние изменения как-то сильно отразятся на объемах продаж нашей компании. У нас все-таки более дорогое предложение по сравнению с конкурентами, в квартирографии много семейных квартир, и эти лоты уже сейчас не подходят под новые лимиты господдержки, — прогнозирует Ян Фельдман. — Мы работаем на условиях, которые можно отнести к более-менее стандартным, и сами пытаемся снизить финансовую нагрузку на покупателя. К примеру, у нас много субсидированных спецпрограмм, мы стараемся максимально (насколько это возможно) увеличить доступность первоначального взноса и сделать комфортными платежи на время строительства дома. Словом, стремимся быть гибкими и работаем над продуктами, с помощью которых стимулируем спрос.