С вещами на выход. Инвестору придется выгонять барахолку из дома-памятника на Садовой, оцененного в полмиллиарда

«Дом.РФ» в следующий понедельник закончит принимать заявки от потенциальных покупателей Дома Второго Общества взаимного кредита на Садовой, 34. К концу следующей недели памятник архитектуры в центре Петербурга вместе с землей разыграют на торгах, если поданные на них заявки будут соответствовать требованиям. В последние годы на первых этажах памятника архитектуры располагалась «барахолка». «Фонтанка» убедилась, что ничего не изменилось, хотя договор с арендатором давно расторгли.

Красоту здания Второго Общества взаимного кредита легко не заметить за рекламной вывеской у парадного входа, информирующей прохожих, что внутри можно разжиться одеждой и обувью. На первом этаже покупателя встречают стройные ряды вешалок и стеллажей, расположенные по центру зала. Вдоль стен под барельефами навытяжку стоят нарядные безголовые манекены. Их цельные собратья, у которых головы и ноги в наличии, выстроились вдоль лестницы с каменным шаром и змеей на балюстраде.

Ранее петербуржцев уже возмущало такое соседство. В публичное поле народный гнев впервые вылился еще в 2018 году, породив дискуссию о целесообразности размещения торгового объекта в здании с вековой историей, в котором жил погибший в блокаду школьник Юра Рябинкин, автор дневника, ставшего известным после публикации «Блокадной книги» Даниила Гранина и Алеся Адамовича.

Дом Второго общества взаимного кредита был построен в стиле неоклассицизма в 1907–1908 годах по проекту архитектора Федора Лидваля, к чьим постройкам также относятся гостиница «Астория» и Толстовский дом. В 2001 году постановлением правительства России здание было признано объектом культурного наследия федерального значения. Примерно до середины 2010-х его занимал банк, что соотносилось с первоначальной финансово-кредитной функцией объекта. Потом у Балтийского банка, чей главный офис располагался на Садовой, 34, начались проблемы. В 2014 году Альфа-банк начал оздоровление кредитной организации, а в 2019-м — присоединил ее к себе.

Главный офис банка переехал https://sice.ru/news/123945 в Мучной переулок в 2015 году. Примерно через год здание на Садовой передали в пользование ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности». Именно после этого внутри появились беспокоящие жителей безвкусицей арендаторы. И если внутреннее убранство еще не так сильно резало глаз, рекламные вывески на лицевом фасаде привлекли даже внимание чиновников.

В 2018 году комитет по охране памятников провел проверку и обнаружил множество нарушений. Помимо уже упомянутых баннеров на лицевом фасаде нашли грязь, в витринных, оконных и дверных заполнениях — ржавчину. Мраморную лестницу и гранитную облицовку стен тоже увешали плакатами, исторические интерьеры покрывала грязь, местами отсутствовали стекла. Дворовые фасады были в плохом состоянии. В подвале сделали несогласованные перепланировки и ремонт с современной отделкой. В июне 2019 года Куйбышевский районный суд по иску КГИОП обязал ФГУП в течение 10 месяцев со дня вступления решения в силу убрать с фасадов вывески, плакаты, наклейки и кондиционеры, а также отреставрировать памятник в течение двух лет.

Решение не обжаловалось. Как следует из госзакупок федерального предприятия, в 2019 году оно заказывало научно-исследовательские и проектные работы по реставрационному ремонту дворовых фасадов на Садовой, 34, почти за 2 млн рублей, а в конце 2020-го — объявляло конкурс на текущий ремонт за 4 миллиона. Данных о контрактах на другие околоремонтные работы в открытых источниках найти не удалось.

Помещения дома Второго Общества взаимного кредита до последнего момента сдавались в аренду компании ООО «Два». Она за последние пять лет пережила собственную корпоративную драму. В 2020 году у фирмы сменился генеральный директор, на место Марии Калининой пришел Эльчин Фатуллаев. Новое руководство стало проводить инвентаризацию, проверять документы и обнаружило тотальный беспорядок, описанный впоследствии в исковом заявлении: компания задолжала депозиты части субарендаторов, а суммы, нужной для исполнения обязательств, на расчетном счете не оказалось, поскольку бухгалтерский и налоговый учет велись неподобающе. Также на фирме к тому моменту висел долг по аренде в размере 7 млн рублей и полумиллиона — за коммунальные услуги. Общий объем убытков от действий старого руководителя оценили в 35,4 млн рублей. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассмотрел требование компании и взыскал эти деньги с Калининой.

Следующая беда организации была связана с договором аренды, заключать который на новый срок с ней не захотели. «Два» арендовало у государства часть помещений площадью 3 858,3 кв. м, что соответствует большей части всего здания на Садовой. Договор истек в конце июня 2022 года. Арендатор пытался перезаключить его, но в ноябре того же года получил отказ. Буквально на днях, 7 мая 2024 года, суд признал его правомерным. Во-первых, компания в течение нескольких месяцев 2020 года задолжала за аренду 5,4 млн рублей (в мае 2023 года она выплатила долг, но к тому моменту набежали еще 30,9 миллиона задолженности). Во-вторых, она незаконно пользовалась помещениями, когда договор истек, что «является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований».

Третья беда компании «Два» связана с тем, что она на 99 % принадлежит ООО «Меркурий», а оно месяц назад было признано банкротом. Поговорить с бенефициаром доходного бизнеса Эльчином Фатуллаевым по известному редакции телефону не удалось.

Насколько выгодно было сдавать помещения в центре города, можно судить по субарендным ставкам, опубликованным на одном из популярных сайтов с объявлениями. Там предлагалось снять 423 кв. м за 944,5 тыс. рублей в месяц, то есть по 2,2 тысячи за «квадрат». Как следует из судебных решений, ООО «Два» платило за аренду государству около 727 рублей за «квадрат». Поэтому неудивительно, что компания не хотела терять хлебное место. Субарендаторы тоже расставаться с ним не спешат.

В августе 2023 года Росимущество выпустило распоряжение, по которому новым пользователем памятника стала госкорпорация «Дом.РФ». Она выступает агентом Российской Федерации по реализации земли и недвижимости. Окончательно объект ей передали в октябре, и не просто так, а для продажи на торгах.

Несмотря на то, что в разъяснениях агента к торгам сказано, что «имущество не обременено арендой, свободно от любых прав третьих лиц», на первом этаже здания до сих пор работает магазин одежды. В этом убедился корреспондент «Фонтанки» 14 мая.

«Да, всё правильно, здание продаётся, — подтвердил один из предпринимателей, который ранее предоставлял здесь в почасовую аренду просторные залы с современным ремонтом. — Это (магазин одежды. — Прим. ред.) единственное, что работает, все верхние этажи там закрыли». Он рассчитывает, что использование помещений получится продолжить. По его мнению, такой шанс есть, но больше ясности будет в конце мая.

Примерно на это время назначен аукцион по продаже Дома Второго Общества взаимного кредита. «Дом.РФ» планирует провести процедуру 24 мая. Заявки на участие принимаются до 20-го. Если не будет подано ни одной, торги, скорее всего, перенесут, как уже не раз было с другими объектами.

В подготовленный к продаже имущественный комплекс вошло само здание площадью 4 372 кв. м, неисторическая довоенная постройка на 40,4 кв. м, которая ставилась на учет в Росреестр как гараж, и участок под ними площадью 1 650 кв. м. Помимо правильно заполненных бумаг от потенциального участника торгов требуется задаток в размере 114,8 млн рублей. Цена лота стартует с 574 миллионов, что почти вдвое больше общей кадастровой стоимости объектов, которая составляет 295 миллионов.

«Фонтанка» обратилась в пресс-службу «Дом.РФ» с вопросом об условиях использования помещений под торговлю. Как следует из извещения, агент в курсе, что ООО «Два» может занимать объект незаконно, и в конце марта даже инициировал прокурорскую проверку. Помимо этого в отношении компании возбуждено исполнительное производство. Выбор за покупателем — либо сразу выселить торговцев вместе с приставами, либо оставить, чтобы аренда в первое время приносила ему какие-то деньги.

«Покупатель вправе обратиться в суд, вынесший решение, с заявлением о процессуальном правопреемстве и переводе прав взыскателя по исполнительному производству на себя в части освобождения объекта недвижимого имущества <...> после государственной регистрации права собственности, если до этого момента не будет исполнено требование исполнительного документа», — говорится в извещении.

На сайте «Дома.РФ» размещены неактуальные фотографии первого этажа здания, на которых там установлена старая банковская мебель, а окна скрывают занавески. На фото из других помещений, куда нельзя просто так взять и свободно зайти с улицы, можно заметить тяжелую дверь, которая, вероятно, ранее вела в хранилище, оставшиеся от арендаторов современный типовой ремонт, офисная мебель и портреты на стене.

Примером преемственности и вдохновением для будущего инвестора может служить здание Первого Общества взаимного кредита, расположенное на набережной канала Грибоедова, 13. Сейчас внутри находится офис Росбанка. Клиентов принимают в воссозданных по фотографиям исторических интерьерах. Учредителем первого в стране общества, в котором сами заемщики давали друг другу в долг под низкий процент, был управляющий Госбанка Российской империи Евгений Ламанский. О нем здесь, в частности, напоминает икона со святым Евгением. Ее служащие подарили обществу в 1889 году, в 2001-м образ был воссоздан.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»