Что готовит Петербургу отмена ипотечных льгот — разбираемся с застройщиком

Одна из самых обсуждаемых сейчас тем — отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024. В Государственной думе обсуждают, как продлить программу — Владимир Путин дал соответствующее поручение. Ожидается, что льготы будут более адресные, точечные, но все равно они должны сохраниться. О том, каких перемен ожидают застройщики и как это может сказаться на покупателях, рассказывает Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой».

— Скажите, пожалуйста, как льготная ставка сказалась на девелоперах, на покупателях и в целом на рынке? Какой эффект льготных программ вы сейчас ощущаете?

— Если говорить о льготных программах в целом, они, безусловно, очень стимулировали рынок и поддерживали его в тяжелые периоды — мы это видим по продажам.

Первые программы льготной ипотеки начались во время COVID и продолжались, когда на рынке и в экономике в целом было неспокойно, а ключевая ставка росла. У нас есть статистика, согласно которой сейчас по базовым ставкам, без каких-либо мер стимулирования государством, проходит 1–1,5% сделок.

Когда ключевая ставка была 7,5%, а рыночная ипотека 9,5% — они мирно сосуществовали. А сейчас девелоперам приходится где-то стимулировать, субсидировать и за свой счёт дополнительно снижать ставку, чтобы сделать жилье доступнее.

— У государства уже нет того объема денег, чтобы поддерживать массовые льготы. Если они и будут, то более адресными и точечными. Каковы пожелания девелоперов?

— В своё время эти программы создавали, чтобы поддержать стройку. Но время изменилось, а стройка свои задачи где-то даже перевыполнила. Сейчас, наверное, нужно, в первую очередь, стимулировать демографию.

Нишевые программы существуют: дальневосточная ипотека, арктическая ипотека и IT-ипотека. Первые две привязаны больше к географии, а ИТ-ипотека закрывает вопрос только для соответствующих специалистов и работает до конца года. А вот семейной ипотеке дали зеленый свет с небольшими ужесточениями со второго полугодия — и поддерживать ее будут всерьез.

Конечно, девелоперы не хотели бы отключения программы поддержки. Я думаю, что основное пожелание было бы дифференцировать её. Либо делать ставки ниже в регионах, где жилье дороже, либо увеличить максимальную сумму кредита. Где-то, может быть, и четырех миллионов хватит, а где-то, как в Казани или Петербурге, нужно увеличивать до 7–9. Это стимулировало бы и покупателей, и застройщиков. Если девелопер видит снижение спроса, то строит меньше, и впоследствии это сказывается на всем объеме жилья.

— Сейчас существуют собственные финансовые инструменты и программы от застройщиков. В какой мере они могут выровнять спрос?

— С увеличением первоначального взноса, ужесточения условий по ипотеке с господдержкой мы видим довольно существенный рост доли рассрочек у девелоперов. Раньше эти программы существовали постольку поскольку, а сейчас получают более широкое распространение. В нашей компании доля рассрочек выросла с 7 до 12% и продолжит увеличиваться.

Рассрочка дает возможность купить квартиру, не имея полной стоимости. А девелопер получает деньги — пускай и не сразу. Но есть и неудобства: клиенту нужно за короткий срок закрыть большую сумму. Ипотека позволяет платить в течение 15–20 лет, рассрочку нужно погасить за несколько месяцев.

В Петербурге особенно развита рассрочка, когда финальный расчет наступает не в момент ввода дома в эксплуатацию, а через несколько лет. Есть еще более экзотические формы: например, наш жилищный накопительный кооператив. Его суть в том, что клиент вносит первоначальный взнос от 30 до 50%, фиксирует за собой треть или половину метров в квартире и гасит оставшееся в течение 5–7 лет. Чем это хорошо? Нет процентов, клиент не обязан подтверждать свой доход, даже не обязательно быть гражданином РФ. Но неоплаченные метры индексируются согласно рынку, и цена может вырасти.

Но с точки зрения бизнеса, с точки зрения эффективности эти программы не очень хороши. После ввода в эксплуатацию застройщик расскассирует деньги (выводит с эскроу-счетов — прим. ред.), а если он будет заигрывать с такими программами, то может ничего не получить — еще останется должен банку. Поэтому такие способы нужно использовать осторожно.

Эти программы отчасти могут компенсировать падение спроса, которое может наступить после первого июля, но не на 100%.

— Развивая собственные финансовые инструменты, девелоперы заходят на сторону банков. То есть это параллельные кредитные продукты, в которых вы конкурируете с банком для покупателя.

— По опыту близкого общения с банками, думаю, что мы не забираем у них хлеб — это все-таки небольшие объемы. Они были бы рады, если бы льготные программы продолжали существовать и разворачивались в сторону клиента. Для них это тоже бизнес. Где-то может быть менее выгодно, где-то более, но очевидно, что банки заинтересованы в ипотечном кредитовании.

— Сейчас развивается дискуссия о об ипотеке на вторичное жилье. В какой мере такое решение могло бы стимулировать и первичный рынок?

— Мы всегда говорим, что наш основной конкурент — это не другие девелоперы, а вторичка. Потому что у клиента зачастую выбор стоит между готовым жильем и строящимся. Впрочем, сейчас у девелоперов часто формируется портфель готового жилья — в том числе, с ремонтом. Здесь мы можем напрямую составить конкуренцию.

Но и ваше мнение, что вторичка стимулирует первичку, тоже верно. Мало у кого сейчас в кармане просто так лежит 7–8 миллионов, которые можно потратить на первоначальный взнос. Как правило, это либо наследство, либо человек очень хорошо зарабатывает, либо — в большинстве случаев — именно продажа вторичной недвижимости. И этот процесс стимулирует все льготные программы.

Почему эти вопросы не так охотно обсуждаются? Потому что запустить те же механизмы со вторичкой сложнее. Если это новостройка, то есть понятное юрлицо с ясной историей, 214-й закон достаточно четко загоняет компании в рамки. И у банков, и у ЦБ здесь меньше вопросов. Есть проектное финансирование, подрядчик, которого по факту одобряет банк, — риски минимальные.

У квартиры же на вторичном рынке может быть и 15–20 предыдущих собственников — отследить все нюансы достаточно сложно. Я думаю, именно этот момент осложняет запуск программ поддержки для вторички.

Отчасти я согласен с тем, что стимуляция ипотечных программ вторички может хорошо сказаться и на первичке. Почему этого изначально не сделали? Все-таки первоначальная цель ипотеки с господдержкой — помощь строительному сектору. На тот момент цены были не такими высокими, и задача была именно в том, чтобы стройка не «упала» во время ковида. А потом уже появился социальный аспект: поддержать потребителя, а не строителя.

— Вы сейчас выходите на рынок Петербурга, где высокая конкуренция и свои особенности запуска девелоперских проектов. Скажите, пожалуйста, с какими трудностями вы сталкиваетесь в своих регионах присутствия? Когда вы анализировали рынок Петербурга, какие нюансы вы здесь выделили?

— В Петербурге действительно не так легко запустить проект. Высокая конкурентность, необходимо серьезное количество согласований, масса моментов, которые нужно учитывать. Наверное, из всех регионов, где мы работаем, этот самый сложный по выходу и с точки зрения сроков. Когда мы купили площадку, рассчитывали, как обычно, запустить проект где-то через полтора года. Получилось же так, что один комплекс стартовал через три года, а второй — через четыре.

У нас здесь два проекта: один мы запустили в прошлом году, а второй на финальной стадии. Это ЖК «Лисино»* в Курортном районе. Он достаточно масштабный, там под 400 тысяч квадратных метров жилья. Сейчас строится первая очередь из десяти домов на 40 тысяч м² — одна десятая проекта. Работы там лет на 12 ещё.

Еще из интересного: петербуржцы хотят, чтобы им все разъяснили на этапе телефонного разговора или видеопрезентации. Отчасти, полагаю, это связано с размерами города: не хотят терять время в пробках.

Но мы отметили: если покупатель все же приезжает в офис, то, довольно часто готов заключить договор. Видимо, тут клиент убеждается, что компании можно верить и продукт ему подходит.

Еще заметили некоторое недоверие. Отчасти его можно объяснить тем, что бренд «Унистрой» в Петербурга пока известен мало. На фоне компаний, которые присутствуют на рынке города много лет, к нам относятся осторожно.

Но в 2026 году нам исполнится 30 лет — мы старше, чем большинство девелоперов в стране. Работаем в 6 регионах, у нас хорошие рейтинги: и с точки зрения надежности ввода в эксплуатацию, и кредитный рейтинг А-. Среди публичных девелоперов буквально по пальцам одной руки можно посчитать компании такой надежности.

— Понятно, что девелоперу для проекта, особенно если это комплексное развитие территории, важна сопутствующая инфраструктура, которую предоставляет регион. Как вы оцениваете уровень ее готовности в Петербурге?

— Наш первый проект Upoint**, который сейчас сдается, находится в относительно оживленном районе. С точки зрения инфраструктуры, в принципе, он всем обеспечен. Мы только поучаствовали в строительстве детского сада.

В ЖК «Лисино» ситуация совершенно другая. Это курортная зона, где рядом нет такой инфраструктуры, как в центре. Нам придется создавать ее самим. Там будут школы, детские сады, библиотека и ряд других социальных объектов. Они полностью закроют потребности этого немаленького района, когда он будет готов.

— Еще один достаточно болезненный аспект — кадровый вопрос. Наверное, сейчас нет такой отрасли экономики, которая бы не сталкивалась с проблемами найма. Как вы их решаете?

— Команду запуска, то есть специалистов, которые руководят стройкой и продажами, мы отправляли из Казани. Стараемся так делать во всех регионах. Их задача — не только выполнять свои профессиональные обязанности, но и проповедовать культуру и ценности компании людям, которых мы примем в регионе. Остальной штат у нас практически весь из Петербурга. И компетенции у сотрудников достаточно высокие.

Действительно, кадровый голод чувствуется. В строительной отрасли есть ряд позиций, где очень сложно найти людей. Это касается даже подрядчиков — непосредственно тех, кто кладет кирпичи, льет бетон. Возможно, дело в том, что поколение сменилось: часто молодежи хочется, чтоб все быстро и сразу получилось — и не очень сильно напрягаться. Понятно, что компания не всегда может эти желания удовлетворить. Но если ребята понимают: чтобы чего-то достигнуть, надо сначала поработать, — они прекрасно приживаются и растут.

— Вы заходите в Петербург на подъеме рынка. Однако, по разным оценкам, примерно две трети покупок — студии или однокомнатные квартиры. Понятно, что в масс-маркете они преобладают. Но даже в бизнес, бизнес плюс, элит наблюдается тенденция к уменьшению площади. На ваш взгляд, под влиянием каких причин меняются предпочтения покупателей?

— Цены на недвижимость растут уже который год. Это приводит к тому, что средние площади уменьшаются: квартира площадью 40 м² дороже, чем квартира в 35 «квадратов». Сейчас девелоперы — и мы тоже — научились делать планировки эффективными, чтоб однокомнатная в 33 метра была не менее комфортной, чем такая же в 38. Это вопрос правильного расположения комнат, пропорций и геометрии.

Но хочу отметить, что на какое-то тотальное уменьшение мы не идем — не строим дома полностью из студий и однокомнатных. У нас таких объектов нет ни в одном регионе, так как это создает не совсем правильное окружение и атмосферу.

Мы себя позиционируем как девелопера, который строит жилье для семей. Поэтому двухкомнатных квартир у нас практически столько же, сколько однокомнатных, а студий мы закладываем не больше 5%.

Большие площади тоже делаем: трехкомнатная у нас от 60 до 95–100 метров. Такие квартиры, как правило, продаются ближе к вводу объекта в эксплуатацию. Мы достаточно спокойно относимся к тому, что на старте выбывают однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а крупные — позже.

Я вижу, что клиент изменился, планка требований становится выше. Обязательным стало то, что ещё недавно было преимуществом: закрытые дворы, свободные от машин, дорогое благоустройство — растения, подобранные по цветам и высоте, разноуровневое освещение, различные формы покрытия на детских площадках, развивающие МАФы. Нам тяжело представить упрощение продукта, даже если это уменьшит себестоимость. И мы, скорее, будем дороже продавать, но не снижать качество.

— Жилой комплекс — это не только квартиры, но и коммерческие помещения. С точки зрения их покупки и аренды — какие тенденции наблюдаются?

— Мы в принципе понимаем, кто зайдет в наши проекты. Покупатели — это на 95% инвесторы, которые будут сдавать помещения тем же магазинам, стоматологиям и так далее. Под свое дело берут очень мало. Начинающему бизнесу, как правило, не до покупки — начинают с аренды.

С точки зрения продаж самое эффективное предложение — помещения 50–100 метров, они уходят «на ура». Но, как правило, такая маленькая площадь — это небольшие алкомаркеты, магазинчики, клиники, стоматологии, пункты выдачи заказов. Если мы понимаем, что есть заинтересованный ретейлер, то делаем помещения с возможностью объединения или закладываем большие, куда придут сетевые супермаркеты. Понятно, что такие дороже, их тяжелее продать, но они должны быть — и их должно быть несколько для разных сетей.

Очень хорошо сейчас начали развиваться форматы уличного питания: не всегда фаст-фуд, есть и рестораны семейного формата.

Первое время, когда проект только сдается, немало арендаторов закрывают потребности тех, кому нужно делать ремонт. Но, по опыту, когда проект заселяется, они постепенно исчезают.

Сейчас также большой спрос на досуговые и развивающие программы: детские центры, частные детские сады, а также небольшие фитнес-студии.

— Все ждут, что в конце года будет снижение ключевой ставки и это скажется на всех — в том числе и на застройщиках. Как вы оцениваете спрос на квартиры в ближайшей перспективе?

— Много говорят об отмене ипотеки с господдержкой с 1 июля и об ужесточении семейной ипотеки: для семей с более взрослыми детьми ставка вырастет с 6 до 12%. Как правило, на фоне таких новостей за несколько месяцев спрос резко возрастает, местами даже наблюдается ажиотаж. Скорее всего, в ближайшие два месяца мы увидим, что люди постараются воспользоваться льготами, пока их не отменили.

Что будет дальше? Ипотека с господдержкой пропадет, а она в нашем портфеле составляет после ужесточения условий порядка 25%. Но продажи не снизятся так сильно. Часть клиентов найдет замещение по той же семейной ипотеке или воспользуется рассрочками, кооперативами, другими продуктами.

Отчасти с июля рынок просядет. По нашей компании могу оценить, что сделок может стать меньше процентов на 15. Однако богатый опыт прохождения через различные кризисы показывает, что спад длится не больше 2–3 месяцев. Потом рынок адаптируется, появляются программы-заменители.

Думаю, конец года будет достаточно активным. Не уверен, что показатели повторят рекордный 2023-й, который тоже начинался неоднозначно. Но мне кажется, что 2024 год завершится сопоставимо с прошлым или чуть хуже. В будущее мы смотрим с оптимизмом и пониманием, что небольшая просадка на короткий период все-таки произойдет.

_{*Застройщик: ООО Специализированный застройщик «УНИСТРОЙРЕГИОН-1». Проектная декларация размещена в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.}

_{**Застройщик: ООО Специализированный застройщик «УНИСТРОЙРЕГИОН-2». Проектная декларация размещена в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.}

_{Upoint — Юпойнт}

Фотографии предоставлены пресс-службой компании «Унистрой».

_{ООО «РиэлтСПб», ИНН 7806550637}